Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.
Diverzifikáció: a több lábon állás aranyszabálya
A sikeres befektetők egyik legfontosabb stratégiája a diverzifikáció, amely az ingatlanpiac esetében is kulcsszerepet játszik.
Míg a lakóingatlan-piac nagyban függ az adott ország gazdasági és demográfiai trendjeitől, az elérhető jelzáloghitelektől, addig az üzlethelyiségek, ipari és logisztikai ingatlanok eltérő makrogazdasági mozgatórugókra érzékenyek.
A kereskedelmi ingatlanok bérbeadási piaca jelentősen különbözhet a lakóingatlanétól, így a kettő együttes birtoklása mérsékli a megtakarítók befektetésiingatlan-portfóliójának kockázatait. A legtöbb befektetési célú lakásvásárló ráadásul már amúgy is rendelkezik legalább egy saját tulajdonú lakóingatlannal, így egy újabb megvétele csak tovább növelné az azonos kockázatú kitettséget.
Az ipari és logisztikai ingatlanok különösen érdekesek lehetnek alternatívaként, hiszen a globális ellátási láncolatok átrendeződése, valamint az e-kereskedelem robbanásszerű fejlődése állandó, monoton növekvő keresletet biztosít az ilyen típusú ingatlanok iránt. Egy modern logisztikai központ hosszú távú, stabil bérleti szerződésekkel és magas bérbeadottsági rátával vonzó befektetési lehetőség a legtöbb esetben. Arról nem beszélve, hogy az intézményi ingatlanbefektetések hozama sokszor úgynevezett triple-net alapú, magyarul a bérlő fizeti az összes járulékos költséget, például az ingatlanadót, a biztosítási díjakat, és a karbantartások, állagmegóvás folyamatosan jelentkező költségeit. Ezek teljes áthárítása önmagában 1-2 százalékkal tudja növelni a realizált éves hozamot.
További diverzifikációs érv a nem lakáscélú ingatlanok mellett, hogy a bérleti díjak és ezáltal az adásvételek túlnyomó többsége euróalapú, ami ezáltal automatikus védelem a trendszerűen gyengülő forint ellen.
Hozamlehetőségek: ami tényleg a zsebünkben marad
A magánbefektetők sokszor az önbecsapás áldozatává válnak, mert maguknak sem vallják be a befektetésként vásárolt lakásukra háruló tényleges költségeket és ráfordításokat (ideértve a saját idejüket is).
A legnagyobb piac, a budapesti lakóingatlanok bérleti hozama az utóbbi évtizedben érdemben csökkent az emelkedő ingatlanárak és az ezzel lépést tartani nem tudó bérleti díjak alacsonyabb hányadosa miatt. Ezzel szemben a kereskedelmi ingatlanok, mint üzlethelyiségek, irodaházak vagy ipari csarnokok, gyakran érezhetően magasabb éves hozammal (bérbeadottan 6-8 százalék, fejlesztésbe beszállva 9-12 százalék) kecsegtetnek, ráadásul euróban. Emellett az üzlet-, és raktárhelyiségeknél a bérleti díjak kiszámíthatóbbak, különösen, ha prémium lokációban helyezkednek el. Emiatt egy belvárosi bolt vagy egy bevásárlóközpontban lévő üzlethelyiség sokszor komoly értéknövekedési potenciált rejt magában.
A Magyar Nemzeti Bank, a KSH, valamint a legnagyobb ingatlanközvetítők, online hirdetési platformok adatbázisai alapján az elmúlt 20 évben egy bútorozatlan budapesti lakás áfamentes bérbeadásával átlagosan évente 5,15 százalékos forintos hozamot lehetett elérni adózás előtt. Ha ebből levonjuk a fenntartási, üzemeltetési költségeket, a bérbeadáshoz és az adásvételhez kapcsolódó ügynöki és ügyvédi díjakat, az időszakos üresedést, az ingatlanadót, a szerzési illetéket, valamint az amortizációt megelőzendő felújítási költségeket, akkor bizony a tényleges bérbeadási hozam könnyen átfordulhat negatívba. Természetesen ezzel szemben áll az értéknövekedés, ami az utóbbi két évtizedben átlagosan 6,89 százalék volt évente. Nem rossz, de figyelembe véve ugyanezen időszak átlagos éves inflációját, ami 4,8 százalék volt, nem kiemelkedő reálhozam, különös tekintettel az adófizetési kötelezettségre és a folyamatos tulajdonosi feladatokra (lásd: „Elromlott a kazán, azonnal hívjon szerelőt! vagy „Szóljon a felső szomszédnak, hogy ne topogjon klumpában hajnalban!”).
