Túlértékeltek-e a magyar lakások?
Az MNB makroprudenciális hatóságként a pénzügyi rendszer stabilitásáért felelős. Éppen ezért igyekszik minél jobban megbecsülni a lakások fundamentumértékeit is. 2016 októberére készült el a negyedéves MNB lakásárindex, aminek azóta a részletes módszertani ismertetése is elérhetővé vált. Az országos MNB lakásárindexhez tartozó fundamentumértékek becslését az MNB a 2016 októberi Lakáspiaci jelentésében publikálta először, amit a félévente megjelenő kiadványban rendszeresen frissít. Ez három becslési eljárás eredményének számtani átlaga volt. A három eljárás egy idén februárban megjelent tanulmányban ismertetett módszerrel bővült négyre. A 2017 májusi Pénzügyi stabilitási jelentés már a budapesti MNB lakásárindexhez tartozó fundamentumértékekre vonatkozó becslést is közölt.
Az MNB szerint jelenleg nincs lakáspiaci túlértékeltség
Az MNB becslései szerint az átlagos magyar lakás ára 2016 végén alacsonyabb volt a fundamentumértékénél. Ez annak ellenére igaz, hogy az MNB országos lakásárindexe nagyjából 40 százalékkal emelkedett a válság utáni, 2013 végi minimumpontjáról nominális és reálértelemben egyaránt. Ezzel a reálárindex 2016 végén még nem, de a nominális árindex már meghaladta a válság előtti legmagasabb értékeit. Azért nem alakult ki túlértékeltség, mert az utóbbi három évben a piaci árak mellett a becsült fundamentumértékek is megemelkedtek.

Megjegyzés: *A lakások túlértékeltségét az MNB lakásárindexének a becsült fundamentumértékek átlagától vett eltérése méri az átlagos fundamentumérték arányában kifejezve. **A világoskék sávok a fundamentumértékre adott négyfajta becslés minimumai és maximumai közötti tartományt jelölik. Forrás: MNB.
Az MNB által használt négy számítási mód a következő: Lakásár/jövedelem eltérése a hosszú távú átlagától: A magasabb jövőbeli háztartási jövedelmek a megemelkedő jövőbeli bérleti díjakon keresztül emelik a lakások aktuális fundamentumértékeit. Ez vonatkozik a tulajdonosok által lakott lakásokra is, hiszen a tulajdonosok ilyenkor magasabb lakbért spórolnak meg. A jövedelmek fundamentumértékre gyakorolt hatását a legegyszerűbben az aktuális átlagos lakásár és a háztartások átlagos rendelkezésre álló jövedelmének arányával foghatjuk meg. A mutató hosszú távú átlagát meghaladó értékek arra utalnak, hogy a lakásárak magasabbak a lakhatás iránti kereslet által megszokott módon indokolt szintnél. A módszer egyszerűen megérthető, és segíti az országok közötti összehasonlíthatóságot, mert nemzetközileg széles körben használják. Hátránya ugyanakkor, hogy nagymértékben függ az átlagolásba bevont időszak definíciójától. Emellett számos, a fundamentumértéket meghatározó egyéb fontos tényezőt nem vesz figyelembe. A DOLS (dinamikus legkisebb négyzetek) becslés: Ez az eljárás arra alkalmas, hogy a lakások fundamentumértékét meghatározó változók és a lakásárak közötti hosszú távon érvényesülő kapcsolatot azonosítsa. Ez a megközelítés tehát azt használja ki, hogy a lakások piaci árai változatlan gazdasági körülmények között a fundamentumértékekhez konvergálnak. Az MNB által alkalmazott eljárásba a lakhatás iránti keresletet befolyásoló két fontos változó került be: a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének aggregátuma és a tartós munkanélküliségi ráta, amely a legalább egy éve munkanélküli státuszban lévők arányát ragadja meg. Az utóbbi változó szerepeltetését az indokolja, hogy a háztartások munkapiaci helyzete a hosszabb távú jövedelemkilátásaikat jelentősen befolyásolja. A háztartások várható jövőbeli jövedelmei pedig fontos meghatározói a lakások aktuális fundamentumértékének. Kiterjesztett DOLS becslés: Ez a becslés az előzőnek a módszerét alkalmazza annyi különbséggel, hogy a lakások fundamentumértékét maghatározó változók körét további kettővel bővíti: az átadott új építésű lakások számával és a reálkamattal (inflációtól tisztított jegybanki alapkamat). A