Az állampapír-tulajdonosok jelenleg több mint 6600 milliárd forint befektetést tartanak az inflációkövető Prémium Magyar Állampapírban (PMÁP), amely idén a 2023-as 17,6 százalékos infláció és – sorozattól függően – a 0,25-1,50 százalékos kamatprémium alapján kiugróan magas kamatot fizet. A kamatfizetés január 20-án elkezdődött és februárban, márciusban folytatódik a „pénzeső”.
Összességében mintegy 1750 milliárd forint kamatbevételről és 2025-ben lejáró PMÁP befektetéséről kell döntést hozniuk az állampapír-tulajdonosoknak a következő hónapokban (az egyéb állampapírok kifizetésein túl).
Ezen túlmenően az is kérdéses, hogy a 2024-es inflációs adatok alapján – a kamatprémium függvényében 3,95-5,2 százalékos – PMÁP-hozamok tükrében miként döntenek a lakossági befektetők a PMÁP-ban tartott meglévő megtakarításukról. Többen is jelentkeznének a lakossági megtakarítóknál jelentkező pluszmilliárdokra: bankok, befektetési alapkezelők, devizakereskedők, ingatlanpiaci szereplők és természetesen – meglévő állampapír-kínálatával – az Államadósságkezelő Központ.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakossági megtakarítási felmérésének 2024. IV. negyedéves eredménye alapján az állampapírok által fizetett kamatot a megkérdezett állampapír-tulajdonosok 43 százaléka újra állampapírba fektetné, 39 százaléka kiadásai fedezésére költené, 12 százaléka pedig más pénzügyi eszközben helyezné el a beérkező pénzösszeget. A kamatfizetést követően az állampapír-tulajdonosok mintegy kétharmada nem tervezi visszaváltani az állampapírt. Mindez egyelőre persze csak előzetes várakozás, a kérdés, hogy hogyan döntenek majd a befektetők a gyakorlatban.
Zöld alternatívák a PMÁP hozamok felhasználására
A PMÁP-hozamokból származó 1000 milliárdos nagyságrendű befektetésre váró summa óriási lehetőség a zöld beruházások számára is, aminek a halaszthatatlanságáról a kétkedőket is meggyőzhette az elmúlt évek időjárása. A pénzügyi szektornak kiemelt szerepe van a lakossági megtakarítások összegyűjtésével a nagyobb volumenű zöld beruházások finanszírozásában. A zöld befektetések összehasonlításában segítséget nyújthat az MNB weboldalán elérhető Zöld Pénzügyi Termékkereső. Ennek fókuszában a zöld befektetési alapok, az életbiztosítások mögé választható zöld eszközalapok és a zöld önkéntes nyugdíjpénztári termékek állnak. Mindhárom termékkategóriában az alapinformációk mellett az adott termékkategóriára vonatkozó pénzügyi és fenntarthatósági tudnivalók is megjelennek a felületen.
A zöld befektetési lehetőségek között ugyanakkor kisebb figyelmet kap az ingatlanok energiahatékonysági felújítása, amely megfelelő alternatívát jelent azoknak a kisbefektetőknek, akik tenni szeretnének az éghajlatváltozás ellen és egyúttal megtérülő befektetési célt keresnek. Az ingatlanok energiahatékony felújítása révén ugyanis nemcsak a rezsiszámla csökkenthető, hanem az ingatlan értéknövekedéséből is profitálhatnak a tulajdonosok.
Több mint 2 millió lakóingatlan vár energetikai korszerűsítésre
Magyarország Nemzeti Energia- és Klímaterve 2,6 millió lakóingatlan felújítását tűzte ki célul ahhoz, hogy klímacéljainkat időben teljesítsük. Hasonló felújítási igényt azonosított az egyik legfrissebb tudományos kutatás a témában. Ennek felmérése alapján
a lakóingatlanok 47 százaléka rendelkezik a két legrosszabbnak tekinthető energetikai besorolással (H és I), ami körülbelül 2,1 millió lakóingatlant jelent.
A rossz energetikai besorolás pazarló, nagy energiaigényű ingatlanokat takar, amelyek esetében nagymértékű energetikai korszerűsítésre lenne szükség. 2022-ben a hazai végső energiafogyasztás 32 százaléka volt köthető háztartásokhoz, aminek nagy részét ingatlanok fűtésére (72 százalék), illetve vízmelegítésre (12 százalék) használt fel a lakosság.
