Wáberer György: Két évvel ezelőtt kiszálltam a Waberer's International vállalatból. Akkor úgy döntöttem, hogy a továbbiakban az ingatlanszektorra fogok koncentrálni. Ebben a szegmensben az egyik érdekeltségem a BILK Logisztikai Zrt., (BILK) amit 15 évvel ezelőtt zöldmezős beruházásként kezdtem el fejleszteni és ma az egyik legnagyobb logisztikai park Magyarországon. Elérkezett az ideje annak, hogy a BILK kisebbségi tulajdonrészének a tőzsdei bevezetésével forrásokat szabadítsak fel további ingatlanok fejlesztésére.
Fotó: Stiller Ákos/Portfolio
Megszerette az ingatlanszektort? Wáberer György: Szerettem eddig is, már 15 éve foglalkozom vele. Az elsők között építettünk modern logisztikai központot Budapest határában. Most tovább lépünk, tőzsdére visszük a BILK-et. Ebben fontos szerepet játszik az, hogy a magyarországi szabályozási környezet kedvezően változott, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságoknak, a SZIT-eknek például nem kell társasági adót és iparűzési adót fizetni, a tőzsdére menetel kedvező lehetőséget biztosít a befektetőknek.
Érdekeltségeim a BILK-en kívül is intenzív fejlesztési tevékenységet végeznek. Folyamatban van egy 22 ezer négyzetméteres irodaház fejlesztése, a Rózsadombon 20 ezer négyzetméteren alakítunk ki luxuslakásokat, a Csepeli Szabadkikötőben 15 ezer négyzetméter ingatlan fejlesztése zajlik. A BILK-ben 4 ezer négyzetmétert építünk, vagyis az ingatlanprojektjeinkben közel 60 ezer négyzetméter területű ingatlan fejlesztése van folyamatban.
Mivel foglalkozik a BILK, és miért gondolják azt, hogy a befektetők számára érdekes lehet?
Wáberer Lívia: A BILK Logisztikai Zrt. egy logisztikai park, ahol az ellátási lánc meghatározó szereplői raktározzák, majd szerteágazó logisztikai szolgáltatások igénybevételével kezelik, végül a végfelhasználókhoz kiszállítják az árukat. A BILK a legfontosabb nemzetközi árufuvarozási folyosók kereszteződésében fekszik, amiről azt gondoljuk, hogy potenciálisan a legjobb lokációt jelenti az ügyfeleinknek. A logisztikai raktárkomplexum jelenleg összesen több mint 182 ezer négyzetméter raktár- és irodakapacitással rendelkezik. A kihasználtság 98,4 százalékos. Tavaly vásároltunk a már meglévő 70 hektárhoz egy 7,4 hektáros területet, amelyen a következő években további 30 ezer négyzetméteres fejlesztést tervezünk megvalósítani. A társaság árbevétele tavaly 3,5 milliárd forint volt, ennek 70 százalékát adják az ingatlan-bérbeadásból származó bevételek, összegszerűen 2,5 milliárd forintot. A BILK ingatlanjaira egy neves nemzetközi szakértő céggel készíttettünk értékbecslést, ők az aktuális ingatlanpiaci helyzetet tükröző értékelést adtak a vállalat ingatlanvagyonára, tőkeszerkezete optimális, a hitel nagysága a törvényi maximum alatt van jóval.
Wáberer György: A BILK az elmúlt 15 évben kiemelkedő számokat produkált, többek között árazásban és kihasználtságban is az élvonalba tartozik, ráadásul az iparági kilátások továbbra is optimizmusra adnak okot. A logisztikai szolgáltatások piaca gyorsabban bővül, mint maga a fogyasztás, pedig a fogyasztás is látványosan növekszik. A logisztika részaránya még mindig csak 6-7 százalék a GDP-n belül, pedig Magyarország földrajzi fekvését figyelembe véve ennél magasabb is lehetne.
