A járvány mellé idén a bizonytalanságot tovább növelő tényezőként bejött az orosz-ukrán háború, ami építőipari szempontból nálunk leginkább az alapanyaghiányon keresztül érhető tetten. Milyen hatása lehet ennek az ingatlanfejlesztők életére nézve? Milyen ágazatokban érdemes most új fejlesztésekbe kezdeni?
A piacon pillanatnyilag mindenhol a bizonytalanság a vezérelv, sok minden kiszámíthatatlanná vált, így nehéz a tervezés, de bizonyos területeken ebből akár hasznot is lehet hajtani. Az építőipari nyersanyaghiány kapcsán az anyagbeszerzés tipikusan ilyen terület. Egy-egy anyag, pl. acél beszerzésére például most háromórás ajánlatot adnak, ami lehet azért, mert ténylegesen nincs a termékből, de azért is, mert lehet úgy alakítani a helyzetet, hogy éppen nincs belőle.
Tavaly év végén nekünk is egy stratégiai döntést kellett hoznunk. Úgy döntöttünk, hogy a kivitelezés, a határidők és az árszintek bizonytalansága miatt egyelőre nem kezdjük el a Bartók Udvar következő ütemének építését. Ehelyett azt láttuk helyesnek, ha arra koncentrálunk, ahol nagyobb biztonsággal tudunk projekteket indítani és megvalósítani. Ez pedig a logisztika, illetve az ipari ingatlanok szektora.
A már meglévő lokációban maradva nagyobb mértékű projektekbe vágtunk bele, Kecskeméten spekulatív alapon elindítottunk egy 21 ezer négyzetméteres csarnokot a Daimler szomszédságában. Itt az építkezés a tervek szerint halad, a generálkivitelező nem jelzett olyan akadályt, ami érdemben késleltetné vagy akadályozná a projektet. Másik nagy lokációnk Polgár, ahol tavaly fejeztük be két ütem fejlesztését, ezeket bérbe adtuk, és még ebben az évben szinte biztosan el fogunk indítani egy újabb ütemet. Tágabb környezetében, Miskolcon szintén megkezdtünk egy fejlesztést.
Ezeknél a fejlesztéseknél jellemzően milyen iparágból jönnek a bérlők? Mi adja a legnagyobb keresletet?
Míg Kecskeméten az autóipar, a készletezések felfutása az, ami az igényeket adja, addig Polgáron tipikusan a kereskedelmi felfutásból érkeznek a megkeresések. Például egy logisztikai cég, a Gebrüder Weiss futárszolgálati, illetve elosztóponti funkciókkal vette ki az elkészült fázisunkat. Az eredeti terve az volt, hogy ebből a lokációból a határon túlra is terít, például Kassa irányába és az ukrán területekre. Nyilván az ukrán területek elérése most szinte lehetetlen, vagy legalábbis nagyon korlátozott, de bízunk abban, hogy ebben a szegmensben továbbra is megy előre a piac, ezért is tervezzük, hogy még ebben az évben elindítjuk ott egy újabb épület fejlesztését. Az építési engedélyünk megvan, konkrét igény esetén gyorsan tudunk lépni, de egyrészt nem a legdrágább, legnehezebb körülmények közt szeretnénk elindulni a projekttel, másrészt olyan termékkel szeretnénk kijönni, ami jól illeszkedik az igényekhez, és akár még hiányzik is a környékről.
Erősen gondolkodunk például abban, hogy spekulatív módon, egy hűtő-fagyasztó csarnokot építünk.
Emellett tavaly decemberben Miskolcon vásároltunk egy területet, ahol időközben aláírtunk egy build-to-suit megállapodást és már folyik a 19 ezer négyzetméteres csarnok építése, amit 2023 első negyedévében át kell adnunk. A határidő feszes menetrendet feltételez, úgy kellett anyagbeszállítókkal, kivitelezőkkel tárgyalnunk, hogy ez működőképes legyen, viszont amire nincs garancia, az az ár.
