Az idei év gazdasági növekedés szempontjából valamivel erősebbnek ígérkezik Európában, mint a tavalyi, és ezzel együtt az ingatlanpiaci hangulat is optimistább. Milyen kérdések, kihívások foglalkoztatják most a piac szereplőit?
Európai szempontból jelenleg az a kérdés, hogy mekkora kamatcsökkentést fogunk látni, ami a likviditásnövekedés szempontjából fontos. Az utóbbi időben több problémával is szembe kellett néznie a piacnak. Az ezekből való helyreállás attól függ, milyen gyorsan fog bekövetkezni az ingatlanpiac pozitív értelemben vett átárazódása. Egyelőre Nyugat-Európában élénkül jobban a likviditás. A közép-európai régióban a lengyel piac visszapattanása volt látványos tavaly év végén, a régió egészében a forgalom a likviditás növekedésével inkább az idei év második felére emelkedhet érdemben. A befektetők által leginkább kedvelt eszközosztály jelenleg Nyugat-Európában a lakásszektor, ideértve például az olyan alternatív eszközöket is, mint a diákszállások. A másik erős láb a logisztika, Közép-Európában ez dominál jobban.
Az irodapiac lehetőségeit viszont sokan figyelmen kívül hagyják, de hosszabb távon a piac egyik mozgatórugója ismét ez a szektor lehet,
hiszen jó pár piac nagyon jó hozamokkal kecsegtet a jelenlegi árazás mellett. A munkavállalók is egyre inkább visszatérnek az irodákba világszerte, azonban hiány van jó minőségű, prémium irodaterületekből az elmúlt évek gyenge építési aktivitása miatt, ezért a belvárosi piacokon a bérleti díjak tovább emelkedhetnek. Ugyanakkor a nem ESG-kompatibilis, régi irodaházak bérleti díjai nyomás alá kerülnek vagy ténylegesen csökkenni fognak.
Ezek szerint elmondható, hogy a Covid-járvány után mostanra megtalálta az egyensúlyt az irodapiac? A jelenlegi üresedési ráták mennyire tekinthetők egészségesnek?
Az irodapiac egyértelműen két részre szakadt: megvan a piac azon része, amely jól működik, ahol általában alacsony az üresedés, és ahol azt látjuk, hogy a bérleti díjak emelkednek. Emellett vannak a rosszabb, gyengébb minőségű épületek, ahol a problémák jelentkeznek. A piacnak ezen része szerkezetátalakításra szorul, amely felújítást vagy funkcióváltást is jelenthet.
Már most vannak példák arra, hogy egy régi irodaházat szállodává alakítanak át, és úgy gondolom, a jövőben egyre több példa lesz erre.
Ha viszont egy rossz minőségű épület rossz helyen is van, akkor kevésbé lehetünk optimisták. Ott vagy teljesen más funkciót kell találni, vagy ha ez nem sikerül, az épületet le kell bontani és a helyére valami mást építeni.
Ilyen típusú funkcióváltásra Magyarországon még kevés példát látni, Nyugat-Európában ez gyakoribb jelenség?
Mintegy 10-15 évvel ezelőtt jó néhány nyugat-európai irodapiacon hasonló időszakot éltünk át.
Már a 2000-es évek elején, a dotcomlufi kipukkanása után is sok irodaház üresen maradt, amivel kezdeni kellett valamit, de a 2008-as válság is nagy átalakulásokat eredményezett.
Hollandia városaiban, de Brüsszelben és Frankfurtban is sok olyan irodahelyiség szabadult fel, ami gyengébb minőségű volt. Erre az üresedésre akkor az ingatlanpiac szereplői lehetőségként tekintettek, hogy az épületeket más célra hasznosítsák, ami csökkentette az irodaépületek számát és mérsékelte az üresedést. Mindig a piac dönti el, hogy van-e még kereslet egy adott épületre, így ez egy természetes folyamat. Manapság egyre inkább előtérbe kerülnek az energiasemleges épületek, ami szintén segíti a megújulást.
És ezt a folyamatot az ESG-elvárások is erősítik.
Igen, ez egyrészt a fenntarthatósági szabályozást követi, de talán ennél is fontosabb, hogy a munkaerőhiány miatt a magasan képzett munkaerő vonzásához és megtartásához a vállalatok piaci alapon is ilyen épületeket keresnek, és ez igaz Magyarországon is.
Mennyire halad jó úton az ingatlanszektor zöldítése?
Figyelembe véve azt, ami jelenleg az Egyesült Államokban történik, úgy gondolom, hogy az európai ingatlanszektor kicsit pragmatikusabb azzal kapcsolatban, mit jelent az ESG az ingatlanok számára.
Európában arra koncentrálunk, hogyan segíthetünk a fejlesztőknek, befektetőknek az eszközeik vagy portfóliójuk dekarbonizálásában. Konkrét lépések vannak arra vonatkozóan, hogyan csökkenthető a szén-dioxid-kibocsátás szintje egy adott épületben, mit tehetünk technikailag, hogy egy épületet fenntarthatóbb működésűvé alakítsunk. Fontos, hogy a gyakorlatban is odafigyeljünk az ügyfelek visszajelzésére, gyakorlatiasak legyünk, és fokozatos lépéseket tegyünk ahelyett, hogy nagy stratégiákat, hatalmas terveket készítenénk, melyek soha nem valósulnak meg. Mindez megtérül a befektetőnek, a fejlesztőnek és a bérlőnek egyaránt.
