Radnóty Zoltán: Nagyon felpezsdült az élet a Váci Corner irodaház körül az elmúlt hónapok során - intenzív bérleti tárgyalásokat folytatunk nemzetközi és hazai vállalatokkal, hetente több épületbejárásunk volt és van jelenleg is. Az épület építése már a finishben van, a használati engedélyt az elmúlt napokban kaptuk meg. A kivitelezés mindinkább a bérleményi területek kialakítására összpontosul, és várakozásaink szerint az első bérlők a nyár közepén beköltözhetnek majd az új irodaházba. A statisztikák szerint Budapesten előbérleti szerződést kötni továbbra is nagy kihívást jelent, amely megfigyelés sajnos a Váci Corner esetében is igaznak bizonyult.
A Váci Corner-ben jelentős megtakarítási lehetőségeket mutattunk fel ezeknek a vállaltoknak, amely főleg az igényeik maradéktalan kielégítéséhez szükséges bérlendő iroda területének, illetve az üzemeltetési költségek csökkenésében jelentkezik. Az esetek többségében azonban ezek együttes mértéke sem volt olyan léptékű, mint az az árcsökkentés, amit a jelenlegi bérbeadójukkal ez a bérlői kör kialkudott. Bár jelentős igénye van ennek a vállalati körnek is a modern technológiára, a fenntarthatóságra, az ezzel járó többletköltséget tipikusan nem hajlandóak megfizetni Budapesten.
Örömmel mondhatom el ugyanakkor, hogy a nagy hozzáadott-értéket előállító nagyvállalati kör, amely átlagosan 2,500-8,000 négyzetméter közötti irodát bérel, más szempontokat is figyelembe vesz, amikor az optimális új irodáját keresi. Számukra a költségek optimalizációja mellett gyakran a rugalmas térkialakítás, a minőségi anyaghasználat, a kiváló tömegközlekedési kapcsolat, a magas szintű fenntarthatóság egyaránt fontos részei a döntésnek, amely általában a szervezeti kultúrájukból fakad. Várakozásaim szerint ezek a vállalatok jelentős arányban találják majd meg új otthonukat a Váci Corner-ben, amely a "legzöldebb" BREEAM épület ma a városban.
A kisebb bérlőkkel csak nemrég kezdtük meg a tárgyalásokat, de már több előrehaladott egyeztetést is folytatunk. Ez a kör bizonyosan megtalálható lesz majd a bérlői listánkon. Számukra a prémium területek és a teraszos irodák mellet a hatékony terek kínálnak különleges lehetőségeket.
P.: A bérleti díjakban is érzékelhető az aktivizálódás? Elérte már a mélypontot a piac a bérleti díjak tekintetében?
R.Z.: A bérleti díjak alakulásában kettősség érzékelhető. A jó minőségű és lokációjú házak esetében - megítélésem szerint - elértük, talán már túl is haladtuk a mélypontot. Ezen a csoporton belül is elválik egymástól a már évek óta a piacon levő, valamint az új házak bérleti díj dinamikája: az új házak esetén enyhén emelkedő bérleti díjakat is elfogadnak a bérlők, amely elsősorban a nagyon limitált új iroda kínálatának köszönhető, míg a csoport egyéb tagjainál inkább a bérleti díjak stabilizálódásáról beszélhetünk. Ez a kör egyrészt átgondoltan megtervezett épületekkel, az ezzel járó ültetési hatékonysággal, másrészt pedig a modern gépészetnek köszönhető alacsonyabb üzemeltetési költségekkel tud összköltségben versenyképes alternatívát jelenteni.
Az elöregedő házak esetében a kép vegyes. A korszerűtlen épületek tulajdonosai többnyire alacsony árakkal próbálják a bérlőkkel elfogadtatni a minőség területén hozandó kompromisszumokat. Ez csak rövidtávon olcsóbb megoldás, mint a házak átfogó korszerűsítése. Néhány jó példát azonban már láthatunk ebben a szegmensben is, ahol régebbi épületek megfiatalodtak egy komolyabb építészeti, gépészeti felújítás eredményeként. Ezek a lépések segíthetik, hogy egy régebbi irodaépület újrapozíciónálása megtörténjen, amelyet a bérlők bérleti díjban is elismernek.
R.Z.: A finanszírozási szerződési tárgyalásokat 2013 második negyedévében indítottuk el több hazai nagybankkal. A kezdeti tárgyalások azt mutatták, hogy a bankok nagyon szelektívek az ingatlan projektfinanszírozás terén, de egy HB Reavis projektet - persze szigorú feltételek mellett - szívesen finanszíroztak volna. Az árazás tekintetében azonban jelentős különbségek voltak a beérkezett ajánlatok és a mi elvárásaink között.