Már az kész csoda, ha valaki fix árral vállalja egy épület kivitelezését.
Az alapanyaghiány és az emelkedő árak mellett hosszú távon milyen piaci hatásai lehetnek még a háborúnak?
A háború kiszélesedésével remélhetőleg nem kell számolnunk, de az elhúzódása, és hogy ennek milyen hosszú távú hatásai lesznek, azt most még nagyon nehéz megítélni. A mi várakozásunk az, hogy lesznek változások, akár pozitívak is, például egyes anyagárakban. Ezzel szemben az energiaárak felfelé fognak alakulni, és ez ki fog hatni az összes ellátási elemre, azok drágulására. Látjuk az elszabaduló inflációt, látjuk, hogy a különböző országok ezt milyen mechanizmusokkal próbálják letörni, de még nem látjuk, hogy ennek mi lesz a vége.
Emelkedő kamatkörnyezetre és dráguló finanszírozási környezetre is számítunk.
A finanszírozás kapcsán is érezhető a bizonytalanság, akár a bankok szigorodó elvárásain keresztül? Tervben van-e a tavalyi kötvénykibocsátás esetleges folytatása?
A kecskeméti projektünknél sikerült olyan eredményeket elérni, ami magasabb biztonságot garantál a finanszírozás folyamatában, tekintve, hogy ezen ingatlanunkon is együttműködünk a Városi Alapkezelővel. A finanszírozás részben ebből az irányból érkezik, ami biztonságos, mert a feltételrendszere idejekorán fixálható volt. Emellett természetesen banki finanszírozás is kapcsolódik a projekthez.
A banki finanszírozási hajlandóság általánosságban is megvan, nagyon pozitív a visszajelzés bármelyik projektünknél, a portfóliónk nagyon jól termelő és biztonságos, a hátterében egy nagyon stabil üzleti teljesítménnyel rendelkező, biztos alapokon nyugvó cég áll. A feltételrendszer a jövőben biztosan szigorúbb lesz, és ennek nagyon erős eleme, hogy mi történik a pénzpiacokon, illetve a banki világban.
A kötvénykibocsátás tervben van, de ne felejtsük el, hogy a Magyar Nemzeti Bank által támogatott Növekedési Kötvényprogram, amiben tavaly részt vettünk, lezárult. Továbbra is úgy gondoljuk, hogy az ingatlanfejlesztés tőkeigényes volta miatt, külső forrás bevonása fontos a folyamatos növekedésünkhöz, amit segít az aktív tőkepiaci jelenlét. Ezért a cégcsoportra vonatkozó, 2022 áprilisában felülvizsgált BB- minősítésünkkel fel vagyunk készülve további kötvénykibocsátásokra, amit támogathat, hogy az idei évben ESG és zöld keretrendszer felállításában előre szeretnénk lépni mihamarabbi zöldkötvény-kibocsátás érdekében.
Úgy látjuk, hogy az idei évre tervezett céljaink teljesülni fognak: a tervezett projektek elindulnak, amiket tartalommal, azaz bérlővel kell majd megtölteni. Az első ezek közül gyakorlatilag kipipálható, a másik még úton van. A többi, potenciális projektnél pedig haladunk az előkészítéssel, és ha úgy látjuk, akkor el is indítjuk azokat.
Többféle iparágban, többféle bérlői vannak a cégcsoportnak. Látható-e az, hogy a biztonságra törekvés jegyében egyesek nagyobb területet bérelnek most, mint a háború és a járvány előtt?
Ez tipikusan az a kérdés, amiben különbség van a főváros és vidék között, mert vidéken jellemzően összeszerelő, gyártási tevékenységhez kötődő logisztikai területek vannak, és ott egyértelmű, hogy nagyon sok termékcsoportból, nyersanyagból, félkész termékből hiány van.
