A retail piacon fogyasztói-keresletcsökkenés vizionálható a megnövekedett megélhetési költségek miatt, emellett a brutális energiaárakat is fizetnie kell a kereskedőknek. Ebben a helyzetben az Indotek mit tud tenni a bérlőkért és mi okozza számukra a legnagyobb problémát az eddigi visszajelzések alapján?
Simon Tamás: Ma Magyarországon az egyik legnagyobb probléma, hogy a vásárlóerő nem elég erős, illetve a bérleti díjak dinamikája is máshogy alakul, mint a környező piacokon, aminek elsősorban a forint árfolyam-gyengülés az oka. A cseh korona, a román lej vagy a horvát kuna beállt az euróhoz, kisebb az elmozdulásuk, ezért az ottani bérleti díjaknál az árfolyamnak köszönhetően nincs extra növekedés, míg Magyarországon a bérleti díjak és a beszerzési költségek is sokkal jobban drágulnak.
Szauer Tamás: Amikor a Covid elindult, az egész világ sokkot kapott. Ennek lettek olyan következményei, amik még most is éreztetik a hatásukat a régióban vásárlóerőtől függetlenül. Az ellátási láncok nagyon nehézkessé váltak, bérlőinktől tudjuk, hogy mennyire megdrágultak például a szállítmányozási költségek. Folyamatosan beszélgetünk a bérlőinkkel, illetve rálátásunk van a forgalmaikra is, valamint vizsgálunk külföldi bevásárlóközpontokat a lehetséges bővülési lehetőségek miatt így tudjuk, hogy ugyanaz a nemzetközi bérlő milyen egy négyzetméterre jutó éves forgalmat generál egy prémium lokációban Budapesten vagy akár például Zágrábban.
Milyet generálnak?
Szauer Tamás: Ez az információ nem publikus, de Budapest nincs az élmezőnyben.
Mekkora volt a drágulás pl. a szállítási költségekben?
Simon Tamás: Egy konténernyi áru fuvarozásának a költsége 2019-hez képest az többszörösére nőtt.
Szauer Tamás: Az említett bérletidíj-növekedés, a szállítás drágulása, illetve az árfolyamkockázat mind plusz teher a kereskedőknek, és mindezekből a magyar lakossági fogyasztóknál csupán minimális áremelkedést tudnak áthárítani.
A kereskedőknek nem marad tehát más lehetőségük mint, hogy átszerveznek, racionalizálnak, új megoldásokban gondolkoznak annak érdekében, hogy a lehető legkevesebb nyereséget kelljen elengedniük, de úgy látjuk még így sem sikerül elkerülniük, hogy ne a saját profitjukból engedjenek.
Retail bérlőként ezt meddig lehet bírni? Milyen lehetőségeik vannak a bérbeadóknál? Az Indoteknél már jelentkeztek a bérlők kedvezményekért, könnyítésekért?
Szauer Tamás: Vannak már kérések, de az, hogy kivel milyen egyezségre tudunk jutni, az nálunk mindig egyéni elbírás kérdése. Háromféle típusú bérlőnk van: a nagy nemzetköziek, akik globálisan tudnak erőforrást allokálni, vannak a nagyon kis bérlők, akik családi vállalkozásként egy-két üzletet visznek, illetve azok a jellemzően magyar bérlők, akiknek több üzletük van a bevásárlóközpontokban. Számunkra ezek a bérlők is nagynak számítanak, mert a portfóliójuk akár 40%-át mi tesszük ki. Náluk várjuk a legkomplexebb beszélgetéseket, mert nem tudnak végtelenül sok tőkét allokálni a pozícióik megtartásához, nincsenek abban a helyzetben, hogy a magyarországi veszteségeiket például a külföldi nyereségükből keresztfinanszírozzák. A kisebb bérlők megtartása nem csak a volumen miatt érdekes, hanem a bevásárlóközpontok egészét nézve. Ha elmegy egy nagyobb bérlő és üresen marad a helye, az néha kevésbé tűnik fel a vásárlóknak, mintha három jóval kisebb bérlő hiányozna a házból.