A lakóingatlanok energetikai korszerűsítésével jelentős mértékben csökkenthető a jelenleg energiapazarlónak számító épületek energiaigénye. Jelenleg 18,23 gigajoule energiát használ fel egy átlagos magyar otthonának fűtésére, míg az uniós átlag 14,41 gigajoule volt. Ez 26 százalékos többletfogyasztást jelent a magyar lakosság javára, amely abból ered, hogy
az átlagos épületállományunk rosszabb az európai uniós átlagnál.
Ez nem meglepő, ugyanis 1,9 millió darab családi ház szorul sürgős felújításra, ráadásul ezek azok az ingatlanok, amelyek nagyobb kiinduló energiaigénnyel rendelkeznek még a társasházi lakásokhoz viszonyítva is. Az utóbbi kategóriába tartozó ingatlanállomány esetén kedvezőbb a helyzet, ezek közül „csak” körülbelül 207 000 szorul jelentős mértékű korszerűsítésre.
| Családi házak és társasházi lakások energetikai besorolása | |||
| Energetikai besorolás | Családi ház (db) | Társasházi lakás (db) | Összes lakás (db) |
| A és B | 27 675 | 43 328 | 71 003 |
| (legjobb) | |||
| C | 38 799 | 150 104 | 188 903 |
| D | 87 394 | 285 314 | 372 708 |
| E | 145 675 | 348 590 | 494 265 |
| F | 208 073 | 317 749 | 525 822 |
| G | 385 780 | 334 556 | 720 336 |
| H | 683 397 | 178 570 | 861 967 |
| I (legrosszabb) | 1 224 061 | 28 233 | 1 252 294 |
| Összesen | 2 800 854 | 1 686 444 | 4 487 298 |
| Forrás: Csoknyai Tamás – Horváth Áron – Horváth Miklós – Székely Judit: A jogszabályi változások következményei a lakóépületek energetikai besorolására 2. rész; Magyar Épületgépészet, LXXIV. évfolyam, 2025/1-2. szám | |||
A korszerűsítések finanszírozása eddig megoldatlan feladat
Az MNB 2024-ben végzett, lakáshitelekre vonatkozó kutatása megállapította, hogy jellemzően azok a területek jutnak kisebb mértékű banki finanszírozáshoz, amelyek ingatlanállományának átlagos energiaigénye magasabb. Ezek a járások jellemzően a Dunától keletre, az Alföldön és az északi országrészben találhatók. Az eredmények alapján zöld finanszírozási szempontból egy piaci kudarcot azonosíthatunk, hiszen
pont azok a területek jutnak a legkevesebb finanszírozáshoz, ahol a legnagyobb szükség lenne a felújítások megvalósulására.
Az azonosított, finanszírozási hiányban szenvedő területek egy részén komoly problémát jelenthet a lakosság hitelfelvevő képessége, illetve a fedezetként bevonható ingatlanok minősége. Ezekben az esetekben a banki finanszírozás hiányát jól célzott állami intézkedések pótolhatják.
Az állami támogatások igénybevételével jelentős korszerűsítések végezhetők, a mélyfelújításhoz azonban nagyobb önerő is szükséges
Jelenleg kétféle állami otthonfelújítási program érhető el:
1. A Vidéki Otthonfelújítási Program 5000 fő alatti kistelepüléseken található ingatlan felújítására használható fel. Az igénybevétel feltétele, hogy az igénylő legalább egy 25 év alatti gyermeket neveljen a háztartásában. Az otthonfelújítási támogatás összege a számlával igazolt felújítási költségek 50 százaléka, de legfeljebb 3 millió forint, amelyet fele-fele arányban lehet munkadíjra és anyagköltségre igénybe venni. Nagyobb felújítás finanszírozásához a kamattámogatott otthonfelújítási kölcsön is igénybe vehető maximum 6 millió forint összegben. A vidéki otthonfelújítási programhoz nem kapcsolódik energetikai elvárás, ugyanakkor több energetikai célú korszerűsítési munkára is igényelhető a támogatás.