Ahol a cégek el tudják azt érni, hogy egy termékhez hozzáférjenek, azt bizony készletezik.
Több mint 20 éves ingatlanpiaci múltamban – egészen eddig - egyszer sem láttam olyat, hogy egy több ezer négyzetméteres raktárterületre vonatkozó megkeresésnél az ügyfél mindössze egyetlen kaput igényelt amiatt, mert tervei szerint most felhalmoz akkora készletet, amihez utána egy évig nem kell hozzányúlnia. Mindez azonban teljesen ad hoc módon folyik, a gyártó cégek sem feltétlenül tudják, hogy mi a jó stratégia, de az tény, hogy ha hozzáférnek valamilyen nyersanyaghoz vagy alkatrészhez, azt igyekeznek felvásárolni és tárolni.
Tavaly például az egyik nagy autóipari gyártó több mint 100 napra részlegesen vagy teljesen leállt. Ahhoz, hogy ez ne forduljon elő újra, muszáj azt a működési modellt alkalmaznia, hogy azt gyártja, ami éppen rendelkezésre áll. Akár nemzetközi szinten is átpakolják az anyagaikat, a termeléseket, a fókuszokat, mivel az emberanyagot tartaniuk kell, a gyártósorokat muszáj működtetni, így azt gyártják, ami azokon éppen le tud futni. Ez viszont egy teljesen új hozzáállást kíván meg ezektől a cégektől is.
Nyilván a lánc legvégén lévő cégek a legrugalmatlanabbak ebben, aminek a hatása, hogy próbálnak rugalmasabb feltételekkel, de akár olyan területet is kivenni, ahol érdemi tevékenység nem folyik, csak huzamosabb ideig tárolják azokat az anyagokat, amik éppen elérhetők.
Tehát sokkal rugalmasabbnak kell lenniük a bérlőknek is, de a bérlői kiszolgálásnak is. Mivel lehet ezt bérbeadóként a legjobban biztosítani? Milyen új megoldásokra és szolgáltatásokra van igény?
Bérbeadóként hosszú távú bérletekről, de változó négyzetméterekről kell tárgyalnunk, amit részben meg lehet oldani, de részben nagyon nehéz. Itt érdemes megemlíteni azokat, akik tavaly a logisztikai bérleteknek a legnagyobb hányadát vitték el: a logisztikai szolgáltatókat. Ők kifejezetten jól be tudnak ékelődni ebbe a rendszerbe.
A szolgáltatások kapcsán viszont kérdés, hogy ebből mennyi a marketing, és mennyi a valós igény. A bérlőket ki kell szolgálni, de nekik most a legfontosabb szempont, hogy a lehető leghatékonyabban tudjanak működni. A hatékonyságnál olyan egyszerű szempontjaik is vannak, hogy legyen elég energiájuk, mert mindenki a zöldenergiáról beszél, miközben az országnak vannak olyan pontjai, ahova nem lehet odavinni valós kapacitásokat az új csarnokokhoz. Konkrét példákkal lehetne illusztrálni, hogy egy-egy cég miért nem tud egy adott lokációban letelepedni.
A szolgáltatások vagy akár a kényelmi funkciók természetesen számítanak, de véleményem szerint elsősorban nem ez döntő a választásnál, hanem az, hogy milyen hatékonysággal és mekkora költségszinttel tud egy adott ingatlanban működni. Ma már természetes, hogy megnézik, mik a direkt bérlet feltételei, de ha kellően rutinos az ingatlanos, vagy beszerző kolléga, akkor rögtön rá fog kérdezni arra is, hogy milyen operatív költségek merülnek fel. Egy fagyasztott raktár energiafogyasztásánál nyilván kritikus elem, hogy milyen az áramdíj, valamint, hogy ténylegesen hozzáférhet-e zöldenergiához.
