Van választás: nem csak generálkivitelezővel valósítható meg egy nagyberuházás

A 3E Group, mint mérnöki szolgáltató csoport az építési nagyberuházások, építési projektek piacán működik, ezért nagy rálátása van az építőipar minden szegmensére. Milyen folyamatok határozzák meg jelenleg a szektor teljesítményét, és mi várható az elkövetkezendő időszakban?

Egyértelműen visszaesést tapasztalunk mind az induló projektek számában, mind a beruházások értékében. A teljes iparágon belül az ipari- és logisztikai beruházások teljesítenek a legjobban, az autóipar, és a hozzá kapcsolódó fejlesztések nagy lökést jelentettek a szegmensben. A raktárak, áruelosztóközpontok, logisztikai létesítmények esetében szintén pozitív folyamatok játszódnak le, azonban ezek sem tudják ellensúlyozni a lakó-, irodai ingatlanprojektek és az állami beruházások bezuhanását. A turisztikai szektorban, irodaberuházások esetében látni egy-egy pontszerű fejlesztést, de összességében itt sem tapasztalunk nagy aktivitást.

A negatív tendencia nem véletlen.

A gazdaság már 3 negyedéve recesszióban van, a magas alapkamat egyrészt a projektek finanszírozását is jelentősen megdrágítja, másrészt a vásárlók hitelképességét is csökkenti, amely mind a kereslet, mind a kínálat oldalán visszaesést eredményez. A költségek elképesztően megnövekedtek, legyen szó alapanyagokról, egyéb változó költségekről, energiáról. Ezeket a tényezőket nagyon nehezen lehet párhuzamosan kezelni, így nem csoda, hogy számos beruházó kivár, újragondolja a beruházás szükségességét vagy teljesen átalakítja a beruházást támogató szervezetet, struktúrát.

Rendkívül felértékelődött a pontos költségszámítás, a költségmonitoring és a költségcsökkentés képessége.

Minek köszönhető, hogy az ipari- és logisztikai ingatlanberuházások továbbra is szárnyalnak?

Az e-kereskedelem növekedésében erősen bízik a piac, a big box típusú raktáraknál mindenki hisz abban, hogy további raktározási kapacitásokra lesz szükség.  Számos olyan nagy nemzetközi vállalat van, amely a fejlett infrastruktúrának és geolokációnak köszönhetően Magyarországon alakítja ki a regionális logisztikai központját, és innen látja el az európai partnereit. Kelet-Magyarországon, Debrecen és Nyíregyháza környékén pedig új autóipari fellegvár épül, rengeteg külföldi cég érkezik, amelyek nagyszámú beszállítót is vonzanak.

A termeléshez mind-mind új ipari épületekre van szükségük, már elfogytak a felújítható, bővíthető ingatlanok.

Az irodapiac sem állt le teljesen, Budapesten belül például a Mol-székház környékében többen látnak fantáziát. Vannak piaci rések, csak most nagyobb a küzdelem, nagyobb az árverseny egy-egy projektért. Izgalmas időket élünk, de nekünk nincs okunk panaszra, optimisták vagyunk.

Milyen projektmenedzsment modellekben gondolkodhat egy beruházó? Van egyéb más lehetősége is, mint klasszikus módon egy generálkivitelezővel szerződnie, aki kulcsrakészen átadja az épületet a fejlesztőnek?

A hagyományos ingatlanfejlesztési modellben egy beruházó felméri az üzleti lehetőségeket, finanszírozást szerez, megvásárolja a kiszemelt fejlesztési területet, tisztázza az építésjogi kereteket, egy építészirodával megtervezteti az adott épületet, amit egy beruházáslebonyolító és/vagy műszaki ellenőr szervezet segítségével egy generálkivitelező felépít. Az értékesítésben vagy más árutermelő hasznosításban pedig újabb szereplők jelennek meg a folyamatban. A beruházások jelentős része a mai napig e módszertan szerint valósul meg.

A megváltozott piaci körülmények azonban sok esetben az úgynevezett construction management típusú megoldások felé terelik az ingatlanfejlesztőket.

