Covid, háború, gazdasági visszaesés, bizonytalanság, mindez az elmúlt öt évben. Mi történt ezalatt az Infogrouppal? Hogyan, milyen fejlesztésekkel tudott ezekhez a kihívásokhoz alkalmazkodni a cég?
A cégcsoport mostani intenzív növekedési szakasza 2019-ben kezdődött, amikor a Bartók Udvar II. irodaházat sikerült 100 százalékos bérbeadással megépítenünk. Ezt követően vásároltuk meg a kecskeméti nyugati ipari parkot (ma IGPark Kecskemét nyugat), aminek köszönhetően az ipari portfóliónk 100 ezer négyzetméterre bővült. Kecskemét – beleértve a szintén kecskeméti déli ipari parkunkat (IGPark Kecskemét dél) – volt az első olyan komolyabb beruházásunk, ami hosszú távú bővülésre is lehetőséget adott. A kecskeméti fejlesztés elindítást követően leginkább Miskolc és Debrecen került a fókuszunkba. Jelenleg hozzávetőlegesen 65 000 négyzetméter fejlesztésünk van folyamatban és a portfóliónk hamarosan el fogja érni a 230 ezer négyzetmétert.
Ez a dinamikus fejlődés azonban a cég működésében is változásokat igényelt: a Covid alatt történt egy nagy átszervezés a cégben, akkor állt fel a mai operatív stratégiai vezetői csapat, illetve ezzel párhuzamosan érkeztek és a mai napig folyamatosan érkeznek hozzánk új kollégák, ami nagyban hozzájárult ahhoz, hogy ki tudtunk lépni a korábbi szűkebb régiónkból.
A cégcsoporton túl az iparágat nézve milyen folyamatok voltak a legnagyobb hatással a logisztikai piacra az utóbbi években?
A kiskereskedelmi, az iroda- és a hotelpiac is nehéz helyzetbe került, a mi „core” üzletágunk, az ipariingatlan-fejlesztés viszont a piaci kereslet hatására dinamikus fejlődésnek indult.
Az ellátási láncokkal kapcsolatos problémák miatt egyrészt komolyabb készletfelhalmozás indult meg, másrészt mivel a globális értékláncokba vetett bizalom megingott, beindult a nearshoring.
Az európai cégek közelebb hozták a termelést, ezzel párhuzamosan kelet-ázsiai beruházások is elkezdtek megjelenni. Magyarországon viszonylag kedvező a környezet, miután ezek a folyamatok a régiónkban találkoztak, elindítva egy masszív beruházási keresletet az ipari beruházások iránt.
A harmadik nagyon fontos dolog pedig az, hogy az utóbbi évtizedet nézve európai szinten is egy gyorsan fejlődő régiónak vagyunk a részese, miközben a gazdasági fejlődéshez képest lazább monetáris környezettel szembesülünk, alacsonyabbak a kamatok, mint ami az itteni fejlődésből következne. Az indokoltnál alacsonyabb finanszírozási költségekkel működő rendszerben az, hogy 0 százalék körül tudtunk kamatokat fixálni 5-7 évre, nagy ajándék volt, szerintem ez 1-1,5 százalékkal a régió szempontjából reális szintek alatt volt.
A következő 3-5 évben egészen biztosan nehezebb, bonyolultabb környezet várható, de ezzel együtt is azt látom, hogy
az európai autóipari beruházások az elektromos autózás irányába nem fognak megállni, melyet a fejlett technológiát felvonultató ázsiai cégek közelebb települése tovább élénkít.
Azokon a piacokon, ahol mi működünk, ez folyamatos keresletet fog biztosítani.
A kamatok reálértelemben még mindig nem magasak Európában, viszont a hozamok masszívan megnőttek, így akik exitre fejlesztenek, azokat negatívan érinti, hogy az ingatlanok értékeltsége csökkent. Mi abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy nem eladásra fejlesztünk, hanem egy portfóliót építünk, így a magasabb hozamkörnyezet nem érint bennünket hátrányosan, mert magasabb hozamú terméket tudunk a magunk számára létrehozni.
Főként az irodapiaci kereslet visszaesése és a hozamnövekedés az, amiről rengeteget írt mostanában a sajtó. Mennyire erős ez a folyamat az ipari-logisztikai szektorban?
Ami a budapesti ipariingatlan-piacon történt az elmúlt 2-3 évben, egészen fantasztikus és meglepő is volt számomra. Erős kétségeim voltak afelől, hogy az éves 150-200 ezer négyzetméteres tényleges ipari kereslet meg fog duplázódni. Azt gondoltam, hogy sokkal hamarabb alakul ki túlfejlesztés, de ez nem következett be, mert a kereslet lekövette a kínálatot. Az viszont biztos, hogy most a kínálati oldal berendezkedett egy olyan éves volumen leszállítására, amit nagyon nehéz lesz a korábbi szintekre visszahúzni. Olyan tőkék állnak egy potenciális túlkínálat mögött, amit máshol nem nagyon tudnak elkölteni.
