Aki három-négy éve lakásvásárláson gondolkozott, hamar szembesülnie kellett a szélsebesen növekvő ingatlanárakkal. Ennek elsősorban az új lakások iránti növekvő igény volt az oka. Bár ezt 2019 végétől egy megtorpanás és a kereslet átrendeződése követte, 2021 elején újra erőteljes növekedés kezdődött, ami az elemzők szerint várhatóan idén is folytatódni fog. De egy hosszabb időszakot tekintve mik is azok a tényezők, amik a lakások árait befolyásolják? Mi okozhatja azt, hogy 2006 és 2008 között Mórahalom térségében majdnem tízszer annyit nőtt a medián ingatlanár, mint a közeli Hódmezővásárhely környékén? A kutatásunkban egy olyan új adatbázist fejlesztettünk, amin megpróbáltuk megvizsgálni, hogy a bérek, a helyi foglalkoztatási és demográfiai folyamatok milyen kapcsolatban vannak az ingatlanárakkal.
Békés Gábor és szerzőtársai egy 2016-os tanulmányukban megmutatták, hogy a legfontosabb két települési jellemző, ami az ingatlanárakat befolyásolja, a lakosságszám és az átlagos jövedelem, bár a természetföldrajzi tényezők szerepe is lényeges. Későbbi kutatásunkban ezért a munkaerőpiac és az ingatlanpiac közti kapcsolatra összpontosítottunk. Arra voltunk kíváncsiak, hogyan hat az ingatlanok árára, ha egy térségben az átlagosnál nagyobb a bérnövekedés vagy a lakosságszám bővülése. A válasz nem egyértelmű. A kapcsolatot ráadásul több tényező is befolyásolhatja.
Az elméleti keretet a Moretti (2010) által bemutatott területi egyensúlyi modell adja. Ebben a modellben az emberek szabadon választanak lakóhelyet, és aszerint döntenek két város között, hogy mekkorák a bérek és a lakhatási költségek, illetve ezeken túl az illető számára milyen egyéb szubjektív vonzereje van az adott településnek. Az ingatlanok kínálata korlátos, ugyanakkor a településen belüli ingatlanár különbségektől eltekintünk. Ha például az egyik városban egy új beruházás következtében megnőnek a bérek, az megnöveli a keresletet a helyi ingatlanpiacon és rövid távon felfelé hajtja az árakat. Hogy mennyire erős ez a hatás hosszú távon, az a munkaerő költözési hajlandóságától és a lakáskínálat növelésének lehetőségeitől függ. A relatív bérnövekedés és bércsökkenés hatása eltérő lehet, hiszen csökkenés esetén a kínálati oldal merevsége még inkább egyértelmű. Feltételezhetjük, hogy az egyes települések iránti szubjektív egyéni preferenciák időben összességében stabilabbak, mint a helyi munkaerőpiac alakulása. Ezért pontosabb képet kaphatunk a helyi munkaerőpiac és ingatlanpiac összefüggéseiről, ha az ingatlanárak és bérek szintje helyett azok változását hasonlítjuk össze a különböző területek között.
Ahhoz, hogy megvizsgálhassuk ezeket az összefüggéseket Magyarországon, részletes adatokra van szükségünk. A kistérségi besorolásból kiindulva 39 kistérség kettébontásával nagyjából homogén ingatlanpiaci körzeteket hoztunk létre, melyekhez 2001 és 2014 között több különböző forrásból demográfiai, gazdasági és tranzakciós szintű ingatlanár adatokat rendeltünk. Az 1. ábra mutatja a kistérségek közti medián ingatlanár eltéréseket a 2011-2012-es időszakban. A legsötétebb színnel jelölt, legmagasabb 20%-ba tartozó kistérségek zömmel Pest megyében és az ország nyugati régiójában találhatók, míg az alsó 20%-ba tartozó világossárga kistérségek legtöbbje Kelet-Magyarországon van. Hasonló regionális mintázatot láthatunk a 2. ábrán az átlagbérek esetén is, de az egyes régiókon belül sok esetben eltérő az ingatlanárak és a bérek területi megoszlása.
Az ingatlanárak és a demográfiai, munkapiaci változások közti kapcsolatokat vizsgálva az eredményeink erős időbeli és térbeli eltéréseket mutatnak. Részben ez lehet az oka annak is, hogy összességében gyenge kapcsolatot látunk a helyi munkaerőpiac és ingatlanpiac alakulása között. Emellett szerepet játszhat az alacsony mobilitás, az ingázás vagy a helyi ingatlanpiac működési gyengesége is. Ahogy a 3. ábra is mutatja, fontos megkülönböztetni a pénzügyi válság előtti, növekedő ingatlanárakkal jellemezhető időszakot, illetve a pénzügyi válság utáni szakaszt. Bár alacsonyabb szintről indultak, Kelet-Magyarországon a válság előtt erősebben emelkedtek az ingatlanárak, ugyanakkor a válság után a csökkenés is jelentősebb volt. Ráadásul ezek a regionális eltérések jelentősebbek, mint a városias-falusias, illetve ipari-szolgáltató jellegű kistérségek közti átlagos különbségek. Csak Nyugat-Magyarországon és csak a növekedő ingatlanárak válság előtti időszakában látjuk azt a tendenciát, hogy a növekvő kistérségi átlagbérekhez növekvő helyi ingatlanárak társulnak. A keleti országrészben a válság előtt a helyi cégeknél dolgozók helyi lakossághoz viszonyított aránya számított leginkább az ingatlanárak szempontjából. A válság után viszont felértékelődött a demográfia és a belső vándorlás szerepe.
A területi modellek alapján azt várjuk, hogy ha egy településen növekednek a bérek, az rövid távon együtt jár a helyi ingatlanárak növekedésével is, ami rossz hír azoknak, akik ott szeretnének ingatlant vásárolni.
Ugyanakkor az eredményeink azt mutatják, hogy az elmúlt évtizedekben ez a kapcsolat a bérek és ingatlanárak között összességében nagyon instabil volt Magyarországon, erős eltérések vannak a különböző időszakok és régiók között. Ebben szerepet játszhat az ingázás, az alacsony országon belüli elvándorlási hajlandóság, a kivándorlás, illetve a válságperiódusokban a helyi kapcsolatok felértékelődése. Azt a jövő fogja megmutatni, hogy a koronavírus hozta változások, a távmunka terjedése mennyiben befolyásolja majd ezt a kapcsolatot.
Hivatkozások:
- Békés G., Bisztray M. (2020) Területi egyensúly - a munkaerőpiac és az ingatlanárak kapcsolata Magyarországon. Szigma, LI. (3), 185-214.
- Békés G., Horváth Á., Sápi Z. (2016) Lakóingatlanárak és települési különbségek. Közgazdasági Szemle, 63(December), 1289-1323.
- Moretti, E. (2010) Local Labor Markets. in: Ashenfelter, O., Card, D. (ed.) Handbook of Labor Economics. San Diego: Elsevier, Ch. 14, 1237-1313.
Bisztray Márta a Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont Közgazdaságtudományi Intézetének munkatársa.
A cikk a szerző véleményét tükrözi, amely nem feltétlenül esik egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával.
Címlapkép: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
