Új irányként jelent meg tavaly a cég életében a logisztika. Miért volt fontos, hogy ebbe az ágazatba is belépjen a Biggeorge Property?
Nem teljesen új a logisztikai irányvonal a Biggeorge Property-nél. Bár a cég lakóépítőként lett ismert az utóbbi években, de vannak irodaházaink, ipari és logisztikai épületeink is. Korábban az Audinak építettünk egy nagyobb logisztikai épületet Győrben, illetve több csarnokot vásároltunk Budapesten, Győrben, Budaörsön és Tatán, tehát van fejlesztési és üzemeltetési tapasztalatunk is ezen a téren.
A LogStar viszont egy teljesen új irány részünkről, a név alatt fejlesztett logisztikai épületeink új, fenntartható ’A’ kategóriás ingatlanok, így ezt a márkanevet alapvetően el szeretnénk határolni a régebbi építésű portfóliónktól. Az új üzletág kialakítása során a teljes folyamatot a telekvásárlástól, az engedélyezésen és kivitelezésen át, a bérbeadásig és üzemeltetésig magunk irányítjuk.
Mindez piaci alapú bérbeadásra készül?
Így van, két spekulatív és egy BTS (build-to-suit) épülettel indulunk az első logisztikai parkunkban, a LogStar Park Budapest M0-M3-ban, amely Budapesten a XV. kerületben az M0 és M3 autópályák közvetlen közelében található. Nagyon széleskörű piackutatást végeztünk, egyeztettünk közvetlenül a felhasználókkal is, logisztikai, fulfillment vállalatokkal, ügynökségekkel, hogy mire van igény, és ez alapján alakítottuk ki az épületeinket.
A két spekulatív épülettel a célunk, hogy diverzifikáljuk a portfóliónkat, és rugalmasan ki tudjuk szolgálni ügyfeleink igényeit. Az egyik épület egy klasszikus big box logisztikai épület lesz, amely nagyobb magyar és nemzetközi partnereink részére épül (3000 és 15 000 négyzetméter közötti bérleményekkel), a másik SBU (small business unit) jellegű épület pedig a kisebb ügyfeleink részére készül (400 és 3000 négyzetméter közötti bérleményekkel). Mindkét épülettípust magas minőségű ingatlanok jellemzik városi (city) logisztikai lokációban elhelyezve.
Egyedi versenyelőnyt jelenthet az online áruházakat üzemeltető bérlők számára, hogy a projektünk közvetlenül szomszédos a DPD budapesti központi bázisával, illetve a DPD egyben az első bérlőnk is a logisztikai parkban.
A diverzifikáció a fejlesztési és a befektetési portfólióra egyaránt vonatkozik?
Az előbbiek alapvetően az új fejlesztésekre, a LogStarra vonatkoznak, de azáltal is változatosabbá tesszük a portfóliónkat, hogy régebbi és újabb épületeket is kínálunk.
Mikor alakult ez az üzletág?
Pont egy éve.
Tehát a pandémiának van hozzá köze.
Felgyorsította a folyamatot. A logisztikai területek felmérése már 2-3 éve elindult, a fejlesztésekkel idén kezdtünk el aktívan foglalkozni, és már el is indult az első két épületünk kivitelezése. Emellett
a következő projektünkön is elkezdünk dolgozni, amelyet Székesfehérvár határában, az autópálya mellett tervezünk megvalósítani,
ez lesz a LogStar Park Fehérvár M7 logisztikai park. A park több mint 65 hektáron terül el és 250 000 négyzetméter könnyűipari gyártó és logisztikai épület építhető rá. Ezek a területek is régebb óta a tulajdonunkban vannak, idén kezdtük el az infrastrukturális fejlesztéseket és engedélyezési folyamatokat, hogy a közeljövőben el tudjuk indítani az építkezéseket is. Az e-kereskedelem térnyerése megnövelte az igényeket és könnyebbé, biztosabbá tette az elindulást.
