Bukarest még lehet az új Budapest

Varsót nem rendíti meg a túlfejlesztés

A Lengyelország, Csehország és Szlovákia irodafejlesztéseivel foglalkozó panelbeszélgetés egyik fókusztémája a varsói piac régóta emlegetett túlhevülése volt. A résztvevők többsége úgy látja, hogy eltúlzottak a félelmek. Dr. Edgar Rosenmayr MRICS, a Kulczyk Silverstein Properties ügyvezetője szerint a túlkínálatot lényegében mindössze négy épület okozza, ráadásul a fejlesztői aktivitás lelassult az év eleje óta, így nem kell buborék kialakulásától tartani. A túlkínálatból egyébként profitálhat is Varsó, a bérleti díjak esése vonzóbbá tette a várost az SSC-k számára - tette hozzá Ewelina Kaluzna MRICS, a Colliers International iroda üzletágának vezetője. A lengyel piacot egyébként nagyban mozgatja az is, hogy a nagyobb állami cégek elkezdtek modern irodaházakba a szocializmus kori épületekből.

A szakértők szerint a megfelelő varsói épületek iránt a jövőben is egyszerre több befektető részéről érkezik majd érdeklődés. Hosszú távon pedig mindenképp jó befektetési döntésnek számít a lengyel főváros, az ideiglenesen jelentkező túlkínálat mit sem változtat azon, hogy Varsó egy komoly régiós és európai üzleti központ.

Tomasz Lisiecki, a TriGranit fejlesztési igazgatója kiemelte, hogy Varsó adottságai révén más városokhoz képest rengeteg üres telekkel, így komoly fejlesztési potenciállal rendelkezik. Jó helyen, jó telekáron még a jelenlegi helyzetben is érdemes lehet új fejlesztésbe kezdeni. Különösen a nemrég átadott 2-es metró vonala mentén lát jó lehetőségeket, bár hozzátette, hogy a TriGranit nem tervezi aktivizálni magát a lengyel fővárosban.

Nem csak a tanúsítvány számít

Elhangzott, hogy a fenntarthatóság a régiós irodapiacon is fontos, ugyanakkor a bérlők is tudatosabbá váltak ezen a téren az elmúlt években. Ma már nem csak a minősítést kérik számon a bérlők, hanem a költséghatékonyságot is - látja Markus Kuttner, a CA Immo régiós eszközkezelési vezetője. A zöld minősítéssel rendelkező épületek üzemeltetési költsége alacsonyabb, így nem feltétlenül éri meg a bérlőknek pár euró megspórolásáért korszerűtlenebb épületbe költözni. "Egyre több cég fókuszál az alkalmazottak igényeire és hajlandó többet fizetni egy minőségi irodáért, ami több alkalmazott számára vonzó lehet" - tette hozzá Ewelina Kaluzna.

A finanszírozással kapcsolatban Eva Böhler, az UniCredit Bank nemzetközi ingatlanfinanszírozási vezetője elmondta, hogy azt nem zöld épület megvásárlására is biztosítanák, de csak rövidebb kamatperiódussal és csak teljes kihasználtsággal működő ház esetén.

Románia az új Románia

A konferencia egyik legérdekesebbnek ígérkező panelbeszélgetése arra kereste a kérdést, vajon igaz-e az az állítás, hogy Románia az új Lengyelország. A közönség véleménye szerint nem, a válaszadók többsége (46%) nem ért egyet a kijelentéssel, sokan (35%) pedig úgy vélik, csak egy Lengyelország van. A résztvevők egyetértettek abban, hogy bár mérete miatt óriási potenciált rejt magában Románia, az országnak komoly megítélési problémája van. A korrupció elleni aktuális harc hírei rövid távon eltántoríthatják a külföldi cégeket, hosszú távon viszont a folyamat rendkívül fontos a befektetési vonzerő növelésének szempontjából.

