Az állam tényleg fel fogja vásárolni az egész belvárost?

A decemberben elfogadott jogszabály értelmében a világörökségi helyszínen álló bizonyos típusú ingatlanokra az állam ezentúl elővásárlási jogot gyakorolhat. Ezzel a jogszabállyal mintha követ dobtak volna az állóvízbe. Lehet tudni, hogy miért született ez a szabályozás?

Perlaki Szabolcs: Bizonyos műemlék ingatlanokra korábban is volt elővásárlási joga az önkormányzatnak és a magyar államnak is, ilyen szempontból ez nem új a piacnak. Ami új benne, hogy most már műemléki védettség hiányában is elegendő az, ha az ingatlan világörökségi helyszínen van. Nincs olyan információnk, hogy ennek az új szabálynak bármiféle konkrét oka vagy célja lett volna. Az egész szabályozás nem több, mint egy új paragrafus a világörökségi törvényben és egy 2 oldalas végrehajtási rendelet, ami nem biztos, hogy tudja biztosítani jogilag azokat a feltételeket, amivel hatékonyan tudna működni, éppen ezért egy kissé kapkodásnak érezhető. Könnyen lehet, hogy ez még csak az 1.0-ás verzió, idővel módosul majd ez a jogszabály.

Limp Adrián: A műemléki védelemhez kötődő elővásárlási jog eddig is adott volt. A jogot azonban ritkán gyakorolta az állam, így azt a piaci szereplők tranzakció esetén egy mérlegelendő feltételnek tekintették a sok közül. Egy ilyen rendelet az érintett ingatlanok nagy száma - és azok magas értéke - miatt azonban jelzésértékű lehet.

Mely ingatlanokat érinti pontosan a szabályozás és melyek esnek ki a hatálya alól?

P.Sz.: A rendelet nem vonatkozik a lakóingatlanokra, a mező- vagy erdőgazdasági földekre. Budapesten három terület érintett, az Andrássy út, a rakpartok és a Budai Várnegyed, ahol a lakóépületeken kívül rengeteg más funkciójú ingatlan is van.

L.A.: Érdemes azt is hozzátenni, hogy ezek az ingatlanok helyrajzi szám alapján pontosan azonosításra kerültek, vagyis feketén-fehéren rögzítve van, hogy mely ingatlanok értékesítése esetén van az eladónak bejelentési kötelezettsége.

Hogyan zajlik pontosan egy adásvételi tárgyalás a kereskedelmi ingatlanok esetében és mely pontján léphet be az állam?

P.Sz.: Először is a tulajdonos piacra viszi az eladni kívánt ingatlant, a több vevőjelölt közül a tárgyalások előrehaladtával pedig végül egy marad. Ha a feleknek sikerül megegyezniük a legfontosabb feltételekben, azokat rögzítik egy jogilag még nem kötelező erejű szándéknyilatkozatban. Ez egyrészt arra jó, hogy később ezekről már nem kell vitatkozni, másrészt a vevő egy bizonyos időszakra kizárólagosságot kap az ingatlan átvilágítására és megvásárlására. Így a vevő belemegy akár egy több hónapos tárgyalásba, mert tudja, hogy az alapvető dolgokról már megegyezés történt és a végén nagy valószínűséggel ő vásárolhatja meg az ingatlant. A szándéknyilatkozat aláírása után egy több hetes, vagy akár hónapos folyamat kezdődik, amikor a leendő vevő saját költségére átvilágítja az ingatlant, vagyis a műszaki, adó- és jogi tanácsadó csapatok megvizsgálják, hogy az ingatlan és az ügylet milyen kockázatokat rejt. Ha mindent rendben találtak, következhet az adásvételi szerződés tárgyalása, ami szintén idő- és tanácsadó-igényes dolog. Egy ingatlan vételárának általában 1-3 százalékát teszi ki ez a tranzakciós költség, amit a vevő befektet a projektbe annak reményében, hogy a végén létrejön az üzlet és övé lesz az ingatlan. Az esetek túlnyomó részében ezek a tárgyalások megegyezéssel végződnek.



Miben módosul most ez a rendelet értelmében?

P.Sz.: Amikor a felek megegyeztek a szerződés szövegében, és mindkét fél belső jóváhagyásai (pl. igazgatóság) is rendelkezésre állnak, - ami lehet, hogy egy külföldi döntéshozatalt jelent egy nemzetközi cég esetében - akkor kell értesíteni az elővásárlási jog jogosultját, a magyar államot és felajánlani neki az ingatlant megvételre. A kormányhivatalnak kell írni egy levelet a kulturális örökségvédelemért felelős miniszternek címezve, akinek 8 napja van nyilatkozni arról, hogy él-e az elővásárlási jogával. Azt fontos hangsúlyozni, hogy az állam nem kezdhet el tárgyalni, hogy a feltételek közül például az árat elfogadja, de a többit nem. Vagy az összes feltétel elfogadásra kerül és igent mond a vásárlásra, vagy nem él a jogával. Ezen a ponton merül fel az a probléma, hogy egy már letárgyalt tranzakcióba, amire rengeteg pénzt és időt fordított mindkét fél, belép az állam, a vevő pedig hoppon marad.