Vannak, akik szerint Budapesten más a helyzet a citylogisztikában, mint más nagyvárosokban, mert annyira közel van a városközponthoz az M0-s.
Mivel logisztikáról van szó, minden kilométer számít a szállítmányozásnál. Van olyan ügyfelünk, akinek a lokáció pár száz méteres áthelyezése jelentős megtakarításokkal járt. Az M0-s körgyűrű valóban annyira közel van a városhoz, hogy ezen belül minden logisztikai épület szinte már city logisztikának számít, de az mindenképp előny lehet, hogy közelebb vagyunk a városhoz. A lokáció kiválasztását két ellentétes szempont is befolyásolja, egyrészt jó lenne, ha a kamionoknak nem kellene túlzottan behajtani a városba, másrészt a kisebb fuvarozóknak jobb lenne a kisebb távolság a várostól, így minden esetben meg kell találni az optimumot.
Mi van akkor, ha ezt pénzügyi befektetői oldalról vizsgálom? A telek négyzetméterára hogyan alakul? Ami beljebb van, az nyilván drágább.
A fejlesztési, bérbeadási költség a magasabb telekár miatt lehet valamennyivel magasabb, de később az ügyfelek szállítási költsége alacsonyabb lesz, illetve egyéb pozitív tényezőket is számításba szoktak venni, például városon belül a közösségi közlekedés is elérhetőbb, könnyebben megy munkavállalók toborzása is, ez is az adott bérlői tevékenységtől függ.
Az elmúlt időszakban sok változás történt, ami hatással van a bérleti díjakra. Melyek voltak a legfontosabbak?
Úgy látom, hogy a logisztikai piacon továbbra is nagyon nagy az igény jó területekre. Folyamatosak a hosszabbítások, a bővülések, a logisztikai cégek egyre csak növekednek, és új belépők is vannak. A kisebb ügyfelek gyakran szeretnének elköltözni a régi, nem jól használható épületeikből. Éppen ezért maximálisan pozitív vagyok, szerintem
a jelenlegi épületállomány sokkal nagyobb léptékű növekedést is elbír.
Nagyon hosszú ideig nem épültek logisztikai jellegű épületek, ezért tűnik ez most robbanásszerű növekedésnek, de ha összehasonlítjuk az ingatlanállomány arányát a GDP-hez vagy a lakosságarányához viszonyítva a V4-es országok vagy a tőlünk nyugatabbra lévő országok ingatlanállományával, akkor látható, hogy még mindig le vagyunk maradva.
A headline és az effektív bérleti díjak között van különbség? Egy nemzetközi cég miért választana minket például Lengyelországgal szemben?
Célunk egy versenyképes ajánlat biztosítása az ügyfeleink részére a számukra is megfelelő konstrukcióban. A headline és effektív bérleti díjak között nálunk még nem olyan nagy a különbség, mint például Lengyelországban, de hosszútávon a kínálat növekedésével ez valószínűleg nálunk is változni fog. Magyarországon még magasabbak a bérleti díjak, viszont
Budapestnek nagyon jó a lokációja, az országnak nagyon sűrű az autópálya-hálózata, így ezeket a befolyásoló tényezőket minden nemzetközi vállalat egyedileg mérlegeli.
Hogy történik a fejlesztés finanszírozása? Az ESG mennyire szempont ebben?
Projekttől függően, saját tőkéből, alapokon keresztül, hitellel, illetve ezek kombinációjával történik a finanszírozás. Az épületeinket és működésünket már az ESG szempontrendszere szerint alakítjuk. Különös figyelmet fordítunk a fenntarthatóságra, energiahatékonyságra emiatt az épületeinkre napelemeket telepítünk, megfelelő hőszigetelésű szerkezeteket építünk be, energiatakarékos LED világítást alkalmazunk, okos mérőórarendszert telepítünk, illetve modern vízfelhasználási berendezésekkel ösztönözzük a vízfogyasztás csökkentését is.
