A városi ingatlanfejlesztések egyik legnagyobb szeletét az irodafejlesztések adják, volumene akkora, hogy a városban járva már a bárki észreveheti a városra gyakorolt karakterformáló hatását. Az irodapiac, az építészeti örökség és a városfejlesztés összehangolása hatalmas felelősség, amely nélkülözhetetlen Budapest egyedülálló jellegének megőrzéséhez és a város fejlődéséhez.
Építészeti szempontból két fő trend mozgatja a szektort.
- Az új, modern technológiákat alkalmazó vasbeton pillérvázas, impozáns üveg függönyfallal büszkélkedő irodaházak jelentős lépést jelentenek a környezetbarát és innovatív építészet terén. Ezen épületek nem csupán a városképet frissítik és gazdagítják, de a fenntartható technológiák elterjedését is elősegítik.Az elmúlt években tapasztalt növekvő kereslet hatására az új irodaház-fejlesztések volumene akkora volt, hogy nemcsak új épületek, hanem új irodanegyedek jöttek létre, vagy kerületek újultak meg és ezzel új, modern hangulatot adtak az eddig is sokszínű Budapesthez.
- Budapest szívében az irodafejlesztés új dimenziókat nyit: a város legendás épületei, mint például a századfordulós lakóházak, paloták új életre kelnek. A 19. századi gyárak, ipari létesítmények is új funkciókat kapnak, de az 1970-es évek körül épített első irodaházak is újragondolásra kerülnek. Minden fejlesztés más és más. Felújításuk során ötvöződik a történelmi elegancia a modern irodai igényekkel és a fenntartható-, gazdaságos üzemeltetésre vonatkozó elvárásokkal. Mindezek a fejlesztések magas, "A" kategóriás szintre emelik az irodákat úgy, hogy közben megőrzik az épületek egyedi karakterét és növelik értéküket.
Az irodapiac többrétű változása is fejlesztésekre ösztönöz
Az irodapiac egyre inkább bérlői piac felé mozdul. Az üresen álló irodaházak aránya 2019 óta folyamatos növekedést mutat, ami egyértelmű változásokat indukál az irodaházak üzemeltetői részéről. A bérlők az "A" kategóriás, új vagy felújított irodák felé fordulnak, melyek gazdaságosan és fenntartható módon működtethetőek.
Az új építésű irodaházak és a modern felújított karakteres irodák kitűnő lokációval viszonylag hasonló bérleti díjakkal bérelhetők és várhatóan hosszú távon magas bérbeadási mutatókkal üzemelnek majd a jövőben is. A kevésbé korszerű irodaházak azonban lépéskényszerben vannak. Ide tartozik már a 2000-es évek irodaházainak nagy része is, ahol a gépészeti berendezések modernizációja a bérlők megtartása érdekében lassan elengedhetetlenné válik.
BIF specialitása a régi épületek újragondolása, értékeinek megőrzése
A BIF (Budapesti Ingatlan Nyrt.) portfóliójában lévő épületek nagy része az 1800-as évek végén, vagy az 1960-80-as évek időszakában épült. Épületeit nemcsak fejleszti, hanem üzemelteti is, így a régi épületek fenntartható modernizációjában specialisták.
A modern iroda körülmények mellett karaktert is kereső vállalatok, a BIF portfóliójában az indusztriális loft stílustól a nagypolgári szecessziós miliőn át a szocialista realista konstruktivista stílusig találhatnak egyedi irodákat. Különleges lépcsőházak, magas belmagasságok, átriumok, boltozatos tetőszerkezetek és akár még római vízvezeték is gazdagíthatja a különleges irodai életérzést.
Megkérdeztük Seres Attilát, a BIF ingatlanfejlesztési igazgatóját a régi épületek felújításának hátteréről:
„Felújításaink során nagyon különböző építéstechnológiával készült épületekkel foglalkozunk. A kihívások hasonlóak, de egy biztos, minél régebbi egy épület, felújítása annál több körültekintést igényel. Különösen igaz ez a különböző műemlékvédelem alatt álló épületekre. Ezeknél a házaknál több a kötöttség, ezért több kompromisszumot kell kötnünk például az elrendezésben, az alaprajzokban, a nyílászárók kiválasztásában, a manapság közkedvelt és igényelt terasz kialakításában, valamint a gépészeti rendszerekben is. Célunk, hogy hosszú távon környezetbarát módon üzemeltethető, napjaink elvárásainak megfelelő, de a jövő igényeire is válaszoló átépítést végezzünk el. Az is fontos számunkra, hogy az épület műszaki értékét úgy növeljük, hogy közben az építészeti értéket és a fő karakterét is megőrizzük. Ez BIF alap elvárás és egy olyan szempontrendszer, melynek megtartásáért sokszor hajlandóak vagyunk bonyolultabb, vagy drágább technológiákat is alkalmazni.”
A BIF következő nagy fejlesztése a Városmajor utca és a Major utca között húzódó 15.000 m2-es irodaház modern, „A” kategóriás irodaházzá való átalakítása. Az épületet 1982-ben adták át és eredetileg telefonközpontként működött. A felújítási munkálatok még az idén megkezdődnek. Egyik izgalmas karaktere az épület különleges, acél szerkezetes lépcsőháza lesz.
Ungár Anna, a Budapesti Ingatlan Nyrt. (BIF) igazgatóság elnöke és vezérigazgatója betekintést adott a házak mögött húzódó stratégiai döntéshozatalba is.
„Nem titok, hogy a kitűnő lokáció számunkra alapvetés. Ugyanakkor a házainkban mindig keresünk valami többet, valami igazán különlegeset. Az egyediség nagyon fontos számunkra, hiszen ez teszi igazán karakteressé az ingatlanjainkat. Az ingatlanfejlesztés számunkra nem csupán egy üzlet, hanem szenvedély is. Amikor fejlesztünk, az épületet az őt körülvevő várossal egy egységként szemléljük. Így hozzuk meg a döntést, hogy az épület felújításakor milyen építészeti karaktereket szeretnénk mindenképpen megóvni és így döntjük el azt is, hogy milyen funkciót kapjon a ház.
Hosszú távon gondolkodunk, értéket szeretnénk létrehozni és emellett jó befektetési döntéseket hozni. Nem riadunk vissza a funkcióváltástól sem. Az irodaházfejlesztés az elsődleges profilunk, de ha egy épület másra jobban alkalmas, akkor azt az irányt választjuk. Felújításaink során építettünk már modern irodaházat régi irodaházból és postás szállóból is. Az is előfordult, hogy irodaházat alakítottunk át szállodává. A portfóliónk egyik büszkesége pedig egy transzformátor házból átalakított luxus apartmanház.”
A BIF irodai körképéről szóló sorozatunk további részeit ide kattintva érheti el: 1. rész (Mozgó célpont? Milyen lokáció kell ma egy sikeres irodaház fejlesztéséhez?), 2. rész (Profit és szenvedély. Mi mozgatja a budapesti irodafejlesztéseket?), 3. rész (Miért népszerűek a LOFT és az indusztriális stílusú irodák?)
(x)