2. Az Energetikai Otthonfelújítási Program a 2007. január 1. előtt használatbavételi engedélyt kapott családi házak energetikai korszerűsítését szolgálja. A korszerűsítés eredményeként legalább 30%-os mértékű primerenergia-fogyasztás csökkenést szükséges elérni a projekt megvalósítását megelőző (kiinduló) állapothoz képest, melyet Hiteles Energetikai Tanúsítvánnyal szükséges alátámasztani. A felújítás finanszírozása vissza nem térítendő támogatásból (maximum 3 millió forint), kamatmentes kölcsönből (maximum 3 millió forint) és az önerőből (minimum 1 millió forint) tevődik össze.
A Magyar Energiahatékonysági Intézet számítása szerint az energetikai otthonfelújítási támogatás maximális igénybevételével, a 7 millió forintos beruházási összköltségbe kisebb, nem nagyvárosi ingatlanok esetében akár minden szigetelési munkálat, nyílászárócsere és fűtéskorszerűsítés beleférhet. Teljeskörű mélyfelújításra azonban sok esetben nem lesz elegendő ez a keret, mivel jelenleg egy Kádár-kocka teljes energetikai mélyfelújítása bőven meghaladja a 10 millió forintot. A magasabb jövedelmű régiókba tartozó nagyobb családi házak esetében pedig még magasabb lehet a végszámla. Az állampapír-hozamok és az állami támogatási programok kombinálásával azonban már az ingatlan mélyfelújítása is finanszírozható.
Miért éri meg az energiakorszerűsítésbe fektetni?
Minden ingatlan egyedi, így általános tanács nehezen adható arra vonatkozóan, mivel érdemes kezdeni egy ingatlan korszerűsítését. Éppen ezért a megfelelő korszerűsítési munkálatok azonosításához és ütemezéséhez érdemes szakértő bevonása. Ha magunk szeretnénk nekivágni a feladatnak, segítségünkre lehet a RenoPont weboldalán elérhető Energiamegtakarítási kalkulátor, ami a munkálatok számba vételén és ütemezésén túl a felújítás révén elérhető energia- és rezsimegtakarítás mértékét is kiszámolja számunkra. Jellemzően a nyílászárók cseréjével, illetve hőszigetelési munkálatokkal érdemes kezdeni a felújítást, ezekkel érhető el általában a legnagyobb rezsicsökkentés. Fontos érv továbbá, hogy egy felújítás nemcsak energetikai, hanem esztétikai szempontból is kedvező változást eredményez, és egyúttal a lakók komfortérzetét is jelentősen javítja.
Az ingatlanok korszerűsítése a rezsiszámlák csökkentésén túl az ingatlanok piaci értékét is növelheti.
A Központi Statisztikai Hivatal népszámlálási lakáskérdőívének, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal illetékhivatali adatainak és a Lechner Tudásközpont energetikai tanúsítványainak összekapcsolásával létrejött 8000 elemű adatbázis elemzésével 2021-ben egy tanulmány kimutatta, hogy a jobb energetikai besorolással rendelkező családi házak magasabb áron kelnek el a piacon. Megállapításuk az ingatlan lokációja és más tényezőkre való kontrollálás után is igaz maradt.
Egy átlagos energetikai állapotú családi ház áránál akár 20 százalékkal is olcsóbb lehet egy magas energiaigényű ingatlan, míg egy jó állapotú családi ház 15-20 százalékkal érhet többet egy átlagos energetikai állapotú ingatlannál. A szerzők megemlítik, hogy a kisebb beavatkozások helyett érdemes a nagyobb korszerűsítések elvégzése, ugyanis az jobban meglátszik a felújított ingatlanok értékében. Az értéknövekedést azonban nagyban befolyásolja a helyi lakáspiaci árszínvonal.
Ahol alacsonyak a piaci árak, ott a felújítás költségei nem feltétlen térülnek meg értéknövekedés formájában.
A felpezsdülő befektetési piacon egymást érik az állampapír-tulajdonosokat célzó ajánlatok. Ha a hozamígéretek mellett az energetikai korszerűsítéssel elérhető energia- és rezsimegtakarítást, valamint az ingatlan értéknövekedését is figyelembe veszik a befektetők, akkor megtérülő befektetési alternatívát jelent az ingatlanfelújítás. A csökkenő energiafelhasználás ráadásul nemcsak a pénztárcánknak jelent segítséget, hanem ezáltal egyéni szinten is jelentősen hozzá tudunk járulni a klímaváltozás mérsékléséhez.
A szerzők az MNB Fenntartható pénzügyek főosztály szakértői.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
