Ahogy egy korábbi cikkünkben már foglalkoztunk vele, Bécs szociális bérlakásrendszere az egyik legjobb példa Európában a megfizethető lakhatási kezdeményezések megvalósítására. A mintegy száz éve működő rendszerben a lakosság nagy része számára bérlőként is megvalósul a kiszámíthatóság és a kedvezményes lakhatás.
Ma Bécs lakosságának legalább 60 százaléka valamilyen támogatott lakóingatlanban él,
az önkormányzati bérlakások száma eléri a 220 ezret, a főváros pénzügyi támogatásával épülő szövetkezeti lakások száma pedig a 200 ezret. Ez együtt a teljes lakásállomány felét teszi ki, melynek eredményeként a piaci alapú lakbérek is alacsonyabban maradnak, így a többi nyugat-európai városhoz képest sokkal kedvezőbbek a lakbérek.
Természetesen ez - a lakók szempontjából ideális - rendszer nem egyik pillanatról a másikra alakult ki Bécsben sem, így Budapesten is időbe telik, mire elindulhatunk ezen az úton. Ahhoz viszont, hogy tudjuk, milyen alapokra lehet építkezni, érdemes megvizsgálni, mennyien élnek ma önkormányzati bérlakásban, és azt milyen feltételek mellett teszik.
Budapesti önkormányzati lakásállomány
Míg Bécsben az önkormányzati és a szövetkezeti lakások száma eléri a 420 ezret, addig a hasonló lakosságszámú Budapesten ez ma már a 40 ezret sem éri el, miközben a számuk egyre csökken.
2016-ban 42 637 önkormányzati bérlakás volt a fővárosban, 2023-ban viszont már csak 38 066, vagyis közel 11 százalékos volt a csökkenés.
| Önkormányzati lakások számának változása Budapest kerületeiben | ||||||||
| kerület | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Budapest 01. ker. | 1440 | 1439 | 1439 | 1424 | 1422 | 1413 | 1414 | 1410 |
| Budapest 02. ker. | 498 | 485 | 471 | 462 | 448 | 443 | 427 | 426 |
| Budapest 03. ker. | 3188 | 3077 | 3076 | 3032 | 3025 | 2946 | 2935 | 2917 |
| Budapest 04. ker. | 2465 | 2458 | 2395 | 2382 | 2324 | 2310 | 2281 | 2243 |
| Budapest 05. ker. | 1094 | 1047 | 1017 | 1035 | 1028 | 1025 | 1024 | 1005 |
| Budapest 06. ker. | 1085 | 1062 | 1035 | 1034 | 1026 | 1040 | 1042 | 1042 |
| Budapest 07. ker. | 2682 | 2640 | 2569 | 2527 | 2486 | 2438 | 2393 | 2340 |
| Budapest 08. ker. | 4669 | 4540 | 4455 | 4375 | 4245 | 4136 | 4121 | 4084 |
| Budapest 09. ker. | 3445 | 3152 | 2890 | 2926 | 2853 | 2827 | 2779 | 2672 |
| Budapest 10. ker. | 2337 | 2530 | 2529 | 2536 | 2344 | 2341 | 2336 | 2196 |
| Budapest 11. ker. | 1324 | 1320 | 1321 | 1321 | 1318 | 1318 | 1319 | 1321 |
| Budapest 12. ker. | 1177 | 1151 | 1138 | 1128 | 1114 | 1102 | 1082 | 1071 |
| Budapest 13. ker. | 6510 | 6200 | 5991 | 5865 | 5743 | 5688 | 5602 | 5469 |
| Budapest 14. ker. | 2653 | 2643 | 2585 | 2571 | 2571 | 2540 | 2538 | 2502 |
| Budapest 15. ker. | 2056 | 1994 | 1984 | 1952 | 1948 | 1918 | 1873 | 1860 |
| Budapest 16. ker. | 273 | 273 | 274 | 270 | 267 | 261 | 260 | 260 |
| Budapest 17. ker. | 746 | 743 | 735 | 728 | 728 | 728 | 724 | 722 |
