Scheer Sándor: "a kényelemnek nincs most itt a helye és az ideje"

Ijesztőnek látszó statisztikai adatok jelentek meg az elmúlt hónapokban a hazai építőipar teljesítményével, illetve kilátásaival kapcsolatban. Mennyire érződik és látszik, hogy tényleg baj van az iparágban? Valóban egy mélypontról beszélhetünk?

Nem érzem azt, hogy ez egy ilyen mélységű probléma lenne. Nem érezzük a saját bőrünkön, és talán az építőiparban résztvevő cégek sem érzik ezt ekkora drámának. A számok biztosan rosszul néznek ki az aranyévekhez képest, de egyébként mindenki dolgozik, mindenkinek megvan a feladata. Ha tudomásul vesszük, hogy vannak gazdasági ciklusok és vannak jó és rossz időszakok, akkor én ezt a magunk részéről úgy próbálom kezelni, hogy kifelé megyünk a rossz helyzetből. Ezt a mostani állapotot nem élem meg olyan drámainak, és azt látom, hogy a környezetünkben élők sem pánikolnak. Többet kell foglalkozni a felkészüléssel. Mindenkit megedzenek az alacsonyabb árak, a rosszabb körülmények. A kényelemnek nincs most helye és ideje.

Portfolio Építőipar 2025

Március 27-én ismét találkozik a hazai építőipar! Aktualitások, piaci tapasztalatok és a szakma találkozóhelye - egy hét múlva itt a Portfolio Építőipar 2025 konferencia.

Információ és jelentkezés

Szét van szakadva esetleg a piac abból a szempontból, hogy vannak olyan cégek, akiket látványosabban érint ez a fajta statisztikai visszaesés? Például, akiknek nagyobb arányban voltak a megrendeléseik között az államtól jövő megbízások?

Szerencsés helyzetben vagyunk a Market Csoportnál, mert van körülöttünk egy olyan környezet, ahol tartósan együtt dolgozunk a beszállítóinkkal és a partnereinkkel. Mindenki igyekszik a saját feladatait, a saját volumenét hozni, van, akinél még növekedés is történt, van, akinél apróbb visszaesés volt. Nem érzek komoly negatív hangulatot.

Létezik esetleg, hogy ezek a számok, amik most visszaesést mutatnak, igazából a normalizálódást jelentik? Esetleg túl volt fűtve a piac és most áll vissza egyfajta egyensúly?

Azt gondolom, hogy az adatgyűjtés és az adatelemzés területén rengeteg fejlesztésre és fejlődésre lenne szüksége a hazai építőiparnak - mind az állami, mind a piaci oldalon -, hogy tisztább képet kapjunk, és az egyes területek, a magánberuházások, az állami projektek, piaci megrendelések megfelelő bontásában megjelenjenek, külön feltüntetve akár az egyes szakiparágakat is. Segítene egy egységes építőipari árazási rendszer, egyfajta költségvetés használata. Mi házon belül évekkel ezelőtt megkezdtük ezt a munkát, de még rengeteg nálunk is a teendő.

Fontos lenne, hogy az állam képes legyen olyan rendszert kialakítani, amiből cizellált számokat és válaszokat kaphatunk. A megfelelő tervezés egyik alapja a jó minőségű adatok megléte és azok elemzése.

Nem szerencsés, hogy 2025-ben még nekem is leginkább érzésekre és benyomásokra kell támaszkodnom ezekkel kapcsolatban. Jelenleg annyit tehetünk, hogy a saját számainkkal és a környezetünkkel foglalkozunk, amilyen mélységben csak tudunk.

Amit látunk, hogy a beruházások a tavalyi évben lassultak.

A tervünkhöz képest van némi elmaradásunk, amit az okoz, hogy számos feladat átcsúszott a következő évre. Vannak olyan piaci beruházások, amiket mindenképpen végre kell hajtani, mert az adott cégek piaci helyzete ezt igényli és vannak olyanok, mint az autóipari vagy akkumulátorgyár beruházások, amik megcsúsztak és tovább csúsztathatók. Ilyen a gazdasági környezet most nálunk és egész Európában is. Ugyanakkor nem tartom elképzelhetetlennek, hogy a körbetartozás mértéke növekedett, a fizetési fegyelem is megbomlott. Beléptek olyan megrendelők, generálkivitelezők, akik Magyarországon nem voltak aktívak, például koreai, kínai és török cégek. Elképzelhető, hogy a pénzügyi fegyelem kezd fellazulni, ahogy romlik a gazdasági környezet, és nem elhanyagolható, hogy egy új beruházói kultúra is érkezett ide. Például nagyon figyelni kell a letisztázott műszaki tartalomra, mert ha eltérően értelmezik a beruházásaikon, az elszámolási feszültség forrása lehet.

