Budapest helyett a vidéki nagyvárosok felé fordulhatnak az ingatlanfejlesztők

Amíg korábban a logisztikai, ipari ingatlanfejlesztések egyértelműen Budapestre és környékére koncentrálódtak, addig ebben változást mutat, hogy az Innovinia éppen két vidéki logisztikai projektje kapott díjat a közelmúltban. Lehet ez egy trendváltozás jele?

Cégünk az elmúlt 4-5 évben egy egészen más fejlődési pályára állt, mint korábban, az a vidéki logisztikai fejlesztési kategória, ami a stratégiánk egyik meghatározó vonala, korábban jóval kisebb figyelmet kapott, mondhatni egy lesajnált terület volt, de az említett díjak is talán azt jelzik, hogy ez egyre inkább megváltozik. A Portfolio Property Awardson az Év Ipariingatlan-fejlesztése díjat kaptuk 20 ezer négyzetméter alatti kategóriában egy kecskeméti projektünkkel, illetve az Év Raktárbérleti Tranzakciója díjat egy miskolci munkánkkal.

Miért éppen most indul el ez a trend, hiszen az infrastruktúra ezeken a vidéki helyszíneken eddig is adott volt?

Ha megnézzük a cseh és lengyel mintát, azt látjuk, hogy

mára a magyar vidéki területeken is ki kellett volna alakulnia egy 3-4-5 millió négyzetméteres logisztikai piacnak, ehhez képest ennek jelenleg csak a 30 százaléka van meg.

Azonban kétségkívül erősödik ez a trend, aminek hajtóerejét több összetevő adja, a Covid óta felértékelődött ipari fejlesztésektől, az ellátási láncok rövidülésén át, a nearshoringig, vagyis a gyártás Európa közelébe való visszahozásáig. Ezek a tényezők összességében nem csak Magyarországot, hanem az egész kelet-közép-európai gyártói és ipari infrastruktúra potenciált felértékelték. Erre rakódott rá, hogy Magyarország egy különutas, kelet-nyugati stratégiát célzott meg, ami bizonyos szempontból hazardírozás volt, mert szembement az európai mainstreammel, de végül a világ is ebbe az irányba mozdult. Így egy dupla hatás érvényesült Magyarországon, és ez a második driver az, ami főleg vidéken találja meg a helyét, szemben Budapesttel.

Pontosan milyen vidéki lokációkban van érdekeltsége az Innoviniának?

A kecskeméti és miskolci projektekre a díj kapcsán már utaltam, tavaly indítottunk fejlesztést Debrecenben is, de Szegeden és Pécsett is rendelkezünk telekpozícióval, ott azonban még nem indultak el a fejlesztések. Jelen vagyunk Tiszaújvárosban, Karcagon és Polgáron, illetve Nyíregyházán is vizsgáljuk a lehetőségeket.

Több vidéki lokációnál erős az autóipari kitettség, például Kecskeméten is, ahová az egyik díjazott projekt köthető. Mennyire hatnak ki az autóipar nehézségei az ingatlanfejlesztésekre hosszú távon?

Kétségtelenül felmerülnek ezek a kérdések, amikor egy befektetővel tárgyalunk egy projekt finanszírozásáról, az első kérdés az, hogy ez mennyire jelent kihívást. Ilyenkor is azt szoktam mondani, hogy az ingatlanfejlesztésnél hosszú horizontú, hosszú életciklusú termékeket hozunk létre, viszonylag hosszú idő alatt, és alapvetően fundamentális, strukturális problémákat nem látok. Jelen pillanatban az európai nagy gyártóknak versenyképességi problémáik vannak, de ettől még kereslet lesz Európában autók iránt, ez a világ egyik legnagyobb fogyasztási központja.

Erre az infrastruktúrára szükség lesz, hogy ebben kik és milyen formában fognak helyet foglalni, azt majd a piaci mechanizmusok alakítják, mi ehhez rugalmas infrastruktúrát biztosítunk, ami nagyon gyorsan át tudja magát strukturálni.

Tehát ha a BMW-nek váltania kell, és egy másik beszállítója lesz, amelyik más gyártástechnológiát alkalmaz, nekünk ezt le kell tudni reagálni, úgyhogy én egyáltalán nem tartok ettől a fajta bizonytalanságtól.

Egy másik hasonló piacformáló trend a kínai webáruházak terjedése, ennek a logisztikai vetülete mennyiben befolyásolja a cég működését?

