Több olvasói megkeresést is kaptunk az elmúlt hetekben arról, amelyek a budapesti belvárosi lakáspiac „őrült” és „eszeveszett” tempójáról számoltak be. A vevői oldal olyan jelenségekről számolt be, mint hogy
- vannak hirdetések, amelyek néhány napig élnek csak, emögött jellemzően az érdeklődők nagy száma áll, akiknek az ingatlanközvetítők nem győzik megmutatni a lakásokat, túl nagy érdeklődés esetén gyorsan le is veszik a hirdetést,
- van, ahol a nagy érdeklődés miatt „tömbösítették” a megmutatást, például azt mondják az ingatlanosok, egyetlen vasárnapi napot szánnak rá, hogy az összes érdeklődőnek megmutassák a legkisebb lakásokat is, amelyek között elég ritkák már az 50 millió forint alatti ajánlatok,
- arról is írtak, hogy hitelből alig van esélyük a kiszemelt ingatlant megvásárolni, a készpénzes vevők ugyanis „mindent vesznek”, tehát vannak lakások, amelyekért nemcsak az árban, hanem a gyorsaságban is versenyeznek a vevők,
- volt, aki elképedt, hogy még alkudni se próbált, és a meghirdetett áron tett ajánlatot, mégis elhalászta előle az ingatlant egy másik érdeklődő,
- de még olyan is akadt, aki a meghirdetett ár fölött tett ajánlatot vevőként, hogy mindenképpen övé legyen a lakás, az idei évre ugyanis ennél nagyobb áremelkedésre számít.
A folyamat hátterében az állampapírpiaci kamatfizetések miatti felfokozottság sejthető, miután sokan a kamatkifizetések előtt próbálnak meg beszállni a lakáspiacra. Emiatt
olyan fizetési konstrukcióról is gyakran hallani, miszerint valaki most lefoglalózza a lakást, de a teljes vételárat csak később, a kamatkifizetések után fizeti ki.
A Portfolio friss felmérése szerint - melynek részleteit jövő hétfőn tesszük majd közzé - az idén nem lejáró 6700 milliárd forintnyi állampapír-befektetést a tulajdonosok egy része a lecsökkenő kamatok miatt feltörné, ami a becslések szerint közel 600 milliárd forintot hozhat az ingatlanpiacra. Ezen felül idén várható 1500 milliárd forintnyi kamatkifizetés, melyből akár 180 milliárd forintot is ingatlanba tehetnek át, emellett pedig az idén lejáró 230 milliárd forintnyi PMÁP-ból is mintegy 14 milliárd forint jelenhet meg az ingatlanpiacon. Ez így együtt pedig már 800 milliárd forintot jelenthet, ami - ha mind adásvételekben csapódik le - a budapesti átlag lakásárakkal számolva 15 ezernél is több, az országos lakásárakkal számolva pedig 20 ezernél is több adásvételt tesz lehetővé, hitelfelvétellel együtt ennek akár két-háromszorosát is.
Bár a rövidtávú lakáskiadásra idén év elejétől két éven át moratóriumot vezetett be a kormány, a befektetők kedvenc területe ennek ellenére is a belváros, ahol a lakhatási cél mellett sokan irodai célra adják bérbe a lakásokat, így a bérbeadási lehetőségek köre szélesebb, mint a külsőbb kerületekben. Ezt a keresleti adatok is alátámasztják.
Január első 22 napjában év/év alapon az ingatlan.com egy hirdetésre jutó érdeklődéseinek száma alapján a VII., VIII. VI. és IX. kerületek vezetik a toplistát Budapesten,
itt élénkült a keresleti volumen a legnagyobb mértékben, és az egy hirdetésre jutó érdeklődések száma is kiemelkedő a belvárosban - mondta el Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Érdekes az is, hogy őket közvetlenül a peremkerületek követik (XX., XIX., X. és XXIII.), ami arra utal, hogy a befektetők és a saját célra vásárlók versenyt futnak egymással, hogy még az árak emelkedése előtt találják meg álmaik befektetését/otthonát - tette hozzá.