Tim Wilkinson MRICS, a Redstone Asset Management ügyvezető partnere szerint egyébként nem érdemes Lengyelországgal összehasonlítani Romániát, mert nagyon más a két ország kultúrája. Ugyanakkor úgy véli, hogy az ország ma már felkészültebb az érkező tőke befogadására, nem úgy, mint néhány évvel ezelőtt, amikor alacsony hozamon rossz épületek keltek el.

Románia esetében hosszú évekig jelentősen megnehezítette az ingatlanfejlesztők helyzetét bizonyos jogi keretek szilárdságának hiánya - emlékeztetett Hermán Róbert MRICS, az RICS Hungary elnökségének tagja és a beszélgetés moderátora. Az országból érkezett szakemberek szerint azonban az elmúlt években jelentősen javult a helyzet, ma már a fejlesztők általában megkapják az építési engedélyt. Az viszont továbbra is igaz, hogy a fejlesztőkre vonatkozó szabályok nem feltétlenül felelnek meg az uniós szabványoknak - tette hozzá Roxana Dudau LL.M., a Noerr partnere.

Optimizmusra ad viszont okot, hogy Bukarestben jelentősen csökkent a kihasználatlansági ráta az elmúlt években és ma 12%-on áll, ami azt jelzi, hogy indulhatnak az új fejlesztések - véli Ilinca Paun, a Colliers International romániai ügyvezetője.

Magyarország vonzóbb, mint a Balkán

A régiós ingatlanbefektetésekről szóló beszélgetés során lezajlott szavazás eredménye szerint a közönség 59%-a úgy látja, hogy Magyarország magasabb befektetési értéket képvisel, mint Románia, Bulgária, vagy Szerbia.

Ha régiós befektetésekről beszélünk, mindig előkerül a politikai kockázat problémája. Limp Adrián MRICS, a Cushman & Wakefield ingatlanértékelési és tanácsadási részlegének társigazgatója szerint ez a kockázat továbbra is fenáll, de csökkent az elmúlt időszakban. Magyarországon hozamcsökkenésre számít a következő 1-2 évben, úgy véli, 2016 végén érhetjük el a minimumot. A délkelet-európai országokban ugyanakkor a tranzakciók hiányában nehéz hozamszintekről nyilatkozni - tette hozzá.

Sarlós Nóra MRICS, a MARK Magyar Reorganizációs és Követeléskezelő Zrt. főosztályvezetője tevékenységükről elmondta, hogy árazási modelljük alapját a nemzetközi értékbecslés szabványai adják. Jelenleg bárminek a megvásárlására nyitottak egy portfólión belül. Rendelkeznek a megfelelő szakértelemmel és idejük is van, 10 éves időtávon terveznek piaci áron ingatlanokat vásárolni, majd a végén mindent értékesíteni.

Délkelet-Európa sok befektető kedvence

A balkáni befektetési piac egyik legérdekesebb jelensége az elmúlt években a dél-afrikai befektetők megjelenése volt. Szerepük rövid idő alatt olyan jelentőssé vált, hogy hamarosan minden szerb és horvát bevásárlóközpont tulajdonosa legalább részben dél-afrikai lesz. Megjelenésük egy fő oka az, hogy egy ilyen messziről érkező befektető szempontjából Szerbia nem számít kockázatosabbnak, mint például Lengyelország.

A ritkán szóba kerülő Szerbia kapcsán Andrew Peirson MRICS, a JLL délkelet-európai és romániai ügyvezetője elmondta, hogy Belgrádban jelentős fejlesztési potenciát lát, a város lakosságához képest alig vannak bevásárlóközpontok, illetve hiány van modern irodaterületekből is. Mindez a budapestinél magasabb bérleti díjakat eredményez.

A térség másik kevés figyelmet kapó országában, Bulgáriában pedig megjelentek a közel-keleti és török befektetők, akik elsősorban jelentős fejlesztési potenciállal rendelkező földterületeket vásárolnak - tette hozzá Michaela Lashova MRICS, a Forton (a Cushman & Wakefield bulgáriai partnere) vezérigazgatója.

• Címkék:
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac,
• cee,
• portfolio konferenciák