lakhatási kínálat bővülése mérsékli a jövőbeli (implicit) bérleti díjakat, ami az aktuális fundamentumérték csökkenését okozza. A magasabb reálkamat szintén csökkenti a fundamentumértéket, mert ilyenkor a tartós lakástulajdonlásból várható adott mértékű jövőbeli nettó haszonnak kisebb a jelenre számított értéke. Fontos kiemelni, hogy az MNB a kiterjesztett DOLS modellt nem csupán a fundamentumértékek becslésére használja, hanem a segítségével készíti az MNB lakásárindex rövid távú (két negyedéves) előrejelzését is. VECM (vektor hibakorrekciós modell) becslés: Az idén februárban megjelent tanulmány módszere annyiban haladja meg a DOLS becslésekét, hogy a lakások fundamentumértékét meghatározó változók és a lakásárak közötti hosszú távú kapcsolatot a rövid távon érvényesülő kapcsolattal egyszerre modellezi. A módszer ezért alkalmas arra, hogy a hosszú távú kapcsolatot a lehető legpontosabban azonosítsa. Ugyanakkor potenciálisan több paraméter megbecslését igényli, ami korlátozza az elemzésbe bevonható változók körét. Végül három fundamentumértéket meghatározó változó került a modellbe: a háztartások aggregált rendelkezésre álló jövedelme, a lakásállomány mennyisége és minősége, valamint az új lakáscélú hitelek átlagos összege. Ez utóbbi a hitelhez jutási feltételek szigorúságát hivatott mérni a modellben. Magasabb értéke enyhébb hitelezési feltételeket jelez, ami növeli a lakások fundamentumértékeit, mert ugyanakkora lakásvásárláshoz felvett hitelösszeg ilyenkor alacsonyabb finanszírozási költségekkel jár. A három változó 1 százalékos emelkedése a lakások becsült fundamentumértékét rendre nagyjából 1,3, -3,0 és 0,3 százalékkal növeli meg. A hatások az elméletileg elvárt irányúak. A VECM becslés szerint a magyar lakások alul- vagy túlértékeltsége viszonylag lassan tűnik el. Egy 10 százalékos túlértékeltség változatlan gazdasági körülmények között a következő negyedévre közel másfél százalékponttal csökken, és öt negyedév elteltével feleződik meg. A fent bemutatott módszerek a lakásárak túl- vagy alulértékeltségének mértékét vélhetően alulbecslik. Ennek oka a következő. A lakások fundamentuméke elsősorban a tartós lakástulajdonlás hosszú távú átlagos nettó hasznától függ. Megfigyelni viszont nagyrészt csak az aktuális nettó hasznokat befolyásoló tényezőket tudjuk (pl. jövedelem, hitelhez jutási feltételek). Ezek időben jobban ingadoznak, ami miatt a módszereink a piaci lakásáraknak és a fundamentumértékeknek a valósnál feltételezhetően szorosabb együtt mozgását azonosítják.
Lakáspiaci túlértékeltség a válság előtt és alatt volt jellemző
A lakásárak és azok becsült ciklikus pozíciója alapján négy időszak különíthető el az ezredforduló után:1. Támogatott lakáscélú hitelek időszaka (2001-2003): A jelentős mértékű és viszonylag széles körű állami kamattámogatás lazuló hitelhez jutási feltételeket jelentett, ami a tranzíciós válságból való kilábalás miatt folyamatosan növekvő háztartási jövedelmekkel párosult. Ezek számottevő mértékben növelték a lakások fundamentumértékét, amit a bővülő lakásállomány nem volt képes ellensúlyozni. Ugyanakkor a piaci árak még gyorsabban emelkedtek, így az alulértékelt lakások az időszak végére túlértékeltté váltak.
2. Deviza jelzáloghitelezés időszaka (2004-2008): A lakások piaci reálárának viszonylagos változatlansága mellett az átlagos magyar lakás végig túlértékelt volt. Ez utóbbit a fundamentumértékeket meghatározó folyamatok egymással ellentétes hatásai okozták. A lakásállomány töretlenül folytatódó bővülése és a hosszú távú munkanélküliség emelkedése az időszak egészében csökkentette a fundamentumértéket. Ugyanígy hatottak kezdetben a kamattámogatások beszűkülése miatt szigorodó hitelhez jutási feltételek, amit a 2005-től beinduló devizahitelezés fordított vissza. A háztartási jövedelmek folytatódó emelkedése 2007-ben kifulladt, ezért a jövedelmi folyamatok csak addig tudták emelni a lakások fundamentumértékét.
