Kiadta a KSH a legfrissebb lakásépítési számait, mely szerint 2024-ben 13 295 új lakás épült Magyarországon. Ez 29%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és az egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 20 494 volt, 4,7%-kal kevesebb, mint 2023-ban.
A gyenge számok ellenére az építőanyag-forgalomban az érzékelhető, hogy a konszolidálódott építőanyagárak, a csökkenő kamatok, a növekvő reálbérek, valamint a most induló új kormányzati támogatások miatt felpörgött az induló építkezések száma – mondta el Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Építőanyag-Kereskedelmi Tagozatának elnöke.
Az építőanyag-kereskedelmi vállalat adatai szerint az építőanyagok forgalma idén januárban az előző év hasonló időszakával összehasonlítva 31 százalékkal emelkedett, ezen belül a falazóanyagok (téglák) értékesített mennyisége januárban 58 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet. Ezek azok a termékek, amiket jellemzően az építkezések megkezdésekor használnak, vagyis ez azt jelenti, hogy
országszerte a korábbinál sokkal több önerős, lakossági, vagy társasház építési projekt indult el. Mindez valószínűleg a régebben kiadott engedélyek alapján
történik, ezért a hosszabb távú kilátásokat illetően az lenne megnyugtató, ha 2025-ben ismét az engedélyezés felpörgéséről érkeznének friss adatok - tette hozzá a szakember.
Eközben hatalmas a kereslet az új lakások iránt
Bár kevés lakás épült, az új építésű lakások iránt kirobbanó a kereslet
– derül ki az ingatlan.com legfrissebb, saját adatokon alapuló elemzéséből. Míg az eladó használt lakásoknál és házaknál éves szinten 3 százalékkal nőtt a kereslet januárban, addig az új építésűeknél 73 százalékkal több telefonos érdeklődést mért a portál.
Elsősorban a befektetési célú vásárlók pörgették fel az új építésű lakóingatlanok iránti keresletet, amely ötéves rekordszintet közelít.
Különösen Budapesten figyelhető meg kiugró érdeklődés, a fővárosban a 2022 januári csúcsidőszakot is meghaladta a kereslet, amikor a zöldhitel-program, valamint a koronavírus-járvány utáni kilábalás adott lendületet ennek a szegmensnek – értékelte a jelenlegi helyzetet Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Beszélt arról is, hogy a kereslet kiugró bővülése mellett a kínálat is bővült. Február közepén országszerte több mint 7 ezer új építésű ingatlant hirdetnek eladásra, két éves viszonylatban 10 százalékkal több piacra került új lakást jelent. Budapesten tavalyhoz képest 3 százalékkal, a két évvel ezelőtti szinthez képest pedig 15 százalékkal nőtt a kínálat. Ennek ellenére a piac továbbra is keresleti maradt, vagyis a valódi verseny kialakulásához komolyabb kínálatra lenne szükség. Ezen segíthet az állami lakásépítési tőkeprogram, amelynek keretösszegét a napokban 200-ról 300 milliárd forintra emelték – tette hozzá.
A szakértő kiemelte, hogy ebben a prémium kategóriának számító ingatlanpiaci szegmensben a kiemelkedően magas árak egyik legfőbb oka a viszonylag szűk kínálat.
A fokozott kereslet természetesen az árak emelkedését hozta magával.
Míg 2023-ban a csökkenő kereslet következtében a fővárosban az új építésű lakások négyzetméterárai még minimálisan visszaestek, 2024 második felére ez a tendencia megfordult.
A Budapesten eladó több mint 3 ezer új építésű lakóingatlan átlagos négyzetméterára meghaladja a 1,5 millió forintot, egyedül a XVIII. és a XX. kerületben marad az 1 millió forintos szint alatt az átlagár. A legnagyobb újlakásválasztékot nyújtó XI. és XIII. kerületben egyaránt 1,6 millió forint közelében jár az átlagos négyzetméterár.
A vármegyeszékhelyeken összesen több mint ezer új lakóingatlan vár vevőre, átlagosan 950 ezer forintos négyzetméteráron, de Szegeden, Debrecenben, Zalaegerszegen, Pécsen, Székesfehérváron és Egerben már 1 millió forint feletti átlagos négyzetméterár a jellemző.
A szakértő elmondta, hogy az új lakások iránti érdeklődések száma még februárban is növekvő tendenciát mutat, de
az államkötvénypiacról érkező befektetői kereslet június végére lecsenghet.
A keresleti nyomás enyhülése pedig a lakásdrágulás lassulását is elhozhatja 2025 második felében.
Elhozhatják a változást a kormányzat intézkedései?
A kormány lakáskínálatot élénkítő intézkedései legkorábban a 2026-ban tudnak majd megjelenni.