Simon Tamás: Érdemes azt látni, hogy a retail szektor egészen máshogy működik, mint pl. egy irodaház kiadása. Utóbbi esetében a bérlői összetétel megváltozása, egy bérlő távozása nem „okoz problémát” a többi bérlőnek, hiszen azok egymástól függetlenül végzik a tevékenységüket az irodaházakban. A bevásárlóközpontok esetében viszont más a helyzet. 1-1 nagyobb márka távozása hatással lehet a teljes bérlői mixre. Éppen ezért is rendkívül fontos a számunkra, hogy egyeztessünk a bérlőinkkel és megtaláljuk azt a megoldást, ami mindkét fél számára fenntartható. A bevásárlóközpontokban folyamatosan figyelnünk kell a látogatószámot, egy-egy folyosó látogatottságát, nem mindegy, hogy az adott bérlő szomszédjában ki van, mert ezek a tényezők is számítanak a bevételekben, amiből aztán nekünk fizetik ki a díjakat. Másrészt ellentétben az irodával vagy a logisztikával nálunk a partneri kör viszonylag szűk. Magyarországon bármelyik bevásárlóközpontban általánosságban ugyanazt az 50-100 bérlőt lehet megtalálni, így jellemzően állandó bérlőink vannak, tehát sokkal fontosabb számunkra, hogy megállapodjunk a velük, hiszen az elmúlt két évtizedben is velük dolgoztunk, és a következő 10-20 évet is velük tervezzük. Egy irodabérbeadásnál nem nagyon jellemző az, hogy egy 1500 négyzetméteres megállapodás után a partnertől azt is megkérdezik, hogy nem akar-e Zalaegerszegen és Debrecenben is szerződni egy helyiségre. A retail szegmensben ez teljesen hétköznapi.
Tehát a megállapodás az egyetlen út a bérlőkkel.
Simon Tamás: Így van! A Covid is megmutatta, hogy a bérbeadók és a bérlők is kompromisszumkészek, nemcsak nálunk, hanem a teljes magyar bevásárlóközpont-iparban. Úgy gondoljuk, hogy nincs két egyforma ügy, egyesével ülünk le minden partnerünkkel. Az adatainknak és a nemzetközi összehasonlításainknak köszönhetően eddig viszonylag jól érzékeltük a bérlők teljesítményét, láttuk, hogy az egyes bérlői szegmensekben mennyire tér el az árrés, így azt is tudtuk, hogy a négyzetméter-arányos bevételére vetített költség, amit nekünk fizetnek, mikor egészséges és mikor nem.
Azt, hogy a teljes retail piac alapjai megváltoztak - az alapanyagköltségek megnövekedtek, a munkaerőköltség mind a gyártásban, mind a kereskedelemben emelkedett, a szállítási költségek szintén, valamint az energiaköltségek is -, nem feltétlenül tudták a bérlők lekövetni áremeléssel. Megdőltek azok a mutatók, amikkel a bérbeadók a piacon azt figyelték, hogy a bérlők hol tudnak jól működni, hol van még egy kis manőverezési lehetőség, hol van az, ahol már túlhúzták.
Azért tárgyalunk egyesével a bérlőkkel, mert nekünk is újra kell tanulnunk a megszokott viszonyítási pontokat, azokat, amik alapján eddig évtizedek óta működött a piac.
Szauer Tamás: Fontos megjegyezni, hogy a bérbeadó nem vállalhatja át a bérlő teljes üzleti kockázatát, hiszen voltaképpen itt két üzleti partner áll egymás mellett partnerségben. Minden bérbeadó tisztában van azzal, hogy engednie kell, a Covid alatt is engedtünk, de nagyon fontos szem előtt tartani, hogy a nap végén nem egy jótékonysági szervezet vagyunk, hanem egy ugyanolyan profitorientált gazdasági társaság mint a bérlőink.
A bevásárlóközpontokban az üzleteknek most novemberben milyen a forgalma?
Simon Tamás: Ezt még nem tudjuk, mert a bérlőink forgalmi adatait mi csak késéssel ismerhetjük meg, mert azok nem folyamatosan online, hanem havi rendszerességgel érkeznek be hozzánk. Látjuk, hogy az energiaárak folyamatosan mennek fel, de közben a Covid után elindult a vásárlás. Nyár végén már többen jelezték, hogy szerintük gond lesz, de az őszi hónapok, illetve a karácsony meghatározó lesz a jövőre nézve.