3. Válság (2009-2012): Bár a lakásállomány bővülése már az időszak elején megállt, a gyorsan romló foglalkoztatási és jövedelmi helyzet, valamint a jelentősen szigorodó hitelhez jutási feltételek miatt a lakások fundamentumértékei az időszak folyamán számottevően csökkentek. A szintén csökkenő piaci árak csak az időszak végére tudták a lakások túlértékeltségét teljesen eltüntetni.
4. Kilábalás (2013-2016): A továbbra is stagnáló lakásállomány mellett a foglalkoztatási és jövedelmi helyzet újra javult, és idővel a hitelezési korlátok is oldódni kezdtek. Az utóbbi három folyamat jelentősen és folyamatosan emelték a lakások fundamentumértékeit, miközben a fordulat a piaci árakban csak 2014 elején jelentkezett. Ezért a lakáspiaci ciklus alján a lakások először alulértékeltté váltak, amit a piaci áraknak az ezredforduló óta nem látott dinamikus emelkedése csak fokozatosan mérsékelt.

Megjegyzés: A hosszú távú munkanélküliségi rátán kívül minden idősor 2005-ös árakra hozott reál idősor. A háztartások rendelkezésre álló jövedelme a nettó keresetek és transzferek negyedéves aggregátumát jelenti. A lakásállomány idősor tartalmazza az amortizációt és a háztartási beruházásokat is, vagyis figyelembe veszi a felújítások hatását is. Forrás: KSH, MNB.
AZ MNB szükség esetén be fog avatkozni
Ha a lakások idővel túlértékeltté válnak is, nem kell azonnal aggódnunk. A lakásoknak csak a tartós túlértékeltsége veszélyes a pénzügyi stabilitásra nézve. Időbe telik ugyanis, mire a túlértékelt lakásokhoz rendszerszinten jelentős mértékű túlhitelezés kapcsolódik, ami a pénzügyi instabilitás fő forrása a lakáspiaccal kapcsolatban. Ha ez a helyzet elő is áll, az MNB-nek hatékony makroprudenciális eszközei vannak a túlzott hitelezés korlátozására.Az adósságfék szabályok már most minden új lakáscélú hitelszerződés esetében megakadályozzák, hogy a hitelfelvevő a jövedelméhez képest túl magas törlesztőrészletet vállaljon, és hogy a fedezetül szolgáló lakásra túl nagy összegű hitelt vegyen fel. Szükség esetén a szabályozói limitek könnyen tovább szigoríthatók. A lakáspiaci kitettségekre előírható többlettőke-követelmények a bankok számára drágább forrást jelentő tőke arányát növelik a bankok forrásai között. Ez költségesebbé teszi a hitelezést, és így közvetetten fékezi a túlzott hitelezést is. Az MNB a lakáscélú hitelezéssel kapcsolatban ilyen többlettőke-követelményt eddig nem írt elő. Az időben bevezetett makroprudenciális eszközöket egy esetleges hitelezési túlfűtöttség kezdetén gyorsan és hatásosan lehet alkalmazni.
Több ezer új lakás egy helyen a Portfolio Új Lakópark adatbázisában! Válogass Buda, Pest és vidék legjobb új építésű lakóprojektjei között! Nézegess képeket, tudj meg minél többet a projektekről és kérj személyre szabott ajánlatot közvetlenül a fejlesztőktől! Kattints és nézd meg a több mint 50 projektet!
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Aláírták a törvényjavaslatot, újabb ország kezdheti meg az Európai Uniós csatlakozási folyamatot
Elhárultak a jogi akadályok.
Rég nem látott félelem söpör végig a tőzsdéken, zuhannak az amerikai indexek
Elromlott a hangulat.
A kormány új operatív törzset hoz létre a Magyarországon pusztító járvány miatt
Szombaton döntések várhatók.
Beadta Donald Trumpnak a derekát az első ország, máris szárnyra kapott néhány amerikai részvény
Messze még a felzárkózás.
Bejelzett a félelemindex, pánikolnak a befektetők
Donald Trump vámjai megtették hatásukat.