Ennek az a lényege, hogy nem generálkivitelezővel építtetik meg az épületet, hanem felbontják az építkezést szakágakra, és ezeket külön - külön tendereztetik. Itt jön képbe az említett construction management szolgáltatás, amelynek keretében történik a tendereztetés, az ajánlatok értékelése, és az alvállalkozók munkájának koordinálása. Ez azért előnyös egy beruházó számára, mert a hagyományos modell szerint miután megállapodott egy generálkivitelezővel, bebetonozódnak a szereplők, az építkezés közben nem igazán lehet lecserélni a generálkivitelezőt, ha bármi probléma van. Egy a teljeskörű kivitelezésre szóló ajánlatban már minden tételnek szerepelnie kell, ami a megbízás részét képezi, mint például a beépített szaniterek, burkolatok, befejező munkálatokhoz tartozó anyagok ára.

Eközben pedig még egyetlen kapavágás sem kezdődött el.

Ez azt is feltételezi, hogy a teljes tervezési folyamatnak el kell készülnie, a költségvetés kiírásnak rendelkezésre kell állnia teljeskörűen.

Emiatt nem tud például elkezdődni a földmunka és a mélyépítés, mert a teljes kiviteli tervdokumentáció még nem áll rendelkezésre. Ez óriási idő-, és adott esetben pénzveszteséget okozhat. Construction management modellben viszont elég, ha az adott építkezési fázis tervei véglegesek, nem kell azért várni a kivitelezés megkezdésével, mert az utolsó simítások a terveken még nem véglegesek.

Ezzel jelentős időbeli megtakarítást is el lehet érni.

Egyrészt, a generálkivitelező kiválasztását mindenképpen megspóroljuk időben, ami eleve másfél-két hónapot jelent. Másrészt, az első fázist azonnal elindítjuk, kiviteli terv nélkül. Alap statikai adatszolgáltatás alapján elindul a mélyalapozás, humuszleszedés, a szerkezet gyártók, alapozást végző cégek versenyeztetése és kiválasztása. Lehet haladni a felvonulással, tereprendezéssel, nagytömegű földmunkával és a helyszíni organizáció kialakításával, miközben a kiviteli tervezés haladhat tovább.

Ha a beruházó felosztja szakágakra az építkezést, akkor ráadásul, ha az egyik alvállalkozó útközben nem tud teljesíteni, rugalmasabban lehet beavatkozni, cseréket megvalósítani.

A klasszikus modellben hetek, hónapok is eltelhetnek, mire a beruházóhoz eljut az információ egy adott problémáról, mert először a generálkivitelező próbálja valahogy megoldani. Mire a beruházó értesül egy komoly nehézségről, már biztos, hogy pénzben és/vagy időben fájdalmas késedelmet okoz. A construction management modellben ezeket a felmerülő élethelyzeteket rugalmasabban, flottabbul lehet kezelni, és tapasztalataink szerint százalékokban mérhető megtakarítás érhető így el.

Semmiképp sem állítom azt, hogy a construction management modell jobb vagy rosszabb, mint egy hagyományos beruházó-generálkivitelező reláció, de mindenképp hasznos, és nagyobb biztonságot, rugalmasságot ad a fejlesztőknek, ha van választási lehetőségük. Az építkezést, akár 8-15 szakágra is fel lehet bontani, a beruházónak sok ponton van lehetősége belenyúlni a folyamatokba, és rugalmasan igazodni az aktuális piaci feltételekhez.

Egy generálkivitelező azzal együtt, hogy statikusabban működik, komoly garanciákat is vállal, akár kötbérfizetési kötelezettség mellett. Jól bejáratott alvállalkozói kapcsolatai vannak, és általában megbízható partnerként jelenik meg. Hogyan tud egy construction management szolgáltatást végző cég hasonló garanciákat vállalni? Nem növekednek így a beruházó kockázatai?

A garanciát a beruházó ugyanúgy megkapja, csak több vállalkozótól. Tehát való igaz, hogy a garanciális időszak során ez többletgondoskodást igényel, mivel 5-8 cég felé kell bejelenteni a hibákat. Azonban a jó hír az, hogy az üzemeltető jellemzően könnyen beazonosítja, hogy a hiba mely szakcéghez kötődik, ezért ebből nem szokott probléma lenni. Igény esetén ezt a folyamatot is természetesen tudjuk támogatni, vagy adott esetén átvállalni. Minden esetben az előnyök és hátrányok mérlegelésén múlik a választás, azonban a költség- és az idő faktor miatt újabban jellemzően az előnyök kerülnek túlsúlyba.