Nagyon várjuk, hogy az e-commerce-hez kapcsolódó fizikai infrastruktúra megjelenjen Magyarországon, de egyelőre az ezekhez a keleti webáruházakhoz köthető áruk közvetlenül érkeznek, nem annyira van hatásuk a mi működésünkre. Nekünk a legfontosabb kérdés a vidéki logisztikai és ipari ingatlanpiacon az, hogy mennyire hatékony és versenyképes az európai piacokra Európa keleti felén gyártani és van-e létjogosultsága hosszú távon. Tehát 20-25 év múlva is az autóipar lesz-e a húzóágazat, lesz-e elektronikai bérgyártás vagy, ha nem, akkor lesz-e más, például könnyűipari tevékenység, akár kreatív ipari tevékenység, mert gyakorlatilag ezek a csarnokok például arra is alkalmasak. Hogyha valahol egy jó termelési infrastruktúra kialakul, annak közlekedési, szociális és oktatási adottságaival és az egy hatékony termelési lokáció, akkor előbb-utóbb valamilyen termelési tevékenység oda be fog költözni.

Hosszú távon fontos makrogazdasági cél, hogy minél magasabb hozzáadott értékű gyártás legyen az országban, nagyobb hangsúly legyen a kutatás-fejlesztésen, de azért azt látom, hogy ebben lassú az előrehaladás, és azért

még hosszú ideig az összeszerelőként aposztrofált ipari tevékenységekre lesz igény, ez a szegmens nem fog a közeljövőben eltűnni.

A logisztikai ingatlanfejlesztések kapcsán az M0-ás környezete mindenki számára evidens választásnak tűnik, az Innovinia mégis tudatosan kerülte ez a területet, ez a stratégia érvényes a jövőbeni fejlesztéseknél is?

Korábban, amikor még sokkal kisebbek voltunk, felmértük a piacot, és arra jutottunk, hogy nincs értelme nagy, nemzetközi monstrumokkal versenyeznünk a budapesti piacon, ahol akkor hozzájuk képest körülbelül 10 százalékkal magasabb bérleti díjjal tudtuk volna kínálni az ingatlanokat. Tehát olyan helyszíneket kerestünk, ahol nem világcégekkel kellett versenyeznünk, és olyan problémákat oldottunk meg, amikkel ők nem foglalkoztak. Ezért kezdtünk el a vidéki lokációkban gondolkodni, és ezt a stratégiát annak ellenére fenntartjuk, hogy mára megnőttünk és eltűnt a versenyhátrányunk a nagyokhoz képest. 2016-17-ben skáláztuk fel a vidéki fejlesztéseket,

most 200-240 ezer négyzetméter közötti ingatlanvagyont kezelünk, aminek a 80 százaléka az elmúlt 4-5 évben jött létre,

tehát teljesen egyértelmű a vidék potenciálja, ahol egy-egy olyan kulcslokációban, mint például Kecskemét is, azt gondolom, hogy 3-400 ezer négyzetméterre is lesz igény.

Az ilyen vidéki lokációk Lengyelországban vagy Csehországban már nem is számítanak niche-nek, igaz Magyarország nagyon vízfejű, és az elmúlt 5-10 évben tapasztalt alacsonyabb tőkevonzó képesség is ráerősített arra, hogy a befektetők elsősorban a prime lokációkat keresték. De ha fundamentumok szintjén, vagy akár nemzetközi kitekintésben nézzük, akkor ezeknek nem kellene niche-nek lenniük, mégis a nagy piaci szereplők több mint 50 százaléka nem is mérlegeli a vidéki lokációkat.

De ahogy Kecskeméten 4-5 év alatt 200 ezer négyzetméter felépült, egy 15 éves időtávon miért ne lehetne ez 400 ezres: ha a kelet-közép-európai mintákat nézzük, akkor egyáltalán nem elrugaszkodott az, hogy 3-400 ezer négyzetméteres helyi piacok jöjjenek létre. Nekünk jelenleg öt ilyen nagyvárosban vannak pozícióink, amivel majdnem teljesen lefedtük azokat a városokat, amelyek alulfejlettnek mondhatók és nagy fejlődési potenciál van bennük. Ha ehhez hozzáveszem még a nyugat-magyarországi lokációkat is, ahol további terjeszkedésre van lehetőség, akkor pillanatok alatt megérkezünk oda, hogy a vidékben 2-3 millió négyzetméter fejlesztési igény lehet. Tehát a kérdésre válaszolva könnyebb azt elképzelni, hogy 2-3 millió négyzetméteres igény jön vidékről, mint azt, hogy a Budapesten meglévő 3,5-4 millió négyzetméteres állományhoz hozzá fog jönni még 2-3 millió négyzetméternyi további igény.