Megszólalt a Fed-elnöke: tartós drágulás jöhet, rendkívül bizonytalan kilátásokkal nézünk szembe
Jelentős kockázatokat azonosítottak.
Már Európa is tárgyalna az oroszokkal, kifulladt a fronton Moszkva - Háborús híreink pénteken
Cikkünk folyamatosan frissül az orosz-ukrán háború legfontosabb híreivel.
Kemény feltételt szabott Donald Trump, amíg nem teljesül, addig nem hajlandó szóba állni Vlagyimir Putyinnal
Elege lett az amerikai elnöknek.
"Felszabadulás" helyett Pánik Napja? Így fektess most be!
Trump új vámtarifái megrázták a tőzsdéket, növelve a gazdasági bizonytalanságot. Sokan pánikolnak, de valószínűleg erre neked semmi okod nincsen. Elemezzük a kockázatokat és megmutatjuk, m
Ez egy kemény adás (HOLD After Hours)
E héten eltemetjük és megmentjük a dollárt, valamint életviteli tanácsokat is osztunk Szabó Dáviddal. Jó szórakozást! Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours...
The post E
Hibás adatszolgáltatás gyors korrekciója: Egy NAV-ellenőrzés tanulsága
Az adóellenőrzések során a NAV gyakran tár fel olyan adminisztratív hibákat, amelyek kijavítása kulcsfontosságú a szankciók elkerülése és a megfelelés biztosítása érdekében. Az alábbia
Hogyan számolták ki az amerikai vámokat?
Tegnap óta mindenki azt találgatja, hogyan számolták ki az amerikai vámokat. A bemutatott ábrán az amerikai termékekre fizetett vámok plusz forgalmi adó plusz deviza manipuláció (jelentsen ez b
Erdőtűz és demencia
Egy nemrég megjelent kutatás szerint az erdőtüzek miatt keletkező finom részecskék jelentős mértékben hozzájárulhatnak a demencia kialakulásához.
5%-os THM-mel elérhető lakáshitel: lehetőség vagy csapda?
HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! 5%-os THM-mel elérhető lakáshitel: lehetőség vagy csapda? Áprilistól több millió forintot spórolhatnak a hiteligénylők 2025. április 1-től új le
A FIRE legnagyobb átverései
Előrebocsátom, hogy hiszek a FIRE mozgalomban, szerintem nagyon sokan sokat köszönhetünk neki, de még azok is profitálhatnak belőle, akiknek nem céljuk a korai nyugdíj. Ebben a bejegyzésben még
Női korrupció: tanulságok a sakktábláról
Két tudós sakktáblákon bizonyította, hogy a nők kevésbé hajlamosak a tisztességtelenségre és a korrupt viselkedésre. Az 1990-es évektől kezdve látványosan növekedett a nők térnyerése a.

Fókuszban a CONSTRUMA-n: zöld építés és egészséges otthon (x)

- Amerika nagy háborúja árnyékában emelkedhet ki egy új globális szuperhatalom
- Trump bontókalapáccsal esett a világrendnek, a legnagyobb árat az USA fizetheti
- Nagy Márton: csökkenhet a lakossági állampapírok prémiuma, és jön a szigorúbb állampapírtartás
- Drámai jóslat érkezett a nyári időjárásról: nagyon fájdalmasan érintheti Magyarországot
- Megtudtuk: komolyan érdeklődik az Egyesült Államok a Paksi Atomerőmű és több SMR-szerződés iránt is
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Warren Buffett helyett én: Kezdők útmutatója a befektetéshez
Fedezd fel a befektetés világát úgy, ahogy még sosem! Ez a webinárium egyszerűen és érthetően mutatja be az alapelveket, amelyekre még a legnagyobb befektetők, mint Warren Buffett is esküsznek.
Bod Péter Ákos: az eddig ismert kereskedelmi rendszernek vége
Az egyetemi tanár, ex-jegybankár a Checklistben értékelte Trump legújabb vámjait.
Bőven van még tartalék a magyar agráriumban, a számok viszont nem ezt tükrözik
Hogy tudunk-e még versenyezni a lengyel vagy a nyugat-európai agrártermékekkel, az is kiderül az Alapvetés podcast új műsorából.
Harmadik ciklusára készül Donald Trump? Ez lehetséges?
Beindult a jogi csűrés csavarás.
Kiadó raktárak és logisztikai központok
A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen