Az utóbbi időben az energiaárak ismét nagyobb figyelmet kaptak, miután a földgáz ára emelkedett, ami közvetlen hatással van az elektromos energia árára is. Ez a tendencia rávilágít az ingatlanállomány energiahatékonyságának növekvő fontosságára, hiszen a hatékonyabb épületek üzemeltetési költségei alacsonyabbak - mondta el Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője.
A szakember szerint amellett, hogy az ipari szektor teljesítménye enyhe visszaesést mutat, ami elsősorban ahhoz köthető, hogy Németország gazdasága még nem tudott talpra állni, a külföldi közvetlen tőkebeáramlás (FDI) terén bizakodásra ad okot néhány jelentős beruházás. A kínai BYD és CATL, valamint a német BMW összesen több mint 10 milliárd eurós befektetést valósít meg Magyarországon. Emellett olyan vállalatok, mint az SK Innovation, a Mercedes és a Samsung is egyenként 1 milliárd euró feletti beruházásokkal vannak jelen. Az FDI projektek egyértelműen mutatják az ázsiai működőtőke jelentős súlyát hazai piacon - tette hozzá.
Az építőiparban most érdemes fejlesztésekbe kezdeni, mivel jelentős árkorrekción vagyunk túl. Ez a korrekció azonban inkább csak a növekedés lassulását jelentette, nem pedig tényleges árcsökkenést. Jelenleg az árakat főként a bérköltségek emelkedése hajtja, de az importált termékek esetében az árfolyamkockázat továbbra is jelen van. A munkaerőpiac változatlanul feszes.
Túl lehet a mélyponton az ingatlanbefektetési-piac
A 2024-es év befektetési volumene mindössze 362 millió eurót ért el, ami jelentős csökkenést jelent az előző évekhez képest.
2024 ugyanakkor azért is volt gyenge, mert sok ügylet átcsúszott idénre, illetve sok befektető kivárt a vásárlással - hangsúlyozta Dallos András, a Colliers értékbecslési divíziójának vezetője.
2025 sokkal erősebb lesz tranzakciós szempontból, önmagukban az átcsúszott ügyletek nagyobb értéket képviselhetnek, mint a tavalyi egész éves tranzakciós volumen.
A kihívások ellenére az ingatlanpiac egyes szegmensei továbbra is vonzók maradhatnak. A jó minőségű irodák üresedési rátája például még mindig alacsony szinten van, ami stabil cash flow-t biztosíthat a befektetőknek. Jelenleg a magyar befektetők dominálják a piacot, 78 százalékos részesedéssel, bár ez az arány a jövőben kismértékben csökkenhet - hangsúlyozta a szakember, hozzátéve, hogy a tranzakciók bővülésével transzparensebbé válhat az ingatlanok árazása és a likviditás bővülése együttesen vonzóbbá teheti a nemzetközi befektetők számára a magyar piacot.
A hozamok tekintetében 2024-ben az irodapiacot 6,50%, a logisztikai szektort 6,75%, míg a kiskereskedelmi ingatlanokat 7,00% körüli értékek jellemezték.
A fenti hozamszintekben 2026-tól enyhe csökkenés következhet be, a Nyugat-Európai és hazai gazdaság fellendülésével, valamint az EKB alapkamat csökkentéseit követően.
Irodapiaci kilátások
Bár az üresedés növekedése továbbra is folytatódik, ennek üteme számottevően lassult, noha az állami cégek költözései miatt (Zugló városközpont, Dürer Park) idén még folytatódhat a növekedés. A teljes kereslet 8%-kal nőtt tavaly, de az új kereslet 20%-kal csökkent, a piacot a megújítások dominálták - hívta fel a figyelmet Ecsődi Miklós, a Colliers iroda üzletágának vezetője.
Az árak tekintetében differenciálódás figyelhető meg:
- a prémium kategóriájú irodák bérleti díja 25,5 euró/m2/hó körül alakul,
- míg az A kategóriás ingatlanok esetében ez 17 euró,
- a B kategóriásoknál pedig 12,8 euró.
- Az új építésű irodaházaknál 19-21 euró közötti négyzetméterenkénti havi bérleti díjjal lehet számolni.
Pozitív fejlemény, hogy az elfoglalt területállomány, azaz a nettó abszorpció 47 ezer négyzetmétert ért el. Ez azt jelzi, hogy a piac lassan, de biztosan kezd magához térni. A szakértő szerint
2025 után várható az üresedési ráta csökkenésének megindulása, amit mind kínálati, mind keresleti tényezők támogatnak.
Bár az állami bérlők költözése átmenetileg növelheti az üresedést, a spekulatív fejlesztések hiánya miatt a kínálati oldal nyomása enyhülni fog. A területvisszaadási trend is megfordulni látszik, sőt, számos cég akik az elmúlt időszakban visszaadást terveztek már újra bővülésben gondolkodnak. 2026-ra már azon szerződések többsége megújításra kerül, amelyek lejárta miatt további területvisszaadások lennének várhatók.
Az idei év legnagyobb várt átadása a GTC Centerpoint III. projekt, amely 37 208 négyzetméteren valósul meg, és várhatóan 2025 második negyedévében készül el. Érdekes adat, hogy 2024-ben a legnagyobb nem állami bérbeadás sem haladta meg az 5000 négyzetmétert, ami a bérlői óvatosságot tükrözi.
Erősödő vidéki logisztika
Az ipari-logisztikai bérleti szektorban a fővárosi dominancia mellett egyre erősödik a vidéki jelenlét is. Az elmúlt időszakban a hangsúly Nyugat-Magyarországról Kelet-Magyarországra tolódott
- emelte ki Beck Tamás, a Colliers ipari ingatlan divíziójának vezetője.
Az ipari ingatlanok piacán 2024-ben Budapesten némileg visszaesett az átadások száma 2023-hoz képest, azonban vidéken jelentős bővülés volt tapasztalható. Érdekes összehasonlítás, hogy míg Lengyelországban és Csehországban a vidéki állomány aránya 60-80% között mozog, Magyarországon ez az arány alacsonyabb, 30% körüli, ami részben a sajátos településszerkezettel magyarázható.
A piaci mutatók pozitív képet festenek: a nettó abszorpció növekszik, ami azt jelzi, hogy valós új kereslet van jelen a piacon.
A bérleti díjak a nagy alapterületű raktárépületeknél (big box) 5,3-5,75 euró között alakulnak négyzetméterenként.
2024-ben 15 darab 10 000 négyzetméter feletti átadás történt, amelyből 9 vidéken valósult meg. Kiemelkedő a CTP Sziget SZG1 és SZG2 projektek 120 000 négyzetméteres volumene. A szakértő úgy látja, a vidéki piac most azt a fejlődési szakaszt éli, amit Budapest 10 évvel ezelőtt: az új fejlesztések többnyire előbérletre épülnek, nem pedig spekulatív alapon.
A fővárosban a nagyobb, 20 000 négyzetméter feletti spekulatív fejlesztéseket némileg visszafogták. Most egészségesebb mértékben fejlődik a piac, spekulatív alapon nem indítanak 50-60 000 négyzetméteres épületeket - tette hozzá.
A fejlesztési volument tekintve 2026 második negyedévéig Budapest 64%-os, míg a vidék 36%-os részesedéssel bír. Ez összesen 587 ezer négyzetmétert jelent, amiből Budapesten 374 ezer (22% előbérleti szerződéssel), vidéken pedig 213 ezer négyzetméter (38% előbérleti szerződéssel) valósul meg.
Mi történik a kiskereskedelemben?
A magyar kiskereskedelmi szektor is javul, az élelmiszerfogyasztás emelkedése mellett a reálbérek és a vásárlóerő növekedése, valamint a külföldi turisták számának bővülése is hozzájárult a pozitív tendenciához.
A belvárosi üzletek, különösen Budapest központjában, kiemelkedő teljesítményt nyújtanak. A Váci utca továbbra is a legkeresettebb helyszín,
ahol a magas bérleti díjak ellenére is rentábilis a kereskedés. A forgalom itt meghaladja még a Westend bevásárlóközpontét is, ami a környező utcák - például Fehér Hajó utca - felértékelődéséhez vezetett. A Fashion Street bérleti díjai már megközelítik a Váci utcai szintet - mondta el Csörgő Anita, a Colliers kiskereskedelmi üzletágának vezetője.
Az Andrássy úton tavaly jelentős változások történtek. A korábban magas üresedési ráta után most több új bérleti szerződést kötöttek - például négy új ékszerüzlet nyitása várható - bár ezek gyakorlati megvalósulása még időt vesz igénybe - tette hozzá.
A Nagykörúton is csökkent az üres üzlethelyiségek száma, ahol főként magyar szolgáltatók vannak. Ez összefügg a turizmus élénkülésével és azzal a trenddel, hogy egyre több fiatal költözik a belvárosba. Fontos megjegyezni, hogy egy látszólag üres üzlethelyiség mögött is elképzelhető, hogy aktív bérleti szerződés áll.
A retail parkok népszerűsége továbbra is töretlen, köszönhetően az alacsonyabb, 3-4 eurós négyzetméterenkénti üzemeltetési költségeknek, szemben a bevásárlóközpontok 18 eurós díjával. A bevásárlóközpontokban a bérleti díjak stagnálnak, mivel az üzemeltetési, munkaerő és kialakítási költségek jelentősen emelkedtek. A munkaerőhiány továbbra is nehezíti az új üzletek nyitását.
Jelentős fejlesztés várható a Duna Plaza esetében is, ahol a jelenlegi épületet újjáépítik és bővítik, egy teljesen új komplexumot létrehozva, amely összeköti majd a teret a Marina City felé.
A Duna Plaza környékén és a kapcsolódó agglomerációban magas a vásárlóerő, így a felújítás után várhatóan kevesebben fognak a Westendig utazni a bevásárlásért - hangsúlyozta a szakértő.
Összességében a magyar kiskereskedelmi szektor pozitív kilátásokkal rendelkezik, a belvárosi üzletek és az új fejlesztések pedig további lendületet adhatnak a növekedésnek.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