Az irodapiac és az ESG után beszéljünk a logisztikai szektorról is, ami az utóbbi években nagy bővülésen ment keresztül. Az e-kereskedelem térnyerésén túl mi hajtja még ezt a szektort?
Három fő oka van a logisztikai szektor növekedésének.
Az egyik a reálgazdaság alakulása. A nagyobb gazdasági növekedés általában több kereskedelmet és több raktározási igényt jelent. A második az e-kereskedelem, ami már jó néhány éve fontos hajtóereje a logisztikai szektor növekedésének. A harmadik pedig a külföldi közvetlentőke-befektetések (FDI) volumene. Ez a három rész határozza meg, hogy a piac jelentősen növekedni fog-e vagy sem. Jelenleg abban a fázisban vagyunk, amikor visszatértünk a Covid előtti trendekhez, a logisztikai szektor növekedése lelassult, de hosszabb távon még a mostani is egészséges növekedési ütem.
A lassabb európai gazdasági növekedés egyértelműen visszafogja a gyártási és logisztikai területek iránti új keresletet, de ennek idővel ismét növekednie kell. Addig is az FDI folyamatos, több forrásból érkező beáramlása hajtja a szektort.
Befektetői szempontból az egyik legfontosabb kérdés a hozamszint. Ebben milyen ökölszabályok figyelhetők meg? Nyugat- és Kelet-Európa között mekkorák a hozamkülönbségek?
Jellemzően azok az eszközosztályok, amelyek iránt a legnagyobb a kereslet, termelik a legalacsonyabb hozamokat.
Tehát a lakásszektorban most alacsonyabb hozamszinteket látunk, mint a logisztikában és az irodapiacon. A kiskereskedelem nagyon differenciált. Ha a „High Street” legjobb helyén vásárol valaki kiskereskedelmi egységet, annak szuperalacsony lesz a hozama, de ha például egy kedvezőtlenebb megítélésű bevásárlóközpontban, akkor nagyon magas, ami általánosságban a minőségi szegmentációra utal. A tőke azokat az eszközöket keresi, amelyek ilyen szempontból a legjobban teljesítenek.
A bérlők Európa-szerte a régebbi területekről az újabbakba költöznek, így az újabb területek iránti kereslet sokkal nagyobb, ami emeli ezeknek a bérleti díjait, miközben a régebbiek bérleti díjai valószínűleg stagnálni vagy csökkenni fognak. Ez pedig ismét csak hatással van a befektetők számára meghatározó hozamszintekre.
Európa egyes országai között is jelentős lehet a hozamkülönbség, de a finanszírozás módja is befolyásolja, hogy a befektetők milyen árak és hozamok mellett vásárolnak. A nyugat-európai és a közép-európai ingatlanhozamok közötti különbség valahol 200-250 bázispont körül alakul, de ez nagyon sok minden függvénye persze.
Európa teljesítménye szempontjából nagyon fontos a német piac alakulása, ahol az utóbbi években szintén voltak nehézségek. Milyen a jelenlegi hangulat a német ingatlanpiacon? Mikor térhet vissza a korábbi, dinamikusabb növekedési pálya?
Németország nagyon nehéz éven ment keresztül, melynek oka, hogy ez volt az a piac Európában, ahol az előző ciklusban a legmeredekebb vagy a legerősebb áremelkedés történt. A piacnak ezért szüksége volt egy kis időre, hogy kilábaljon ebből.
Amit most látunk, az a piaci likviditás meglehetősen gyors növekedése, ami az árkorrekció hatására tavaly elkezdődött, és ez 2025-ben tovább folytatódhat.
A német piac élénkülése jó hír mindenkinek, hiszen Németország jó indikátora, mi történik a kontinensen.
Donald Trump nyerte az amerikai választást, aki már az elmúlt hetekben rengeteg intézkedést hozott. Meg lehet már ítélni, hogy az eddigi bejelentései hogyan hatnak majd Európa kereskedelmiingatlan-piacára?
Végső soron egyértelmű, hogy
Donald Trump politikusként is jó üzleteket keres, és azt hiszem, az idő fogja eldönteni, hogy ezek mit jelentenek a világ többi részére nézve.
Úgy gondolom, jelenleg sok még a zaj, ami szép lassan elhalkul. A javasolt intézkedéseket egyelőre nem a javasolt módon hajtják végre, de az üzleti érdekeket nézve nem hiszem, hogy az európai ingatlanpiac számára a jövőben gyökeresen más lenne a környezet.
Végül arra lennék kíváncsi, ha most 100 millió eurót kellene ez európai ingatlanpiacon elköltenie, azt hol, milyen eszközökbe tenné?
Bármelyik fontosabb nyugat-európai piacon minőségi irodahelyiséget keresnék, mert ezekre hatalmas keresletet látok. Talán kevésbé ismert dolog, de
az irodapiac jelenleg az a szektor Európában, ahol a legmagasabb reálbérletidíj-növekedést regisztrálják.
Nem a logisztika, nem a lakó és nem is a kiskereskedelem. Az ok pedig, hogy miért Nyugat-Európa és nem Közép-Európa az az, hogy a főbb nyugat-európai fővárosokban sokkal magasabb a likviditás, miközben a hozamszintek vonzóbbak, tekintve a kisebb piaci kockázatot.
Képek és címlapkép forrása: Sin Oliver / CBRE
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.