Pozitív fejleményként tudom azt mondani, hogy az eltelt 6 hónap során a bankok - a piaci klíma javulásával összhangban - fokozatosan javuló feltételeket ajánlottak. Fair, kölcsönösen előnyös feltételrendszer alakult ki a Raiffeisen Bankkal a tárgyalássorozat végére, így örömmel írtuk alá a hitelszerződést márciusban. Azt azonban hozzá kell tennem, hogy a hazai finanszírozás ára még mindig jóval magasabb, mint a régió többi piacán a projektjeinkhez nyújtott hasonló hitelek költségei.
Általános üzenetként azt mondhatom, hogy a bankok továbbra is viszonylag kevés ügylettel foglalkoznak érdemben, viszont határozottan van étvágyuk jó ingatlan projektek finanszírozásra. Kimondottan jó esélye van hitelre ma annak a megbízható hátterű, bizonyított fejlesztőnek, aki egy szakmailag jól alátámasztott projekttel keresi fel a bankokat. Másfél évvel ezelőtt a kereskedelmi ingatlanfinanszírozás inkább a science fiction kategóriába tartozott Budapesten, így ez mindenképpen jelentős előrelépés.
P.: A HB Reavis színeiben ott voltál március elején a Mipimen, az európai ingatlanpiac legnagyobb eseményén. Milyen hangulatot tapasztaltál?
R.Z.: Rég láttam ennyi mosolygós arcot Cannes-ban, ami bizonyára nem csak a jó időnek volt köszönhető. Az európai piacok ugyanis - főleg a nagyok - igencsak magukra találtak A londoni City az elmúlt 5 hónap során 10-15%-os áremelkedést mutatott fel, és a várakozások szerint további erősödés valószínűsíthető mind a bérleti díjak, mind a fejlesztési területek ára esetében. Ha Európa egyik legnagyobb piaca ilyen léptékben erősödik, az mindenképpen kihatással van általános befektetői hangulatra: visszatér az élet, a fejlesztési kedv, a gazdaság növekedésébe vetett hit - a rózsaszín szemüveg újra előkerül.
Már tavaly is benne volt levegőben egyfajta mozgolódás, de mostanra ez kézzel fogható, erős tettvággyá alakult. A HB Reavis standja is folyamatosan megbeszéléseknek adott helyet, unatkozni nem volt időnk... A jó hírek mellet meg kell azonban jegyeznem, hogy Magyarországgal kapcsolatban sajnos nem éreztem áttörést; jellemzően még mindig csak érdeklődés szintjén kerültünk vissza a "térképre", annak ellenére, hogy a budapesti irodapiac a régió egyik legnagyobbika.
P.: A HB Reavis egy régiós cég. A környező országokban dolgozó kollégáiddal ha beszélgetsz, mik a benyomásaid? Nem néznek rád budapestiként "furcsán" a lengyel, cseh vagy szlovák kollégák?
R.Z.: Az eddigi pozsonyi, prágai és varsói kollégák mellett most már vannak londoni és isztambuli kollégák is, így sokféle tapasztalatot és információt tudunk cserélni a megbeszélések során. Ha a régiót nézzük, Prága nincs olyan jó helyzetben, mint amilyennek itthonról tűnik. A cseh gazdaság lassulása természetesen rányomja bélyegét az irodapiacra is. Varsó továbbra is kiemelkedik a közép-kelet európai piacok közül: továbbra is itt történik a legtöbb üzlet, és ez igaz a bérbeadás, a befektetések, valamint az új építések tekintetében is. Meg szeretném jegyezni, hogy a rendkívül nagyszámú átadott, illetve építés alatt álló irodaprojekt egyre növekvő nyomást jelent Varsó nem központi alpiacain, amely a bérleti díjak enyhe csökkenését hozta magával. A pozsonyi piac álmoskás, méreténél fogva a likviditása kisebb, ennek ellenére mi nemrég adtunk el három irodaházat egy tranzakció keretében, amit nagy sikernek könyveltünk el, hiszen ott is ritka mostanában az intézményi tranzakció.