Az építőanyagok ára folyamatosan emelkedik. Ezzel hogyan lehet kalkulálni?
Igen, naponta emelkednek az építőipari költségek, amellyel nem könnyű tervezni, egyes anyagok árai 2-3-szorosukra növekedtek az elmúlt évben. Emellett az építőipari és előregyártó kapacitások jóval alacsonyabbak, mint amire szükség lenne a piacon, így a kivitelezési idők is jóval hosszabb, mint pár éve. Bizonyos szempontból fel vagyunk rá készülve, mert a lakóépületeknél is megtörtént az ugrásszerű árnövekedés, illetve fix beszállítói körrel, hosszútávú kivitelezői kapcsolatokkal rendelkezünk, de ezek a gyors változások napi szinten kihívást jelentenek számunkra is.
Ezt hogyan lehet beárazni? Hogyan lehet felkészülni a gyorsan változó igényekre, például arra, hogy az elektromos autóknak tömegével kell kiépíteni töltőket?
Az ilyen jellegű kihívásokra szerintem hosszútávú gondolkodással, külföldi trendek megfigyelésével, megfelelő kockázatkezeléssel, proaktivitással lehet felkészülni. Például, ha látjuk, hogy a logisztikai cégek hamarosan elektromos autókkal fognak szállítani, akkor felkészülünk az elektromos hálózat bővítésével, kapacitások elérhetővé tételével, amely hosszadalmas folyamat lehet, a nagy számú autótöltőt viszont csak a tényleges igény megjelenésével helyezzük el, amire így majd gyorsan tudunk reagálni. Az első projektjeinknél már most is megfelelő kapacitással rendelkezünk, egy-két autótöltőt épületenként már most is elhelyezünk.
Hogyan lehet kezelni az energiaárrobbanást?
Az energiaárak beépülnek az anyagárakba a kivitelezés során, és a bérlőinket az üzemeltetés során közvetlenül is negatívan érinti. Másrészt viszont ez egy lehetőséget is rejt számunkra, megújuló energiaforrások alkalmazásával bizonyos mértékig segíteni tudjuk az ügyfeleink függetlenedését az energiaszolgáltatóktól, az épületeinkre ezért napelemrendszereket telepítünk.
Az üzemeltetésben milyen szolgáltatásváltozások vannak mostanában? Mennyire kell élmény-logisztikai központokat fejleszteni? A korábbiakhoz képest teljesen más logisztikai központok épülnek ma?
Ezek egyrészt igényként merülnek fel a bérlők részéről, másrészt versenyelőnyt is jelenthetnek. Az ügyfélközpontúság, a kiszolgálás minősége, az elérhetőség, a smart rendszerek mind hozzájárulnak ahhoz, hogy felhasználóbarát legyen az üzemeltetésünk, és kellemesebb munkakörnyezetet biztosítsuk a dolgozóknak.
Tőlünk nyugatabbra vannak olyan csarnoképületek, ahol a belső térben is növényeket helyeznek el, vagy a világítás színhőmérsékletét a cirkadián ritmushoz igazítják, ott ezt már szívesen kifizetik az ügyfelek,
de mi még azért nem tartunk itt. A bérlők szeretnének többet nyújtani a munkavállalóiknak, vonzóbbá tenni a munkakörnyezetet, így ezt inkább kevésbé költséges elemekkel segítjük elő, például biztosítjuk számukra a jobb megvilágítást, természetes fény bejutását, és a kellemesebb, zöldebb külső környezetet is.
Egy logisztikai központban hány négyzetméter jut egy emberre? Nem mindegy, hogy két ember vagy több száz fő számára alakítják ki a wellbeinget.
