Európa még messze van
Pasquale Diana, a Morgan Stanley régiós gazdaságokkal foglalkozó ügyvezető igazgatója felvezető előadásában a közép-európai gazdaságok jövőbeli kilátásairól beszélt. Kiemelte, hogy a gazdasági válság óta jelentősen lelassult a régiós országok konvergenciája - még mindig csak az EU-s jövedelemszint 40%-án élünk, ráadásul a közeljövőben nem számíthatunk jelentős változásra. Mindeközben a közép-európai fogyasztók jövedelmüknek egyre nagyobb, de így is az európai átlagnál kisebb hányadát költik szolgáltatásokra szükségletek helyett.
Menekülés Közép-Európából
Polster Tamás MRICS, a Cushman & Wakefield EMEA régiós tanácsadási vezetője a közép-európai ingatlanpiacok jövőjéről tartott előadást, melyben a demográfiai problémákra helyezte a hangsúlyt. 2030-ra 7 millió fővel lesznek kevesebben a keleti EU-tagállamok munkaerőpiacán miközben csak Németországban 6 millió munkavállalóra lesz szükség. A népesség elöregedése mellett a kivándorlás is gyorsítja a folyamatokat, utóbbi egyik fő oka az, hogy európai szinten a régiós fővárosokban a legalacsonyabb a lakosok elégedettsége saját városukkal. A problémák várostól függetlenül ugyanazok Közép-Európában: minőségi egészségügy és oktatás hiánya, rossz levegőminőség, fejlesztésre szoruló közlekedés.
Az közismert, hogy régiós városokat alacsony bérleti díjak jellemzik, arról azonban ritkábban esik szó, hogy ehhez alacsony produktivitás is társul. A közép-európai nagyvárosokban négyből csak egy alkalmazottnak van saját asztala, míg ezzel szemben Nyugat-Európában majdnem mindenkinek - ez a gyakorlatban relatíve alacsony részvételt jelent az irodapiacon Polster Tamás szerint.
Belső feszültségek
A konferencia résztvevői szerint az európai ingatlanpiacok számára a legnagyobb kihívást politikai szempontból nem a menekültek érkezése, illetve külső gazdasági folyamatok (kínai lassulás, FED döntés, rossz kapcsolatok Oroszországgal) jelentik, hanem az Európai Unió belső feszültségei.
Bár jelentős előrelépés történt ebben a közép-európai országokban, továbbra is problémát jelent a jogi keretek szilárdságának hiánya - tette hozzá Prof. Dr. Alexander Goepfert, a Noerr partnere és ingatlanbefektetési csoportjának vezetője. Lengyelország stabil jogrendszere miatt lett a befektetők kedvence, míg Magyarországon a gyakran változó szabályozás továbbra is elrettentő lehet.
"Az újabb generációk előbb választanak várost, mint állást. Az életminőség javítása elengedhetetlen annak érdekében, hogy a közép-európai városok megtartsák legtehetségesebb fiataljaikat" - tette hozzá Daniel Cook, az RICS stratégiai és tervezési igazgatója.
Magyarországra és Romániára érdemes figyelni
A befektetői és fejlesztői kerekasztal résztvevői szerint a két ország, ami különös figyelmet érdemel jelenleg egyértelműen Magyarország és Románia. A közönségszavazás eredménye szerint a résztvevők 78%-a arra számít, hogy az elkövetkező 12 hónapban nőni fog a befektetői érdeklődés a közép-európai ingatlanok iránt. 2015 egyébként újabb válság utáni rekordév lehet befektetési volumen szempontjából - tette hozzá Dr. Bruno Ettenauer MRICS, a CA Immo vezérigazgatója. Karl Wilson, az Aareal Bank régiós ügyvezetője szerint a kereslet növekedését a bankok hitelezési "kényszere" is okozza.
A beszélgetés résztvevői egyetértettek abban, hogy Budapesten és Bukarestben van helye új irodafejlesztéseknek. Az új területek hiánya a magyar fővárosban olyannyira problémát jelent, hogy Török Árpád szerint egy év múlva nem lesz mit vásárolnia a befektetőknek Budapesten.
Török Árpád szerint Lengyelország "túlfűtöttsége" ellenére a másodlagos lengyel városok még rendelkeznek fejlesztési potenciállal. A kiskereskedelmi szektor egységesebb képet mutat régiós szinten - jelentős fejlesztésekre nagy számban nem számíthatunk a következő 2-3 évben, kisebb városokban kisebb beruházásokra azonban van hely.
A logisztika egyre forróbb
Ben Bannatyne MRICS, a ProLogis ügyvezetője és régiós vezetője megerősítette, hogy az elmúlt 18 hónapban jelentősen nőtt az ipari ingatlanok iránti érdeklődés, azonban egyre nagyobb problémát jelent a megfelelő befektetési termékek hiánya. A ProLogis Szlovákiában és Csehországban gyakorlatilag teljes kihasználtsággal működik és hosszú évek óta először bérletidíj-növekedés volt megfigyelhető ezeken a piacokon. Ezzel szemben Lengyelországban rendkívül alacsonyak a piacra lépés korlátai, így a bérleti díjak sem tudnak nőni.
A kelet-közép-európai régióban a globális gyártó cégek expanziója erős élénkülést hoz az ipari ingatlan szegmensben. A konferencia résztvevőinek többsége, illetve a témában szervezett kerekasztal-beszélgetés résztvevői úgy vélik, hogy a térségben az autóipari beszállítók, illetve az e-kereskedelmi szektor terjeszkedése ad elsősorban lendületet a piacnak.
Rene Droese, a Budapest Airport Zrt. ingatlangazdálkodási igazgatója hozzátette, hogy a vállalat ingatlanfejlesztéssel illetve - befektetéssel is foglalkozik, elsősorban cargo és logisztikai fejlesztésekről van szó. Esetükben a legnagyobb kihívást a cég és partnerei működésének optimalizálása jelenti. Tapasztalatai szerint a cég partnerei mind Budapestet, mind Bulgáriát kiváló lokációnak értékelik, ugyanakkor Bulgária az olcsóbb a munkaerő miatt versenyelőnyben van. Számos cég inkább ide helyezi át egyes tevékenységeit, így pl. a Lufthansa a karbantartó tevékenységeit.
Jaroslav Kaizr MRICS, a CTP üzleti igazgatója szintén úgy véli, hogy az autóipar és az e-kereskedelem egyre nagyobb területeteket foglal el az ipariingatlan-piacon, és egyre több munkaerőt foglalkoztat. A CTP portfóliójának 70%-át a gyártó és termelő cégek foglalják el, elsősorban az autóiparból. Az utóbbi területen az egyik legnagyobb problémaként, és a munkaerő szektorba áramlásának erős korlátjaként értékeli, hogy a lakóingatlan-piac fejlődése nem követi le megfelelően a fenti folyamatokat. Ezzel párhuzamosan az ipariingatlan-fejlesztéseknek az elérhető fejlesztési területek szűkössége szab korlátot.
