Az elmúlt évtizedek gazdasági hullámvasútja után 2025-re az ingatlanpiac stabilizálódása és fokozatos növekedése várható. Az idei év gazdasági növekedés szempontjából valamivel erősebbnek ígérkezik Európában, mint a tavalyi, de még mindig nem éri el az Egyesült Államok szintjét. Ez a helyzet további kamatvágást indokolna Európában, azonban az Egyesült Államok és Európa jegybankja jellemzően nem működhet teljesen ellentétesen - mondta el Jos Tromp, a CBRE európai piacelemzési igazgatója.
A befektetői hangulat optimista: a befektetők 90%-a legalább annyit, de inkább többet tervez befektetni idén, mint tavaly - hangsúlyozta a szakértő.
Ez idén várhatóan 15-20%-os növekedést eredményez a befektetési volumenekben 2024-hez képest. Az ingatlanpiaci likviditás erősödése az árakban is megmutatkozhat.
Az európai ingatlanpiacon 2025-ben várhatóan lakófókuszú befektetésekből lesz majd a legtöbb (32%-os részesedéssel), ezt követheti a logisztika 27%-kal, míg az irodapiac 16%-kal csak a harmadik helyre szorul.
Az irodapiaci trendek változatosak: míg az Egyesült Államokban, különösen San Franciscoban magas az üresedési ráta (25%), addig Európában ez 8-10% körül mozog. Jelentős különbség mutatkozik azonban a prémium és az alacsonyabb kategóriájú ingatlanok között - tette hozzá.
A lakáspiacon érdekes elmozdulás figyelhető meg: az utóbbi időben az emberek egyre inkább a bérlés felé tolódnak a tulajdonlással szemben.
Az adatközpontok piaca továbbra is jelentős és folyamatos növekedést mutat, ami az egyre növekvő digitális igényeknek köszönhető.
Az ingatlanpiac kilábalása tehát folytatódik 2025-ben is, a stabilizálódó kamatkörnyezet, a növekvő befektetői bizalom és a szektorális átrendeződések mind hozzájárulnak ahhoz, hogy az ingatlanpiac új lendületet vegyen, miközben alkalmazkodik a változó gazdasági és társadalmi igényekhez.
Mi történik Kelet-Közép-Európában?
Tim O'Sullivan, a CBRE Tőkepiaci Főigazgatója szerint a kelet-közép-európai ingatlanpiac tekintetében Magyarország egyelőre lemaradóban van a régió más országaihoz képest. Az elmúlt időszak tranzakciói és a szakértői vélemények alapján azonban nálunk is a piac fellendülése várható a közeljövőben.
A régió ingatlanpiacán Lengyelország és Csehország vezető szerepet tölt be. Lengyelországban például csak az utolsó negyedévben mintegy 2 milliárd euró értékű tranzakciót bonyolítottak le, ezzel szemben Magyarországon a tavalyi egész éves forgalom az elmúlt 15 év legalacsonyabb szintjét érte el. Szakértők szerint Budapest fél-háromnegyed évvel maradt le a lengyel és más régiós piacoktól.
A régióban az érdemi fellendülés 2026 elején jöhet, ami pozitív jelzés a magyar piac számára is.
Az előrejelzések szerint 2025-ben a tranzakciós volumen elérheti a 700-800 millió eurót Magyarországon.
A szektorok közül – Nyugat-Európához hasonlóan - a régióban is
- kiemelkedő érdeklődés mutatkozik a lakóingatlanok iránt, ugyanakkor ez a szegmens még mindig csak a régiós piac 8%-át teszi ki, Magyarországon pedig ennél is jóval kisebb arányt képvisel.
- Magyarországon a szállodaipar az, ami egyre jelentősebb, akár 20%-os részesedést is elérhet a teljes forgalomban 2025 végére.
- A logisztikai szektor várhatóan stabil marad, míg a kiskereskedelmi ingatlanok piacán hiány mutatkozik a nagy értékű eszközökből.
- Az irodapiacon megvan a likviditás, de a befektetők óvatosak és szelektívek. Az árazás tekintetében továbbra is fennáll a különbség a vevők és az eladók elvárásai között.
A befektetők számára a kamatok jelentik a fő aggályokat, bár érdekes módon az inflációtól való félelem alacsonyabb szintű.
A régióban a befektetők 73%-a érdeklődik valamilyen alternatív befektetési lehetőség, különösen diákszállások iránt.
Összességében a magyar ingatlanpiac még mindig átárazásra vár, de ez lehetőséget jelenthet az új befektetők számára, akik között mexikói, spanyol és dél-afrikai érdeklődők is vannak.
Az állami fejlesztések húzzák az irodapiacot
Budapesten az irodapiaci üresedési ráta és a folyamatban lévő fejlesztési volumen - a többi európai fővároshoz képest - egyaránt nagyon magas, utóbbi elsősorban az állami irodaház-fejlesztéseknek köszönhető. A zuglói beruházás nélkül nézve már sokkal egészségesebb a piac - mondta el P. Kovács Anikó, a CBRE Irodaügynökségi Igazgatója.
