Sokkal stabilabb az ingatlanpiac, mint 2008-ban volt

Dübörög a budapesti irodapiac, a város tele van darukkal. Vajon még mindig a felfelé ívelő szakaszban tartunk? Vagy valóban közel egy újabb recesszió, mint arra óvatosan ugyan, de többen is utalnak már?

Decemberben lesz két éve, hogy azt mondtam, nagyjából két évig nyugalom és konjunktúra lesz, annál előrébb nem igazán lehet látni. Ha a ciklikusság felől elméleti síkon nézzük, akkor nagy kérdés, hogy a ciklus mikor indult újra. Az észak- és nyugat-európai országokban a ciklus újraindulását 2010-12-re datálják, 7-9 éves ciklusokkal számolva így még előttünk áll egy-két jó év. Magyarországon azonban az újraindulás 2014-15-re tehető, így a hazai ingatlanpiacnak akár még három-négy vagy öt jó éve is lehetne. Ez az elmélet. A magyar ingatlanpiac azonban a magyar gazdasághoz hasonlóan önmagában nem trend-setter, hanem trend-követő, azaz kiszolgáltatott a világpiaci folyamatoknak. Ha az USA-ban vagy Nyugat-Európában gyengül a piac, akkor ez azonnal visszahat ránk. Ugyan a pozitív trend nem indult el a nyugati piacokkal párhuzamosan, a negatív trendek azonban azonnal begyűrűznek. Pozitív viszont, hogy mostanra a helyi tőke aránya jelentősen megnőtt a magyar ingatlanpiacon, ami mindenképpen egyfajta stabilitást jelent, hiszen ők egy esetleges kilengés esetén is a piacon maradnak. Ebből adódóan a mai magyar ingatlanpiac sokkal stabilabb, mint 2008-ban volt.

Tény azonban, hogy a FED elkezdte fokozatosan emelni az alapkamat szintjét, ami jelenleg 2,25 százalék, az EKB azonban ezt még nem követte le. A piac 2019 második félévére prognosztizál egy esetleges kamatemelést, amely, ha nem egyszeri, jelentős kamatemelésként valósul meg, hanem elnyújtva, előre tervezhető módon, akkor az nem fog sokkhatásként jelentkezni. Összeségében azt gondolom, hogy nem lesz nagy probléma a következő 12 hónapban. A lengyel és a prágai irodapiac már meghaladta a 2008 előtti prime yieldeket, és Budapest is elérte azt a szintet. A következő 12 hónapban egyre több, kevésbé minőségi ingatlan hozamszintje is közeledni fog a prime hozamszinthez. Ennek rendkívül egyszerű az oka: fogynak el a termékek.

Valószínűleg túl vagyunk az opportunista időszakon. A nagy magyar intézményi befektetők nem a rövid távú forgatásban érdekeltek, hanem a hosszú távú tartásban, és ők sokszor hangoztatják, hogy náluk a 6 százalékos prime office a határ, lefelé.

Nagyon érdekes kérdés, hogy ez a magyar ingatlanalapoknál miért éppen 6 százalék. Sokan azt mondják, hogy ez egy irányított, önmegvalósítást célzó kommunikáció a befektető részéről, aki azt sugallja, hogy történjék bármi, ő nem fog 6 százalék alatt vásárolni. Másrészről ennek van egy nagyon kézzelfogható, konkrét oka. Azt, hogy a befektető milyen hozamszintig tud lemenni, nagyban meghatározza a saját befektetőinek feléje támasztott nyereségelvárása. Ezen túlmenően az alapok által likviden tartott eszközök aránya is meghatározza ezt a szintet. Van, aki a folyamatos likviditás miatt csak alacsony kamaton tudja lekötni a pénzt, ezért a teljes befektetési volumenre vetített megtérülése rosszabb. De azt gondolom, hogy aki kitart amellett, hogy a magyar irodapiacon semmilyen körülmények között nem vesz 6 százalék alatt, az nem fog tudni prémium terméket vásárolni, mivel a prime irodaház kategória be fog nézni, sőt már be is nézett 6 százalék alá.A TriGranit a budapesti, fejlesztés alatt álló Millennium Gardens irodaház esetében is reálisnak tartja ezt a számot?

Igen!

Ha már TriGranit-fejlesztések. Milyen projekteken dolgoznak most?