A hazai építőipari munkák egy jelentős része távol-keleti beruházóktól jön különböző gyárépítéseken keresztül. Ott látványosan előfordulnak ilyen típusú problémák?

Kínai és koreai beruházókról kell beszélnünk. A koreai beruházók saját cégeikkel, saját mérnöki irodáikkal végzik a beruházási tevékenységet és szakkivitelezőket szerződtetnek, részben magyarokat, részben külföldieket. Nem szerencsés ez, a magyar állami támogatás miatt sem, és a hazai építőipar miatt sem. A kínai beruházók dinamikusak. Megérkeztek egy másik üzleti kultúrába, az európai építőiparba, és az összecsiszolódási szakasz zajlik. Nekünk is, nekik is alkalmazkodni kell a másik félhez. Ez rosszabb volt három évvel ezelőtt, most már sokkal jobb, generálkivitelezők, nagy, komoly cégek tudnak velük igazán jól együttműködni. Kisebb cégek beszállítóként működnek, de ők felkészületlenek. Mindenképpen változást hozott, hogy egy másik szemlélet érkezett ide. Van mit tanulni egymástól.

Évek óta hangsúlyos feladat a hazai építőipar hatékonyságának a növelése, ami az idei „Portfolio Építőipar 2025” konferenciának is a fő témája és üzenete. Sikerült ebben érdemben előrelépni?

A hatékonyság növelésének három fő területét emelném ki. Egyrészt a beruházói oldalon van nagy potenciál, hogy adott összegből több vagy nagyobb vagy jobb minőségű projekt valósuljon meg. Itt van számtalan teendő. Adott költségkeretből több épület, infrastruktúra jöhetne létre hatékonyabb tervezéssel és lebonyolítással. Ez több munkát adna az építőiparnak is. Másrészt a tervezés területén kell a művészeti beállítottságot nem elhagyva nagyon elsajátítani a hatékonyságot a költségek, a méretek és az üzemeltetés területén. Itt is nagyon sok változásra van szükség. Harmadrészt az építőipari kivitelezésben is jelentős tere van a hatékonyság javításának.

Az építőipari kivitelezésben a legfontosabb a munkaidő hatékony kihasználása lenne. Jelenleg sok helyen csak 5-6 órát dolgoznak ténylegesen a 8 órás munkaidőből. Ha ezt sikerülne 8 órára növelni, az jelentősen javítaná a hatékonyságot. Ehhez szemléletváltásra van szükség.

A hatékonyság javításához azonban fontos lenne egyfajta "iparági együttműködés" a szektor munkáltatói között, elérni azt hogy mindenki valóban ledolgozza a 8 órát. Nem kellene több. Ez csökkenthetné a külföldi munkaerő iránti igényt is és megtapasztalnánk: van még tartalék a magyar építőiparban.

A külföldi multi cégek által behozott munkakultúra jó példa lehetne, ahol szigorúan betartatják a munkaidőt. Gondolok itt az autóiparra, vagy bármely profi gyárban kontroll mellett végzett munkára. Az építőiparban is hasonló szemléletre lenne szükség. A cél az lenne, hogy ugyanazért a bérért először hatékonyabban dolgozzanak az emberek. Ha ez megvalósult, többet termelnek, növeljük a jövedelmeket. De a sorrend nem felcserélhető.

Összességében egy általános morális megújulásra lenne szükség a munkakultúrában az építőiparban, de talán sok más területen is.

A lánc mely szereplőinél lehetne leginkább növelni a hatékonyságot? Kinek kéne odafigyelnie jobban?

Szerintem a 60 százalékát a beruházónál és a tervezőnél lehet elérni, és a maradék 40 százalék marad az építőiparnak. Az építőiparnak azzal a 40 százalékkal is természetesen sokat kell foglalkoznia. Ezt pedig a munkaidő rendes kihasználásával, a gépesítéssel, a kétkezi munka szintjének optimalizálásával, előregyártással és a tudatos jó szervezéssel lehet elérni. De mindenkinek van ezzel dolga az iparágban.