Megvan annak a kockázata, hogy egy fájdalomküszöbön túl a tőke saját magát fogja korlátozni.
Most Budapesten 300-400 ezer négyzetméter az éves kínálat, de az idei számok már azt mutatják, hogy a nettó kereslet jelentősen visszaesett, és középtávon is visszatérhet a korábbi évi 150-200 ezer négyzetméteres szintre. Ha viszont a kínálati nyomás fennmarad, akkor évente 150-200 ezer négyzetméterrel több terület kerülhet a piacra, mint amire szükség van. Ez évi 4-5 százalékos üresedési többletet jelenthet. Természetesen a globális gazdaságban történhetnek olyan változások, amik miatt mégis felszívja ezt a kínálatot a kereslet, de most ez nem látszik, sok a bizonytalanság.
December 5-én aProperty Awards 2023 díjátadón kiderül, melyek voltak az elmúlt egy év legfontosabb ingatlanpiaci teljesítményei, ahol többek között az Év Ipariingatlan-fejlesztését is díjazzuk. Részletekért kattints!
Ami a vidéki piacokat illeti, a kereslet jelentős része itt csapódik le, de főként saját tulajdonú fejlesztés formájában, mivel itt egészen mások a kockázatok. Vidéken kevésbé likvid a piac, nehezebb finanszírozást szerezni és nehezebb alternatív bérlőt találni, ha lejár egy bérleti szerződés, így fejlesztések is óvatosan indulnak. Éppen emiatt bízom abban, hogy vidéken a következő egy-két évben nem fog felborulni a kereslet-kínálat aránya, és fenn tudjuk tartani a mostani tevékenységünket.
Keleten-Magyarországon viszont egyre több a fejlesztés, legalábbis a meglévő állomány arányában.
Országosan nézve nem teljesen a kelet-nyugat a jó megkülönböztetés, mert sokáig például délnyugat is ugyanolyan szegényes volt kínálatban, mint kelet. Az északnyugati szektor - Székesfehérvár, Győr, Tatabánya, Komárom – iránt élénkült meg először a kereslet. Mi viszont niche játékosként kis méretből növekedve felmértük, hogy hol vagyunk versenyképesek, így olyan helyszíneket választottunk, mint Kelet-Magyarország, ahol a legnagyobb multinacionális fejlesztőknek nincs túlnyomó többségű jelenléte
A Miskolc-Debrecen-Nyíregyháza aranyháromszögben pedig az is egy nagyon érdekes diszkrepancia volt korábban, hogy míg az oktatási rendszerben Északkelet-Magyarország eléggé felülreprezentált, hatalmas munkaerő-tartalékok mellett nem volt olyan ipari beruházási kereslet, mint Nyugat-Magyarországon. Bíztunk abban, hogy ez valamikor majd megváltozik és mostanra így is történt, a befektetők, például a BMW is felismerte, hogy Debrecen milyen jó lokáció. Szerintem még jó néhány évig ez a trend folytatódni fog.
Mi az oka annak, hogy a régió más országaiban magasabb a spekulatív fejlesztések aránya? Elképzelhető, hogy Magyarországon is elindul egy ilyen irányú növekedés?
A régióban sokkal nagyobb, sokkal mélyebb piacokat látunk. Csehország 10-15 év előnyben van hozzánk képest a Németországhoz való közelség és a vidék ipari termelési infrastruktúrája miatt. Egy ott elindított fejlesztés azonnal 10-15 bérlőben gondolkodhatott, de ez a fajta beruházási kereslet még csak most alakul ki Magyarországon. Lengyelországban pedig az is előny, hogy ott a vidéki városok is egy nagyságrenddel nagyobbak, mint nálunk.
A spekulatív fejlesztéseket egy más gazdasági környezetben el tudnám képzelni Magyarországon is, de erre 2-3 évvel ezelőtt, lazább monetáris kondíciók mellett lett volna inkább esély.
Most egy rizikósabb, óvatosabb időszakban vagyunk, a vidéki fejlesztéseknek továbbra is megvan az a hozzáadott kockázata a budapestiekhez képest, hogy kevésbé likvid a piac. Mi most négy projekten dolgozunk, ebből csak egynek van spekulatív eleme, de egy ilyen környezetben, ha nincs vagy alacsonyabb a banki finanszírozás egy projekt mögött a spekulatív elem miatt, az jelentősen befolyásolja a projekt megtérülését is.
Mennyire lehetséges, mennyire szükséges magyar fejlesztőként megjelenni egy külföldi piacon?