Mennyire szokatlan a mostani élénkülés?
Nir Bitkover, a Duna House belvárosi irodáit összefoglaló REIF 2000 Kft. üzletágvezetője megkeresésünkre elmondta, hogy
a területen dolgozó irodavezetők az idei év elején kifejezetten élénk keresletet tapasztalnak a belvárosban található, jól kiadható lakóingatlanok iránt.
Ha az adott lakás bérbe van adva, sok esetben akár bérlővel együtt is nyitottak a vevők a tranzakcióra.
Az utóbbi időben több vevő is jelezte a területen dolgozó szakértőknek, hogy az állampapírpiaci kamatkifizetésekből származó összeget szeretné ingatlanba fektetni, azonban nemcsak ebből a forrásból vásárolnának a vevők, sokakat az alacsonyabb kamatkörnyezet önmagában is bátorít az ingatlanvásárlásra – tette hozzá a szakértő, aki azt is elmondta, hogy
az ütemezett kifizetés korábban kevésbé volt jellemző a belvárosi területeken, azonban idén az ő ügyfeleik körében is jobban terjed,
és ahogy közeledik az április, feltételezhetően egyre többen fognak ilyen fizetési ütemezéssel ajánlatot tenni.
Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője nagyobb volumenben még nem tapasztalja ennek a vevőcsoportnak a megjelenését, azonban arra számít, hogy új piaci szereplőként pár héten belül meg fognak jelenni. Leginkább az 50-60 milliós jó minőségben felújított, utcai, emeleti lakásoknál, valamint a 100-150 milliós, ugyanilyen állapotú lakásoknál számít a legnagyobb vevői nyomásra.
Nemcsak a pesti belvárosban tapasztalható erősebb érdeklődés. Szűcs Attila, az Ingatlanpáholy tulajdonosa elmondta, hogy a Duna másik oldalán, az I. és a II. kerületben, de például az agglomerációban is egyértelműen nagyobb érdeklődés látható a 100 millió forint alatti kategóriában, ahol a tavaly őszinél sokkal hamarabb kelnek el a lakások, gyakran árváltoztatás nélkül.
„Azt gondolom, a piac már 2024 utolsó negyedévében erősen beárazta az állampapírpénzek érkezését, azonban a nemrégiben bejelentett Fix Magyar Állampapír 6,5 százalékos kamata még kicsit változtathat azon, mennyi pénz érkezik végül az ingatlanpiacra.
Továbbra is úgy gondolom, a piacban benne van 8-12 százalékos áremelkedés ebben az évben, és a 140 ezres tranzakciószám is, de az eladóknak is a realitások talaján kell maradniuk - mondta el a szakértő.
Mit okoz ez az árakban?
A belvárosi kerületeken belül a VII. és VIII. kerületben 2024-hez képest megháromszorozódott az év eleji kereslet a 20 négyzetméternél kisebb minigarzonok iránt.
A VI. kerületben pedig a nagyobb alapterületű 100-120 négyzetméteres és a 40-60 négyzetméteres lakásokat keresik az átlagosnál sokkal jobban. A IX. kerületben keresleti fronton dupláztak a minigarzonok és szintén jelentősen élénkült a 40-59 négyzetméteres ingatlanok iránti érdeklődések száma - tette hozzá Balogh László. Ez a jelenség alátámasztja, hogy
az állampapírokból kiszálló befektetők elsősorban a belvárosi, legfelkapottabb területeket szállhatják meg.
Ez az extra lendület viszont komoly áremelkedést is hozhat a belső kerületekben. Egyelőre a várakozásoknak megfelelően alakulnak a számok, de ettől függetlenül, aki most adásvételben gondolkodik, annak érdemes becsatolnia az öveket, mert izgalmas félév előtt állunk. A befektetői keresleti hullám ugyanis gyorsan lecsenghet az év első felében - tette hozzá a szakember.