A közbeszédet nemrég még napi szinten tematizálta a Rákosrendező területére megálmodott beruházás, a Főváros és az állam közötti csörtéről szóló hírek. Önnek mi a véleménye a Rákosrendezővel kapcsolatos fejlesztési tervekről és a vélt meghiúsulásáról?

Rákosrendezővel kapcsolatban speciális véleményem van. Sajnálom, hogy senki nem érti és nem tudja a nyilvánosságnak elmondani, milyen lehetőséget szalasztott el Budapest és Magyarország. Az a fejlesztő, aki ideérkezett volna, világsztár ebben a műfajban. Egy vizionárius mutatta volna meg, hogyan kell fejleszteni egy városban. Egy nagyon magas színvonalú projektet szalasztottunk el. Biztosan tudom azt állítani, hogy náluk nem csak az üzleti érdekek lettek volna az első számúak, hanem az értékteremtés, valami jónak, előre mutatónak a létrehozása. Ezt a lehetőséget most kihagytuk.

De az aggályok, például az 500 méteres épületmagasság sem volt riasztó?

Nem láttuk a terveit. Egyáltalán nem tudjuk, hogy 500 méteres épületet épített volna, vagy egy átlagos magasságú, de jellegzetes, látványos épületet. Tárgyalni, egyeztetni kell, és érdeket érvényesíteni. Azt tudjuk, hogy valaki arra vállalkozott, hogy Budapest belvárosához közel, egy óriási területen 8-10 milliárd eurót elköltsön és fejlesszen egy teljes városrészt. Biztos vagyok benne, hogy az összes érintettel egyeztetést folytatott volna, és integrálta volna minden érintett elvárásait, szempontjait, felelősen, jól járt volna el.

Minden kornak megvannak az épületei, minden kornak megvan a stílusa. Nem tehetjük meg, hogy mi nem mutatjuk meg ennek a kornak a vívmányait.

Ha egy ország, egy város meg akarja mutatni, hogy milyen fejlett, milyen nagyszerű, akkor nem lehet, hogy mindig jó a középszer, hogy mindig jó az egyszerű, hogy semmit nem akarunk csinálni, mert ha csinálunk valamit, akkor abból baj lehet.

Ez a beruházás makroszinten a GDP-ben is tíz évig látható lett volna. Fellendítette volna a teljes építőipart és az összes iparágat, ami beszállítója az építőiparnak. Kikényszerített volna egy közlekedési megoldást, rendezte volna a környék metróhálózatba való bekapcsolását, felértékelte volna a környékbeli ingatlanokat. Pár évig kellemetlen lett volna a környéken élni, de nagyon feljavult volna a város, az a városrész nagyon élhető terület lehetett volna a városon belül. Hozott volna egy kiemelkedő példát a magyar ingatlanfejlesztők és a magyar építőipar számára. Sajnálom, hogy nem tudta megmutatni, mit tud.

Elvben az is lehetséges, hogy a Főváros kiír egy nemzetközi pályázatot, a saját maga által fontosnak tartott keretekkel, és ugyanez a fejlesztő megpályázza és meg is nyerheti.

Elvi szinten lehetséges, de ennek az esélyét minimálisra becsülöm. Nem sok esélyt látok arra, hogy ez a terület ilyen tudású fejlesztő látóterébe kerüljön. Másrészt pedig ez a terület most más szemlélettel, másként, más célokkal, más sebességgel, de fejleszthető. Remélem elindul a munka. Nagyon szurkolok ezért.

Egy másik fontos ügy, hasonló gyökerekkel, ahol viszont a hazai ingatlanfejlesztők vannak bevonva, a működő pályaudvarok hasznosítása, fejlesztése. Ez milyen hatással lehet a városképre, ingatlanfejlesztésekre?

Először is úgy gondolom, hogy ez egy előremutató, jó intézkedés. Ki ért az ingatlanfejlesztéshez? Bizonyára elsősorban nem a közlekedési szakemberek. Én azt látom, hogy a MÁV fejében az fogalmazódott meg, hogy ő nem szeretne pénzt áldozni a pályaudvarok fejlesztésére, de be szeretnének vonni olyan szakembereket, szakértőket, cégeket, akiknek átadják a lehetőséget, akik beteszik a saját pénzüket egy pályaudvar fejlesztésébe, ami a MÁV és az utasok igényei szerint épül. Nem az állam pénzén épül, az állam pénzt nem rak be, cserébe nem is szedi ennek hasznát. Ebben kell kialakulnia annak az üzleti modellnek, ahova bekerül az a szaktudás és a forrás, ami szükséges. És a végén feljavul a környezet, magasabb szintű lesz az utasélmény a pályaudvaron.