Az elmúlt időszak azt mutatta, hogy 4-5 évente meg tudtuk duplázni a portfóliónkat, tehát 4-5 éves időtávon akár 500 ezer négyzetméteres portfólióval is rendelkezhetünk. Ha a vidéki piacon a következő öt évben lesz 0,5-1,5 millió négyzetméter közötti kereslet, jó esélyünk van arra, hogy ebből 200-250 ezer négyzetmétert ‘elhozzunk’, tehát csak a magyar piacról is meg tudnánk élni a következő öt évben. Így nincs külföldre lépési kényszerünk a növekedés érdekében, ugyanakkor azt is be kell látnunk, hogy lassan kinőjük a magyar piacot, és ha ütemesen akarunk fejlődni, külföldön is meg kell jelennünk. Ráadásul erre alkalmas a csapatunk, és látunk is jó külföldi lehetőségeket az ügyfélkörünkhöz kapcsolódóan.
Eddig főként az ipari-logisztikai szegmensről beszéltünk, de mi a helyzet most az iroda- és hotelfejlesztésekkel, amikben korábban a cégcsoportnak is voltak érdekeltségei?
Egyelőre fenntartjuk ezeket a kompetenciákat is, mert jövőálló portfóliót építünk jövőálló stratégiával. Ebből a szempontból nagyon hiszek a változás erejében. A legtöbben ma úgy gondolják, hogy az ipari fejlesztések még 15 éven át jól fognak menni, de könnyen alakulhat úgy a világ, hogy az ipari területen túlfejlesztés következik be és érdemesebb lesz a most még jóval gyengébben teljesítő irodapiacon fejleszteni.
Szerintem fogunk még irodát fejleszteni, elsősorban Budapesten.
Emellett a budapesti hotelpiacban is nagyon hiszek rövid, közép- és hosszú távon is, mert a város turisztikai potenciálja óriási. Ebben a szegmensben most mi is reflektálunk a finanszírozási környezetre, mert a bankok szerintem az indokoltnál konzervatívabbak a budapesti hotelfinanszírozások terén a korábbi COVID bizonytalanságok miatt. Így most nem fejlesztünk ebben a szegmensben, de ez is változhat.
Hogyan alakulnak a fejlesztési költségek?
Az idei évet megelőzően 6-7 éven keresztül folyamatosan emelkedtek az építőipari költségek és az emelkedés mindig nagyobb volt, mint amit a piac várt. A likviditásbőség miatt viszont a keresleti oldal lépést tartott ezzel a drágulással, a piac elfogadta ezt. Mostanra viszont már olyan magas lett a magyar kivitelezői költségszint, ami nemzetközileg versenyképtelen volt. Mi is óvatossá váltunk a fejlesztéseinkkel, a biztosabb BTS-eket részesítettük előnyben. De ennek is van egy korlátja, mert hiába van bérleti szerződésünk, ha az egységköltség érdemi mértékben meghaladja azt, amin egy külföldi versenytársunk fejleszt. Egy évvel ezelőtt ráadásul az orosz háborús helyzet erre rátett még egy lapáttal, így nekünk is voltak fájdalmas költségtúllépéseink.
Most viszont ehhez képest masszív enyhülés zajlik, normalizálódik a helyzet. Az a fajta értelmetlen versenyhátrány, ami kezdett kialakulni tavaly, kezd eltűnni. Jelenleg viszonylag versenyképes áron lehet beruházni, szerencsére elindult a verseny, kisebb a rizikója a határidőre vállalt projektek megvalósításának. Nagyon büszkék vagyunk arra, hogy tavaly volt két összesen 40 ezer négyzetméteres nagyprojektünk, és mind a kettő határidőre el tudott készülni.
Milyen mértékben kell, hogy az állam szerepet vállaljon a kereslet-kínálat kiegyenlítésében?
Kifejezetten hiszek abban, hogy szabályozott kereteket kell teremteni minden rendszer köré, de azon belül engedni kell a piaci folyamatokat, hadd versenyezzenek a piaci szereplők. Azt remélem, hogy a magyar állam bízni fog annyira a saját versenypiaci szegmensében, hogy a GDP-növekedést erre a szférára bízza. Szerintem nincs szükség olyan sok állami beruházásra ahhoz, hogy a gazdaság pörögjön.
Megkerülhetetlen kérdés a fenntarthatóság kapcsán az ESG. Mi ennek a szerepe, megvalósulása az egyes épületeknél és cégeknél?
Az ESG iránti igény nem egy légből kapott gondolat, ténylegesen változtatnunk kell, mert ahogy a világ az elmúlt 20 évben növekedett, az fenntarthatatlan. Meg kell tanulnunk másképp növekedni. Az EU ezzel összhangban cselekszik, véleményem szerint akár a piac által vártnál masszívabban is bele fog nyúlni az ingatlanpiacba, ami az egyik legnagyobb karbonkibocsátó. Szerintem elkerülhetetlen, hogy ezt a területet a mostaninál erőteljesebben szabályozzák. Nemcsak erkölcsi, hanem alapvető gazdasági érdekünk is, hogy már eleve úgy gondolkodjunk, hogy amikor ezek a kötelezettségek szigorodni fognak, a mi portfóliónk megfeleljen ennek.
