A szakember szerint az elkövetők kifinomult módszerekkel használják ki a jogi környezet hiányosságait, és ehhez nincs is szükségük másra, mint az áldozatok személyi- és lakcímadataira. Emiatt
sokan akár évekig sem veszik észre, hogy az értékes ingatlanuk már nem az ő nevükön van,
és ilyenkor már védekezni is nagyon nehéz a csalók ellen. Az új, elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer javíthat a helyzeten, de egyelőre nem látszik, hogy komolyabb védelmet tud biztosítani.
Okkal gondolhatnánk, hogy egy ingatlant nem lehet csak úgy ellopni, mint egy pénztárcát vagy egy mobiltelefont. Néhány csaló jól megtervezett akciója azonban könnyen eredményezheti egy ingatlan tulajdonjogának észrevétlen elvesztését az ingatlan-nyilvántartásban. A lakásmaffia sajnos jelenleg is aktív, és változatos eszközökkel károsítja meg a gyanútlan ingatlantulajdonosokat.
Egy lehetséges módszer, hogy az elkövetők kiszemelnek egy üresen álló, nagyértékű, tehermentes házat vagy telket, ami lehetőleg egy idős, egyedülálló személy tulajdonában áll, majd a tulajdoni lap alapján megbizonyosodnak a tulajdonos személyéről, és keresnek egy gyanútlan érdeklődőt, aki megvenné az ingatlant. A vevőjelöltnek előadják, hogy egy rokonuk vagy barátjuk nevén van az ingatlan, aki majd csak a szerződés aláírására jön el, és megegyeznek a részletekről. Szintén lehetséges forgatókönyv, hogy a vevő is részt vesz az átverésben, ilyenkor csak az ingatlan tulajdonosa az áldozat, akinek valójában egyáltalán nem áll szándékában eladni vagy elajándékozni az ingatlanát. Az ügylet véghezviteléhez a csalóknak ezért meg kell szerezniük a tulajdonos személyes adatait, mivel ezeket fel kell tüntetni az adásvételi vagy ajándékozási szerződésben.
A szerződés aláírásához szükség van egy imposztorra, aki a valódi tulajdonos helyett megjelenik a találkozón és aláírja az iratokat.
Erre a szerepre egy, a tulajdonossal hasonló korú személyt szerveznek be az elkövetők, rendszerint valamilyen anyagi juttatásért vagy korábbi tartozás elengedéséért cserébe. Az adásvétel során eljáró ügyvéd köteles azonosítani a feleket és ennek során megtekinteni az igazolványaikat, amelyek az imposztor esetén értelemszerűen hamisított iratok. Sajnos kivételes esetekben maga az eljáró ügyvéd is bűnrészes lehet, ilyenkor a felek azonosítása elmarad, vagy az csak a vevőnek szóló színjáték része. Az aláírást követően az – általában mit sem sejtő - ügyvéd benyújtja a földhivatalba a szerződést, ami alapján be is jegyzik a vevő tulajdonjogát. A földhivatal erről a valódi tulajdonosnak is küld egy végzést. A bűnözők általában igyekeznek megakadályozni, hogy a tulajdonos megkapja azt és ezáltal tudomást szerezzen a csalásról. Ennek érdekében az elkövetők megpróbálhatják a tulajdonos helyett átvenni az iratot, feltörni a postaládáját vagy egyéb módon megakadályozni a kézbesítést. Ha sikerrel járnak, akkor a tulajdonos csak akkor tudja meg, hogy az ingatlanát eladták, amikor a vevő jelentkezik, hogy birtokba venné azt.
A fenti gyakorlatnak sok variációja létezik, lehetséges például több lépcsőben megvalósítani az ügyletet Ami közös, hogy mire a felek rájönnek az átverésre, már általában nagyon nehéz helyreállítani az eredeti állapotot, mivel eddigre a csalók már eltűnnek a vételárral, vagy a tulajdoni lapra hivatkozva birtokba veszik az ingatlant.
Mit lehet tenni a hasonló helyzetek elkerüléséhez? Az alábbi módszerekkel minimalizálhatjuk az átverés kockázatát:
- Ingatlanvétel esetén a vevő mindig a saját ügyvédjével járjon el. Ha az eladó nagyon ragaszkodik a saját ügyvédjéhez, de erre nem tud észszerű magyarázatot adni, az gyanúra adhat okot.
