Tíz éve, vagyis 2013 óta nem volt olyan gyenge a december az adásvételek számát tekintve, mint 2022 végén. Ahogy korábban megírtuk, a tavalyi utolsó hónapban mindössze 6474 lakás cserélt gazdát és az azt megelőző hónapok is nagyon visszafogottak voltak. Vajon ez a trend kitart az idei évben is? Nézzük, milyen folyamatok határozhatják meg 2023-ban a lakáspiacot, mi szól a kereslet további csökkenése mellett, és mi szól ellene, illetve, milyen lakások lehetnek továbbra is népszerűek a piacon?
„Még nem tudják, de maguk a nincsek nemzedéke: nincs munka, nincs tőke, nincs jövedelem. Kellemes kilátások…” – hangzott el Michael Douglas szájából a híres mondat, a 2010-es Tőzsdecápák: A pénz nem alszik című filmben. A főszereplő akkor az amerikai jelzáloghitel-válságról beszélt, ami 2008 után több évvel vetette vissza a legtöbb ország gazdaságát és ingatlanpiacát. Magyarországon például 2014-ig tartott amire a kereslet, a lakásfejlesztések száma és a lakásárak öt év után ismét növekedni tudtak, ezt követően azonban beköszöntött az ingatlanpiac aranykora. A szárnyalás után viszont most másként, de ismét a „nincsek” időszaka jöhet. Nincs olcsó hitel, nincs elég tranzakció, nincs olcsó energia, az állami támogatások körüli bizonytalanságról, vagy a munkaerő- és alapanyaghiányáról nem is beszélve. Egy ilyen környezetben vajon meddig állhatja a sarat a piac anélkül, hogy az árak is csökkenni kezdjenek?
A Magyar Kockázati- és Magántőke Egyesület (HVCA) az Ernst&Younggal közösen készített legfrissebb jelentése szerint az egyesület befektető tagjai 2022. harmadik negyedévében 31 tranzakció keretében összesen 12,712 milliárd forintot fektettek 31 vállalkozásba. Az átlagos tranzakció mérete 410 millió forintot ért el a harmadik negyedévében, míg tavaly ugyanebben az időszakban ez az összeg csupán 298 millió forint volt. A vizsgált negyedévben 3,420 milliárd forint értékben került sor magyarországi alapokba történő forrásbevonásra – derül ki a HVCA közleményéből.
Az elmúlt néhány évben leginkább egy autóversenyre hasonlított a hazai lakáspiac, legalábbis ami a kereslet és az áremelkedés alakulását illeti. Míg 2020 előtt a pálya egy gyorsabb szakaszán haladva az adásvételek száma és az eladási árak is folyamatosan nőttek, addig 2020-ban egy éles kanyarral jött a hirtelen lassulás. Utólag visszatekintve 2021 a célegyenes éve volt, ahol padlógázzal igyekezett mindenki a korábbiaknál is magasabb árakon és mennyiségben lakást vásárolni. 2022 közepére viszont úgy tűnik, elértük a célegyenes végét, így mostanra legfeljebb annyi kérdés maradt, hogy az újabb éles kanyart sikerül-e egy erősebb fékezéssel a pályán bevenni, vagy a kavicságyba sodródva jelentősen nagyobb lassulás következik be.
A lakáspiaci kereslet egyik legjobb mérőszáma a forgási sebesség. A forgalom helyi adottságokhoz mért intenzitását bemutató viszonyszám az adott időszak (jelen esetben a 2021-es év) során eladott lakóingatlanok számának és az aktuális lakásállománynak a hányadosa. Az OTP Jelzálogbank, legfrissebb Értéktérképében látványos ábrán mutatja be az országos különbségeket és azt, hogy melyik ma az a kerület, ahol a jelenlegi kereslet alapján elméletben 22 év alatt az összes lakás új tulajdonoshoz kerülne.
A 2020-as hasonló feldolgozottsági szinttel összevetve közel egyharmaddal több lakás cserélt gazdát országosan 2021-ben, az OTP Jelzálogbank rendelkezésére álló, jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt, így nem teljes körű adatbázis alapján. Az alábbiakban térképek segítségével azt mutatjuk meg, hogy egy év alatt országosan járásonként, és Budapesten irányítószámkörzetenként hogyan változott az adásvételek száma.
