Összesen 155 ezer hiteles energetikai tanúsítványt állítottak ki a lakó- és szállásjellegű ingatlanokra Magyarországon a tavalyi év során, ami egyben az új lakásátadások, az eladások és hivatalos bérbeadások számát is nagyságrendileg lefedi. 2013. január 1-től ugyanis kötelező minden ilyen tranzakciónál az ingatlanról energetikai tanúsítványt készíttetni, melyet a tanúsító szakember az azonosítást és regisztrációt követően az e-tanúsítás nyilvántartásba tölt fel és ott hitelesít.
Mikor kell energetikai tanúsítványt készíteni?
Három olyan tranzakció is van, melyek során kötelező a tanúsítvány elkészíttetése, amennyiben korábban nem rendelkezett ezzel az épület: új épület építése, meglévő épület ellenérték fejében történő tulajdon-átruházása, vagy bérbeadása során. A hitelesítések becsült száma közel ugyanakkora, mint a tavalyi adásvételeké (előzetes adatok alapján 150 ezer), így felmerülhet a kérdés, hogy vajon valóban csupán 5 ezer bérleti szerződést kötöttek-e hivatalosan az egész országban. A válasz természetesen az, hogy nem, vannak ugyanis kivételek a minősítési kötelezettségekben. Erről Tóth Csabát, az OC Investment Solutions Értékbecslés és Energetikai Tanúsítás üzletág vezetőjét kérdeztük:
"Van néhány kivétel, ami részben magyarázza a nagyon kis számú eltérést, például, ha az épület 50 m2-nél kisebb hasznos alapterületű (Egy társasházban található 45 m2-es lakás adásvétele esetén kötelező az energetikai tanúsítvány, mivel maga az épület nagyobb 50 m2-nél) illetve a kivételek között olyan tényezők is szerepelnek, mint hogy évente 4 hónapnál rövidebb időre használják, valamint, ha legfeljebb 2 évi használatra tervezték, vagy ha műemléki épületről van szó.
Egy energetikai tanúsítvány tíz évig érvényes, ha e határidőn belül újabb tulajdon-átruházásra, bérbeadásra kerül sor, akkor fő szabály szerint nem kell új tanúsítványt készíteni. Azonban ha a tanúsítvány hatálya alatt az épületre irányadó jogszabályban meghatározott követelményérték megváltozik, az épület energetikai minőségi osztályba sorolását ismételten el kell végezni, ha eladás, vagy bérbeadás történik. A tanúsítvány elkészítésének, átadásának elmaradása nem jelenti azt, hogy a vevő nem szerezhet tulajdonjogot, vagy a bérlő az ingatlant nem használhatja, ugyanis a jogszabály nem fűz sem hátrányt, sem szankciót az energetikai tanúsítás elmaradásához.
Fentiek alapján látható, hogy az energetikai tanúsítványok számának éves tranzakciószámhoz viszonyított alacsonyabb értékét okozhatja, hogy az adásvételek tárgyát képező ingatlanok
- egy része a kivételek közé tartozik,
- egy részének forgási sebessége gyorsabb, mint az energetikai tanúsítványok érvényességi ideje (vagyis 10 éven belül akár többször is gazdát cserél)
- egy részére korábban már készült tanúsítvány (valamilyen okból, ami nem adásvétel)
- egy részénél nem készül el az energetikai tanúsítvány.
Illetve jelen pillanatban a pontos 2019-es tranzakciószámok még nem állnak rendelkezésre, tehát az elkészült energetikai tanúsítványok és a tranzakciószámok arányának tekintetében becslésekre tudunk csak támaszkodni."
Még mindig sok az átlagosnál rosszabb minőségű lakás
Az energiatanúsítvány a jogszabályokban leírt kritériumok alapján határozza az ingatlanok energiafogyasztását, a minimális energiaigényű lakások az AA++, a legrosszabbak pedig a JJ kategóriát kapnak.
Ezek alapján, 2019-ben a legtöbb minősített ingatlan CC kategóriába esett, a több mint 33 ezer ilyen lakás a teljes tranzakción átesett lakásállomány 22 százalékát teszi ki, az előzetesen becsült adatok alapján.
A CC kategóriába tartozó ingatlanok a közelmúltban épültek, szinte minden esetben hőszigeteltek és az energiafogyasztásuk is alacsony. Ugyanakkor ez a kategória már éppen nem éri el a közel nulla energiaigény építésügyi kritériumait, aminek az összes 2021. utáni új lakásnak meg kell felelnie. Korábban már írtunk róla részletesebben, hogy 2021. január 1-től csak azok az új lakások kaphatnak használatbavételi engedélyt, amelyeknek legalább BB az energetikai besorolásuk, vagyis legalább 25 százalékban a helyszínen vagy a közelben előállított megújuló energiaforrást tudnak felhasználni.
2019-ben a 155 ezer lakás csupán 3,16 százaléka kapott BB, vagy annál jobb minősítést, míg a 2020-as adatok alapján az eddigi minősített 28 600 lakásból pár tizeddel nagyobb, mintegy 3,4 százalék ez az érték.