Ahol a befektetőknek azért - hiszen piaci alapon működnek -, van valamilyen elvárása.

Nyilvánvalóan, hiszen minden befektető szeretné, ha megtérülne a beruházása, de ennek egy számolható és transzparens együttműködésnek kell lennie. A MÁV szeretné ebből kivenni az előnyöket és a közlekedésre, utasélményre fókuszálni, míg az ingatlanok hasznosítását, rengeteg nyugati példához is hasonlóan az ehhez értő piaci szereplőkre bízni.

Önök pályáztak valamelyik pályaudvar fejlesztésére?

Igen, pályáztunk, egy területet feldolgoztunk, és a fejlesztő leányvállalatunk, a Market Asset Management révén adtunk be rá pályázatot.

A tervek mellett azonban megvalósult projektek is vannak. A tavaly átadott, központi elhelyezkedéséből és műemléki védettsége okán egyfelől nagy figyelmet kapott, illetve fejlesztőként kihívásos terepnek tűnő BEM Center projektjük például több díjat is elnyert. Mi volt ennek a régóta a piacon tervként keringő fejlesztésnek végül a központi eleme, amitől más, mint az egyébként szokásos irodafejlesztések?

Az egyik fontos szempont a mértéktartás és a beilleszkedés. Ez a projekt hosszú ideig nem tudott elkezdődni, senki nem tudta megépíteni. Mégiscsak a város egy értékes területe és az egykori Radeczky-laktanya állt itt a Bem téren, amit léptékében fontos volt megőrizni, mások tervein ez a beilleszkedés maradt el. Mi az elmúlt években, elég tudatos módon, ingatlanfejlesztőként a bonyolult fejlesztési ügyekkel azonosítottuk magunkat, és ez is egy rendkívül bonyolult és nehéz fejlesztés volt. Ha az ember kitalálja, hogy egy vegyes funkció, a szálloda és az irodaház kapcsolata, átjárhatósága, együttműködése kifejezetten jót tesz egy projektnek, akkor ennek talán ez a különlegessége, hogy ez egy olyan érzékeny cizellált épületegyüttes, ahol ezek környezetükbe illeszkedően meg tudtak valósulni. Sokat segített benne a számtalan külföldi tapasztalatszerzés, a nyitottság. Nagy szükség volt a lakók, a környék közössége és a helyi politika támogatására. Ma a környékbeli lakók roppant büszkék, mert az valósult meg, amit ígértünk nekik. A lakások értéke emelkedett, a környék pedig élhetőbb és jobb lett.

Üzleti szempontból látszanak már a számok, hogy ki fogja tudni termelni magát a beruházás?

A számok alapján ez nem egy kiugróan jó projekt. Az összértéke, tehát az összes általa képviselt érték alapján azonban szerintem egy kifejezetten jó, magas értékű projekt, de miután nem csak az üzleti számokra fókuszáltunk, hanem az értékteremtésre, a beilleszkedésre és a minőségre is, ezért üzletileg nem látványos. Nem a magas hasznot vagy megtérülést hozó projektek közé tartozik.

Eladó-e az épület?

Nincs kint a piacon, és nem is szeretnénk most eladni.

Ez azért nem egy klasszikus ingatlanfejlesztői szemlélet. Miért éri meg így költeni a forrást?

Ez egy nagyon veszélyes mondat lesz, de biztos föl tudom vállalni.

Az ingatlanfejlesztésben eluralkodtak a számok, és gyakorlatilag annyira hajszolják az ingatlanfejlesztők a megtérülést, a nyereséget, hogy részben eltévesztették a célt, magát az értékteremtést.

Pedig alapvetően az értékteremtésről kell, hogy szóljon ez a szakma. Az érték egy komplex fogalom. Természetesen az értékek között ott lehet a pénzügyi érték is, de nem dominálhat annyira, hogy egyébként minden más érték elhalványul. Mi, a Market Csoportnál erre törekszünk, a következő emblematikus projektünk, a Körszálló átépítésénél is.

Címlapkép forrása: Portfolio/Berecz Valter

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.