A friss számok kapcsán a kereslet és kínálat egyidejű élénkítésének fontosságára hívja fel a figyelmet Koji László, az ÉVOSZ elnöke. A drasztikus áremelkedések következtében a lakosság reálkeresetének növekedése elmarad a lakásárak ár-növekedésétől.
A lakosság lakáscélú megtakarítása nem elegendő az új lakások vásárlásának finanszírozásához, amihez mindenképpen hitelekre van szükség.
Magas kamatok mellett a lakosság azonban nem vesz fel lakáscélú hitelt, kivárás tapasztalható - hangsúlyozza az ÉVOSZ.
Ma Magyarországon a lakásgazdálkodásnak elsődlegesen nem szabályozási kérdések és kapacitásszűkösség szabnak korlátot, hanem a forráshiány. Ezért évek óta az ÉVOSZ javaslatai elsődlegesen a forrás bővítésére irányulnak. A pénzügyi lehetőséget egyszerre kell bővíteni a közösségi (állami), a magán (lakossági) és a vállalkozói oldalon.
Az ÉVOSZ becslése szerint 2024-ben mintegy 200 milliárd forint értékű lehetett az a lakásfelújítás és lakásépítés, amit szóbeli megállapodás mentén kiviteleztek. Ennek a kivitelezői szolgáltatásnak az áfatartalma és további adójárulék vonzata - mintegy 55 milliárd forint - amit az állami költségvetés nem látott, azaz elesett tőle.
Ahhoz, hogy a 2021-2024. évi nem várt mértékű építőanyagár-emelkedés és az infláció ellenére 2025-ben a lakásépítések számának zuhanása megálljon, valamint azért, hogy a lakásépítés és a lakásfelújítás egyenrangú legyen, az ÉVOSZ is javaslatokat ajánl a lakosság, a kormányzat és a szakma figyelmébe.
- Az ÉVOSZ a vidéki lakásfelújítási támogatási program kiszélesítését javasolja
- Az új építésű lakások finanszírozásához javasoljuk, hogy a MNB a Zöld Otthonteremtési Programját indítsa újra. Az inflációs folyamatok ellenére se legyen a lakáscélú hitel kamata széles körben 5%-nál nagyobb, és felújításra is igénybe lehessen venni életkortól és gyerekvállalástól függetlenül.
- A lakásár – családi jövedelem olló erős nyílása okán javasolják kezdeményezni a “Támogatott Nonprofit Lakásépítési Módszer” bevezetését. Sokat hozzáadhatna a kiszámítható megrendelő felelősségének erősítéséhez a lakásszövetkezetek, a társasházi tulajdonosi közösségek működésének újraszabályozása, jogállásuk modernizálása.
- Az új építésű lakóingatlanok 5 éves építményadó-mentességét is javasolják, illetve a települési önkormányzatok ilyen irányú kormányzati ösztönzését.
- Szorgalmazzák az állami, illetve önkormányzati bérlakásprogram előkészítését és elindítását, ahol az üzemeltetés, a közös költségek és a bérleti díjak megállapítása állami-önkormányzati hatáskörben, kontroll alatt vannak. Ezzel egyidejűleg és összhangban javasolják a bérház, mint befektetési forma – szabályozásának kialakítását.
- A családi otthonteremtési támogatási programok, tágabb értelemben pedig a lakásépítés, lakásfelújítás lendületbe hozását az szolgálná mind a keresleti, mind pedig a kivitelezői kapacitás szempontjából, ha a támogatási és kedvezményes áfa előírásainak feltételrendszere hosszabb távon stabilan kiszámítható lenne. Jelenleg sok esetben a támogatási és adókedvezményi intervallumok által befolyásolt keresleti hullámok jelennek meg a lakásgazdálkodási piacon. A hosszútávú, stabilan kiszámítható viszonyok tudnák egyenletesen növekvő, dinamikus egyensúlyba hozni a keresletet és kínálatot. Az 5%-os áfa rendszerét határidős megkötések nélkül javasolják alkalmazni az új építésű lakóingatlanoknál. A kormány ezt jelenleg 2030-ig biztosítja.
- Megkezdődött az iparosított lakásépítési és felújítási technológiák kifejlesztése és a gyártás. Ezek felhasználásával pilot projektek megtervezése és kivitelezése a hazai vállalkozásokat helyzetbe tudná hozni.
- 2025-ben célszerű elkészíteni a kormány hosszútávú lakásgazdálkodási stratégiáját és annak végrehajtási cselekvési programját.
Koji László végül elmondta, hogy
jelenleg van elegendő építőanyag és kivitelezői kapacitás akár 25 ezer lakás évenkénti megépítéséhez és átadásához.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