A minősítéseket elnézve az FF jelenti az átlagos kategóriát, tipikusan ilyen lakóingatlanok a 2000 körül épültek, vagy azok a régebbi házak, amelyek már átestek valamilyen korszerűsítésen. Ha belegondolunk abba, hogy mennyi 1960-ban, 1970-ben épült társasház van csak Budapesten, amihez még hozzájön egy igencsak nagy vidéki családi ház állomány, biztosan nem találjuk meglepőnek, hogy
a 155 ezer tavalyi minősítésből, 40,8 százalék az átlag alatti (GG, HH, II, JJ) kategóriákba tartozott.
Ha ehhez az átlagos, vagyis FF besorolású ingatlanokat is hozzávesszük már 52,2 százalékos ez az arány, ami azt jelenti, hogy a tavaly minősített lakásoknak több mint a fele átlagos, vagy az alatti kategóriába sorolható. Évi több mint 80 ezer lakóingatlanról van szó, amihez képest a 2021-ben átadásra kerülő néhány ezres új, korszerű energiafelhasználással rendelkező lakásszám eltörpülni látszik.
Mi a feltétele az egyes minősítéseknek?
Az épületek, és azon belül a lakóingatlanok energetikai besorolása több tényező (építési technológia, építési idő, tájolás, gépészet, elvégzett felújítások/korszerűsítések, megújuló energiaforrások használata, társasházi lakások esetén épületen belüli elhelyezkedés) függvénye, így egyértelmű definíció nem adható arra vonatkozóan, hogy mitől CC, DD vagy egyéb besorolású egy épület
- mondta el Tóth Csaba.
Budapesten is hasonló a helyzet a 2021-es új követelményeknek megfelelő lakások eloszlásában, rossz állapotban azonban arányaiban kevesebb lakás volt a fővárosban: 2019-ben összesen 35 ezer minősítést adtak ki, ebből 28 százalék kapott CC besorolást, 1200 lakás, vagyis 3,4 százalékuk felelt volna meg a 2021-től életbe lépő követelményeknek, míg 42 százalékuk átlagos, vagy annál jobb értékelést kapott.
De mennyit jelent mindez a rezsiköltségben?
Konkrét számok tekintetében Tóth Csaba azt nyilatkozta, hogy a Magyarországon található mintegy 4,4 millió lakóingatlan kétharmada energetikai szempontból elavultnak tekinthető, a családi házak körülbelül 80%-a nem, vagy nem megfelelően hőszigetelt, így azok energiaigénye indokolatlanul magas. A korszerűtlen épületek többlet energiafogyasztása pedig nagymértékben hozzájárul a klímaváltozáshoz. Az utólagos szigetelések iránti kereslet egyre nagyobb, azonban a megrendeléseket visszaveti az építőipari munkaerőhiány. Az egyik leggyakrabban alkalmazott beruházás, a homlokzati szigetelés önmagában is jelentősen hozzájárul egy-egy épület energiamegtakarításához, a legjobb eredmény ugyanakkor komplex korszerűsítéssel érhető el, amely magában foglalja a födémszigetelést, a fűtéskorszerűsítést és a nyílászárók cseréjét.
Például egy 1980-as években épült, tégla szerkezetű családi háznál a falszerkezet szigetelésével évi 20-30 százalékos fűtési energia takarítható meg, a nyílászárók cseréjével pedig a költségek további 25-30 százalékos csökkenése érhető el.
Az elérhető megtakarításokat számszerűsítve:
- nyílászáró-csere: a fűtés költsége egy 50 négyzetméteres panellakás esetében éves szinten nagyjából 350 ezer forintos kiadást jelent, amiből a fenti aránnyal (30%) számolva 105 ezer forintot lehet lefaragni új, jól szigetelő ablakokkal. Ráadásul a panellakások esetén a csere viszonylag költséghatékonyan megoldható, mivel standard méretű szerkezetekről van szó, így a megtérülési idő akár 5-6 év is lehet.
- kazáncsere: ez a nyílászáró cseréhez képest lényegesen összetettebb és költségesebb folyamat, hiszen a beépíthető kazánokra vonatkozóan már szigorú szabályok érvényesülnek (csak ErP minősítésű készülék szerelhető fel), valamint a kémény átalakításának díjával is számolni kell. Tapasztalatok alapján egy átlagos kazáncsere bekerülési költsége körülbelül 1,5 millió forintos, ami 30%-os éves megtakarítással 14-15 éves megtérülést eredményez.
A panellakásoknál elmondható, hogy a panelprogram (tételezzünk fel külső hőszigetelést, mondjuk 10-12 cm vastagságban, és nyílászáró cserét) átlagosan 1 kategóriát tud javítani egy lakás energetikai besorolásán – de előfordulhat olyan eset is, hogy nem befolyásolja (mert már alapvetően olyan alap paraméterekkel bírt a lakás), vagy extrém esetben akár 2 kategóriával is – de ezek szélsőértékek.
Egy jobb besorolással nemcsak az éves rezsiköltség összege lesz alacsonyabb, de egy esetleges eladás, vagy bérbeadás során is nagyobb értéket képviselnek a korszerű lakások. A költségoldali hasznon túl, a környezeti szempontokról sem feledkezhetünk meg, nem véletlen, hogy az új lakásoknál már szigorúbb szabályok lépnek életbe, melyeknek egyértelmű célja, hogy a környezetre gyakorolt negatív hatásokat minél jobban visszaszorítsák nemcsak a kereskedelmi, de a lakóingatlanoknál egyaránt.
Címlapkép: Getty Images
A cikk megjelenését az OC Investment Solutions támogatta.