A Millennium Városközpont záróelemének, a Millennium Gardens irodaháznak, melynek idén júniusában tettük le az alapkövét, a mélyépítési munkálatai folynak. Tervink szerint év végére érjük el a föld szintjét, és 2020 4. negyedévében adjuk át a 37 000 négyzetméter bérbe adható területű épületet. Krakkóban a Bonarka for Business (B4B) irodakomplexumunk 8., H épületének a napokban értek véget az épületszerkezeti munkálatai, és az I és J épületeknek az előkészítése is zajlik, egyenként 10 000 négyzetméter bruttó bérbe adható területtel. Az épületek kivitelezése várhatóan 2019-ben és 2020-ban indul, amelyek jövőbeli átadásával a vállalat egyik zászlóshajó projektje egy 95 000 négyzetméter bérbe adható területű irodakomplexummá fog bővülni. Emellett a lengyelországi Katowicében a Silesia for Business (S4B) irodafejlesztés kivitelezése is elindul jövőre, amely két fázisban fog megépülni, összesen 40 000 négyzetméternyi bérbe adható irodaterülettel. Az említett projektekkel a TriGranit futó és tervezett projektjei a közép-európai régió három városában összesen több mint 100 000 négyzetméter bérbe adható területet tesznek ki mintegy 250 millió euró értékben.

Ezeken a konkrét projekteken kívül egy nagyobb pipeline kiépítésén dolgozunk Közép-Európa fővárosaiban és Lengyelország másodlagos városaiban. Telkek, valamint meglévő bővíthető vagy újra felépíthető eszközök akvizícióját értem ezalatt. A fő fókusz iroda és alternatív lakóeszközökön (hospitality) van.

Egyre népszerűbbek most Magyarországon az alternatív befektetések. Hogyan látja ezt a piacot?

Igen, így van. Az egyre népszerűbbé váló magánkollégium-fejlesztések területén hasonló szinten vagyunk a lengyel és a cseh piaccal. Piaci alapon fejlesztett és működtetett idősek otthonára is nagy szükség lenne, de itt generációváltásnak kell még történnie, amíg ez el tud indulni. És harmadik blokként említhetem a piaci bérlakásprogramot, ahol azonban Lengyelország és Csehország sokkal előrébb tart. Régi vesszőparipám, hogy Magyarországon régen el kellett volna indulnia a piaci bérlakásprogramnak a régió más országaihoz hasonlóan. Az emelkedő árak, az elvándorlás, a mobilitás növekedése miatt nagy igény van bérlakásokra.

A nagy hazai tradicionális iroda- és kereskedelmi ingatlanfejlesztők közül talán egyedül a TriGranit az, aki nem szállt be a lakáspiacba. Miért?

A TriGranit több országban is fejlesztett lakásokat. 2002-ben adtuk át Budapesten a 310 luxuslakásból álló Duna-Pest Rezidenciákat, míg a lengyelországi Katowicében 2002-2009 között megépítettük az ezer lakásból álló Dêbowe Tarasy lakóparkot. A tapasztalatunk tehát megvan. Részünkről azonban ez nagyon átgondolt stratégiai kérdés. 2008-ig a TriGranit önálló iroda- és kiskereskedelmi fejlesztések mellett multifunkcionális városközpontokat, hotel-, sport- és kulturális jellegű intézményeket, valamint lakásokat is fejlesztett. Jó példa erre a Művészetek Palotája vagy a zágrábi Sportaréna. A 2008-as válságkor a TriGranit többek között annak a portfóliótisztításnak is köszönhette, hogy nemcsak túlélte a válságot, de minden évben fejlesztett is, hogy racionalizálta a szolgáltatási portfólióját - és ettől fogva csak iroda- és kiskereskedelmi eszközökre fókuszáltunk. Másrészt - és ez már bebizonyosodott - egy esetleges krízis esetén az "A" kategóriás irodaházak a legellenállóbbak. Ez persze nem jelenti azt, hogy új piaci igények megjelenésekor ne mérlegelnénk az új ingatlantípusok felé való nyitást, de míg például a mostanában egyre nagyobb keresletre számot tartó többfunkciós fejlesztéseket el tudom képzelni, a klasszikus lakásfejlesztést Magyarországon továbbra sem látom napirenden a TriGranitnál.

• Címkék:
• ingatlan város,
• ingatlan,
• trigranit,
• futó péter