Prágát is legyőzheti Budapest az irodapiac fejlődésében

Úgy tűnik, egyelőre semmi nem szabhat gátat a hazai irodapiac bővülésének. Ti milyen évet zártatok? Elégedettek vagytok az eredményekkel?

SZT: Nagyon erős volt a tavalyi év az irodapiacon és mi is kiemelkedő évet tudhatunk magunk mögött. Rekord számban, közel 100 ezer négyzetméteren írtunk alá bérleti szerződéseket továbbá 15 ezer négyzetméterrel a legnagyobb belvárosi üzletkötés is hozzánk fűződik. A bérbeadási csapatunk stabil, a piacon pedig a legnagyobb portfólióért, összesen mintegy 630 ezer négyzetméterért felelünk.

A különböző üzletágak közül melyik most a legerősebb?

PG: Aki az ingatlanpiacnak ebben a ciklusában panaszkodik, az nincs jó helyen, mert a piac most nagyon hálás, jó projekteket lehet csinálni, mindegy, hogy melyik üzletágról beszélünk. Mi bevétel tekintetében 7 üzletágra osztjuk magunkat. Elmondható, hogy az elmúlt három évben mindegyik növekedett, de legdinamikusabban a befektetési szegmens. Rengeteg a vevő, az elmúlt két évben eladták többek között az Arénát, a Mill Parkot, a MOM Parkot, az Alkotás Point-ot, csak, hogy pár emblematikus terméket említsünk. Ugyanakkor az ipari és a kiskereskedelmi ingatlanok piaca is felfutóban van, akárcsak az üzemeltetés. Aki ma az ingatlanpiacon jelen van, legyen az tanácsadó, fejlesztő, tulajdonos vagy ingatlanalap, egytől egyig azt fogja mondani, hogy a piac pozitív időszakát éli.

Ugyanakkor gyakran hangzik el, hogy szűkül a valóban jó termékek köre és egyre nagyobb értük a verseny. A tranzakciók során ezt ti is tapasztaljátok?

PG: Korrekciók mindig vannak, ezektől nem kell félni, még akkor sem, ha nem is látjuk előre, hogy mekkorák lesznek. Noha 2007-2008-ban is azt mondtuk, hogy egészséges a piac, visszanézve már látszik, hogy nem volt jó állapotban. Abban az időszakban, átlagban 250 ezer négyzetméternyi irodát adtak át, de a keresleti szint 300 ezer négyzetméter körül mozgott, ami alapján már bőven előre kellett volna vetíteni, hogy hamarosan túl sok lesz az iroda a piacon. Ezzel szemben az elmúlt három évben 500 ezer négyzetméternyi kereslethez 150 ezer négyzetméternyi új átadás társult.

HO: A budapesti ingatlanpiac a konjunktúra időszakában van, az év végi számok is ezt mutatják: több mint 530 ezer négyzetméternyi kereslet mellett 345 ezer négyzetmétert tudott a piac felszívni. Ilyen szinteket eddig még nem láttunk Budapesten, sőt ez a régióban is kivételesen magasnak számít.


Akárcsak az üresedési ráta szintjében, ami a mindenkori minimum körül mozog. Ebben a mutatóban várható még további csökkenés vagy lassan eljön a fordulat ideje?

PG: Idén 130 ezer négyzetméter átadott területre számítunk, 2020-ban pedig kevesebb, mint 200 ezer négyzetméterre, miközben az aktivitás várhatóan ugyanúgy megüti majd a félmillió négyzetmétert, így bátran ki lehet jelenteni, hogy van még a piacban egy kisebb üresedésiráta-csökkenés. Az a 15 ezer négyzetméter, amit egyik napról a másikra itt a belvárosban megtöltöttek, sem szabadított fel máshol 15 ezer négyzetmétert, ugyanis piacon kívülről jöttek a bérlők.

SZT: Rengeteg új bérlő érdeklődik Magyarország iránt, és bővülnek az itt lévő nagy nemzetközi cégek is. Az állami szereplők is megjelentek a bérlői piacon, ami 10 éve még ritka volt. Ráadásul erősödik a co-working szektor is, tehát megfigyelhető, hogy a piac is egyre több lábon áll.

A kkv-k milyen volumenben jelennek meg a bérlők között? Érezhető a jelenlétük?

SZT: Abszolút, noha nem arra kell gondolni, hogy egyszerre 10 ezer négyzetmétert vennének bérbe. Jellemzően 6-700 négyzetmétert bérelnek, de ha évente 50-60 ilyen cég piacra lép, az máris 35-40 ezer négyzetméternyi igényt jelent, ami szintén növeli az aktivitást.

Mennyit változott az elmúlt években a bérlői hozzáállás az irodák kiválasztásánál vagy azok belső kialakításánál?

PG.: A projektmenedzsment csapatunk például, ami 11 éve egy fővel indult, majd hosszú ideig két-három fő volt, most kilenc főre emelkedett. Az irodák egyre magasabb minőségben épülnek, és ezzel párhuzamosan nagyobb hangsúlyt kap a dizájn is. Nálunk idén kezdett egy belsőépítész kolléga, aki segíti a bérlőket az optimális méret és ültetés meghatározásában, továbbá a dizájn megálmodásában is. Mi tavaly költöztünk új irodába, és házon belül is ugyanezt a feladatot éreztük megvalósítandónak. Egy felmérés szerint, a CEO-k 77 százaléka globálisan, jelenleg a legnagyobb kockázatnak a tehetséges munkaerő megszerzését és megtartását tartja. A jó minőségű munkahely egy attraktív megtartóerő lehet a munkaerő piacon.HO: Manapság egyre többször halljuk a "Wellbeing"-et is, mint hívószót. A munkatársak mentális jólétét az irodai környezet alapjaiban határozza meg. Kutatások bizonyítják, hogy ha jól érezzük magunkat az adott fizikai környezetben, az a produktivitásunkra is pozitív hatással van, ennek pedig nyilvánvaló pénzügyi hozadéka van a cégek számára és a cégvezetők ezzel ma már tökéletesen tisztában vannak.

