A káosz miatt kerülik el Budapestet a befektetők

Európa egyik legfontosabb ingatlanpiaci kiállítás, a müncheni Expo Real mindig fontos indikátora a szektor hangulatának, alapvető trendjeinek. Az idei Expón az általános hangulat az európai makrogazdasági környezet fényében alapvetően pozitívnak tekinthető. A fejlesztők és befektetők általában biztató jelként említette, hogy a bankok nyitottabbnak tűnnek a korábbi időszakokhoz képest.

A 15. alkalommal megrendezett Expo Real az elhúzódó válság ellenére rekord kiállítói létszámot hozott: a Messe München közlése szerint 31 országból összesen 1700 kiállító jelent meg az eseményen. A közép-európai régió megítélése továbbra is változatlan: Lengyelország egyértelműen uralja a befektetői piacot. Ugyanakkor egyre több olyan véleménnyel találkozni, ami a lengyel piacon kialakulóban lévő buborékról szól és óvatosságra int vele kapcsolatban.

Magyarország megítélése továbbra is alapvetően rossz. A legtöbb általunk megkérdezett külföldi befektető, fejlesztő azonban nem a kedvezőtlen ingatlanpiaci fundamentumokat vagy a makrogazdasági problémákat emelte ki, hanem egyértelműen a politikai bizonytalanságot. A legfőbb kockázatokat a gazdaságpolitika teljes kiszámíthatatlanságában és befektető-ellenességében látják.

Van, aki fejleszt Budapesten

Az európai ingatlanpiac sztárja Németország, Közép-Európa sztárja pedig egyértelműen Lengyelország, jelentette ki Manfred Wiltschnigg, az Immofinanz igazgatósági tagja az Expo Real keretén belül megrendezett szakmai konferencia panelbeszélgetésén. Hozzátette ugyanakkor, hogy ha eltekintünk a kockázatoktól, akkor Moszkva a legjobb választás a KKE-régióban, hiszen a legjobb hozamokat ezen a piacon lehet elérni. Az egyik legnagyobb régiós ingatlanbefektetési cég vezetője elismerte ugyanakkor, hogy Moszkvában komoly kockázatokkal kell számoljanak. Wiltschnigg a régió irodapiacairól elmondta, hogy a legalacsonyabb kihasználatlansággal és a legpezsgőbb irodapiaccal egyértelműen Varsó rendelkezik, míg Prága szerinte csendes, Pozsonyban pedig "semmi nem történik."

Pavel Trenka a HB Reavis stratégiai igazgatója vitatkozott Wiltschnigg Pozsonyra vonatkozó kijelentésével: azt elismerte, hogy a befektetési piac szinte teljesen kiszáradt, azonban kiemelte, hogy az irodapiacon van mozgás, van keresleti igény. A pozsonyi székhelyű ingatlanfejlesztő igazgatója a régióban való terjeszkedésükkel kapcsolatban elmondta, hogy próbálnak diverzifikálni. Ez azt jelenti, hogy egyrészt a trendnek megfelelően a lengyel piacon is aktívak, másrészt Budapesten anticiklikus magatartást tanúsítva fejlesztésbe kezdtek.

A HB Reavis stratégiai igazgatója elmondta, hogy sokan csodálkoznak a budapesti irodaház-fejlesztésük elindításán, azonban ők hosszabb távon bíznak a magyarországi ingatlanpiacban. Hozzátette, hogy nem az ingatlanpiac fundamentális problémáiban látják a legnagyobb kockázatokat, hanem a politikai kiszámíthatatlanságban. Elismerte, hogy a budapesti irodapiac kihasználatlanság a 20 százalék körüli szintjével a legmagasabb a régióban, azonban szerinte vannak olyan lokációk a magyar fővárosban, melyek egyre jobban teljesítenek. Példaként említette a Váci úti irodafolyosót, ahol az üresedési ráta már csökkenő trendet mutat és a bérlői kereslet folyamatosan élénk.

Balázs Szeneczey, Budapest főpolgármester-helyettese a beszélgetésben a befektetőkhöz fűződő új hozzáállásról beszélt. Kifejtette, hogy a fővárosi vezetésnek alapvető feladata, hogy világosan megmutassa a fejlesztőknek, befektetőknek, hogy közép- és hosszú-távon milyen fejlesztéseket lát szívesen Budapesten. Hozzátette, hogy nem tudja megígérni, hogy minden fejlesztési projektet támogatni tud a fővárosi vezetés, azonban az eddigiekhez képest gyorsabb döntéseket ígér.

Nem lehet örökre várni

A finanszírozási környezetről Manfred Wiltschnigg, az Immofinanz igazgatósági tagja kifejtette, hogy Varsóban viszonylag könnyű, Prágában és Pozsonyban ennél valamelyest nehezebb, Budapesten pedig kifejezetten nehéz dolga van a befektetőknek a bankok meggyőzésében. Elmondta, hogy az Immofinanznak a válság utáni időszak egyik legfontosabb feladata egyrészt a fejlesztési portfólió leépítése volt, másrészt a cég visszatérítése a hagyományos piacaikhoz, vagyis Szlovákiához, Csehországhoz és Magyarországhoz. A fókusz erősítése ezen a piacokon egyértelműen sikereket hozott, hiszen még a kevésbé jól működő budapesti piacon is sikerült bérleti tranzakciókat lebonyolítaniuk.

