Hogyan indult el a vízen úszó ingatlanok világa, és hol tart most?
Kiss-Gál Gergő: Az úszóházak a világban már régóta léteznek – az egész a lakóhajók elképzeléséből indult. Volt egy kutatásunk is a koncepció eredetét illetően. Ebből az derült ki, hogy bizonyos hosszú távú szállítások alkalmával sok ember a fuvarozásra tervezett nagy bárkán élt, idővel pedig kialakult, hogy amikor éppen nem kellenek ezek a bárkák, akkor akár lakóházakká is át lehet őket alakítani. Itthon a Dunán is akad olyan hajósvilágban nevelkedett „tengerész”, aki szerzett magának egy bárkát és azon alakította ki az otthonát. Hollandiában ez a megoldás például könnyen adta magát, hiszen ott eleve kevés volt a szárazföld, ezért kénytelenek voltak a vízre is építkezni. Egy hajónál azonban vannak olyan sajátosságok, korlátok, amiket nem tudsz átugrani: ilyen a belmagasság, a szélesség, vagy a stabilitásérzés.
De akár megfoghatjuk onnan is, hogy ez bizonyos szempontból egy pénzügyi kérdés is, hiszen egy hajó jóval olcsóbb, mint megvenni egy házat, ráadásul telek sem kell hozzá, ami ugye ezekben a nyugati nagyvárosokban extrém drága, ha elérhető egyáltalán azokban a központi lokációkban.
K.G.G.: Hollandiában alapvetően, akiknek nem volt pénze lakást venni, azok gyakran döntöttek úgy, hogy inkább majd egy bárkán fognak élni mondván, hogy az lényegesen olcsóbb. Ez párosul azzal az előnnyel, hogy egy bárkát odébb is tudsz vinni, ha kell. Tekintve, hogy Hollandiában sok a víz és a lakosságnak ezért sok hajója van, az emberek mondhatni fel vannak készítve az úszóházak technológiájára. Magyarországon olyan szempontból sajátos a helyzet, hogy nekünk nincsenek óceánjaink, szárazdokkjaink.
A mi nóvumunk, amiben különbözünk a nemzetközi próbálkozásoktól, hogy mi kifejezetten modulos úszóház-technológiát alkottunk.
A modulosság azért fontos, mert mi itthon nem tudjuk megtenni azt, amit a hollandok, akik egy szárazdokkba öntött betonteknőben építik meg a házat. A moduláris elemek használata megengedi nekünk, hogy ne kelljen a helyszínen betonozni, így nekünk elég egy átlagos kikötő is, hogy bármelyik vizünkön össze tudjunk rakni egy ilyen házat. A célunk, hogy minél több mindent csináljunk műhelyben, hogy aztán a lapra szerelt modulos technológiával, két nap daruidővel el tudjunk készíteni egy úszóházat.
Látszik-e már az eddigi megrendelésekből, érdeklődésekből, hogy ki, hova és milyen funkcióra igényel ilyen modern úszóházat?
Glavatity Luca: Nálunk elsősorban nem a földrajzi adottságok hozták meg ezt az igényt, hanem az, amiben mi, építészek is nevelkedünk gyerekként. Szerintem az átlagember is – főleg, ha budapesti – érzi, hogy milyen fontos a város és a folyó, az ember és a víz kapcsolata. Biztos vagyok benne, hogy az egyik célcsoport azon emberek köre, akik hasonlóan gondolkodnak – nem szeretnek sok időt hajón lenni, viszont maga a víz közelsége megnyugtató, jó érzés. A Balaton és a Velencei-tó telkei már nagyon be vannak építve, itt tudunk még teret nyerni, közelebb hozni a házat a vízhez.
De hogy is van ez? Hogyan lesz nekem „vízitelkem”, ahova le tudjátok tenni a házamat? Bérelnem kell vagy tudok venni vízfelületet? Ki ad erre engedélyt?
K.G.G.: Az összes magyarországi víz a vízügyhöz tartozik – az, hogy te leteszel oda egy hajót vagy bármit, az pedig a hajózási hatósághoz. A típusengedélyt a hajózási hatóság adja ki, a szabályozás viszont különbséget tesz az úszómű és a hajó között. Az úszómű önálló hajtással nem rendelkező, de úszó egység, míg a hajónak van valamilyen hajtása - vitorlája, motorja, esetleg mind a kettő. Az úszóműre és a hajóra némileg eltérő szabályozások vonatkoznak. Az építési hatóságoknak – se az országosnak, se a helyinek – semmi köze az egészhez.
Akkor ezek úszóművek, világos. Ennyivel közelebb vagyunk. Azt, hogy mire használom, lakok-e benne, irodának, vagy kutatóállomásnak az érdekel bárkit is?
K.G.G.: A hajózási hatóságot kevéssé érdekli, hogy laksz-e rajta, vagy irodát üzemeltetsz. Olyan szempontból érdekli, hogy közforgalmú-e. Ha igen, akkor kell rá például tűzjelző berendezés is. Van a szabályozás, és vannak olyan területek, amikre van egy mindent felülíró szabályozási rendszer. Ilyen például a Balaton-törvény, mely jelenleg a lakhatási funkciójú úszóház létesítését tiltja a tavon. Egyébként nagyon faramuci a jogszabály, sokadszorra sem világos, hogy egy vitorlást, amin van mondjuk három kabin, minek kell tekinteni – ez a paragrafus nincs túl jól megfogalmazva. Abban a pillanatban viszont, hogy egy éttermet vagy egy kikötőmesteri irodát akarsz létrehozni egy kikötőben a vízen, azt engedik. Nekünk az egyik első házunk egy kikötőmesteri iroda volt a fenyvesi kikötőben.
Ha van egy házam közvetlenül a tóparton, akkor építhetek mondjuk elé egy úszóházat? Az az én területem? Vagy valaki odarakhatja az ő házát, az én örökpanorámás parti házam elé?
K.G.G: Ha azt mondod, hogy ez a céges irodád, megcsinálhatod, de technikai és anyagi problémákba fogsz ütközni jelenleg a Balatonon. Mi ezeket az úszóházakat olyan vízfelületekre terveztük, amik valamelyest védettek. A Balaton Magyarország legnagyobb olyan vízfelülete, amin tudnak nagy méretű hullámok képződni, ezért fontos, hogy egy ilyen úszómű előtt legyen egy hullámtörő, ezt viszont igen macerás lenne megoldani a telked előtt és a helyieknek sem biztos, hogy tetszene. Emellett a technikai részét is meg kell oldani – alapvetően parti infrastruktúra kell, mert a környezetet nem akarjuk tovább terhelni. Egy úszóházat el tudsz vontatni, ha nincs rá szükséged, vagy ha azt mondják, hogy az oda nem való. Szét is lehetne szedni, egy részét roncsolod, egy részét újra össze tudod rakni.
Jelen pillanatban viszont ez egy kikötői koncepció. Elméleti síkon persze végig lehet csinálni, hogy előbb kikötőt majd úszóállomást létesítesz.
G.L.: Még nem jött olyan sok egyéni megrendelő, akik a saját telkükre akartak volna valamit építeni, mivel ez olyan mértékű előkészítést, akár parti fejlesztést von magával, ami egy házra vetítve túlzó beruházást eredményezhet. Mi is inkább projektszinten gondolkodunk, nem egy-egy ház eladásában. A Velencei-tóra jelenleg négy házat tehettünk le és ehhez szárazulat- és infrastrukturális fejlesztések is társultak. A parti terület szükséges, de ésszerű fejlesztésével, a vizet nem károsítva tudunk így új területeket kialakítani.
Ha egy környezetvédő szervezetnél dolgoznék, mi lenne a kritikám ez ellen a technológia, vagy koncepció ellen? Maga a vízfelület csökkenése, vagy az élővilág megzavarása, nádírtás opcionálisan, vagy esetleg valami más?