Erős növekedés jellemezte az elmúlt évtizedet a hazai lakóingatlan-adásvételek számának tekintetében. Ha voltak is kisebb megtorpanások, mostanra több mint 80 százalékkal több lakás cserél gazdát, mint a válság legrosszabb éveiben, jóllehet a 2008 előtti időszaktól még mindig elmaradnak a számok. A két nagy ingatlanhálózat segítségével megnéztük, hogy kik, mennyiért és milyen céllal vásárolnak lakást.
A tavaly berobbant járvány hatásaként sokan számítottak arra, hogy a következő években megállhat az áremelkedés, sőt egyesek tartós árcsökkenést prognosztizáltak. Ma viszont már látjuk, hogy ez nem következett be. Mi játszhatott szerepet abban, hogy egy ilyen globális esemény sem tudta megállítani az évek óta tartó áremelkedést? Mi történt az elmúlt tíz évben a hazai lakáspiacon, mennyire tekinthető egészségesnek a mostani árszint, a tranzakciószám vagy az épülő lakások száma? Hol és mennyire éri meg ma lakásba fektetni a pénzünket? Többek között ezekről a kérdésekről beszélgettünk Valkó Dáviddal, az OTP Ingatlanpont vezető elemzőjével.
A lakóingatlan-piac számos meglepetést tartogatott az idei évben: míg januárban a legfőbb kérdés az volt, hogy meddig csökkenhetnek az árak, ősszel már ismét azt kellett latolgatni, hogy meddig drágulhatnak még az ingatlanok. A folyamat azonban korántsem példa nélküli, az elmúlt tíz évben számos alkalommal gondolhattunk arra, hogy már tényleg nincs hová növekednie az áraknak. Az OTP Ingatlanpont szakértője az elmúlt évtized főbb magyarországi lakáspiaci mérőszámait elemezte.
Tavaly 10%-kal kevesebb tranzakció keretében 8%-kal kisebb termőföld-terület cserélt gazdát, mint 2019-ben, az árak emelkedése ugyanakkor továbbra is töretlen. A tavalyi 5%-os árnövekedés alapján elmondható, hogy egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld 2020-ra átlagosan 275 százalékkal lett drágább, ami a lakáspiaci áremelkedsénél is jelentősen magasabb - derül ki a NAV ingatlanforgalmi adatbázisát feldolgozó legfrissebb OTP Termőföld Értéktérképből.
Mind a KSH, mind a Duna House rendszeresen közzéteszi a hazai lakáspiacon egy év alatt eladott lakóingatlanok számát. Ezúttal azonban az MNB készített egy részletes térképet arról, hogy az ország különböző részein milyen változásokat okozott a járvány a 2020-as ingatlantranzakciók számában. Míg országosan kevesebb lakást adtak el mint a megelőző évben, egyes településtípusoknál emelkedett a tranzakciók száma. Íme a járvány legnagyobb nyertesei és vesztesei.
A koronavírus-járvány nemcsak Magyarországon, hanem más európai országokban is átírta a lakáspiaci trendeket. Spanyolországban a világjárvány erős visszaesést hozott, és Olaszországban is jóval kevesebb lakóingatlan cserélt gazdát tavaly. Franciaországban és az Egyesült Királyságban a kereslet ugyan csökkent, de az árak a pandémia alatt is nőttek. A Takarék Index elemzése azt vizsgálta, hogy hogyan hatott a járvány a lakáspiacokra négy európai országban, valamint Magyarországon. Közös tendencia, hogy a fővárosokban stagnált vagy csökkenésbe fordult az árnövekedés, valamint a családi házak iránti kereslet mindenhol nőtt a korábbi évekhez képest.
Megjelent a KSH legfrissebb, 2020. IV. negyedévét tartalmazó lakásárindexe, ami alapján elmondható, hogy a használt lakások éves, tiszta árindexe 2020-ban is tovább emelkedett, azonban a drágulás üteme jelentősen lassult, a megelőző évhez képest mindössze 3,4 százalékkal mentek feljebb az árak.
Az elmúlt napokban több alkalommal is részletesen foglalkoztunk a hazai lakáspiaccal, melynek során bemutattuk a legújabb országos árindexet, megnéztük a fővárosi kerületek aktuális négyzetméterárait, jövedelmek és lakásárak összefüggésében kitekintettünk az európai országok lakáspiacaira, és összegyűjtöttük az áremelkedés mellett és ellen szóló legfőbb érveket. Ezúttal viszont kimondottan a jövőre vagyunk kíváncsiak, a szokásos negyedéves Hangulatfelmérésünk keretében kilenc szakértőt kérdeztünk meg arról, hogy mi várható egy év múlva a budapesti lakásárak (használt és új), a budapesti bérleti díjak, és az országos lakásépítések száma terén, külön kitérve a befektetési célú vásárlók, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók számának várható alakulására. Végül arról kérdeztük a szakértőket, hogy véleményük szerint mely területeken, milyen ingatlantípusok iránt erősödhet fel a következő egy évben a kereslet, milyen hatása lesz a hitelmoratórium megszűnésének és az erősödő inflációs környezetnek. Íme a válaszok!