Az összes beruházási döntésünknél ez hatja át a gondolkodásunkat, miközben ez folyamatos konfliktusban van a versenyhelyzettel, és azzal, hogy költséghatékonyan kell építenünk. Célul tűztük ki például, hogy 100 ezer négyzetméternyi csarnok tetejére szerelünk fel napelemet, de jelen pillanatban ez szabályozási okokból gazdasági értelemben nem lehetséges. Ha a portfóliószintű energiamenedzsment megvalósulhatna, sokkal nagyobb volumenben tudnánk ilyen energetikai beruházásokat létrehozni.
Az ESG-ben viszont az S-ről is beszélni kell, ami úgy gondolom, nagyon alulértékelt.
Kelet-Közép-Európában a társadalmi felelősségvállalás kultúrájának még sokat kell fejlődnie.
Azt is látom viszont, hogy nagyon sok cégben megvan az igény van arra, hogy ebbe az irányba tevékenykedjenek, csak nem tudják, hol költsék el jól a pénzüket, mert nincs meg az infrastruktúra. Nagyon sokat kell tennie mind a vállalati, mind a civil szférának, hogy több pénzt tudjon erre fordítani a vállalati szféra, mert forrása lenne erre.
A XXI. század fiatal munkavállalói számára az, hogy csak a pénzért dolgoznak sok esetben már kevés, küldetéstudattal is kell rendelkezni. Az ilyen típusú „social”-re ha valaki többet áldoz, az egy abszolút megtérülő beruházás. Nekünk is megvannak az éves céljaink, hogy a különböző területeken dolgozó társadalmi szervezetek számára milyen összegeket adományozunk.
Az okos eszközök és a mesterséges intelligencia (MI) mennyire jelent meg akár iparági, akár cégcsoport szinten?
Az okoseszközök, érzékelők és adatvezérelt döntések egy önálló szegmens, a távolról való vezérelhetőség megoldásait mi is alkalmazzuk már a működésünkben, de az MI egy másik kategória. A belső folyamatainkban folyamatosan vizsgáljuk az MI típusú megoldásokat, akár szerződések kapcsán, vagy egyéb operatív folyamatokban, de még nem látjuk azt, hogy az MI hosszú távon a hagyományos ingatlanfejlesztő cégek belső operációjára milyen hatással lesz. Inkább azon gondolkodunk sokat, hogy az MI milyen hatással lesz a vevőinkre és az ő piacaikra, milyen iparágak fognak erősödni és az adott iparágakon belül melyik versenypiaci szereplők fognak felemelkedni.
Október elején tartották meg a müncheni Expo Realt, ahol az Infogroup is több projektjével jelen volt. Milyen volt a befektetői hangulat? Milyen most Magyarország megítélése a nemzetközi befektetők szemével?
A nyugati piacokon arányaiban jobban emelkedtek a hozamok és nagyobbat csökkentek az ingatlanértékek, mint a kelet-közép-európai régióban. Nyugaton akár 20-40 százalékos ingatlanérték-csökkenések is bekövetkeztek, ami rányomja a bélyegét a befektetői hangulatra és ezen keresztül a régiónkra is.
Most mindenki nagyon óvatos, de a hangulat inkább egy óvatos optimizmus, mint pesszimizmus.
Hosszú évek óta igaz, hogy a tényleges versenyképességünkhöz és a gazdasági potenciálunkhoz képest alul vagyunk értékelve, ami a bizalom hiányából fakad. Ez egyrészt jó, másrészt rossz. Ha valaki exitre akar építeni, akkor alacsonyabb áron tudja eladni a termékét, ebből a szempontból rossz. Megtartott portfólióra fejlesztő cégnek, amilyenek mi is vagyunk, viszont nem olyan rossz, hogy van egy magasabb hozamkörnyezet. Az lenne viszont a cél, hogy ezt a rést megszüntessük, amit véleményem szerint tudatos és kitartó munkával és kommunikációval lehet csökkenteni. Ilyen nehéz ingatlanpiaci környezetben kötelességünk és feladatunk nekünk, ingatlanfejlesztőknek, hogy ezt a munkát elvégezzük, és szerencsére ebben vannak jó partnereink. Már készülünk a tavaszi MIPIM-re, szerencsére vannak jó és erős üzeneteink a nemzetközi befektetők számára, elsősorban az ipari-logisztikai szegmens területén.
A cikk megjelenését az Infogroup támogatta.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos / Portfolio