Fotó: Stiller Ákos/Portfolio
Az újonnan megvásárolt telken már elindultak a fejlesztések? Wáberer Lívia: Két fejlesztést tervezünk, ezek közül az egyiket már elkezdtük, a másik pedig tervben van. Jelenleg két meglévő raktárcsarnok közötti 3800 négyzetméter alapterületű raktárépület építése van folyamatban, és az összeépítést követően egy egybefüggő, 46 ezer négyzetméteres raktárterületet fogunk kapni. Erre a kapacitásra partnerünk több mint 11 évre írt alá velünk bérleti szerződést. Tavaly ősszel megvásároltunk egy 7,4 hektáros területet, ott pedig egy 30 ezer négyzetméteres fejlesztést tervezünk, amit két ütemben tervezünk megvalósítani, az elsőt 2019-ben, a másodikat 2021-ben. Ennek a beruházásnak az építési engedélyeztetése már folyamatban van, illetve elkezdtük tendereztetni a kivitelező cégeket.
Mennyire válságálló a BILK üzleti modellje?
Wáberer György: A vállalat 2003 óta működik, azóta pedig már láttunk egy mély globális válságot, amely éveken át tartott, és amelynek az egyik kárvallottja pont az ingatlanszektor volt. Ebben az időszakban a BILK-nél sem az üresedési mutató, sem az eredménytermelő képesség nem romlott. Nincs okunk feltételezni, hogy ez megváltozzon.
Mennyire stabil a bérlői struktúra?
Wáberer Lívia: Büszkék vagyunk arra, hogy négy olyan bérlőnk is van, akik a kezdetektől velünk vannak. A többi bérlőink is hosszútávon terveznek velünk. Ez a stabilitás nagyrészt annak köszönhető, hogy a lehető legjobban figyelembe vesszük a bérlők igényeit. A legnagyobb bérlőnk például nemcsak raktároz, hanem logisztikai szolgáltatásokat is végez a BILK-ben, amihez nagyon sok járműre van szüksége. Nincs még egy olyan logisztikai park, mint a BILK, amelyik ennyi kamion és személyautó parkolóval rendelkezik. A bérlőink egyébként multinacionális cégek. Részben ebből fakad, hogy a válság alatt is stabil volt a raktárjaink kihasználtsága. Ezek a cégek ugyanis nem vonulnak ki az országból egyik pillanatról a másikra. Hosszú távon gondolkodunk, átlagosan 3-5 évesek a bérleti szerződések, de tavaly aláírtunk egy több mint 10 évre szóló bérleti szerződést is.
Wáberer György: Annak idején a MÁV-val közösen kezdtük a logisztikai park fejlesztését. A BILK-ingatlanok szomszédságában működik egy konténerterminál. Ide a tengerentúlról hajón és vasúton érkeznek konténerek, amelyek egy részét a BILK Logisztikai Zrt. raktárjaiba rakják be, és később onnan szállítják tovább. Ami ezen a területen egy megbízó részéről igényként felmerülhet, azt ki tudjuk szolgálni, ráadásul mi személyre szabott szolgáltatásokat nyújtunk.
A BILK-nél is eurósak a bérleti díjak?
Wáberer Lívia: Igen, a bevételeink és a kiadásaink is jórészt euró alapúak. Eurós a könyvelésünk, ezért úgy döntöttünk, hogy a részvényeinket is euróban szeretnénk kibocsátani, és osztalékot is euróban fizetnénk.
Ha már az osztalék szóba került, nagyjából milyen osztalékra számíthatnak a befektetők?
Wáberer Lívia: Erről még korai beszélni, azt azonban elmondhatjuk, hogy tavaly az alaptevékenységből 1,2 milliárd forint nyereség származott. A SZIT-ekre vonatkozó szabályok alapján a vállalat profitjának legalább 90 százalékát ki kell fizetnie a társaságnak.
Fotó: Stiller Ákos/Portfolio
Hány százalékot szeretnének tőzsdére vinni? Wáberer György: Azt szeretnénk, hogy a BILK szabályozott ingatlanbefektetési társaságként működjön, ott pedig fontos kritérium, hogy a közkézhányad legalább 25 százalék legyen, ezért a részvények legalább 25, legfeljebb 49 százalékát vinnénk tőzsdére. A BILK nem alakul szabályozott ingatlanbefektetési előtársasággá. Akkor alakul SZIT-té a társaság, amikor a részvénykibocsátást követően megfelel a kritériumoknak. A terv az, hogy a kibocsátást követően meglegyen a legalább 25 százalékos közkézhányad.
Mikor mehet tőzsdére a BILK?
Wáberer Lívia: Folyamatban van az engedélyeztetési eljárás, azt szeretnénk, ha hamarosan, már júniusban tőzsdére menne a vállalat.