- Szintén gyanús lehet, ha a tulajdoni lap szerinti eladó egyáltalán nem vesz részt az ügyletben, csak az aláíráskor jelenik meg. Ilyesmi csalás hiányában is előfordulhat, de érdemes fokozottan ellenőrizni, hogy az eljáró személyek tényleg rokonok vagy más jóhiszemű személyek-e.
- Ha valakinek feltörik a postaládáját, vagy egyéb körülmények alapján felmerül, hogy valaki meg akarja akadályozni egy levél kézbesítését, akkor mindenképpen érdemes felkeresni a postát a küldeményeink sorsának rendezése érdekében.
- A hosszabb ideje üresen álló telkek és házak tulajdonosainak tanácsos fokozottan figyelniük az ingatlanjuk jogi státuszát. A legtöbb földhivatalnál például elő lehet fizetni automatikus SMS értesítésekre, ha bármilyen változás történik az ingatlan tulajdoni lapján, vagy az új ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint elektronikus tárhelyre lehet kérni a kézbesítést.
- Ha egy tulajdonos észreveszi, hogy az ingatlanjára valaki a tudta nélkül eljárást indított, akkor haladéktalanul vegye fel a kapcsolatot egy ügyvéddel. Ilyenkor érdemes több fronton is eljárást indítani: a tulajdonjog visszaállítása érdekében törlési pert kell indítani az ingatlant megszerzőkkel szemben, a büntetőjogi felelősségre vonás érdekében pedig hamis magánokirat felhasználása és egyéb bűncselekmények miatt lehet feljelentést tenni. Ezeket az eljárásokat azonnal meg kell indítani, egyrészt, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzésre kerüljenek az eljárások, megakadályozva, hogy a csaló jóhiszemű harmadik feleknek értékesítse az ingatlant; másrészt, a Ptk. szigorú határidőket szab egyes törlési perek megindítására, amelyek elmulasztása jelentősen csökkentheti a pernyertesség esélyét.
- Az eljáró ügyvéddel szemben kamarai fegyelmi eljárás megindítása.
- Fontos, hogy a valódi tulajdonosok továbbra is birtokukban tartsák az ingatlant. A jog jobban védi azt, aki birtokban van, ezért érdemes lehet zárakat, táblákat felszerleni a kerítésre, vagy egyéb módon biztosítani, hogy mások ne juthassanak be az ingatlan területére. Ennek sikertelensége esetén birtokvédelmi eljárást lehet indítani a jegyző előtt a helyzet rendezése érdekében.
Terhelési és elidegenítési tilalom bejegyeztetése lehet egy többlet védőpajzs. Banki kölcsön esetén mindenképpen szerepel ez a tilalom a tulajdoni lapon, így
a záloggal terhelt ingatlanokat kevésbé fenyegeti a csalás kockázata.
Bankhitel hiányában is be lehet azonban jegyezni elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlanra, pl. családon belüli kölcsön biztosítására. Ez a megoldás szintén megnehezíti az adott ingatlan “ellopását,” mivel plusz egy jogosulti réteget illeszt a rendszerbe.
A 2025-ben bevezetett új ingatlan-nyilvántartási rendszer visszaszoríthatja a fentihez hasonló bűncselekményeket, ha sikerül elterjednie az elektronikus hitelesítésen alapuló aláírásoknak. Kétfaktoros ellenőrzéssel működő elektronikus aláírásokat jóval nehezebb a fentihez hasonló módszerekkel kijátszani, ezek tehát hatékonyan elejét vehetik a lakásmaffia törekvéseinek. A jelenlegi szabályok alapján ugyanakkor nem lesz kötelező ezek alkalmazása, és a vonatkozó iratokat alá lehet írni papír alapon is. Egyelőre nem látszik tehát, hogy az új rendszer maradéktalanul megoldja majd a problémát, a részletezett bűncselekmények az új szabályok alapján is megvalósíthatónak tűnnek. Érdemes ennek megfelelően megtenni a fenti óvintézkedéseket, amíg a megfelelő szabályozás kivitelezhetetlenné nem teszi a lakásmaffia módszereit, az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárások során pedig aktívan alkalmazni a többfaktoros hitelesítésen alapuló megoldásokat az aláírás során.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
