Mi történik a lakáspiacon, ha tényleg betiltják egyes településeken az ingatlanvásárlást?

A miniszter elmondta, hogy a Magyarországon működő mintegy 3100 önkormányzatból körülbelül 2000-nek fogy a népessége, és 1000-re tehető, ahol ez a mutató emelkedik. Van azonban pár száz olyan önkormányzat, amelyek számára a népesség növekedése veszélyt jelent - tette hozzá, példaként említve a budapesti agglomerációt, a Balaton vagy a Velencei-tó környékét.

Kiemelte, hogy egy értékvédelmi konzultáció során mintegy kétezer polgármesterrel, országgyűlési képviselővel és közgyűlési elnökkel egyeztettek, ami alapján az a megállapítás született, hogy az érintett települések szeretnének nagyobb védelmet kapni, így ehhez kapcsolódóan olyan törvényben gondolkodnak, amely szerint szóba jöhet

• az ingatlan adásvételének tiltása a nem ott élők számára,
• az elővásárlási jog kiterjesztése,
• az ingatlanvásárlás, valamint a lakcímbejelentés feltételhez kötése, illetve
• a helyi adózási kötelezettségek megállapítása is.

Mi jelenti a problémát?

Bár az ország népessége évtizedek óta csökken, valóban vannak olyan települések Magyarországon, ahol az utóbbi évtizedekben többszörösére emelkedett a népességszám. Ez főként Budapest agglomerációjában jelent problémát, ahol

a népességnövekedést nem mindig tudták követni az infrastrukturális fejlesztések,

ami többek között az úthálózat minőségében, közlekedési nehézségekben (rossz tömegközlekedés, állandó dugók), de akár közműproblémákban (időszakos vízhiány) is megmutatkozott.

A gazdasági szerkezet átalakulásával ugyanakkor világtrend a népesség falvakból nagyvárosi agglomerációkba történő áramlása, ami Magyarországon főként a tágabban értelmezett budapesti agglomerációt érinti, de az átlagnál jobb élhetőségi feltételeknek köszönhetően az Észak-Dunántúl egyes térségei, például a Balaton környéke is népszerű a lakásvásárlók körében.

Navracsics Tibor szerint a törvényjavaslat egyik célja, hogy megakadályozzák vele a befektetési célú felvásárlásokat és megvédjék a helyi közösségeket, a helyi hagyományokat.

Az elmúlt évek lakásépítési számai alátámasztják, hogy a főváros környéke mellett a Balaton és az észak-nyugati országrész a legkedveltebb területei az országnak, és ez várhatóan a következő években, évtizedekben is így lesz.

Kiemelten a Balaton környékét vizsgálva ugyanakkor elmondható, hogy az elmúlt években már eleve több ezer olyan ingatlan épült, melyek elsősorban a befektetői igényeket célozták, így

a partközeli túlépítettséget utólag már nem fogja tudni megszüntetni a korlátozás.

Külföldi példák

Nem példa nélküli, hogy a világban korlátozásokat hozzanak a lakásvásárlásra vonatkozóan, ezeket legtöbbször a külföldi lakásvásárlókkal szemben, a túl gyorsan növekvő lakásárak miatt szokták alkalmazni.

Néhány évvel ezelőtt például Új-Zélandon tiltották be a külföldiek lakásvásárlásait, miután azok jelentősen felhajtották az árakat. A kanadai Vancouverben hasonló okokból szintén korlátozásokat vezettek be, az ingatlanszerzési adót 20%-ra emelték, de más adókat is bevezettek. Svájcban eközben kvótákat szabnak meg arra vonatkozóan, hogy egy adott kantonban évente mennyi lakóingatlant értékesíthetnek külföldieknek, míg az Egyesült Királyságban az eladói oldalt terhelték magasabb tőkenyereség-adó megfizetésével akkor, ha külföldinek értékesítették az ingatlant.

Hasonló okokból hoztak megkülönböztető intézkedéseket Ausztráliában is a külföldi vásárlókkal szemben, akik bár továbbra is vásárolhatnak az országban, de csak egy extra adó mellett. Legújabban pedig Spanyolország döntött a külföldi lakásvásárlók korlátozásáról, ahol az ingatlanspekuláció megelőzése érdekében a nem Spanyolországban élő, nem európai uniós állampolgárok számára akár az ingatlan értékének 100 százalékára növelhetik a vásárlás utáni adóterhet.

Milyen hatása lehet a korlátozásnak az ingatlanpiacra nézve?

Ha valóban elfogadnák a magyarországi törvényjavaslatot, és a fenti pontok mentén kezdenék korlátozni az ingatlanvásárlást, az a keresletet és az árakat is drasztikusan átalakítaná, egymással ellentétes folyamatokat indítva el. Az intézkedésnek lehetnének ugyan kisebb előnyei, de összességében több hátránnyal járna.

Lehetséges előnyök

• Egyik pozitívum lehet, hogy a befektetési célú vásárlások csökkenése segíthet megőrizni a helyi lakosság számára a hagyományos, közösségi célokra használt ingatlanállományt.
• A helyi adózási kötelezettségek bevezetésével az önkormányzatok további forrásokra tehetnek szert, amelyeket például az infrastruktúra vagy a közszolgáltatások fejlesztésére is fordíthatnak.
• A nem helyben élők vásárlásának tiltása vagy az elővásárlási jog kiterjesztése pedig segíthet abban, hogy az ingatlanárak ne emelkedjenek túlzott mértékben, de ez más szemszögből már hátrány is lehet egyben.

Lehetséges hátrányok

• Akik saját célra vásárolnának nyaralót, vagy költöznének egy korlátozással érintett településre, a szabályozás életbe lépése előtt igyekezhetnének lebonyolítani a tranzakciót, előrehozott keresletet generálva ezzel az adott térségekre. A jövőbeli eladás korlátozása és az elővásárlási jogok bevezetése viszont ezzel szemben inkább elriasztaná a befektetőket, sőt, a jelenlegi tulajdonosok körében eladási rohamot indíthatna el. Az előrehozott kereslet és az eladási roham közül feltehetően ez utóbbi hatás lenne az erősebb, hiszen befektetőként senki nem akar olyan ingatlant venni, amelynek a jövőbeli eladása korlátozottabban valósítható meg, mint az intézkedés által nem érintett településeken lévőké.
• Az ingatlanok adásvételének tiltása jelentős mértékben csökkentené a forgalomképességet, ami hosszabb eladási időkhöz vezetne.
• A kisebb kereslet pedig a lakásárak csökkenésével járhat, ami a helyi lakosság ingatlanvagyonának értékvesztésével párosulna.
• Az elővásárlási jog kiterjesztése, illetve az ingatlanvásárlás feltételekhez kötése megnövelheti a jogi és adminisztratív terheket is, ami szintén a piac likviditása ellen hat.
• Bár Navracsics Tibor kiemelte, hogy az említett szabályozási elemek mindegyikéhez tartozna mentességi jog, így nem lehetne hátrányos megkülönböztetést alkalmazni népcsoporttal, vallási felekezettel vagy bármilyen elkülöníthető, védelemre szoruló csoporttal szemben, a valóságban ez feltehetően jogvitákhoz vezetne.

Összességében tehát elmondható, hogy egy ilyen intézkedés jelentősen átalakítaná a keresleti és kínálati viszonyokat, a mesterséges beavatkozás pedig piactorzító hatásokkal bírna, és ahogy a fentiek mutatják, várhatóan több hátrányt okozna, mint amennyi előnnyel járna.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