Széles a skála az árakban
Az FHB a bérleti díjak bemutatásához a legfontosabb portálok hirdetési adatait használta fel, és az elérhető alsó kategóriától a luxusig figyelembe vették az adatokat. Mintegy 10 ezer, még kiadó lakóingatlan adata alapján határozták meg a városrészekre jellemző értékeket. A belső kerületekben (V.-VI.-VII.) és a XIII. kerületben találták a legtöbb kiadó lakást. Az egyes kerületekre számított átlagos bérleti díjak között akár háromszoros különbség is lehet. A Vár presztízsének köszönhetően az I. kerület átlagosan 170 ezer forintos bérleti szintje a legmagasabb, míg Csepelen a legolcsóbb lakást bérelni, mivel a XXI. kerületben 57 ezer forint az átlagos havi díj. Természetesen a kerületeken belül a lakás elhelyezkedése és a lakás minősége meghatározóan befolyásolja a díjat.
Hirdetési adatok alapján számított bérleti díjak (ezer forint/hó)
Érdekesség, hogy a budai zöldövezet esetében akkor is jellemzőek a magas bérleti díjak, ha a városrész nehezebben közelíthető meg, mint például a II/A kerület. Ezek a városrészek olyan bérlők körében kedveltek, akik közül akár csak az egyik családtag jár be minden nap a belvárosba. Másrészt az is igaz, hogy a kínálat magasabb szintje is érzékelhető, mert a nagy értékű ingatlanokat a piacon bekövetkezett értékcsökkenés miatt nem szeretnék most eladni a tulajdonosok, és a későbbi áremelkedésben bízva átmenetileg bérbeadással próbálkoznak. A Duna mentén is látható sötétebb mintázat jelzi a magasabb árakat, mert ezek a területek hagyományosan népszerűek a lakást bérlők körében. Újlipótváros lakásai és a XIII. kerület külsőbb részeiben újonnan épült lakások szintén kedveltek. Itt a praktikus elrendezés és az alacsonyabb közös költség vonzza a bérlőket.
De mit is jelent ez négyzetméterre vetítve?
A lakásárakhoz hasonlóan a bérleti díjak esetében is gyakran vizsgált mutató az egy négyzetméterre jutó (fajlagos) bérleti díj. Ennek alapján elmondható, hogy a maga 1200 Ft/nm alatti bérleti díjával a IV. kerület a legolcsóbb, ahol általában 65 nm körüli lakásokat kínálnak bérletre. Ezt az magyarázza, hogy a metrótól távolabb eső részektől akár egy óránál hosszabb ideig is tarthat beérni a központba. Nem sokkal magasabbak a fajlagos bérleti díjak a XV., XVII., XXI., és XXIII. kerületekben sem.
Az árak alakulását és területi megoszlását elemezve az sem meglepő eredmény, hogy a hirdetésekből vett jelzővel "jó közlekedésű", ugyanakkor zöldövezeti, pasaréti, rózsadombi, naphegyi és gellérthegyi lakóingatlanok bérleti díja fajlagosan az alsó harmadba tartozó kerületeknek jellemzően duplája, azaz 2400 Ft/nm körül alakul. Természetesen az egyetemisták döntő többsége nem ebből a szegmensből válogat, és még a mérsékeltebb árú kerületekben is inkább az alacsonyabb bérleti díjért hozzáférhető lakásokat keresik.
Hirdetési adatok alapján számított 1 négyzetméterre jutó bérleti díjak (forint/nm)
Bérlés helyett érdemesebb vásárolni?
Az FHB kalkulációi alapján a budapesti lakások bérleti hozamai inkább egyszámjegyűek: 7-9% között mozognak a különböző kerületekben. A tulajdonosoknak természetesen ezen felül a lakás értékének emelkedéséből is származhat nyeresége. A befektetésen gondolkodókat a válság egyrészt figyelmeztethette a korábbi kincstári optimizmus törékenységére, mert kiderült, a lakásárak nem emelkednek folyamatosan. Másrészt az FHB Lakásárindex alakulása alapján elmondhatjuk, hogy az árcsökkenés lelassult, megállt, így egy aktuális vásárlással optimális beszállási pontot találhat a vevő. A kiadók döntését pedig az is befolyásolja, hogy még mindig jobb lehet egy gondosan kiadott lakás, mint egy üresen álló. Az utóbbi esetben a bérbeadónak az ingatlan fenntartási költségeit (finanszírozás, közös költség és a minimális rezsi) kell szembeállítania a gyorsabb amortizációval.