Mekkora lehet a jegyzésben a lakossági és az intézményi részarány?
Wáberer György: A korábbi hazai részvénykibocsátásoktól eltérően jelentősebb magánbefektetői bázist tervezünk megszólítani egyrészt azért, mert ők azok, akik forgalmat, likviditást biztosíthatnak a tőzsdére bevezetett részvényeknél, másrészt azt gondoljuk, hogy a BILK részvényei tipikusan osztalékpapírok lehetnek. Úgy gondolom, hogy az euró megtakarítással rendelkező lakossági befektetők számára ideális lehet egy euróban kibocsátott részvény. Az eurós befektetéseken ugyanis általában nem sokat lehet keresni, ezért a BILK-részvény alkalmas lehet diverzifikációra. Több százezren dolgoznak Nyugat-Európában, jövedelmüket hazautalják euróban, számukra is jó befektetési lehetőség lehet a BILK.
Mérlegelték a tőzsdére lépés alternatíváit? Többek között kockázatitőke társaságon keresztül vagy további bankhitelek felvételével is vonhattak volna be forrást.
Wáberer Lívia: Úgy látjuk, hogy az egyéb lehetőségeket már mind kihasználtuk, optimális a banki finanszírozásunk, és a finanszírozás tőkeszerkezete is.
Wáberer György: A tőzsde a mi szempontunkból kifejezetten előnyös forrásszerzési lehetőség, ha például további fejlesztésekhez tőkét kívánunk bevonni. A tőzsdei forrásszerzésnél nem kell kamatot fizetni, így a növekedési sztorikhoz ez a pénzszerzés egyik legkedvezőbb formája. A bankhitelekről csak annyit, hogy azok most relatíve olcsók, de hosszú távon nem szoktak azok lenni, a kockázatitőke-befektető bevonása pedig az egyik legdrágább megoldás. Ahol jól működik a tőzsde, ott jól működik a gazdaság, nálunk még fordított a helyzet, jobban működik a gazdaság, mint a tőzsde, reméljük, ez hamarosan változni fog.
Fotó: Stiller Ákos/Portfolio
Felmerült-e, hogy esetleg felvásárolnak egy olyan társaságot, amelyik már tőzsdén van? Ez most egyre népszerűbb a BÉT-en. Wáberer György: Nem, ez a megoldás fel sem merült. A BILK egy nagyon egyszerű, tiszta projekt, 15 éves múlttal, egyszerűen most érett meg a tőzsdére lépésre, adja magát egy klasszikus, nyilvános részvényértékesítés.
Wáberer úr, milyen érzés a fuvarozás után ingatlanokkal foglalkozni?
Wáberer György: Nyilván teljesen más, mint a teherfuvarozás. Amikor elkezdtem a fuvarozást, az volt a cél, hogy a legkisebből és legrosszabból a legnagyobbat és legjobbat hozzuk létre. Ezt kipipáltuk, most ezt a célt meg lehet fogalmazni az ingatlanszektorban is. Egy másik futó projektünknél is azon gondolkodunk, hogy egy év múlva esetleg azt is tőzsdére vigyük. A rózsadombi projekt 2019 őszére készül el, amikor hozzákezdtünk, az még borotvaélen táncolt, de szerencsére az ingatlanárak a vártnál gyorsabban növekedtek az utolsó egy-két évben, ez most rentábilissá teszi. Nem egy átlagházat fejlesztünk, olyan ingatlant hozunk létre, amilyenhez fogható egész Kelet-Közép-Európában nincs. Ennek az értékesítését még nem kezdtük el. Nagyon sokan jelentkeznek, és van, akivel már tárgyalunk, de sokkal többen jelentkeztek, mint ahány lakást szeretnénk eladni. Amit technikailag tudhat egy ház, azt fogja tudni: légbefúvó rendszerek lesznek pollenszűrővel, szmogszűrővel, a fűtési rendszerben falfűtés, mennyezetfűtés, padlófűtés közül lehet majd akár többfélét is választani, a legjobb minőségű anyagokat és gépészeti megoldásokat építjük be, az épülethez szállodai szintű portaszolgáltatás tartozik majd. A 2 hektáros terület fele erdő lesz. Minden szempontból unikális épületet fejlesztünk.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