A mi összes parkunknál például alapfelszereltség a napelem, de nem azért csináljuk, hogy hosszú cikkeket tudjunk megjelentetni arról, hogy mennyire zöldek vagyunk, hanem mert egyrészt tényleg fontos számunkra a környezetünk védelme, másrészt azt is látjuk, hogy ez a plusz dolog nagyon nagy súllyal fog szerepelni egy-egy bérlői döntésnél amiatt, mert valóban kedvezőbbé tudja tenni a működési feltételeket.
Habár mi is igyekszünk beépíteni minden olyat, ami szükséges, de egy konditerem valószínűleg nem ad hozzá ahhoz, hogy egy cég emiatt döntsön az adott park mellett.
Hogyan alakulnak most a bérletidíj-szintek? Volt ebben változás az emelkedő kivitelezési költségek miatt?
Nehéz konkrétumokat mondani. A kivitelezésben folyamatosan emelkednek az árak: az év elejéhez képest ma sok esetben akár 20-30 százalékkal is magasabbak. A kivitelezés közbeni változások már bele vannak építve a fix áras rendszerekbe is. Ez nyilván hatással van a bérleti díjakra. Viszont azt is érdemes megjegyezni, hogy a bérleti díjak változása nagyban függ a lokációtól is. A fejlesztők között verseny van, amiből a bérlői oldal - lokációtól függően - esetleg még profitálni is tud. Ugyanakkor ma magasabb áron lehet új csarnokokat kivitelezni, mint akár csak néhány hónapja és ez valószínűleg nyitni fogja az ollót a meglévő és az új csarnokok bérleti díjai között. Emiatt viszont nem valószínű, hogy olyan árverseny alakuljon ki, ami nagyon mélyre viszi a bérleti díjakat, mert onnantól kezdve nem lesz megtérülés a projektekben. Megtérülés nélkül pedig igen kevesen fejlesztenek.
A fejlesztők viszont úgy tűnik, egyelőre nagyon aktívak. A jelenlegi állomány mennyire tudja kielégíteni a keresletet és mekkora fejlesztési volumenre lehet még tér?
Budapest esetében az a kérdés, hogy az a mintegy 300 ezer négyzetméter, ami most pipeline-ban van, meg fog-e épülni. A múlt év és az idei év indulása is szerencsés konstelláció volt, de én kevésbé hiszek abban, hogy ezt a volument hosszú távon fenn tudja tartani, mert Magyarország piaci méretéből fakadóan ennél talán moderáltabb mértékekkel tudna hatékonyan előre menni.
A vidék ezzel szemben teljesen eseti. Van olyan helyszín, ahol nagy a felfutás: nincs elég ingatlanállomány, és bármit épít az ember, az bérlőre talál. Ezek azok a régiók, ahol valamilyen nagy, felfelé húzó mágneshatás érvényesül. Ilyen például a kelet-magyarországi térség, ahol az azonnal elérhető ingatlanállomány kevéssé jellemző. Ha például a debreceni BMW projekt és a környék jelentősebb új beruházásai mennek előre, az nagyon át fogja rendezni a helyi viszonyokat. Nem titkoltan a mi lokáció-választásunk is részben kötődik ahhoz, hogy legyen egy helyi ereje a piacnak, illetve a vonzáskörzetében legyenek ilyen mágnesszereplők. Hozzáteszem, hogy a munkaerőkérdés is nagyon meghatározó. Nagyjából elmondható az, hogy szinte mindegy, hol vagy, mert mindenképpen 100-150 km-ről, akár külföldről kell munkavállalókat szerezned. Ha a gazdaság fejlődik, biztos, hogy vidéken nagyobb logisztikai vagy ipari ingatlanállományra lesz szükség, leginkább azért, mert a hatékonysághoz az is hozzá tartozik, hogy modern területeken belül tudnak jobban működni a cégek.
