Lakásépítési sokk: van olyan megyénk, ahol egy év alatt mindössze 40 lakás épült

A lakásépítések száma az elmúlt években csökkenő tendenciát mutat. Míg a 2020-as évtizedes csúcsérték meghaladta a 28 ezer darabot, azaz egy év alatt ennyi lakóingatlan épület fel Magyarországon, addig 2024-re kevesebb mint felére csökkent a volumen. Nem véletlen, hogy a kormányzat is felfigyelt a trendre, és egy tavalyi bejelentésében évi 25 ezer lakás megépítését szorgalmazta. Ezt a szintet az alábbi ábrán narancssárgával jelöltük.

Mit jelent a tavalyi szám az egyes megyék szintjén?

Ahogy a bevezetőben már utaltunk rá, a lakásépítések nagy része három térségben, Budapesten, Pest megyében és Győr-Moson-Sopron megyében valósult meg, itt készült el tavaly az összes hazai lakóingatlan 63 százaléka, míg a korábbi években 58-65 százalék közötti volt ezen térségek országon belüli részesedése. Emellett még a Balaton környéke emelhető ki, ahol szintén átlag feletti a lakásépítések száma.

Számos megyében azonban ennél jóval kevesebb az új építésű lakás vagy ház. Az ország tíz legrosszabbul teljesítő megyéje együttesen kevesebb mint 11 százalékkal részesedett a tavaly átadott volumenből, de a megelőző években sem értek el 12-13 százaléknál többet.

2024-ben Nógrád megyében mindössze 40, Tolna megyében 51, Békés megyében 94, Borsodban pedig 100 lakóingatlan épült,

amely együttesen mindössze 2 százaléka az országos teljesítménynek.

Mennyi idő alatt újulhat meg az állomány?

Pontosabb képet kapunk akkor, ha a megépült lakások számát a meglévő állományhoz viszonyítjuk. Ezzel megkapjuk a meglévő állomány elméleti megújulási idejét, vagyis azt, hogy az adott év lakásépítési számai mellett mennyi idő alatt tudna lecserélődni a teljes állomány.

Nem meglepő, hogy ebben a tekintetben is a már fent említett Budapest és környéke, valamint az észak-nyugati határszélen Győr-Moson-Sopron megye áll az élen, ugyanakkor 2024-re ott is sokat romlott ez a mutató.

Ha a tavalyi számok tartósan fennmaradnának, Győr-Moson-Sopron megyében 176, míg Budapesten 210 év alatt épülne fel a jelenlegi állománnyal megegyező számú lakás.

Ugyanez Borsod-Abaúj-Zemplén megyében 2850 év lenne, míg Nógrádban 2224 év kellene a teljes lakásállomány kicserélődéséhez.

Érdekesség, hogy az elmúlt évek során volt olyan negyedév, amikor Nógrád megyében mindössze 1 lakóingatlan épült.

Mekkora a probléma?

A lakhatási kapacitások növelésére elsősorban akkor van szükség, ha egy térség népességszáma tartósan növekszik, vagy kevesebben akarnak a lakásokban együtt élni. Miután Magyarország népességszáma az 1980-as évek eleje óta folyamatosan csökken, elvétve látunk csak olyan térséget, ahol az elmúlt 10-20 évben szinten tudott maradni vagy növekedni tudott a népességszám. Az egyik ilyen térség Pest megye, ahol a Budapestről kiköltözők tudták növelni a népességet, valamint Győr és környéke, ami a kedvező munkaerőpiacának és Ausztria közelségének köszönhetően tudta megőrizni népességszámát.

Ugyancsak hosszútávú trend, hogy csökken az egy háztartásban élők száma, ami 2024-ben Budapesten 1,75 főt jelentett háztartásonként, de országos szinten is alig több mint ketten laknak átlagosan egy ingatlanban.

Nem várható tehát, hogy érdemben növekedni kezdjen az ország népessége, sem az, hogy jelentősen tovább csökkenjen az egy háztartásban élők száma, így sem a demográfiai változások, sem ez utóbbi nem indokolja a lakásállomány érdemi bővítését.

Mi indokolja akkor az új lakásokat?

Vannak viszont további szempontok, melyek indokolják a lakásépítéseket: ide sorolható a társadalmi és gazdasági folyamatok miatt bekövetkezett lakhatási igények változása, valamint a meglévő állomány állapota.

A gazdasági folyamatok átalakulása következtében világszerte tendencia, hogy a fiatalabb generáció - és általánosságban a teljes népesség - a nagyobb településeken koncentrálódik. A magasabb jövedelmet biztosító munkalehetőségek sok esetben a városokban érhetők el, miközben a technológiai fejlődés lehetővé tette, hogy a mezőgazdaságban dolgozók aránya jelentősen csökkenjen.

A társadalmi változásokhoz is alkalmazkodnia kell a lakásállománynak. Egy mai középosztálybeli családnak már nem nagyon van szüksége cselédszobára, de egy vidéki házon belül sem indokolt a külön épületben kialakított nyárikonyha, akárcsak a sokszintes, többgenerációs, többszáz négyzetméteres családi házak, melyekben mostanra sok esetben már csak az idősebb generáció él.

Ezeken túl pedig a lakásállomány állapota is indokolja az új házak építését akkor, amikor például egy régi épület már olyan rossz állapotban van, hogy logikusabb döntésnek tűnik a bontás, mint a felújítás.

Hol, mekkora lakóingatlanok épülnek?

Végül érdemes megnézni azt is, hogy hol, mekkora lakások épülnek. Ahogy korábban említettük, ma már ritkán épülnek több generáció együttélésére alkalmas méretű házak. Az utóbb években a községekben és a kisebb városokban átlagosan 110 négyzetméter körül van az újonnan épület házak alapterülete, míg a megyei jogú városokban ez inkább 90-100 négyzetméter között alakul, miután itt már magasabb arányban vannak társasházi lakások is a kínálatban, melyekben jellemzően kisebb a lakások alapterülete. A legkisebb lakások pedig Budapesten épülnek, ahol a magasabb népsűrűség és a magasabb telekárak, illetve a társasházi lakások még magasabb aránya miatt 70 négyzetméter körül van az új építésű lakóingatlanok átlagmérete.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