Stabilak a 2024-es számok
A Graphisoft Park kihasználtsága 2024. végén 94 százalék, ami ugyan 1 százalékpontos csökkenést mutat az első félévhez képest, de továbbra is jelentősen magasabb a budapesti irodapiac jelenleg 86 százalékos átlagánál.
A második félévben a Park két jelentős bérlőjével, az SAP Hungary Kft-vel további 10 évre, míg a Graphisoft SE szoftvervállalkozással további 5 évre újította meg bérleti szerződéseit, melynek hatására az átlagos hátralevő bérleti időtartam (WAULT) közel 5 évre nőtt. 2025 februárjában egy további nagy bérlő hosszabbította meg 3 500 m2 -re szóló bérleti szerződését újabb 5 évvel, hozzájárulva a WAULT értékének növeléséhez. A bérlők elköteleződését ennél is jobban tükröző szám az egyes bérlők első bérleti szerződéskötése óta eltelt időtartam átlagos értéke, amely továbbra is stabilan 15 év felett van.
A tavalyi „pro forma” eredmények kedvezően alakultak: a kismértékben csökkenő kihasználtság mellett az alkalmazott euró alapú indexálás eredményeképpen a bérleti díjbevételek több mint 400 ezer euróval, 2,5 százalékkal haladták meg az előző évit.
A működési költségek 15 százalékkal nőttek tavaly, főleg az inflációs díjemelések hatása miatt. Az értékcsökkenés egyes régebbi eszközök kifutása miatt 7 százalékkal csökkent az előző év hasonló időszakához képest. A pénzügyi eredmény ugyanakkor kedvezőtlenebb: bár a hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévőség után fizetendő kamatok csökkentek, a szabad pénzeszközökön realizált kamatbevétel a megváltozott kamatkörnyezetben lényegesen elmaradt az előző év kiemelkedő eredményétől, továbbá a gyengülő forint miatt a forintban tartott eszközökön árfolyamveszteség is keletkezett. A nyereségadó a társaság által a korábbi évekre elvégzett, innovációs járulékfizetési kötelezettségre vonatkozó önellenőrzés eredményeképpen lett több mint 340 ezer euróval magasabb.
Mindezek együttes hatásaként 2024-ben az EBITDA 4 százalékkal, azaz 600 ezer euróval haladja meg az egy évvel korábbit.
A pro forma nettó eredmény 7,96 millió euró, mely mintegy 100 ezer euróval, 1 százalékkal haladja meg az előző év – egyszeri tételeknek is köszönhető - kiemelkedően magas eredményét.
A stabil eredmény egyrészt az irodapark erős bérlői állományának köszönhető: a budapesti irodapiacra az elmúlt évekre jellemző mértékű üresedés nem jelentkezett a Graphisoft Parkban, ami – a bérleti díj indexálások csökkenő mértéke ellenére – biztosította az árbevétel kedvező alakulását. Emellett néhány bérlő, aki a szerződés lejárata előtt csökkentette bérelt területét, egyszeri kompenzációt fizetett, ami szintén pozitív hatással van a nettó eredményre, ugyanakkor ez természetesen hiányozni fog a következő időszakok eredményéből.
Mindezek alapján, az igazgatótanács a 2024. évi pro forma eredmény 90 százaléknak megfelelő, mintegy 7,2 millió euró, tehát hozzávetőleg törzsrészvényenként 71 eurocent osztalék kifizetésére tervez javaslatot tenni a közgyűlés felé.
A Graphisoft Park részvénye 12,8 eurón zárt tegnap, ehhez képest az osztalékjavaslat 5,5 százalékos osztalékhozamot feltételez.
A negyedik negyedév
A tavalyi év utolsó negyedévében a bevételek 1,5 százalékkal 4,3 millió euróra nőttek.
Az EBITDA ezzel szemben 5,2 százalékkal 4,1 millió euróra csökkent, ami 96,8 százalékos EBITDA-marzsot eredményezett.
Az üzemi eredmény a 2023. negyedik negyedévi kiugróan magas értékhez képest 10,5 százalékkal csökkent.
Hasonló látszik a negyedik negyedéves adózott eredményben is, amely 22 százalékos visszaesést mutat a bázisidőszaki rekordértékhez képest.
Ingatlanállomány és valós nettó eszközérték
2024. végén a független értékbecslő az ingatlanállomány valós piaci értékét összesen 230,6 millió euróra értékelte, mely 5,1 millió euró növekedést jelent 2023. év végéhez képest. Ez a növekedés elsősorban az elkészült, átadott ingatlanok valós értékéhez kapcsolódik (4,1 millió euró): a hozamelvárás kisebb mérséklődése mellett az épületek kihasználtsága átlag feletti, az átlagos hátralevő bérleti időtartam a 2024. évi jelentős bérleti szerződés megújításai következtében megduplázódott, mely az irodapark bérlői körének stabilitását és elköteleződését bizonyítja, és ez változtatja az értékeléshez használt paramétereket. Mindezek eredményeképpen a bevételt termelő ingatlanok valós értéke a független értékbecslő számításai alapján 216 millió euróra nőtt. A fejlesztési területek valós értéke1 kisebb mértékben nőtt (1 millió euró): a telkek értékének változását az aktualizált fejlesztési költségek és lehetséges bérleti díjak eredményezték, enyhén magasabb hozamelvárás mellett is az év végi becsült valós értékük összesen 14,6 millió euró.