G.L.: A nádasok helyzete alapkérdés – hallottunk olyan vízparti fejlesztésekről, amiket ebben a tekintetben nem kezeltek szépen, de mi vagyunk olyan felelősek, hogy nem tervezünk olyan helyre, ami fenntarthatósági szempontból nem ideális. A velencei projektet például pont úgy terveztük meg, hogy a házak a nádas elé kerüljenek, amiket úszómólókkal lehet megközelíteni, úgy kialakítva, hogy továbbra is járjon a víz a nádas felé. Amit szeretek hangsúlyozni, az az, hogy mi építészek, tervezőmérnökök vagyunk; megvan bennünk egyfajta etikus tudatosság. Nyilván az a cél, hogy tudjunk növekedni, minél több helyen tudjunk fejleszteni, de nem mindenáron, ártva a környezetnek.
Hogy néz ki az épület anyagköltségben, életciklusban?
K.G.G.: Eleve sokaknál kiveri elsőre a biztosítékot, hogy a beton úszik. Ha valaki ezt megemésztette, utána jön a kérdés, hogy hogyan megy majd tönkre a beton. Erre mindig azt mondom, hogy nem véletlenül van egy csomó hídláb is betonból – a vízben levéstől a beton minősége ugyanis csak javul, mivel a cement évtizedeken át vesz fel minimális mennyiségű vizet, ettől pedig keményebb lesz. Amennyiben mégis valami probléma adódna, úgy mivel a házaink modulosak, szemben egy klasszikus parti infrastruktúra-fejlesztéssel, itt mindent ki tudsz venni a vízből – nem oldódik ki a betonból semmi és nem süllyed meg a ház sem. Ugyan polisztirol habban úszik az egész, de abból semmi nem oldódik, ki egy csepp káros anyag sem. A házat 50 év múlva is úgy tudod kiemelni a vízből, mintha mi sem történt volna. Ez környezetileg pont akkora hátrány, mint amennyire bármi más tud lenni, viszont élettartam tekintetében nagyon is sokat tesz hozzá. Ami nálunk kiemelten fontos, az az eltávolíthatóság, a szétszedhetőség, az átszállíthatóság.
És az energetikai tényezők? Fűtés-hűtés? Van esetleg hőszigetelés meg napelem is?
K.G.G.: Hőszigetelés terén egyértelműen tud annyit, mint a jelenlegi építésügyi szabvány – 16 cm kőzetgyapot hőszigetelés van benne. Napelemek természetesen telepíthetőek a tetőre, de célunk, hogy ne csak tetőre tehető napelemekkel operáljunk, hanem hogy az egész homlokzat, burkolat és járófelület is napelemekből legyen.
Azoknak, akik eljutottak idáig az interjúban, válaszoljuk meg az egyik legfontosabb kérdést is. Mennyibe kerül egy ilyen ház?
G.L.: Úgy kell kalkulálni, mint a budapesti új építésű lakásoknál (átlag 1-1,5 millió/m2 - a szerk.), miközben az elszálló alapanyagárak ránk is komoly hatással vannak. Illetve egyes kiemelt projektek vagy egyedi lokáció esetében ez még magasabb is lehet. Az értékesítési stratégiánk még tesztelés alatt van, az üzleti és design stratégiai elképzeléseink szerint gyűjtjük a tapasztalatokat. Minden projekt más, de azonos alapelvek és célok mentén dolgozunk rajtuk.
Két lehetséges irányban gondolkodunk: Az egyik egy teljesen kulcsrakész termék értékesítése, minden apró részlettel, szaniterrel, egyedi világítási megoldásokkal, válogatott burkolatokkal, olyan beépített egyedi bútorokkal, amiket a Marinus Homes tervez, gyárt és kivitelez. Gondoljunk az autóiparra, mint analógia; mi építészeti terméket kínálunk teljes felszereltséggel-ezáltal biztosítva az általunk megálmodott színvonalat és megőrizve a márka arculatát is.Ezzel a belsőépítészet, a mérnöki munka, a beszállítói kapcsolatok és a termékminőség mind olyan hozzáadott érték, amivel tudatosan szeretnénk magunkat magasabban pozícionálni. Nem az a cél, hogy lakótelepeket helyettesítsünk vagy a lakhatás problémájára válaszoljunk.
