Meglehetősen aktív időszakát éli a hazai lakáspiac, a kereslet érdemi élénkülést mutat, és ha nem is robbant még fel az adásvételek száma januárban, az érdeklődők száma egyre nagyobb. A Duna House tranzakciószám-becslése szerint idén januárban 11 százalékkal több lakás cserélt gazdát, mint tavaly januárban, és legutóbb az általunk megkérdezett ingatlanszakértők is a kereslet érdemi növekedéséről számoltak be.
Mi történik a kínálattal?
Ezzel párhuzamosan viszont egyre nehezebb olyan hirdetést találni, ahol valóban jó minőségű lakást kínálnak eladásra. Vajon a kínálat szűkült? Vagy az élénkülő kereslet miatt vannak egyre rövidebb ideig piacon a minőségi lakóingatlanok?
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője megerősítette, annak ellenére, hogy januárban 1 százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel, mint egy évvel korábban,
egy év alatt szinte mindenhol szűkült a kínálat, ami egyértelműen a kereslet élénkülésének köszönhető.
A zenga.hu ingatlankereső-oldal kínálatában viszont 2025 januárjában 8 százalékkal több ingatlan állt a lakáskeresők rendelkezésére, mint 2024 januárjában, de eközben a keresések száma országosan 59 százalékkal emelkedett - emelte ki Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. Különösen a budapestiek aktivitása nőtt meg Budapest irányába: míg tavaly a keresések 18 százaléka volt Budapest-Budapest viszonylatú, idén januárra ez 22 százalékra nőtt - tette hozzá.
Az ingatlan.com pontos számokat is megosztott, melyek szintén megerősítik, hogy a legtöbb budapesti kerületben szűkült a kínálat az egy évvel korábbihoz képest. Kivételt ez alól mindössze két kerület képez: az V. és a VI. kerületben kis mértékben nőtt a kínálat, de az összes többi kerületben csökkent.
A megemelkedett kereslet mellett tehát az elérhető lakások kínálata szűkült, de ez mind a jó minőségű, mind a teljes kínálaton belül érzékelhető. Ha a kínálatot kizárólag az újszerű és a felújított lakóingatlanokra szűrjük, ugyancsak csökkenést látunk, melynek mértéke hasonló a teljes kínálat csökkenéséhez.
A "jó állapotú" minősítés ugyanakkor nem éppen egzakt, sokan egy kevésbé jó állapotú, de lakható lakásra is azt mondják, hogy jó állapotú és a hirdetők sokszor azokat is felújított lakásként, házként hirdetik, amelyeket több éve újítottak fel
- világított rá az egyes kategóriák szubjektív megítélésére Lipták Zsuzsa.
Ha kivesszük az ilyen állapotú ingatlanokat a keresésből, akkor a zenga.hu-n hirdetett ingatlanoknak a 46 százaléka felújított vagy teljesen új, míg az ingatlan.com által megosztott listának valamivel kevesebb mint harmada újszerű vagy felújított lakás.
Ez az oka a gyenge minőségnek
Úgy tűnik tehát, hogy a jobb minőségű lakóingatlanok kínálata sem szűkült nagyobb mértékben, mint a teljes kínálat, így
az, hogy kevésnek tűnik a jó minőségű lakás inkább azzal magyarázható, hogy eleve a teljes lakásállományon belül is kevés az ilyen ingatlan.
A magyar lakásállomány több mint 80%-a 1990 előtt épült, ezek energiahatékonysága és állapota is elmarad az utóbbi években épült korszerűbb lakásokétól. A teljes lakásállománynak a 20 százaléka pedig a II. világháború előtt épült.
Lipták Zsuzsa tapasztalatai szerint viszont a felújítandó ingatlanok most kevésbé keresettek, melyben közrejátszhat az is, hogy a tavaly indult energetikai felújítást célzó pályázatot csak kevesen tudták igénybe venni, és a felújításokat lehetővé tevő állami intézkedések teljes kihasználása, mint a Szép-kártya és az önkéntes nyugdíjmegtakarítások ingatlancélú felhasználása sem hoztak átütő sikert ezen a téren. Bár a lakásállomány minőségi és energetikai korszerűsítését több állami pályázat is segíti, ezek a teljes állomány arányában nagyon lassan haladnak.
Emiatt fordulhat elő, hogy a korszerűtlenebb ingatlanok tovább maradnak a hirdetési piacon, miközben a korszerűkre gyorsan lecsapnak a vásárlók, így hamar kikerülnek a kínálatból.
Elszálltak az árak
Mindez az átlagárakra is hatással van. Átlagos négyzetméterárak alapján a zenga.hu adatai szerint 2025 januárjában a felújított lakásokat 32 százalékkal drágábban kínálták eladásra, mint a felújítandókat. A felújított házak négyzetméterára pedig 44 százalékkal volt magasabb, mint azoké, amelyekre a vásárlás után még rá kell költeni.
Ennél valamivel kisebb különbséget mutatnak az ingatlan.com számai. Balogh László kiemelte, hogy
a szűk kínálat és az élénkülő kereslet beindítja a pánik-üzemmódot a jó minőségű ingatlanokat saját célra kereső vásárlók körében.
Mivel ez az ingatlanok drágulásával is jár, így néhol a licit is felüti a fejét a vevők részéről. Fontos azonban, hogy ez nem minden településre és nem minden ingatlantípusra igaz - hangsúlyozta a szakértő.
Az árak tekintetében is érdemes a teljes kínálaton belül megnézni az újszerű és felújított ingatlanok átlagát. Az előző ábrához képest jól látszik, hogy a kínlati árak itt is nagyot nőttek tavaly óta, de még látványosabb, hogy a jó minőségű lakásokat jelentősen magasabb négyzetméteráron kínálják, mint a felújítottakat.
A kínálatból tehát továbbra sem hiányoznak a jó minőségű ingatlanok, a hirdetések mintegy harmadát ilyen kategóriába sorolják a tulajdonosok, de miután ezek az ingatlanok a magasabb négyzetméterárak mellett is gyorsabban gazdára találnak, a hónapokon át nézelődő érdeklődők szubjektív érzete valóban az lehet, hogy a kínálatban csak rossz minőségű lakások szerepelnek.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
