A régió súlya kisebb, mint gondolnánk
Dános Pál MAISz, MRICS, a KPMG igazgatója felvezető előadásában a közép-kelet-európai régiót helyezte nemzetközi kontextusba. A statisztikai adatok szerint Magyarország jobb növekedési kilátásokkal rendelkezik, mint az Európai Unió vagy a közép-kelet-európai régió, az egy főre jutó jövedelem tekintetében azonban továbbra is jelentős elmaradásai vannak az országnak.Az ingatlanpiaci tranzakciók volumene 2015-ben újra megközelítette a 2007-es szintet, az aktivitás kétharmada azonban három nyugat-európai országra (Egyesült Királyság, Németország, Franciaország) koncentrálódik. A régióban a befektetések mindössze 3%-a történik, annak ellenére, hogy a gazdasági aktivitás 9%-át adják Közép-Kelet-Európa országai. A térségen belül egyébként az elmúlt évben Csehország átvette a vezető pozíciót Lengyelországtól.
A KPMG éves ingatlanfinanszírozási kutatása (Property Lending Barometer) szerint a bankok Magyarországon irodafejlesztéseket finanszíroznának legszívesebben, lakást nem igazán. Az előbérlet továbbra is fontos, átlagosan 45%-os telítettséggel kell rendelkeznie egy projektnek ahhoz, hogy finanszírozást kapjon.
Belgrád, Budapest és Bukarest a legvonzóbb
A konferencia első és talán legizgalmasabb panelbeszélgetése a régiós befektetői és finanszírozási klímát elemezte, Noah M. Steinberg FRICS, a Wing Zrt. elnök-vezérigazgatójának és az RICS magyarországi elnökének moderálásával. Az első kérdés - mely mindig felmerül a hasonló beszélgetések során - arra vonatkozott, hogy egységesnek tekinthető-e ingatlanpiaci szempontból a közép-kelet-európai régió. Andreas Ridder, a CBRE régiós ügyvezetője szerint a KKE gyűjtőnéven ismert terület pedig a valóságban három különböző piacot jelent. Lengyelország és Csehország inkább nyugat-európai piacnak számítanak, Magyarország sok szempontból közelebb áll a délkelet-európai országokhoz, Kelet-Európa országaiban (Ukrajna, Oroszország) pedig egészen más befektetők, egészesen más feltételek szerint mozognak.
A TriGranit vezérigazgatója meglehetősen szkeptikus a varsói piaccal szemben is, elsősorban az ott tapasztalható túlfejlesztés miatt. Lengyelország nagy előnye ugyanakkor, hogy az országban nem csak egy városra koncentrálódik az ingatlanpiaci aktivitás. A másodlagos városokban elérhető hozamok közelítik a varsói szintet. A szakember szerint a lengyel piac sokkal érettebb, mint a magyar, elsősorban átláthatóság és likviditás szempontjából. Varsóban egyébként a meglévő állomány jelenthet problémát az új fejlesztések, valamint a rövidtávú bérleti szerződések miatt - tette hozzá Rudolf Riedl.
Hozamcsökkenés, lassulás és finanszírozás
A beszélgetés résztvevői egyetértettek abban, hogy mind a magyarországi kamatlábakban, mind a hozamokban meglátszik a politikai kockázat. Az ország ugyanakkor jelentős potenciállal bír, könnyen elképzelhető ezeknek a mutatóknak a csökkenése. Török Árpád szerint Budapest nagy kérdése nem az, hogy lesz-e hozamesés, hanem hogy a várt javulás mikor következik be és milyen mértékű lesz.
"A bank az esernyő, ami eltűnik, ha elered az eső" - ezzel a csípős hasonlattal jellemezte a finanszírozási környezetet Cristian Ustinescu. Jelenleg nem érhető el finanszírozás spekulatív projektekre, a bankok bizalmának még növekednie kell - foglalta össze meglátásait Számely Péter MRICS, a Hypo NOE régiós finanszírozási vezetője.
Keletről jönnek a befektetők
A résztvevők egyetértettek abban, hogy a közép-kelet-európai régióban jelentősen nő az Európán kívülről érkező (elsősorban közel-keleti és ázsiai) befektetők érdeklődése, akik főleg a felső szegmensben nézelődnek, legyen szó hotelről, lakásról vagy irodáról.
Egy hullámhegyre várunk
A hazai befektetői - és részben fejlesztői - kerekasztalt Dr. Hermán Róbert MRICS, a RICS Magyarország igazgatósági tagja moderálta. A jövőbeli kilátásokra vonatkozó kérdésre válaszolva Furulyás Ferenc MRICS, a JLL magyarországi ügyvezető igazgatója elmondta, hogy 2015-ben egyértelműen volumennövekedést lát a budapesti irodapiacon. Az azonban kétséges, hogy 2016-ban milyen irányt vesz majd a piac, bár a fejlesztések hiánya miatt valószínűleg növekedni fognak a bérleti díjak. A szakértő szerint a németek visszatérnek majd a befektetési piacra a jövő évben, bár egyelőre inkább eladóként. Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Alapkezelő vezérigazgatója azzal számol, hogy 2016-ban maximum 50 bázisponttal csökkenhetnek a hozamok. Emiatt azonban félő, hogy a magyar befektetők külföldre mennek majd, oda, ahol magasabb hozamok érhetők el.Futó Gábor, a Futureal egyik alapítója és elnöke szerint lassan térnek vissza a külföldi befektetők, mivel félnek a likviditás hiányától - ha viszont megérkeznek, gyorsan 6%-ra csökkenhet a jellemző hozamszint. Az ingatlanfejlesztő szerint tágulni fog az elsődleges és másodlagos piacok közötti hozamkülönbség.
"Vissza fogjuk sírni ezeket a kamatokat" - véli Futó Gábor, aki a többségnél pozitívabban látja a jelenlegi finanszírozási helyzetet. Elmondása szerint jó projektekre elérhető finanszírozás, valamint a szükséges lelkesedés is megvan a bankok részéről. Vörös Gábor, a UniCredit Bank Hungary Zrt. ingatlanfinanszírozási igazgatója szerint rendkívül pozitív fejlemény, hogy a hitelfelvevői és a finanszírozói igények sokkal inkább találkoznak, mint 1,5 éve.
Nem csak az irodapiacra érdemes figyelni
A beszélgetésen szóba kerültek a hotelpiaci fejlesztések és befektetések is. Vas László szerint egy hotel üzemeltetése túl nagy kockázatot rejt magában, így nem terveznek ilyen típusú vásárlást. Tóth Balázs elmondta, hogy az elmúlt időszakban egy nem nyilvános alappal vásároltak egy hotelt, Kocsis Péter pedig elárulta, hogy a WING a Budapest Airporttal közösen a repülőtéren tervez hotelfejlesztést.
Újfajta befektetési termékek (pl. diákszállások) iránt egyelőre marginális az érdeklődés a piacon - véli Furulyás Ferenc.