A másik irány inkább a klasszikusabb ingatlanfejlesztői modell, mikor egy bizonyos felszereltségi szinten értékesítjük az otthonainkat; például burkolva, szaniterekkel, konyhával, gépészettel, elektromos alapszereléssel, de a további belsőépítészeti megoldásokat már a vevőnek szükséges befejeznie, úgy mint a beépített bútorokat, lámpákat, stb. Előbbi áll közelebb a terveinkhez, teljes szolgáltatást nyújtva, fix termékpalettával, bizonyos flexibilitást kínálva a majdani lakástulajdonosoknak.
Még egy érdekes értékesítési szempont az üzemeltetés kérdése; mi a kikötői modellben gondolkodunk, ami azt jelenti, hogy a közös részek a beruházó/üzemeltető tulajdonában vannak, ő felel azok rendben tartásáért, illetve olyan szolgáltatásokért, amik a közös együttélés feltételei, a szükséges szervízterületek, az infrastruktúra biztosítása, ezáltal is megőrizve a projekt arculati kialakításait.
Érdekes, hogy ahogy az elején beszéltük, ez a vízen élés az olcsóbb lakhatástól indult el, most pedig inkább hangzik luxusnak a négyzetméteráraival.
G.L.: Bár magasabb árfekvésben gondolkodunk, de nem kell itt rossz értelemben vett luxusra gondolni. Nem az adja meg a luxusérzést, hogy 200 millió alatt nem találsz semmit, hanem az, hogy megengedhetsz magadnak olyan tereket, bizonyos termékeket, a tudatos anyaghasználatot, tervezést és természetesen a lokáció értékességét. Valóban, az alapkoncepció az olcsó lakhatás gondolatából származik, de ma már tényleg annyira felértékelődnek ezek a vízmenti területek, ez a kiváltság, hogy más lett az üzleti megfontolás.
K.G.G.: Ahogy te is, mi is ingatlanos oldalról fogjuk ezt meg, de hajós oldalról is lehetne nézni: az úszólakás annyiba kerül, mint egy 40 lábas vitorlás, viszont kétszer akkora az alapterület és kényelmesebben is alszol benne. Nagyon sok olyan hajóssal találkoztam, akinek megvan a vitorlása, de már nincs annyira kedve kimenni vele, jobban szeret a kikötőben sörözni a többi vitorlás haverral.
Azzal mi sem tudunk mit kezdeni, hogy a mi iparágunk egy ugyanolyan fejlődésben lévő ágazat, mint mondjuk az elektromos autóké – iszonyatos pénzek mennek bele a fejlesztésekbe, amit a befektető nyilván szeretne viszontlátni.
Ebből kifolyólag először a prémium szegmens kerül célkeresztbe, ugyanis pillanatnyilag elég drága a technológia és nem is tud olcsóbb lenni. Az önköltségi árunk magasabb, mint egy építkezésé, de alapvetően nem horrorisztikus. Ha sokkal többet tudnánk eladni, akkor le lehetne tolni az árát, lehetne optimalizálni a gyártósort, de jelen pillanatban nem ebben a fázisban vagyunk. A fejlődés onnan indul, hogy először a prémium szegmenst szolgáljuk ki.
Hogy működik a finanszírozás, ha nem zsebből vásárolnék? Az ingatlanfedezet itt mennyire értelmezhető, vagy csak a szabadfelhasználás az opció? Bár nyilván most még nem a hitelből vásárlók a célközönség.
G.L.: Úgy kell erre gondolni, mintha egy hajót vagy autót venne az ember.