Máté Ferenc, a Duna House Cégcsoport vezérigazgató helyettese és igazgatósági tagja a legfrissebb, 2024 negyedik negyedéves Duna House Barométer adatai alapján elmondta, hogy a belvárosi tégla építésű ingatlanok átlagos négyzetméterára az előző év azonos időszakához mérten 9%-os drágulás után már meghaladta az 1,1 millió forintot. Az ingatlanvásárlásra fordított átlagos összeg 61,6 millió forintról 5%-kal, 64,8 millió forintra bővült.
Míg 2023 végén az eladók már a hirdetési idő során eleve 6 százalékkal csökkentettek az eredetileg elképzelt irányáron, és ezen felül még a vásárlói alkunak is teret hagytak, ami további 6 százalékkal csökkentette a kínálati árat, addig
2024 végére mind a tulajdonosi árcsökkentés, mind az alku 3-3 százalékra lefeleződött.
A belvárosi kerületekben az erősödő kereslet már a tavalyi év végén érezhető volt, a befektetési célú ingatlanvásárlások aránya a fővárosi tranzakciók között októberben 40, novemberben 38, decemberben 44%-ot fedett le.
Az értékesítési idő ugyancsak csökkent a belvárosi kerületekben, míg 2023 végén átlagosan 152 nap kellett egy lakás eladásához, addig 2024 decemberében ez 101 napra csökkent – osztotta meg Máté Ferenc.
Jóval rövidebb értékesítési időről számolt be Ben-Ezra Orran, aki elmondta, hogy
újszerű és felújított lakások esetén az általános alku kevesebb mint 5% szokott lenni és az értékesítési idő is gyors, átlagosan két héttel kell számolni.
A felújítandó lakások esetében viszont az átlagos alku mértéke 15% körül mozog, és itt az értékesítési idő is jóval hosszabb, akár 2 hónapnál tovább is elhúzódhat. A jelen piaci helyzetben az alkut befolyásoló legfőbb tényező a lakás állapota, ami jelenleg még többet nyom a latba, mint maga a lokáció - tette hozzá.
Ez azonban még mindig messze van attól, hogy néhány nap alatt keljenek el a lakások, így az olvasóink által említett pár napos értékesítési idő továbbra is inkább a kivétel, mint a szabály.
Megéri most a belvárosban ingatlant venni?
Azt, hogy mennyire éri meg befektetési céllal ingatlant venni, a jövőben várható hozamok határozzák meg, amely az áremelkedésből és a lakáskiadással elérhető hozamból adódik össze. Ha ennek értéke magasabb, mint más befektetéseké, például állampapíroké, akkor megéri ingatlanba tenni a pénzt. Ami a jövőbeli áremelkedést illeti,
a szakértők többsége szerint idén is 10 százalék felett növekedhetnek a lakásárak, a kiadással elérhető bruttó hozamokban pedig az 5 százalék továbbra is reális szint.
Ezek alapján az előttünk álló évben az ingatlan szinte biztos, hogy ismét magasabb hozamot fog generálni, mint az állampapír.
A belvárost kiemelve, annak legnagyobb előnye a lakások könnyű kiadhatósága. Bár a befektetési célú vásárlások felfutása, valamint az Airbnb-moratórium miatt várhatóan növekedni fog a hosszútávra kiadó lakások kínálata, de a városközpont mind a belföldi, mind a növekvő számú külföldi bérlői körben a jövőben is keresett lesz. A mostani felfokozott hangulatban viszont talán még inkább igaz, hogy érdemes körültekintőnek lenni, és alaposan megvizsgálni az adott ingatlant, mielőtt meghozzuk a végső döntést és aláírjuk a szerződést.
Címlapkép forrása: Hugh Rooney via Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