Budapestre a kollégák nem furcsán néznek, hanem egyre nagyobb várakozással. Kezdik ők is azt gondolni, amit mi már egy éve hiszünk, miszerint lassan eljön az az időszak, amikor az a bizonyos "property clock" átlendül a hatoson. Úgy érezzük, hogy a gazdasági környezet élénkülésével nálunk is kibontakozik egy fokozatos fellendülés. Ezzel összhangban az elkövetkező hetekben-hónapokban a következő budapesti fejlesztésünk előkészítésén is elkezdünk dolgozni.
Az ingatlanpiac valamennyi szereplőjének sokat kell tennie azért, hogy ez a fellendülés mielőbb érzékelhető legyen: nekünk együtt kell megnyernünk a nemzetközi szereplőket, hogy Budapestet válasszak új irodáik létrehozásának helyszíneként. Úgy tűnik, hogy van még tennivalónk bőven, mivel egyelőre nem tolonganak nálunk azok a multinacionális cégek, akik a közeljövőben jelentős beruházásokat kívánnak megvalósítani városunkban. Sajnos az ügynökségektől is hasonló visszajelzéseket kapunk a piac egésze vonatkozásában.
P.: Az intézményi befektetők hiánya Budapesten mennyiben gátolja a fejlesztések elindítását?
R.Z.: Lakonikusan azt tudom mondani, hogy nagyon. Az új fejlesztések nagyszámú elindítását azonban mégsem ez akadályozta leginkább. Talán a legfontosabb akadály az, hogy hosszú évek óta nem volt jelentős növekedés - időszakosan csökkenés is volt - a vállalatok által bérelni kívánt irodamennyiségben. Az elmúlt években a torta növekedése helyett annak újraosztása jellemezte a piacot. Ez természetesen folyamatos nyomást gyakorolt a bérleti díjakra, így a fejlesztések pénzügyi matematikája csak ritkán ígért megfelelő megtérülést.
Tovább rontja a helyzetet, hogy nagyon magas a piacra lépési korlát, hiszen sokáig tőkéből kell finanszírozni az építkezést, ami jelentősen rontja a belső megtérülési rátát. Ez nemcsak olyan kérdés, hogy van-e elegendő tőkéje a fejlesztőnek, hanem hogy megéri-e egyáltalán nagy mennyiségű tőkét egy projekt előkészítésére és építésére fordítani egy a befektetők által nagyobb kockázatúnak ítélt piacon.
Természetesen felmerül az a kérdés, hogy mindezek fényében mi miért fejlesztünk, és tervezünk további fejlesztéseket Budapesten. A válasz a piac méretéhez viszonyított rendkívül visszafogott fejlesztői aktivitásban, és az ennek következtében elavuló iroda állományban rejlik. Nem szeretnék senkit sem statisztikákkal untatni, de ez esetben a számok magukért beszélnek: a közel 3,2 millió négyzetméteres piacunkra tavaly összesen nagyságrendileg 30,100 négyzetméter új iroda érkezett, miközben - csak a varsói példát kiragadva a HB Reavis életéből - a lengyel vállaltunk ez idő alatt egy 48,566 négyzetméter bérbeadható területű irodaházat adott át és egy 46,348 négyzetméteres ház nyári átadását tervezi. Tovább rontja a képet, hogy a tavaly Budapesten átadott új irodakapacitás nagyságrendileg 31%-os növekedést jelent a 2012-es számhoz képest Budapesten. Az igényes bérlők számára elérhető elenyészően kevés új iroda kínálat egyben - bár korlátozott mértékű - lehetőséget jelent a tőkeerős fejlesztők számára.
P.: Januártól a budapesti mellett az isztambuli irodát is te vezeted a HB Reavisnál. Miért döntöttetek a törökországi terjeszkedés mellett?
R.Z.: Két évvel ezelőtt, a hosszútávú stratégiaalkotás részeként döntöttünk arról, hogy kilépünk a régió határain túlra is. Felismertük, hogy a régió növekedési potenciálja középtávon már szigorú korlátot jelent a HB Reavis Csoport növekedése szempontjából, így lépni kellett. Szlovákiában domináns a piaci részesedésünk, Varsóban az egyik legnagyobb fejlesztővé növekedtünk az elmúlt 4 év során, Prágában és Budapesten is jelentős terveink vannak. Azonban ezek lassabban növekvő, globálisan kisebb méretű piacok, ezért kitörési pontokat kezdtünk el keresni.
Egyidejűleg két irányba indulunk el. Az egyik irány egy nagyon stabil, likvid, transzparens, fejlett piacra vezetett, Londonba, ahol egy különleges adottságú telket sikerült megvásárolni a City egyik legfelkapottabb részén. Júliusban kezdjük lebontani a London bridge lábánál levő telken álló jelenlegi épületet, aminek a helyére egy prémiumkategóriás irodaházat álmodtak meg kollégáim.