Hogy az ingatlanközvetítés (és itt most csupán a lakóingatlanok adásvételére fókuszáló szegmensről beszélünk) nem egy rossz üzlet, azt a számokon túl az is bizonyítja, hogy a társadalom egy jelentős részében a könnyű pénzszerzéssel van azonosítva. Ez persze (legtöbbször) igaztalan vád - és annak ellenére, hogy egy gyors becslés alapján az adásvételekből évente akár 70-80 milliárdos jutalékra is szert tehetnének a hazai lakásközvetítők (a beszélgetésből kiderül, hogy ez még miért nincs így) - ingatlanosok tömegei végzik szakértelemmel és alázattal a hivatásukat évtizedek óta. Persze a könnyűnek titulált pénz szagára érkezik is rendre, az alacsony belépési küszöbbel rendelkező szakmába, boldog-boldogtalan (ezen a ponton nem szabad a politikailag korrekt világunkban más szakmákat említeni, hogy kikből lesz olykor pikkpakk ingatlanos). A szakma lehetőségeiről, kihívásairól, az árakat és a közhangulatot befolyásolni képes statisztikákról és hírekről, a hirdetési piacot uraló portálról, az ingatlanozásért elkért jutalék mértékéről, a "szandálzoknis-hasitasis" ingatlanosokról, az árak változásáról és a digitalizációval egyre jobban előre törő, 0,5 és 2 százalék közötti jutalékokkal a piacból maguknak látható szeletet kiharapni vágyó "ingatlanközvetítő" IT cégekről is beszélgettünk kendőzetlenül Benedikt Károllyal, a Duna House PR és marketing vezetőjével.
2020 I–III. negyedévében az újlakás-eladások száma 18, a használtaké 14%-kal kevesebb volt az előző év azonos időszakinál. A II. negyedévre jellemző jelentős visszaesés a III. negyedévben nem folytatódott. A használtlakás-piacon a falusi CSOK által támogatott településeken nem volt forgalomcsökkenés, miközben Budapesten érezhetően csökkent az adásvételek száma. Ezzel együtt a 2019-ig tartó lendületes áremelkedés is lassult, a használt lakások I–III. negyedévi árszintje 2,4, az újaké 6,2%-kal haladta meg a 2019. évit - derül ki a KSH legfrissebb lakáspiaci elemzéséből.
Hiába az egyre növekvő koronavírusos esetszám, a lakáspiacon optimistábbak ma az elemzők, mint a járvány tavaszi hulláma alatt. Az áprilisi és a májusi Hangulatfelmérésünk után szeptemberben is megkérdeztük a lakáspiac szakértőit, hogy mit várnak rövid és hosszabb távon az árak és a kereslet kapcsán a hazai lakáspiacon.
2019-ben hat év után először mérséklődött a lakáspiaci tranzakciók száma - derül ki a KSH legfrissebb felméréséből. A csökkenés a jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján 11%-ra becsülhető az egy évvel korábbihoz képest. Országosan a visszaesés a II. negyedévtől kezdődött, akkor 12, majd a III. negyedévben 14%-kal esett az eladott lakások száma. 2019 IV. negyedévében ötödével kevesebb eladás történt, mint amennyi egy évvel korábban, azonos feldolgozottsági szint mellett megfigyelhető volt.
Gyakran feltűnhet mostanában a lakáspiacról szóló hírek kapcsán, hogy egymásnak látszólag ellentmondásos kifejezések és irányok szerepelnek a magukat szakmai elemzéseknek álcázó lakáspiaci hírek címében. Az egyre gyakrabban előforduló „visszaesés” szó hallatán sokan a piac azonnali összeomlására gondolnak és erről szóló véleményüket a közösségi oldalakon meg is osztják az arra alkalmas felületeken. A gyors ítélet előtt érdemes azonban tisztázni, hogy milyen folyamatok zajlanak most a piacon és mire is vonatkozik a visszaesés vagy a csökkenés.