Van különbség fejlesztési szempontból a főváros környéki és a vidéki lokációk fejlesztésénél, milyen speciális igények merülhetnek fel?

Budapesten alapvetően standard igények teszik ki a piaci kereslet nagy részét, vidéken azonban sokkal inkább merülnek fel specializált gyártási igények. Ingatlanfejlesztőként, befektetőként a banki finanszírozás miatt figyelnünk kell rá, hogy olyan termékeket hozzunk létre, amelyek azért nem túlságosan specifikusak, de ez nem jelenti azt, hogy ne tudnánk rugalmasan kezelni a felmerülő igényeket. Sőt, azt gondolom, hogy éppen az az erősségünk, hogy nagyon jól értjük, hogy milyen típusú kockázatokat tudunk bevállalni, milyen típusú kockázatokat kell szerintünk a bérlőnek bevállalni, de ezeknek az időbeli telepítésében, a fizetési kondíciókban, a kötelezettségvállalásban nagyon rugalmasak vagyunk. Nem az az első válaszunk, ha valakinek van egy speciális igénye, hogy akkor fizesse ki előre a járulékos költségeit, ha nem, keressük a következő bérlőt. Ha tudjuk, hogy milyen keretekbe kell beleférni és elég erős az ő üzleti motivációjuk, hogy jöjjenek az adott lokációba, akkor úgyis meg fogják hozni azokat a kompromisszumokat, amelyek mentén aztán együtt tudunk működni.

A bérlők speciális elvárásai mellett egyre nagyobb szerepet kapnak a fenntarthatósági elvek, igények is, ezzel kapcsolatban mik a tapasztalatok?

Az európai uniós keretrendszernek a szigorodása kapcsán elég jól látható, hogy milyen típusú változások várhatók a jövőben, milyen szabályozási rendszernek kell megfelelni, ebből a szempontból nincs új a nap alatt. Ami újdonság, hogy egy-két évvel ezelőtt ezek a szabályozói oldaláról kikényszerített lépések voltak, a bérlőket nem igazán érdekelték, fizetni pedig végképp nem akartak érte. Ma viszont már

azt látjuk, hogy egyre inkább proaktívan jönnek akár a szabályozást meghaladó igényekkel is, és hajlandóak ezekért adott esetben fizetni is.

A cég szempontjából a jövőért való felelősségvállalás miatt is fontosnak tartjuk ezt az attitűdöt, tehát hogy amit létrehozunk ma, azt a következő generációknak kell kezelniük, de sok szempontból már ma is látjuk a nagyobb beruházással járó értékeket, gyakran megtérülést is. Egy jobb szigetelésnek, egy napenergia rendszernek, a hűtés-fűtési rendszerek optimalizálásának van egy direkt megtérülése is, de ami szintén fontos szempont, hogy az energiapiacok volatilisabbá válásával az ellátásbiztonságot és a tervezhetőséget is segíti például egy helyszínen telepített napelempark. Úgy tapasztaltuk, hogy ebben a témakörben egy viszonylag jó organikus haladás érezhető.

Elsődleges célünk, hogy pénzügyileg stabilak legyünk, de nem a rövid távú haszonszerzés határozza meg a vállalati kultúránkat. A környezetért való felelősségvállalás fontos szempont, de legalább ilyen fontosnak tartjuk a szociális érzékenységet, a szociális társadalmi problémákért való felelősségvállalást, ezért számos társadalmi szervezetet támogatunk. Személy szerint jómagam kuratóriumi elnöki feladatot is vállalok egy alapítványban. Egyre nagyobb igénye van a világnak és az üzleti szférának is arra, hogy olyan típusú cégek működjenek együtt, ahol ez a fajta filozófia megjelenik. Ha valaki ilyen elvek mentén éli az életét, akkor bizonyos, hogy megbízható partner lesz akkor is, ha valamilyen problémát kell megoldani, konstruktívan, korábbi döntéséért felelősséget vállalva fogja megtenni a szükséges lépéseket.   

A cikk megjelenését az Innovinia támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio