Megőrültek a lakásárak: 7 millióval drágultak a budapesti új lakások három hónap alatt

Az 1,69 millió forintos átlagos négyzetméterárnál 12 kerültben alacsonyabb, míg 11 kerületben magasabb az átlagos négyzetméterár. A legdrágább a II. kerület lett, ahol átlagosan 3,15 millió forint az új lakások négyzetmétere, míg most először egyetlen olyan budapesti kerület sincs, ahol 1 milliós négyzetméterár alatt lenne az átlag. A sereghajtó ezúttal a XX. kerület, ahol 1,034 millió forint az átlag.

Az alábbi ábrán feltűnik, hogy a legdrágább 4 kerület átlagár alapján jelentősen elszakadt a többitől, ami nemcsak a drágább lokációnak, de az ottani projektek különlegesebb és ezáltal drágább építészeti és felszereltségbeli megoldásaival is magyarázható.

Az élbolyt némileg leszakadva két belvárosi kerület, a VI. és a VII., követi, majd a budapesti átlagnál minimálisan drágább kerületek ötös csoportja következik, sorrendben: IX., III. XI., XIII. XIV. kerületek. Az olcsóbb pesti kerületekben 1,2-1,3 millió forint az átlagos négyzetméterár, míg a már említett XX. mellett a XXIII. az, ahol az átlag 1,1 millió forint alatt marad.

Pontosabb képet kapunk, ha négyzetméterárak mellett a tényleges átlagárakat is bemutatjuk. Ahogy az lenni szokott, a drágább budai kerületek eladó új lakásai jellemzően nagyobb méretűek, így fordulhatott elő, hogy

a II. kerület nemcsak négyzetméterár, de tényleges átlagár szerint is toronymagasan vezet, ott átlagosan 414 millió forintba kerül egy új lakás.

A 300 millió forintot meghaladja az V. és a XII. kerület átlaga, míg 250 millió forint körül van az I. és a VI. kerületé.

Az átlagos budapesti új lakást jelenleg 127 millió forintért kínálják, ez 7 millió forinttal magasabb összeg, mint három hónappal ezelőtt.

Mekkora árváltozások történtek?

Az újlakáspiac sajátossága, hogy a relatíve kevés elemszám miatt egy-egy nagyobb projekt megjelenése jelentősen képes megváltoztatni a kerületi átlagárat. Arra is van azonban példa, hogy a fejlesztők saját maguk változtatnak a már korábban is hirdetett lakásaik árán.

Az elmúlt negyedévben a lakások kétharmadát árazták át ilyen módon a fejlesztők, ami kiemelkedőnek számít.

Az árváltozások 83 százaléka emelés volt,

ami megegyezik az előző negyedévi aránnyal. A lakások mintegy hatodánál közepes, 5-10 millió forintos emelés történt, ettől alig maradt el a kisebb, 2,5-5 millió forintos árnövekedés. Ennél nagyobb és kisebb emelés a lakások tizedét érintette. Az előző negyedévvel összehasonlítva a fejlesztők fokozták az áremeléseket a tartósan erős kereslet hatására. Az árak emelkedése Belső-Pesten (6%) és Külső-Pesten (5%) volt a legmagasabb, a budai projektekben átlag alatti (1,7%) volt a negyedéves drágulás.

Éves szinten nézve magasabb, 14,5 százalékos az áremelkedés,

ami ezúttal a XVII. és a XIV. kerületben volt a legmagasabb. Feltehetően itt új, a már piacon lévőknél drágább projektek kerületek be a kínálatba, ami magyarázhatja a 30 százalék körüli ugrást. Mindössze hat olyan kerület van, ahol az éves drágulás 10 százalék alatt maradt: XI., XXIII., XVIII., X., I., XX. Utóbbi háromban mindössze 2-3 százalék körüli volt az éves drágulás.

Mi magyarázza ezt az áremelkedést?

Az áremelkedés magyarázata, hogy az értékesített lakások száma a legtöbb kerületben nőtt, azaz erősödött a kereslet, amit a kínálat bővülése csak mérsékelten követett.

Bár a legnépszerűbb térségnek számító Angyalföldön 6 százalékkal csökkent az adásvételek száma, de a 918 eladott lakás még mindig rendkívülinek számít. A növekedés a legerőteljesebb a külső-pesti kerületekben volt, amely leginkább egy nagyprojektnek volt köszönhető. Belső-Pesten 15, a XI. kerületet 13, Buda egyéb területein 30 százalékkal nőtt az eladott lakások száma.

Milyen lakásokat keresnek a vevők?

Továbbra is kétszobás lakásokból adták el a legtöbbet a fejlesztők, ugyanakkor részesedésük csökkent, mivel a háromszobás lakások iránti kereslet 5 százalékponttal nőtt az előző év végéhez viszonyítva.

Az értékesített lakások 46 százaléka 2 szobás, 29 százaléka 3 szobás, a maradékon pedig a garzonok (14%) és a 4 vagy több szobás lakások (11%) osztoztak,

amely kategóriákban nem volt jelentős elmozdulás. Az aktuális kínálatban a garzonok és a kétszobás lakások kisebb súlyt képviselnek, mint amekkorát a keresleti részesedésük takart az elmúlt fél év során, azaz a kínálat szűkülése különösen a kisebb lakások esetén figyelhető meg.

Ez összefügghet azzal a folyamattal, hogy a vásárlók között kiugróan magas a befektetők aránya, akik jellemzően a jól kiadható, kisebb méretű lakásokat keresik.

A megvásárolható lakások 85 százaléka építés alatt lévő projektben található, ami legutóbb 6 éve volt ilyen magas. Mindez azzal jár, hogy mind a már költözhető, mind pedig a még csak tervezett lakások aránya elmarad az átlagtól a piacon. Különösen azoknak a projekteknek a részesedése alacsony, ahol még nem kezdődött el az építkezés. A szabad lakások 36 százalékának átadása 2026-ra várható, a 2027-es átadású projektek részesedése is egyre magasabb, közel 30 százalékos. Mintegy 1300 lakás vásárolható meg idei átadással, ennek fele pedig már befejezett projektben.

Címlapkép forrása: Shutterstock

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