- Jelenleg 530 ezer négyzetméter áll építés alatt.
- A bérleti aktivitás a Covid óta növekszik, tavaly 500 ezer négyzetmétert tett ki, de a megújítások és az állami szektor nélkül alig mérhető növekedés.
- A felmérésben részt vevő vállalatok kétharmada mostanra legalább 3 napot bent van az irodában, és a cégek fele emelni akarja az irodai munkavégzés idejét.
- Tavaly januárban a meglévő állományban 14,5 euró volt az átlagos négyzetméterenkénti havi bérleti díj, az építés alatt állóknál 20,7 euró, idén januárban ugyanez 14,7 és 21 euró.
- Egyre több bérlő, bérbeadó és piaci szereplő figyel arra, hogy a fenntarthatósági elvárásokat minél jobban teljesítse.
Kihívások a logisztikai szektorban
Baka Gergely, a CBRE Ipari és Logisztikai Ingatlan Bérbeadási Igazgatója szerint a kedvenc eszközosztály a logisztika volt tavaly, de itt is több kihívással nézett szembe a piac:
- egyrészt a bérlők lassan hoztak döntést,
- másrészt az üresedés tavaly év végén csökkent, de idén a 11%-ot is elérheti, melynek oka, hogy sok rövid távú szerződés született a piacon, amelyek idén járnak le, és ez további területet szabadít fel,
- harmadrészt a nagy költözések is üres területeket hagynak maguk után, de ezen felül a bérelt raktáraknál van egy úgynevezett belső üresedés is, amely nem tükröződik a statisztikákban, ezért nehéz mérni
Kereslet tekintetében a bérleti konstrukciók a korábbi évekhez képest sokkal rugalmasabbá váltak, a bérleti aktivitás a régiós, azaz a Budapesten kívüli piacokon növekszik, és várhatóan ebben az évben is a vidéki helyszínek lesznek a fókuszban. Budapesten a bérleti aktivitás egy kicsit alulteljesített, de a "take up" a tavalyi évhez hasonlóan alakult.
A kínálatot nézve tavaly felépülthöz hasonló lesz az idén piacra kerülő volumen is, miközben egyre több ázsiai cég jelenik meg bérlőként és befektetőként egyaránt. A vidéki piacon is kb. ugyanannyi terület épült, mint Budapesten, ami a nagy autógyáraknak és akkumulátorgyáraknak köszönhető.
Még idén átadják Budapest legújabb bevásárlóközpontját
A Covid után mindenki a portfólió optimalizálásra fókuszált, de nagy bevásárlóközpont-építések ma sincsenek a csőben, inkább felújításokat látunk - mondta el Garbutt-Pál Erika, a CBRE Kiskereskedelmi Bérbeadási Igazgatója. Ilyen például az Indotek Group két nagyobb projektje: az egyik a budapesti
Duna Plaza, amely jövőre leáll, hogy jelentős felújításon és bővítésen essen át, majd 2028-ban 50 000 négyzetméteren nyit újra.
A másik pedig az Alba Plaza, amely nagyon hasonló időzítéssel nyit szintén 2028-ban. Ezek mellett hosszú évek óta készül a Fórum Debrecen is. Jelenleg mintegy 4,6 millió négyzetméter a hazai retailállomány, ennek nagyjából harmada (32%) bevásárlóközpont, 36%-a "retail warehouse", 20%-a "retail park" és 12%-a "retail park hyper".
Összesen 28 000 négyzetméteres kiskereskedelmi park áll építés alatt, de ez sok kis parkból áll össze. Emellett
11 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont is elkészül idén, ami a zuglói projekt keretében épül és idén októberben nyílik meg 'Zenit Corso' néven.
A tavalyi évben - főleg az év utolsó negyedének köszönhetően - 160 új kiskereskedelmi egység nyitott meg, ennek 20%-a étterem és kávézó volt. Ezek között folyamatosan jönnek új brandek is a piacra, többek között a Primark, Koton, Orsay, Luxoya.
Európa-szerte pedig egyre gyakoribb trend, hogy a retail piac szereplői a lakásfejlesztések irányába nyitnak.
A szakértő kiemelte, hogy a robotizáció és a technológia terjedése átalakítja a piacot. Mára kezdjük megszokni, hogy a robotok felszedik a tálcákat és beviszik az éttermekbe, de az ételudvarokon már látunk olyan food court egységeket, éttermeket is, ahol az ételek teljes elkészítését és felszolgálását robotok végzik. Emellett a drónos kiszállítás az, ami pár éve még a futurisztikus jövőt jelentette, de mára egyre több az ilyen irányú fejlesztés.
Címlapkép forrása: Bayer Property