Sokan azzal érvelnek a lakások mellett, hogy csak ezt tudják megfizetni, a kereskedelmi ingatlan kizárólag az intézményi, vagy az ultragazdag szereplők terepe. Tényszerű, hogy az átlagos tranzakciós méretek jelentősen nagyobbak ebben a szegmensben, de több száz üzlethelyiség cserél gazdát Budapesten és a megyeszékhelyeken évente, amelyek értéke teljesen megegyezik a lakásokéval, miközben ezek inflációt meghaladó eurós reálhozama 4-6 százalék évente. Arról nem beszélve, hogy lényegesen hosszabb futamidőre köttetnek a bérleti szerződések és a triple-net miatt az üzemeltetés kínjai sem nyomják a tulajdonos vállait.
Az ipari ingatlanoknál a hozamokat növeli az évről évre növekvő logisztikai igény. A jellemzően nemzetközi intézményi bérlők, mint a hagyományos és online áruházláncok, vagy más technológiai cégek, illetve globális beszállítók, gyártók gyakran hosszú távra (10-15 évre) kötnek szerződéseket, ami kiszámítható és stabil jövedelmet biztosít a fejlesztést követően a tulajdonosnak. Ezek ráadásul mindig infláció indexáltak és triple-net alapúak, így a bérleti díj 99 százaléka ténylegesen az ingatlan tulajdonosánál marad.
Közvetlen vagy közvetett befektetés?
A kereskedelmi és ipari ingatlanokba történő befektetés két alapvető formát ölthet: közvetlen vásárlás vagy befektetési alapon, tőzsdén jegyzett ingatlantársaságon keresztüli részvétel.
Közvetlen vásárlás esetén a befektető teljes ellenőrzést gyakorol az ingatlan felett, de ennek megvannak a maga kihívásai. A kezelés, a fenntartás és a bérlők keresése időigényes feladat és költség, és a nagyobb tranzakciós méret miatt jelentős tőkebefektetést igényel.
A befektetési alapok vagy a tőzsdén kereskedett szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) lehetővé teszik, hogy kisebb tőkével is hozzáférjünk a piac intézményi szegmenseihez. Ezek a formák professzionális kezelést nyújtanak, miközben a befektetők szélesebb ingatlanportfólióval csökkenthetik kockázataikat. A diverzifikáció nemcsak eszközosztályok vonatkozásában (irodaházak, adatközpontok, hotelek, ipari és kereskedelmi ingatlanok), hanem földrajzilag is megjelenik (országok, földrészek, gazdasági övezetek).
Emellett a SZIT-ek, valamint a legtöbb ingatlanalap esetében a likviditás nagyobb, mint az egyedi ingatlanoknál, hiszen a részesedésünket bármikor értékesíthetjük a tőzsdén, vagy nyíltvégű alapok esetében visszaváltás, zártvégűeknél pedig tőzsdén kívüli eladás formájában. Bár ingatlanba fektetni tényleg csak években gondolkodva érdemes, szükség esetén a gyors reagálási képesség komoly előny lehet.
Kockázatok és kihívások
Bár a kereskedelmi és ipari ingatlanok vonzó hozamlehetőséget kínálnak, nem árt tisztában lenni a kapcsolódó kockázatokkal.
Egy üzlethelyiség vagy logisztikai központ sikerét nagyban befolyásolja a lokáció, a bérlők fizetőképessége, valamint a gazdasági ciklusok alakulása.
Gazdasági visszaesés során a kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet erősen ingadozhat, és hosszabb időt vehet igénybe egy üresen álló ingatlan bérbeadása.
Különös odafigyelést követel, amennyiben az ingatlanvásárlás hitelfelvétellel párosul, mert ilyenkor hatványozottan felerősödnek a kilengések mindkét irányba.
A közvetett befektetések esetében az alapok teljesítménye számos egyéb tényezőtől is függ, mint például az alapkezelő cég szakértelme vagy az alapok díjstruktúrája. Fontos, hogy alaposan tájékozódjunk, és a saját befektetési céljainknak megfelelő eszközöket válasszunk.
Jó jel, ha az alapkezelő/ingatlanfejlesztő és a befektetők között igazi érdek- és kockázatközösség alakul ki, pl. a fejlesztői tőke és az azon realizált hozam alárendelése formájában. Ennek feltétele persze, hogy a projektgazda tényleg „vásárra vigye a bőrét”, azaz érdemi nagyságrendű tőkével kötelezze el magát a fejlesztése iránt. Ilyen alapoknál a passzív, pénzügyi befektetők jelentősen tudják csökkenteni kockázataikat.
Az ingatlanbefektetés tehát sokkal többet jelenthet a lakóingatlanoknál. Az üzlethelyiségek, ipari és logisztikai ingatlanok, legyen szó közvetlen vagy közvetett befektetési lehetőségről, együttesen valós alternatívát kínálnak a vagyonosabb ügyfelek számára. Egy kellően diverzifikált ingatlanportfólió nemcsak stabilabb hozamot és alacsonyabb kockázatot jelenthet, hanem lehetőséget a globális piaci trendek kihasználására is.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