Emellett most már az adott végfelhasználói kör is elég keményen megszabja azt, hogy milyen szempontrendszernek kell megfelelni annak a csarnoknak. Ebben akár ESG szempontok is benne vannak, de akár olyan nagyon egyszerű példák, mint hogy hogyan pakolnak le egy kamiont. Az autóiparban például elég tipikus most az, hogy oldalról pakolják le a kamionokat, ami azt jelenti, hogy nem dokkolókapura állnak, hanem az épület mellé. Nagyon sok épületre viszont nem lehet feltenni egy 6-8 méteres előtetőt alátámasztás nélkül. A régi épületeket csak nagy költséggel lehetne ilyenekkel ellátni, az újaknál sokan nem foglalkoznak azzal, hogy olyan legyen, ami ezt alapból tudja. És ez csupán egy példa arra, hogy a jelenlegi elvárásoknak megfelelően épült új ingatlanállománynak biztosan van helye a vidéki piacon is.
Voltak másfajta változások is mostanában a szabályozásokban vagy a megjelenő igényekben?
Folyamatosan vannak változások, de egy példát kiemelnék, ami szerintem jól jellemzi a mai magyar piac rendezetlenségét.
A piac nagyon erősen támaszkodik az autóipari beszállítói körre, aminek most slágertémája az elektromobilitás.
A Magyarországon megtelepült autógyártóknál is ilyen irányú fejlesztések vannak, de ma Magyarországon az akkumulátortárolás módja nincs megfelelően szabályozva.
Ha kigyullad egy lítiumion-akkumulátor, nagyon sokáig képes égni, mert az égéshez szükséges oxigén megfelelő mennyiségben keletkezik az anód és a katód bomlásából adódóan. Ha ezeket az akkumulátorokat nagy mennyiségben egy raktárcsarnokban helyezzük el, az tűzvédelmi szempontból óriási kihívást jelent. Ennek a szabályozása ma Magyarországon nem egyértelműen rendezett, mivel gyorsabban jelentek meg az igények, mint a szabályozás. Ebben nagyon gyorsan rendet kell rakni, mert rengeteg ilyen megkeresés van, és azt senki nem fogja megengedni, hogy ezek szabályozatlanul legyenek tárolva. A fejlesztők jól felfogott érdeke, hogy olyan csarnokokat építsenek, amelyek megfelelnek a jövő igényeinek, de most folyamatos - habár kisebb mértékű - igényváltozások jelentkeznek, amik jellemzően abból fakadnak, hogy épp melyik a slágeriparág. Magyarország egyébként a szabályozások sorában abszolút EU-konform, és viszonylag szigorúnak is minősül. A piaci versennyel együtt ezt a cégek is komolyan betartják, mert ez a saját érdekük is.
Az Infogroup-nál mik a jövőbeli tervek, mi a fő irány?
A cég vezetősége egyért abban, hogy a bizonytalanságok ellenére folytatnunk kell a dinamikus fejlődési ívet és tovább kell bővülnünk, de nyilván fontos a kellő óvatosság. Azt az egyszerű stratégiát követjük, hogy a számunkra legbiztonságosabb irányba megyünk, ami az ipari-, logisztikai szektor. A már meglévő lokációinkban nagyon hiszünk, és nem titok, hogy aktívan keresünk újabb lokációkat is, mert ebben középtávon látjuk azt, hogy jó üzleti feltételekkel lehet ügyleteket kötni.
Emellett ténylegesen letisztítottuk a tevékenységeinket, ezt próbáljuk még tovább csiszolni. A portfóliónkat is jobban egységesítjük olyan értelemben, hogy egyrészt az új épületeinknél lesznek olyan egyedi jegyek, amelyek mindenhol szerepelni fognak: például minden házunk fel lesz szerelve arra, hogy napelem legyen a tetején, erősített szerkezettel épülnek. Másrészt
elkezdtünk egy parkbrandet építeni, a projektjeink mostantól IGPark néven futnak. Természetesen az Infogroup brand nem íródik át.
A cikk megjelenését az Infogroup támogatta.
Címlapkép forrása: Infogroup