Másik irányként ugyanakkor megfogalmaztuk azt is, hogy találnunk kell egy egészséges fundamentumokkal rendelkező, nagy növekedési potenciállal bíró, izgalmas piacot is, ahol komoly fejlesztési hullám várható még. Több piac elemzését követően döntött a Csoport az isztambuli piacra történő belépés mellett.
Hivatalosan 14,5 millió, nem hivatalosan 16 millió ember lakja életvitelszerűen ezt a gyönyörű várost, amely ezzel Európa legnépesebb városa. Isztambulban a modern irodaállomány jelenleg pont annyi, mint Budapesten, ami jól mutatja, hogy milyen hihetetlen potenciál van még ebben a piacban. Azt is látni kell, hogy a Törökország lakosságának fele 30 évnél fiatalabb, jól képzett, szorgalmas munkaerő. Ez a fiatal generáció nagyon vonzó feltételeket kínál a nemzetközi munkaadóknak, miközben növekvő fogyasztásukkal nagyban hozzájárulnak az ország gazdasági növekedéséhez is.
Nem kerülhetjük meg azt a tényt, hogy jelenleg komoly belpolitikai válságon megy keresztül a török demokrácia, mely rövidtávon lassíthatja a gazdasági növekedést, de közép- és hosszabb távon egy rendkívül vonzó piac Isztambul, ami számunkra nagy növekedési lehetőséget tartogat.
P.: Nem sok idő telt még el január óta, de mik a benyomásaid idáig?
R.Z.: Izgalmas, sokszínű piac rendkívül leleményes szereplőkkel. Isztambulban a dolgok gyorsan változnak, a jogszabályokat sokan, sokféleképpen értelmezik, így nincs könnyű dolga a külföldi befektetőknek. Ugyanakkor a törökök felismerték a nemzetközi fejlesztőkben rejlő lehetőségeket. Talán ennek is köszönhető, hogy remek kapcsolatot sikerült kialakítanunk néhány hónap alatt az isztambuli gazdasági elit számos tagjával.
Az ingatlanpiac domináns szereplői helyi, többnyire hagyományosan gazdag török családokhoz kötődő, hatalmas holdingok részeiként működő ingatlanfejlesztők. Kevés a külföldi szereplő, ami alól kivételt csak a bevásárlóközpontok piaca jelent, ahol vegyesen vannak jelen a török, a közel-keleti és az ismert nemzetközi fejlesztők. A piac fejlettségét és méretet egyaránt jól jellemzi az a tény, hogy Isztanbulban nagyságrendileg 380 bevásárló központ működik jelenleg.
Az irodafejlesztés más logika mentén működik Törökországban, mint amit megszoktunk a fejlett országokban. Számos sajátossága közül most csak egyet emelnék ki. Az irodaházak értékesítése sok esetben nem intézményi befektetőknek történik, hanem a fejlesztők szinteket adnak el helyi befektetőknek, akik részben azért veszik meg ezeket, hogy beköltözzenek és irodaként használják, részben pedig befektetési eszközként tekintenek rá. Ezekben az esetekben az üzemeltető az egész épületet hasonlóan kezeli, mint egy intézményi terméknél, de mögötte akár több tucat "kisbefektető" is állhat.
Ennek a konstrukciónak számos előnye van. Alapvetően Törökország sem dúskál olcsó finanszírozásban, így felértékelődik az a tény, hogy a fejlesztők már egy sokkal korábbi időpontban hozzájutnak a vételárhoz, mint egy hagyományos intézményi értékesítésnél, ahol először bérbe kell adni a házat, és csak ezt követően kezdődhet el az értékesítési folyamat. Gyakran megtörténik az, hogy a termék még a tervezőasztalon van, vagy éppen csak elkezdődött a kivitelezés, és már eladnak belőle jó néhány szintet. Az értékesítésből befolyó vételár csökkenti a fejlesztés tőke- vagy hitelfinanszírozási igényét, ami jelentősen javítja a projekt megtérülését.
A törökök egyébként sokkal többre becsülik a saját ingatlanjaikat, mint a rajtuk kívüli világ. Többször szembesültem már én is azzal a helyzettel, hogy helyi befektetők olyan magas árakat hajlandóak megfizetni telkekért, illetve kész irodaházakért, amik inkább a londoni hozamszintnek felelnek meg, semmint a globális befektetők által Isztambultól elvártnak.