Látszanak visszaesések a bevételi és forgalmi számokban?
Simon Tamás: Nálunk körülbelül másfél hónapos csúszásban vannak az adatok, nagy biztonsággal szeptember végét látjuk. Ott vegyes a kép. Drasztikus forgalom-visszaesést még nem lehet látni, de még van zaj az adatokban.
Október-november lesz a vízválasztó, az fogja megmutatni, hogy karácsony után mi várható. Biztos, hogy lesznek olyan bérlők, akik mindent feltettek egy lapra, ami a karácsony.
Szauer Tamás: Szeptemberben még nem kellett fűtést fizetnie a lakosságnak, az emberek most már megkapják az emelt számlákat, de az sem fog jót tenni a vásárlásnak, hogy a bankok kamatot emeltek, és ilyen szalagcímeket látunk, hogy akár 100 ezer forinttal is nőhet a havi törlesztés. Az emberek megijednek és ilyenkor inkább félreteszik a pénzt. Persze az élelmiszerkereskedőknél nem csökken a forgalom, de az látszik, hogy a saját márkás termékekre tevődik át a kereslet a prémiumról.
Terveznek bérletidíj-emelést a következő időszakban? Az indexálás és az ingatlan értékének megtartása tulajdonosi és befektetői oldalról ezt indokolná.
Simon Tamás: Ez egy nagyon összetett dolog. Most, ahogy a Covid idején is, alaposan meg kell vizsgálnunk az egyéni körülményeket, mint pl., hogy melyik bevásárlóközpont melyik területéről van szó, meg kell nézni a forgalmakat, mennyire érintette őket a válság stb. A mozi például eddig az egyik legválságállóbb szórakoztatási szektornak bizonyult, viszont most – az egyedi sajátosságaiknak köszönhetően – iszonyatosan megnőttek a költségeik. Ezzel kiemelten kell foglalkoznunk, főleg úgy, hogy a portfóliónk nagy része mozival ellátott egység.
Szauer Tamás: A szerződés adta jogainkkal élünk, viszont ahol úgy látjuk, hogy indokolt, akkor nyitottak vagyunk tárgyalni.
El tudják képzelni, hogy bevásárlóközpontok bezárjanak a téli időszakban?
Szauer Tamás: Semmiképpen sem, kivéve persze, ha rajtunk kívül álló okok miatt van erre szükség, például, ha korlátozásra kerül, vagy megszűnik a gázellátás. Kiszámoltuk például, hogy a vasárnapi zárva tartás nem érné meg, mert egy 35 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontban pár millió forintot lehetne vele csak spórolni, és akkor még a forgalom-kiesésről nem beszéltünk.
Ha mondjuk a forgalom szempontjából gyengébb napoknak gondolt hétfőn és kedden zárva lennének, meg lehetne spórolni kétnapi energia-, és munkabér-költséget. Akár nem maga az üzletház egésze, hanem a bérlők maguktól egyenként megléphetik ezt?
Simon Tamás: Azt látjuk, hogy az energiaköltségeken nem nagyon lehet spórolni, egyedül a munkabér az, amin a kereskedők megtakarítást tudnának elérni. De mi ezt a megoldást nem támogatjuk, mert véleményünk szerint ez kontraproduktív lenne.
Szauer Tamás: Rengeteg olyan szabály van ma a bevásárlóközpont-üzemeltetésben, amit a bérbeadó nem saját maga miatt, hanem a bérlők érdekében hozott. A bevásárlóközpontok életében van egy úgynevezett törzsidő, ekkor a bérlőnek üzemeltetési kötelezettségük van, mert az üzletek ugyanis nagy eltérésekkel vannak nyitva, az rontja a vásárlói élményt, ráadásul nem is kiszámítható.
Ha gond lenne az energiaellátással, akkor vélhetően a bevásárlóközpontok lennének az elsők, amiket be kéne zárni. Vagy pont nem?
Szauer Tamás: Egy magánlakáshoz képest sokat fogyasztunk, de egy ipari létesítményhez képest nem. Ha kormányzati szándék az, hogy bezárják a bevásárlóközpontokat, ahhoz alkalmazkodni kell, de mi magunktól nem hajlunk ebbe az irányba, sőt kifejezetten ellenezzük ezt.