A jelenlegi piaci környezetben rendkívül felértékelődött a költségtervezés, költségmonitoring szerepe egy beruházásban.

Ma már nem fér bele, hogy 20-25 százalékos ráhagyással dolgozzanak a kivitelezők. Gondoljunk bele: idén készül egy árajánlat a generálkivitelező részéről, amibe már az utolsó építkezési fázis alapanyagai is be vannak árazva. Látva az elmúlt 1-2 év árváltozásait, honnan tudja, hogy 2-3 év múlva mennyibe fog kerülni a csempe a fürdőszobába? Nem tudja megmondani, ezért úgy árazza, hogy biztos, hogy 3 év múlva se bukjon rajta.

Ezzel szemben mi minden szakágat mindig az adott piacon, mindig a legjobb időben futtatunk meg, és az elérhető legjobb árakat, feltételeket szerezzük meg. Az is lehet, hogy valakinek épp felszabadul kapacitása, és jobb áron nyújt szolgáltatást, például szerkezetépítést, állványozást. Mivel a működésünk közel 2 évtizede alatt végigvittünk több mint 300 projektet, az összes piaci szereplővel kapcsolatban vagyunk, nagyon komoly referenciáink vannak.

Nem feltétlenül a construction management modell minden kihívásra a megoldás, lehet, hogy adott helyzetben jobb a generálkivitelező, ebben az esetben egy klasszikus projektmenedzsment típusú szolgáltatást tudunk nyújtani, műszaki ellenőrzéssel kiegészítve.

Számos olyan szempont van, amely alapján egy beruházó el tudja dönteni, hogy melyik megoldás ideális számára. Van olyan fejlesztő, akinek rendelkezésére áll egy adott összeg, és az a fontos számára, hogy abból az összegből valóban meg tudjon valósulni az építkezés. Van olyan, aki minden forintot szeretne megfogni, és a lehető legalacsonyabb összegből megvalósítani a beruházást. Egyik célnak jobban megfelel egy generálkivitelezős modell, másiknak pedig a construction management.

Mi a tapasztalat a piacon, van elmozdulás egyik vagy másik modell irányába?

A jelenlegi piaci körülmények egyértelműen arra ösztönzik a beruházókat, hogy minél alacsonyabban tartsák a költségeiket. Ebben nagy segítség lehet számukra a construction management szolgáltatás, látjuk, hogy egyre többen érdeklődnek iránta, az elmúlt két évben jelentősen megnőtt az érdeklődés ebbe az irányba.

Azért a generálkivitelezős modell természetesen még sokkal elterjedtebb, de olyan cégek is érdeklődnek a szolgáltatás iránt, akik eddig kizárólag generálkivitelezővel dolgoztak együtt.

Az sem ritka, hogy generálkivitelezésből menet közben egy beruházó a construction management modellre váltott. Egy logisztikai nagyberuházásnál például klasszikus generálkivitelezős projektmenedzsmentből váltottunk construction managementre. A 3E minden típusú szolgáltatást végez, a lényeg, hogy az ügyfél több opció közül választhasson, és a számára legmegfelelőbb megoldást találja meg.

A megváltozott piaci körülmények miatt egyre fontosabbá vált a költségoptimalizálás, egyre nagyobb az árverseny a kivitelezők között. Az elmúlt néhány évben a magyar piacon is megjelentek nagy román és török generálkivitelezők, amelyek jelentős árelőnnyel dolgoznak. Van félnivalója a nagy magyar építőipari cégeknek?

Valóban vannak olyan szereplők, akik egy tenderen rendkívül alacsony árajánlatot adnak egy kivitelezésre, de ezek a cégek nem mindig képesek az adott épületet az elvárt nívón, a vállalásnak megfelelően megépíteni.

Több ilyen rossz példát is láttunk az utóbbi időben a piacon.

Van egy árszint, ami alatt eleve minden ajánlat gyanús. Tudjuk, hogy vannak olyan nagy szereplők, akik piacszerzés miatt meg tudják ezt tenni, mert megvan a kellő tőkeerejük hozzá, de azért nem ez az általános. Ettől függetlenül azt gondolom, hogy az árverseny valóban éleződik, a magyar cégeknek mindenképpen előre kell lépniük – főleg technológiai fejlesztések terén – hogy helytálljanak.

Címlapkép és fotók: Stiller Ákos - Portfolio

A cikk megjelenését a 3E Group támogatta.