Ezek szerint itt elsősorban a vevő érdekei sérülhetnek?

P.Sz.: Igen, bár ez azért ennél összetettebb, mert egy ilyen tranzakció esetében - ami akár 50-100 millió eurós is lehet - az együttműködés nem ér véget azzal, hogy a felek aláírták a szerződést. Lehet ugyanis, hogy a feleknek még évekig együtt kell működniük. Például ha egy irodaház esetében a területek egy része az ügylet időpontjában még nincs bérbe adva, akkor az eladó vállalhatja ezen üres területek bérbe adását a következő években, aminek a során a feleknek szorosan együtt kell működniük és aminek a végén a felek elszámolnak és esetleg módosítják a vételárat. Emiatt nem mindegy, hogy ki a vevő. A vevőtől ezen kívül sok esetben például anyavállalati garanciát követel meg az eladó a későbbi fizetési kötelezettségei (pl. vételár emelés, visszatartások kifizetése) biztosítására, amit a magyar állam nemigen tud adni.

A rendelet alapvetően azokat az ingatlanokat védi, amelyek műemléki értékkel rendelkeznek. Ha van a világörökségi területen egy 2010-ben épült modern irodaház, az is ugyanezen elbírálás alá esik?

L.A.: Igen, a rendelet pontosan definiálja, hogy melyik ingatlanokra vonatkozik. Ezeken a helyszíneken számos, kiváló minőségben felújított irodaház található. Illetve az érintett ingatlanok közül sok nem áll műemléki védelem alatt, és valószínű nem is érdemes védelemre.

P.Sz.: Itt a helyszín a meghatározó, nem az ingatlan kinézete vagy múltja. A rakparton bőven vannak olyan épületek, amelyek a 60-as, 70-es, 80-as években épültek és önmagukban semmilyen szempontból nem lennének érdemesek a védelemre, de világörökségi helyszínen vannak, emiatt a jogszabály hatálya alá esnek.

Mit okoz ez majd a piacon? Elképzelhető, hogy olyan folyamat indul el, hogy az eladóknak kell majd befektetni az átvilágításba?

L.A.: Piaci oldalról elsőre azt gondolhatnánk, hogy nem árbefolyásoló tényező, ha elővásárlási jog van az ingatlanon. Igazából az idő fogja ezt eldönteni: ha az a piaci tapasztalat, hogy az állam a jogot gyakran, netán rendszeresen gyakorolja, akkor ez hatással lesz a piacra. Ha egy komoly nemzetközi befektető azt látja, hogy a vevők hónapokat eltöltenek egy-egy átvilágítással, százezer eurókat elégetve eredmény nélkül, annak komoly hatása lehet az érdeklődő befektetők számára. A potenciális vevőkör szűkül, ha pedig kevesebb a vevő, az negatív hatással lehet az árakra is.
A második kérdésre válaszolva, lehet olyan konstrukciót kitalálni, ahol legalábbis részleges költségmegosztás van, de ez nem tipikus. Normál piaci működésnél az eladó állja a saját költségeit, biztosítja azokat a dokumentumokat, amelyek az ingatlan megítéléséhez szükségesek, a vevő pedig belső és külső erőforrásokkal, tanácsadók segítségével átvilágítja az ingatlant.

Meg lehet határozni, hogy a befektetési piacnak mekkora részét érintheti a szabályozás?

L.A.: Egyelőre a statisztikában annak néztünk utána, hogy azon jelentős tranzakciók között, amire tanácsadóként rálátunk, mennyi volt műemléki ingatlan. Tavaly nagyságrendileg 70 tranzakcióból négy volt ilyen, ebből három volt az Andrássy úton. Így, ha akkoriban már hatályos lett volna a rendelet, az okozhatott volna problémát ezeknél a tranzakcióknál. Egyébként van folyamatban egy méretes ügylet ezen a területen, és ott már látjuk, hogy ez komoly hatással van a tranzakcióra: a vevő további vizsgálatai miatt halasztódik. Nem egyértelmű, hogy a megegyezés a rendelet hatályba lépése előtt vagy után született, de az biztos, hogy az ügylet csúszik miatta. Ha ez a tranzakció meghiúsul, az intő jel lehet.

Az államnak a vásárlást követően meg kell tartania az ingatlant, vagy értékesítheti?