Simon Tamás: Bérlői oldalról szórványosan elindult egy törzsidő-optimalizálási törekvés. Néhányan megkerestek minket, el is kezdtük elemezni a látogatók számát órára lebontva. Szerintem nagyon hamar döntés fog születni, hogy van-e értelme optimalizálni a nyitvatartási időket, vagy sem. Ezen kívül azt is figyelembe kell venni, hogy ha be is zárjuk a kiskereskedelmi üzleteket, akkor mi lesz az ételudvarokkal, a mozikkal?
Mi lehet a következő lépés? Az energiahatékonyság növelésére van például komplex stratégiájuk?
Szauer Tamás: Igen, van egy hosszú és egy rövid távú stratégiánk. A hosszú távú az, hogy ahogy ezek a házak bekerülnek a portfólióba, optimalizáljuk az üzemeltetést és az energiafelhasználást. Az energiaválságtól teljesen függetlenül elindultak az olyan fejlesztések, mint a napelem pályázatok, telepítések, frekvenciaváltók beépítése, épületfelügyeleti szoftver frissítése, légkezelők optimalizálása stb. A tulajdonos sok pénzt invesztál(t) abba, hogy a házak energiafelhasználása, karbonlábnyoma csökkenjen. Ennek eredményeként az elmúlt két évben csaknem 16, összesen kb. félmilliárd forint értékű energiahatékonysági beruházást indítottunk el, amely fejlesztések által nagyságrendileg 600 tonnányi szén-dioxiddal csökkentettük az ingatlanjaink éves károsanyag-kibocsátását. Jelenleg 25 korszerűsítési projekten dolgozunk. Magyarországon 22 bevásárlóközpontot üzemeltetünk, ez rengeteg beépített eszközt jelent. Hiszünk abban, hogy ez hosszú távon meg fog jelenni a hatékonyabb és olcsóbb üzemeltetésben. Vannak rövid távú intézkedések is, hogy ellensúlyozzuk az energiaköltségek növekedését. A fűtés és a világítás terén lehet ezt elérni.
A fejlesztések megtérülését értelemszerűen a bérleti díjakon keresztül tudják érvényesíteni. Ha nem tudnak esetleg emelni, indexálni, hol fog visszajönni ez a beruházás?
Simon Tamás: Ez egy nagyon nehéz kérdés. A beruházások nem primer oldalon térülnek meg, nem emelhetjük meg másnap a bérleti díjat. Egy energetikai beruházással azt érjük el, hogy kisebb felhasználása lesz a bérlőknek, így esetleg lesz tere a bérleti díj emelésének.
Szauer Tamás: Azt sem szabad elfelejteni, hogy az ESG-nek egy nagyon erős része a környezeti láb, a finanszírozás előbb-utóbb erre is reagálni fog.
Egy bérbeadónak meg kell lépnie ezeket a beruházásokat, ha a jövőben a piacon akar maradni, finanszíroztatni akar, vagy esetleg exitálni.
Provokatív a kérdés, de személyesen hisznek a fizikai retail jövőjében? Persze némi indoklással.
Simon Tamás: Igen, azt láttuk, hogy a Covid után visszaestek az internetes vásárlások. Az emberek vágynak arra, hogy elmenjenek vásárolni, és azt gondolom, hogy amíg világ a világ, ez így lesz. Látjuk a különbséget a generációk között, de ez nem azt jelenti, hogy a fiatalok nem szeretnek vásárolni, hanem hogy más szempontok alapján vásárolnak, amihez nekünk, bevásárlóközpont üzemeltetőknek alkalmazkodnunk kell.
Szauer Tamás: Az e-kereskedelemben a logisztika költségszintje is nagyon fontos kérdés lesz. Egy évvel ezelőtt még egy pár ezer forintos csomagot is ingyen szállítottak ki, manapság nagyon lecsökkent az ingyen házhoz szállítás és azt is általában magas kosárértékhez kötik. Máris meggondolják az emberek, hogy kiszállítás helyett elmenjenek-e vásárolni a bevásárlóközpontokba.
A cikk megjelenését az Indotek Group támogatta.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos/Portfolio