Ez nagyon változó, van olyan logisztikai csarnok, ahol 10 ezer négyzetméteren mindössze pár ember dolgozik, de van olyan könnyűipari gyártó cég is, ahol több százan vannak műszakonként. Éppen emiatt nem egyszerű feladat a spekulatív épületek jellemzőinek meghatározása. Nálunk a koncepció egy jó minőségű, flexibilis standard létrehozása, amelyet később testre szabunk az ügyfelek igényeinek megfelelően. Egy magasabb szintű wellbeinget nyújtó épületet pedig egy BTS (build-to-suit) együttműködés során tudunk megalkotni az ügyfelekkel együtt, amelyre természetesen mindig nyitottak vagyunk.
Mi a hosszútávú tervetek a portfóliótokkal? Egy fejlesztő másképp áll a fejlesztéshez, ha rögtön el akarja adni vagy ha ő akarja üzemeltetni hosszabb ideig?
Igen, mi saját részre fejlesztünk, az épületek a tulajdonunkban maradnak, hosszútávon bérbe adjuk és üzemeltetjük őket, emiatt is kiemelt hangsúlyt fektetünk az épületeink és szolgáltatásaink minőségére. Jobb minőségű szerkezeteket, anyagokat építünk be, és folyamatosan karbantartjuk, fejlesztjük az ingatlanokat, olyan portfóliót szeretnénk létrehozni, amely hosszútávon tartja az értékét.
Az FM-et alvállalkozó csinálja, vagy van saját cég erre?
Van egy üzemeltető részlegünk, illetve a Dome FSG révén FM szolgáltató vállalatunk is, amelyben 50%-ban tulajdonos a cégcsoportunk.
Úgy tűnik, hogy biztonsági játékosok vagytok a fejlesztés ütemével. Mire számítotok a logisztikában a növekedési ütemmel kapcsolatban?
Racionálisan növekszünk, belátható ütemben, saját részre fejlesztjük az épületeket, és a bérlőket hosszú távon szeretnénk megtartani, de ambiciózus, komoly volumeneket tartalmazó terveink vannak. A nemzetközi példákkal összehasonlítva van lehetőség a növekedésre Magyarországon,
még több év, mire akkora lesz az épületállomány, amekkorára a piacnak szüksége lenne.
Az új típusú épületeknél kisebb alapterület is elég a jobb felszereltség miatt?
Igen, ez így van, sokkal jobb elrendezésű, testre szabott épületeket tudunk építeni, ezért egyrészt kisebb területre lehet szükség, másrészt a termékek útjai is lerövidülhetnek az épületen belül, így hatékonyabbá válik az operáció. Természetesen általánosítani nem lehet, például tömbös tárolás esetén körülbelül ugyanakkora területre van szükség mindenhol.
Hogyan lehet megtalálni a potenciális bérlőket?
Kapcsolatban vagyunk ingatlanpiaci ügynökségekkel, az ipari, logisztikai irányban ez nagy segítség, de a kisebb bérlőknél számítunk arra, hogy közvetlenül, hirdetések útján is megkeresnek bennünket.
Van-e arra példa és nálatok vannak-e olyan tervek, hogy egy logisztikai központ mellé akár irodaház, hotel vagy lakás is épüljön?
Az iroda-raktár kombináció akár a piacitól eltérő arányokkal is reális lehet, de a lakó- és hotel funkcióra szerintünk nem ideálisak a logisztikai fejlesztések helyszínei. A XI. kerületben, a Barázda utca és a Szerémi út találkozásánál van egy telkünk, amelyen megőriztük egy korábbi 3500 négyzetméteres csarnok vázszerkezetét, ide terveink szerint a vázszerkezet felújítása, befejezése mellett egy irodaházat építenénk hasonló méretben. Ez a koncepció és lokáció például ideális lehet autóipari és informatikai K+F vállalatok számára, a csarnokrészben elhelyezésre kerülhet a műhely, laboratórium, az irodaházban pedig a nagyobb méretű irodák kiépítése valósulhat meg.
A cikk megjelenését a Biggeorge Property logisztikai üzletága, a LogStar támogatta.
Címlapkép forrása: Szmodits Balázs