P.Sz.: Nincs előírás arra vonatkozóan, hogy a megvétel után az államnak mennyi ideig kell megtartania ezeket az ingatlanokat. Az elmúlt években az állam nem túl nagy, évente mintegy 7-8 milliárd forint értékben adott el ingatlanokat, jellemzően kisebb értékűeket, de nem tudjuk kizárni, hogy a jövőben ez megváltozhat. A jogalkotói szándék elvileg az, hogy a világörökségi helyszíneken lévő ingatlanoknak megfelelő védelmet biztosítson. Azt gondolom, hogy ez a cél akkor is elérhető, ha ezek az ingatlanok magántulajdonban vannak, hiszen a korábban is hatályos világörökségi, műemléki és utcakép védelmét szolgáló jogszabályok és a végrehajtásukért felelős hatóságok is kellő garanciát jelentenek erre vonatkozóan. Egy védett homlokzatot például nem lehet lebontani és helyette üveghomlokzatot építeni.

Az elmúlt években egyre inkább felértékelődött ez a terület, több vállalat vagy alapítvány is szerzett itt ingatlanokat, és a legmagasabb szintekről is érkezett "jó tanács" rövid buszos utazgatás során arra vonatkozóan, hogy a város legimpozánsabb területén valóban szégyenfoltként éktelenkedő romos, kihasználatlan, de valós építészeti értéket képviselő ingatlanoknak meg kéne újulnia. Az érdeklődés pedig nem tűnik úgy, hogy lankadna. Nyilván egyszerűbb mindent levédeni, de ha nagyon meg akarna vásárolni egy ingatlant az állam e nélkül is megtehetné.

P.Sz.: A szabályozás megadja azt a kényelmet az államnak, hogy nemcsak a tranzakciós költséget spórolja meg, hanem azt az időt, szakértelmet is, amit erre rá kell szánni. Ha bekerül hozzá egy olyan előkészített ügylet, amit egy profi nemzetközi befektető alkalmasnak talált és papírra vetett, arra viszonylag nagy bizonyossággal mondhatja, hogy ez megfelelő.

Van ebben az esetben jogilag különbség vagy kockázat abban, hogy egy cég ingatlant, vagy egy projektcéget ad el? Ez egy lehetséges kiskapu az új szabályozás elkerülésére?

P.Sz.: Van különbség jogilag az ingatlan és a projektcég eladása között. 2010-ig szinte kizárólag az ingatlant tulajdonló céggel együtt adták el és vették meg az ingatlanokat. Ennek nagyon prózai oka volt, akkor nem kellett illetéket fizetni, utána ez megváltozott, és az ingatlantársaságok üzletrészének az adásvétele esetében is kell már illetéket fizetni, ami miatt túlsúlyba kerültek a közvetlen ingatlanvételek. De nem az illeték az egyetlen ok, például, ha céggel együtt adnak el egy ingatlant, akkor az a szerződésekkel együtt kerül eladásra, amelyek egyébként - a bérleti szerződések kivételével - megszakadnának. A társasági adó és az ingatlan könyv szerinti értéke is befolyásolhatja, hogy a felek melyik megoldást választják. Cégvétel esetben nem változik meg az ingatlan tulajdonosa, így nem terjed ki az új jogszabály a tranzakcióra. Formálisan ez lehet megoldás, jogi szempontból viszont fontos, hogy ha bizonyítható, hogy kizárólag az volt a célja a cégvételnek, hogy kijátssza az elővásárlási jogot, abban az esetben a magyar állam megtámadhatja ezt a szerződést, akár eredményesen is.

Ezek tükrében, lesz esélye a befektetőknek ezeken a területeken vásárolni, vagy végül úgyis az állam lesz a vásárló?

P.Sz.: Az államnak nem áll érdekében minden esetben a vásárlás, egy ilyen tranzakció nagyon komplex, és ha nem vállalja az összes szerződéses pontot, nem élhet az elővásárlási jogával. Egy ilyen tranzakcióban bőven lehet olyan feltétel, ami egy állami intézményrendszerben nem tud működni. Egy piaci vevő által megtárgyalt 30-40 oldalas szerződés - mellékletek nélkül - rengeteg olyan rendelkezést tartalmazhat, amit az állam nem tud, vagy nem akar teljesíteni.

L.A.: Meg is lehet fordítani a dolgot, mert amíg egy normál piaci tranzakcióban elvárás a vevő részéről, hogy az eladó együttműködjön az ingatlan bérbeadásában, addig az államnak nem feltétlenül célja a bevételek maximálása. Amennyiben saját használatra veszi meg az ingatlant, akkor nem tud, és nem is akar megfelelni azoknak a feltételeknek, amiket az eredeti vevő vállalt volna. Az idei évben érdemes lesz közelről követni az érintett ingatlanok tranzakcióit, hiszen az állam aktivitása lesz a döntő abban, hogy mekkora hatása lesz az új szabályozásnak a piaci folyamatokra.

• Címkék:
• állam,
• ingatlan város,
• ingatlan iroda,
• ingatlan,
• műemlék,
• cushman & wakefield,
• világörökség