| Budapest 18. ker. | 1350 | 1284 | 1359 | 1338 | 1337 | 1334 | 1328 | 1287 |
| Budapest 19. ker. | 752 | 728 | 697 | 648 | 647 | 644 | 644 | 646 |
| Budapest 20. ker. | 699 | 689 | 678 | 663 | 655 | 634 | 620 | 618 |
| Budapest 21. ker. | 1468 | 1444 | 1428 | 1412 | 1409 | 1404 | 1402 | 1400 |
| Budapest 22. ker. | 682 | 649 | 628 | 618 | 611 | 580 | 567 | 536 |
| Budapest 23. ker. | 44 | 40 | 40 | 45 | 43 | 42 | 39 | 39 |
| Forrás: KSH | ||||||||
Volt olyan kerület, a IX., ahol a vizsgált időszakban több mint 22 százalékkal csökkent az önkormányzati lakások száma. A legtöbb önkormányzati lakás pedig a XIII. kerületben található, ott mintegy 5500-at tesz ki a teljes állomány, a második helyen álló VIII.-ban mintegy 4000-et.
Míg a legnagyobb csökkenés a IX. és a XXII. kerületben ment végbe, mindkettőben több mint 20 százalékkal, addig a XI. kerületben lényegében szinten maradt az állomány.
Mennyien laknak ezekben?
A KSH szerint 2023-ban, országosan a 101 ezer önkormányzati lakásból mintegy 80 ezernek volt érvényes lakáskiutalással rendelkező lakója, 6 ezer lakásban pedig jogcím nélküli lakók laktak. További mintegy 6,5 ezer önkormányzati lakás lakhatatlan volt, 8 ezer pedig egyéb okból volt üres.
A kiadott lakások közel felét szociális helyzet alapján, 29%-át költségelven, 18%-át piaci alapon adták ki.
A szociális elven kiadott lakások aránya azonban a megfigyelések kezdete, 2016 óta 62%-ról 47%-ra csökkent, ezzel párhuzamosan emelkedett a költségelven és a piaci alapon kiadott lakásoké. A szociális helyzet alapján bérbe adott lakások aránya Budapesten és a csekély lakásvagyonnal rendelkező községekben alacsonyabb, míg a vidéki városokban magasabb.
Bár a határozatlan időre kiadott önkormányzati bérlakások aránya hosszú távon csökken, 2023-ban még mindig határozatlan idejű szerződéssel laktak a lakások 45%-ában. Az átlagosnál magasabb az ilyen szerződések aránya Budapesten (62%), és alacsonyabb vidéken (33%), azonban ez a legnagyobb arányt kitevő szerződési forma minden települési kategóriában. Mindössze a lakások 28%-át utalták ki 3 évre vagy annál rövidebb időre. Ez az arány Budapesten 13% volt 2023-ban.
Hatalmas az eltérés a piaci bérleti díjakhoz képest
Annak ellenére, hogy az önkormányzati lakások kiadásában terjed a piaci alapon történő kiadás, az önkormányzati lakbérek szintje jelentősen elmarad a piaci lakbérekétől. 2023-ban a piaci lakbérek 15%-kal emelkedtek, amivel párhuzamosan az önkormányzati lakbérek átlagosan 23%-kal lettek magasabbak, így a különbség enyhén mérséklődött, de még így is hatalmas a két árszint közti különbség.
2023-ban a piacon kínált és az önkormányzati lakások lakbére között 4–8-szoros különbség volt az ország különböző régióiban,
ugyanakkor Budapesten az egy évvel korábbi 7,5-szeres különbség 6,9-szeresre mérséklődött. A legkisebb különbség az észak-magyarországi régióban volt, ahol a piaci bérletek díja 3,6-szerese volt az önkormányzati lakásokénak.