Pavel Trenka, a HB Reavis stratégiai igazgatója szerint a jelenlegi piacon nem is a finanszírozás megszerzése a legnehezebb a fejlesztők számára, hanem a bérlők bevonzása. Mint elmondta, finanszírozást új projektre csak viszonylag komoly előbérleti töltöttséggel lehet szerezni, a jelenlegi túlkínálatos piacon viszont nagyon nehéz meggyőzni a bérlőket az előbérleti szerződésről egy még el nem készült irodaházba. Trenka ezt ördögi körnek nevezte, ezért véleménye szerint nem lehet örökre várni az előbérleti szerződésekre, hanem kénytelen a fejlesztő előre mozdulni. Mint mondta, a budapesti projekt esetében is ezt az utat követik.

Peter Becar, a prágai P3 Point Park Properties vezetője elmondta, hogy csehországi built-to-suit projektekre nem nehéz finanszírozást találni. Hozzátette, hogy a globális autóiparból érkező kedvezőtlen hírek ellenére a szektor komoly lehetőségeket rejt az ingatlanpiac számára. Példaként említette az Audi győri és a Skoda csehországi terjeszkedését. Becar kifejtette, hogy ezeknek az autógyáraknak a terjeszkedése a hozzájuk kapcsolódó beszállítókon keresztül jó lehetőséget jelent az ipari ingatlanok fejlesztése számára.

A befektetési piac jelentős különbségeket mutat a régión belül, hiszen míg Varsó és Prága aktív, addig szinte semmit sem könnyű eladni Szlovákiában, Magyarországon és Romániában - mondta Manfred Wiltschnigg. Elmondta ugyanakkor, hogy Bukarestben vannak sikeres tranzakcióik. Kiemelte azt is, hogy a régiós piacon megjelentek a kifejezetten tőkeerős görög befektetők, akik menekülési útvonalat keresnek az érthető okokból túlságosan kockázatosnak ítélt görög piacról. Wiltschnigg szerint ezt egyelőre elsősorban a román piacon tapasztalták. A komoly készpénz-állománnyal rendelkező görög befektetők megjelenését a régiós piacon több piaci szereplő is megerősítette kérdésünkre.

Belgrád külföldi tőkét keres

Rudolf Riedl, a Raiffeisen Evolution magyarországi és szerbiai vezetője a szerb piaccal kapcsolatban elmondta, hogy Szerbia hozzáállás a külföldi tőkéhez alapvetően különbözik Magyarországétól. Míg a magyar gazdaságpolitika több intézkedésével inkább megnehezíti a külföldi tőke bevonását, addig Szerbia kifejezetten befektető-barát politikát folytat az utóbbi időszakban. Riedl hozzátette, hogy Szerbia nem tartozik a klasszikus közép-európai piacok közé. Egyrészt nagyon erős az orosz befektetők jelenléte, másrészt kiemelten fontos a helyi partnerrel való együtt dolgozás, hiszen számtalan olyan szabályozás-adminisztratív kockázat van, amit helyi partner nélkül nehéz biztonsággal kezelni. Példaként említette, hogy Szerbia jelentős részében, beleértve Belgrádot is, nem létezik nyugati típusú teleknyilvántartás, ami egy külföldi fejlesztőnek komoly kockázatot jelent.

Alexander Radulovic, a Serbia Investment and Export Promotion Agency vezetője elmondta, hogy Szerbia az ingatlanfejlesztők és befektetők számára sok tekintetben szűz terület, és a mennyiségi-minőségi ingatlanhiány miatt komoly fejlesztési potenciál rejlik még az országban. Az orosz jelenlétet Radulovic elismerte, ugyanakkor kiemelte, hogy Szerbia legfontosabb üzleti-kereskedelmi partnere az EU és az osztrák ingatlan-befektetők a legnagyobb piaci szereplők közé tartoznak az országban.

Banki áldozatvállalásra van szükség

Az USA-ban hatékonyan kezelték a rossz banki hitelportfóliókat, Európában azonban még mindig finanszírozási problémák vannak, jelentős részben azért, mert az európai bankok részéről továbbra sem történt meg a rosszul teljesítő ingatlanokkal valódi szembenézés, nem nyelték le teljesen a keserű pirulát - mondta el kérdésünkre Csukás Csongor, a BNP Paribas Real Estate magyarországi vezetője. Csukás szerint áldozatvállalás nélkül nem lehet elmozdulni a jelenlegi helyzetből.

A régiós piacokról a BNP Paribas Real Estate hazai vezetője elmondta, hogy Prága egy nagyon érett befektetési piac stabil makrogazdasággal és stabil bérleti díjakkal. Véleménye szerint annak ellenére, hogy Prága Varsónál kevésbé likvid, azonban a stabilitása és kiszámíthatósága miatt népszerű a befektetők körében. Csukás Csongor szerint sok befektető diverzifikálási céllal vásárol a prágai ingatlanpiacon. Románia Csukás szerint nagyobb növekedési potenciállal rendelkezik, mint Magyarország, elsősorban azért, mert nem annyira főváros-centrikus és több olyan másodlagos város van, amely potenciálisan elbírna modern irodaház-fejlesztéseket. Jelenleg ezeknek a fejlesztéseknek leginkább az infrastruktúra hiánya szab jelenleg gátat, de hosszabb távon el tudja képzelni, hogy a Kolozsvár méretű romániai városokban modern bérirodák épüljenek.

• Címkék:
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• expo real,
• tudósítás