K.G.G.: Tavalyelőtt vitorláztam Horvátországban, és akkor derült ki számomra, hogy ott úgy működik a charterezés, hogy valaki vesz magának egy hajót hitelre, leutazik egy hónapra, használja a hajót, és a maradék 11 hónapban kiadja. Ez ráadásul nem csak a hitelt fedezi, de még hoz is a konyhára. El tudom képzelni, hogy egy ilyen finanszírozási modell itthon működőképes tud lenni. Akár 5-10 ilyet is megvehet valaki, hogy aztán kiadja.
Vannak már konkrétan ilyen tárgyalások, vagy egyelőre csak álmodoztok erről?
G.L.: Vannak, de általában eljutunk a végfelhasználókig. A munkánk a végfelhasználóknak szól. Csinálunk egy tíz házból álló projektet, amit utána az egyedi vevők vásárolnak meg. Egyelőre azt látom, hogy a tulajdonlás dominál, nem a bérlés; persze a hasznosítás formája végül a vásárlóra van bízva.
K.G.G.: Szerintem ebben közrejátszik a posztcovid időszak is. A turizmus jelen pillanatban instabil lábakon áll, miközben eléggé át is alakult. Az ilyen típusú megkeresések ilyenkor nyilván leállnak.
Mit láttok? Egy-két évtized múlva akár a balatoni kikötők kezdenek majd szétválni, és lesznek a hajós és a lakóházas kikötők?
K.G.G.: Egészen addig, amíg nem jött ki a Balaton-törvény – ami minket pont a fejlesztési időszak kellős közepén ért – addig volt ehhez kikötői partnerünk. Jelenleg azt mondjuk, hogy meglátjuk, mit hoz a jövő.
Mik ma a kívülről biztosan nem látszó legnagyobb kihívások az úszóház tervezők, -gyártók és -telepítők számára?
K.G.G.: A hajós szabályozásnak fejlődnie kéne, és a betonnak is ismertebb építőanyagnak kellene lennie az úszóműveknél. Ezzel jó tempóban haladunk. Ami felé megyünk, és amit egy-két éven belül el szeretnénk érni, hogy a modulosságból többféle vízi létesítményt is el tudjunk készíteni – BudaPart SHO BEACH megkeresés is hasonló volt. Azóta is volt jó pár olyan megkeresés, ami nem feltétlenül az úszó lakóházra irányult, és egyszer csak azt vettük észre, hogy a rendszer egy csomó minden másra is alkalmas. Van néhány pont, amit még fejleszteni kell, és ezeken dolgozunk is. Nagyon sokat fog ez segíteni nekünk abban, hogy az eladások növelésén túl a termékeinket is jobban megismerjük.
G.L.: Az én területemen az egyik kihívás mindenképpen egy olyan piaci együttműködési hálózat létrehozása, melyben beszállító- és stratégiai partnerek, a tervezők, gyártók és kivitelezők mind hozzáadott értékként szerepelnek. Nekem egyéni célom is, hogy olyan partnerekkel dolgozzunk együtt, akikről el lehet mondani, hogy dedikáltan nekünk dolgoznak és közös tudással fejlesszük a termékeinket.
A keresleti oldalon sokat kell dolgozni? Vagy el vagytok látva megrendelésekkel?
K.G.G.: Jönnek megkeresések, de ez egy olyan terület, amit még senki sem ismer, ezért lassabban indulnak be a projektek. Nem ismernek minket, a technológiát, az engedélyezési folyamatot, a jogi környezetet, meg hogy mit lehet ebből kihozni. Borzasztóan sok érdekes megkeresés van, ami idővel beérik, csak lassabban, mintha agglomerációs településeken építenénk tömegével ikerházakat.
G.L: Jelenleg 4-5 jelentős projekten dolgozunk, budapesti, agglomerációs és turisztikai helyszíneken egyaránt. Ezek között vannak állandó lakhatásra kialakított házak, nyaralók és horgászházak is.
Címlapkép: Marinus
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