Köszönhetően az eurózónában tapasztalt kamatszinteknek, a társaság által az euró alapú hiteleinek kamatfixálására kötött kamatcsere fedezeti ügyletek valós értéke továbbra is kedvező, melynek eredménye a tőkében (nettó eszközértékben) jelenik meg. Mindeközben a társaság fennálló hitelállománya a folyamatos törlesztések eredményeképpen 79 millió euróra csökkent. A társaság készpénzállománya az év végén közel 13 millió euró, mely biztosítja a vállalat hosszú távú biztonságos működését. Mindemellett a készpénzállomány tartalékot képez a változó gazdasági körülmények esetleges negatív hatásaira is, továbbá biztosítja az osztalékpolitika folytatását.
Összességében az ingatlanállomány valós értékének növekedése, valamint a csökkenő hiteltartozás és a növekvő készpénztartaléknak köszönhetően
a társaság valós nettó eszközértéke az előző év végi értéket több mint 9 millió euróval meghaladva 168 millió euró értéket ért el.
Az egy részvényre jutó valós nettó eszközérték 16,64 euró volt tavaly év végén.
Előrejelzés
2025-ben a bizonytalan gazdasági környezetben további üresedés merülhet fel, elsősorban néhány bérlő esetleges területcsökkentési igénye miatt, és a cég számol az indexálás mérséklődésével is. Az elmúlt két évben jelentkező egyszeri eredményekhez hasonlóval (szerződés lejárat előtti területcsökkenés kompenzációjaként megfizetett díjakkal) 2025- ben nem számolnak. Előrejelzésben figyelembe vették a működési költségek inflációs emelkedését, és az ESG célokhoz illeszkedő folyamatos fejlesztések miatt az értékcsökkenés szintjének stagnálását is.
- A változó irodahasználati szokások, illetve a romló gazdasági környezet miatt 2023-2024-ben a bérlők egy része csak kisebb területre hosszabbított szerződést, ami a kihasználtság kismértékű csökkenését eredményezte. A 2025. évi bérleti díjbevételi várakozásban figyelembe vették, hogy további üresedések hasonló okból felmerülhetnek. Emellett a bérleti díjak esedékes indexálásának mérséklődésével is számolnak. Mindezek alapján 2025-re 16,7 millió euró bérleti díjbevételt várnak.
- Az egyéb bevételek hagyományosan a bérlők által kért átépítések ellentételezéért kapott bevételeket jelentik, de 2024-ben az egyes bérleti területek lejárat előtti csökkentése ellenében fizetendő kompenzációt is az egyéb bevételek között számolták. 2025-ben már nem számolnak ehhez hasonló egyszeri tételekkel, így az egyéb bevételek és ráfordítások egyenlege várhatóan 500 ezer euró körül alakul.
- 2025-ben a működési költségek 13 százalékos növekedésével számolnak, többek közt a szolgáltatások díjának inflációs emelkedése, a személyi jellegű kifizetések növelése, és az ESG stratégiában meghatározott célok megvalósításához szükséges költségelemek következtében.
- Fentiek együttes hatásaként jelenlegi számítások szerint az EBITDA az előző évitől elmaradva 2025-ben várhatóan 15,1 millió euróra csökkenhet.
- 2024-ben a (SZIT szabályok szerinti konszolidált beszámolóban nem megjelenő) értékcsökkenés egyes régebbi eszközök kifutása miatt csökkent, azonban 2025-ben az energiahatékonysági fejlesztések aktiválása ezt ellensúlyozhatja, így az értékcsökkenés további hasonló mértékű csökkenése nem várható.
- A pénzügyi műveletek nettó eredményének részeként a folyamatos hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévősége után fizetendő kamat mérséklődik. 2024-ben a kamatkörnyezetben bekövetkezett változások miatt már nem realizált a cég a 2023-ashoz hasonló mértékű kamatbevételt, és a forint volatilitása is okozott jelentősebb árfolyamveszteségeket. 2025-ben a pénzügyi költségek jelentős változásával nem számolnak.
- Mindezek eredményeként a 2025. évi várható pro forma nettó eredmény 7 millió eurót körül alakulhat, jelentősen elmaradva a 2023. és 2024. évi egyszeri tételek miatt kiemelkedő eredményektől, ugyanakkor mintegy 17 százalékkal meghaladva a 2022-es pro forma eredményt.
Címlapkép forrása: Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