Továbbra is nagy teher a lakáshoz jutás
A teljes népességet nézve Magyarországon továbbra is a saját tulajdonú lakások dominálnak, a társadalom mintegy 90 százaléka saját otthonában él. Budapesten ennek aránya alacsonyabb, és a jövőben várhatóan tovább fog növekedni a bérlakásban élők aránya, miután a lakásvásárlás a 2023-ban bekövetkezett enyhe javulás ellenére továbbra is jelentős terhet jelent a jövedelmekhez képest.
A 2015 után felgyorsult áremelkedés hatására 2019-re a lakások megfizethetősége 6 évről 6,6-re emelkedett, majd 2020-ban átmenetileg csökkent. A lakások további drágulása következtében 2021-ben már 6,8 év alatt megszerzett keresetből lehetett kifizetni egy használt lakás árát, a helyzet 2022-ben nem változott. 2023-ban viszont a használt lakások éves nominális áremelkedése 5,1%-ra lassult, eközben a teljes munkaidőben alkalmazásban állók nettó átlagkeresete 14%-kal emelkedett. Ezáltal egy átlagos, piacra kerülő lakás már 6,4 évi keresetből megvásárolhatóvá vált.
A megfizethetőség javulása az ország valamennyi régiójában kimutatható, de Pest régióban volt a leginkább érzékelhető, ahol a korábbi évek gyors áremelkedésének hatása teljesen eltűnt, és a megfizethetőség a 12 év fölötti értékről visszatért 10,3 évre. Ennek ellenére
elsősorban Pest régióra és Budapestre jellemző, hogy a lakásárak elszakadtak a helyben elérhető keresetektől.
A leginkább megfizethető régió a vizsgált időszak teljes egészében Észak-Magyarország volt, ahol 2023-ban 3,9 év átlagkeresetéből lehetett egy használt lakást megvásárolni, a többi régióéhoz hasonlóan ez ugyancsak elmarad a korábbi években megfigyelttől.
Megtettük az első lépést, de mi lesz a folytatásban?
A vásárlás helyett tehát sokaknak marad a bérlés, amely piaci alapon ugyancsak jelentős teher az alacsonyabb jövedelmű munkavállalók számára, miközben akik szociális alapon tudnak bérlakásokban élni, szinte minimális összegből tudják megoldani a lakhatásukat. Ahhoz viszont, hogy szélesebb tömegek számára legyen elfogadható a lakásbérlés szintje, a bécsi mintára egy átmeneti rendszer létrehozása lenne szükséges. Egy fiatal munkavállaló számára például nem az a cél, hogy a piaci ár töredékéért szociális bérlakásban lakjon, de a piaci ár sok esetben aránytalanul nagy terhet jelent számára. Éppen ezért lenne szükség egy kettő közti átmeneti rendszer kidolgozására, amelyre az utóbbi hónapokban voltak is kormányzati törekvések.
Egyik ilyen az, hogy 2025. január 1-től a munkáltatók évente 1,8 millió forinttal támogathatják a 35 év alatti dolgozóik lakhatását, amivel az alkalmazott lakásbérleti díjához vagy a lakáscélú hitelének törlesztőrészletéhez járulhat hozzá.
Ugyancsak a lakhatási helyzet javítását szolgálhatja az a 2025. március 1-jén induló lakásfejlesztési tőkeprogram, amelyben a hazai ingatlanalapokon keresztül alaponként akár 30 milliárd forintnyi forráshoz juthatnak az ingatlanpiaci szereplők, amelyet újlakás- és bérlakásépítésre, valamint kollégiumfejlesztésre fordíthatnak.
Hogy ezeknek hatása pontosan mikor és milyen mértékben lesz érezhető a lakhatási körülményekben egyelőre nehéz megjósolni, de mindenképpen fontos kezdeményezések, amelyek remélhetőleg egy olyan, sokkal átfogóbb program első lépései, melyek hatására idővel a bécsi bérlakásrendszer színvonalához közelíthet a budapesti és a magyar lakhatás.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