Az egyes alpiacok és cégtípusok között találunk összefüggéseket? Vannak jellemző trendek abban, hogy melyik alpiac kiknek a körében népszerű?

HO: Klasszikusan a Váci út a legkeresettebb alpiac, aminek kapcsán gyakran felmerül, hogy a Váci út be fog-e telni? A válasz az, hogy nem. Nagy mennyiségű fejlesztési terület áll még rendelkezésre, ez egy nagyon fontos alpiac, azok a bérlők, akik ezt igénylik, nagyon szeretik ezt a lokációt. Ami érdekes, hogy vannak új lokációk is, például a Soroksári út. A Millennium City Centerrel a Duna-part egy fontos terület volt, de most a Soroksári út másik oldalára is áttevődött a fejlesztési zóna. A BudaPart fejlesztéssel pedig Dél-Budán, a T-Com székházzal és a mellette lévő fejlesztési telekkel pedig Dél-Pesten alakult ki egy új mikrokörnyezet. Pár éve indultak el ezek a nagy fejlesztések ezeken a területeken, ahol 10-15 éves projektekről beszélünk, melyeknek köszönhetően új városrészek alakulnak ki.

A bérleti díjak is folyamatosan kúsznak felfelé. Ebben hol tartunk most a Váci úton és hol a belvárosban?

HO: Ebben az üzleti ciklusban természetes a bérleti díjak emelkedése. Az elmúlt három évben mintegy 4 százalékos átlagos növekedést regisztráltunk a kínálati bérleti díjakban, ami egy erős szint, de például Szófia ennél magasabb növekedést mutatott. A kínálati és szerződött bérleti díjak közötti különbség csökkent igazán nagy mértékben, a szerződött bérleti díjak növekedése 15-20 százalék volt. Budapesten a bérleti díjak emelkedésében jelentős a szerepe az építési költségek drasztikus emelkedésének, ma pedig még úgy néz ki, hogy ez nem ért véget, ezért további bérletidíj-emelkedésre számítunk.

SZT: A Váci úton látunk olyan házat, amit ma 3-4 euróval magasabb díjon kínálnak, mint pár évvel ezelőtt. Prime rentek tekintetében 21 euró környékéről mentünk 24,5 euróig, de efelett is látunk már tranzakciókat. A bérlői kedvezmények folyamatosan csökkennek, a szerződött bérleti díjak egyre közelebb kerülnek a kínálati árakhoz. Régebben hosszabb bérletidíj-mentes időszakok voltak, és magasabb kialakítási hozzájárulás, de ezzel a bérlők is tisztában vannak. Ha ma valaki szeretne költözni, az hajlandó többet is fizetni érte.Állományban és keresletben hol áll ma a Budapest a szomszédos fővárosokhoz képest?

HO: Mostanra Budapest egy 500 ezer négyzetméter feletti kereslettel rendelkező város lett és ez egy nagyon fontos lépcsőfok. Ez Prágával jól összemérhető, hiszen a két város amúgy is nagyon hasonló. Ha az egy lakosra jutó irodaállomány szerint nézzük a régió fővárosait, akkor még kimondottan tudunk növekedni, ráadásul a fejlesztők is nagyon aktívak. Az pedig külön pozitív és egészséges, hogy a fejlesztések fázisokra vannak bontva és nem zúdítják egyszerre a piacra a kínálatot. Magas az előbérletek aránya, a spekulatív fejlesztés még mindig kevés, ez így egészséges.SZT: Versenyben vagyunk a környező országokkal, sokféle méretű és profilú céggel dolgozunk együtt és nagyon jól lehet látni, hogy ez az élénkülés még fenntartható. Az SSC-k Budapesten jelentős területet bérelnek, itt további bővülésre számítunk. Emellett régiós összehasonlításban, Varsóban a co-working piac nagy ütemben bővül, ennek nálunk még nagyon alacsony a bázisa. A nemzetközi "óriások" még csak nézegetik a piacot, de ha jönnek Budapestre, akkor várhatóan jelentős változásokat okoznak majd.

Mennyire beszélhetünk Magyarországon vidéki irodapiacról?

HO: Régiós összehasonlításban a magyar vidéki piac kicsi. Lengyelországban 5 millió négyzetméteres, Romániában vagy Csehországban 800 ezer négyzetméteres regionális piacokról beszélünk. Mi hat vidéki lokációt követünk, ennek összmérete körülbelül 200 ezer négyzetméter. Egyenként kicsi piacok, de folyamatosan növekednek.

SZT: Igények fel-felmerülnek, elsősorban IT jellegű vagy SSC funkcióra, de trendeket egyelőre nem lehet felrajzolni. Van azonban pár város, ahol nagyon szépen, összeszedetten várják a bérlőket, ez nemsokára biztosan meghozza gyümölcsét.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• irodapiac,
• ingatlan,
• futó péter,
• Ingatlan irodapiac,
• cushman & wakefield