2025. január 15-én hatályba lép az új, ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és élesedik az elektronikus ingatlan-nyilvántartás, vagyis az úgynevezett E-ING rendszer. A Lechner Tudásközpont által koordinált E-ING projekt célja, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes mértékben elektronikus platformra kerüljenek.
Mi változik?
- Teljes digitalizáció az átmeneti időszak után: 2025. január 15-én hatályba lép az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és a végrehajtásáról szóló kormányrendelet, amelyek együttesen lehetővé teszik, hogy az E-ING, azaz az ügyvédek és közjegyzők által kezelt webes felület váljon az ingatlan ügyintézés elsődleges eszközévé.
- Átmeneti időszak nagyjából nyárig: Az átmeneti időszak a 2025. január 15. napját követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart – eddig még teljes egészében papír alapon is lefolytathatóak az ingatlan-nyilvántartási eljárások.
- Itt a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: Az új vevői jog a korábban jól ismert függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése helyett kerül bevezetésre. Az új jog bevezetése miatt a hitelből fizetett lakások ügyintézésének földhivatali díja háromszor annyiba kerül, mint fél évvel ezelőtt.
- Automatizált döntéshozatal: Az új rendszer bizonyos feltételek mellett akár órák alatt lehetővé teszi a tulajdonjog bejegyzését. Ezt szinte csak a készpénzes vevők tudják kihasználni.
- Személyes jelenlét szükségessége: Az átmeneti időszakot követően meghatalmazásokat, valamint a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az ügyvéd előtt személyes jelenléttel, elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-szal, illetve DÁP-pal lehet majd hitelesíteni.
E-ING rendszer
Az E-ING rendszer, vagyis az elektronikus ingatlan-nyilvántartás, egy webes platform, amelynek célja a magyarországi ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes digitalizálása és egyszerűsítése. Az E-ING rendszer eredetileg 2024. február 1-jén indult volna, ezt halasztották előbb 2024. október 1., majd 2025. január 15. napjára.
A rendszer élesítése egybeesik az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) hatályba lépésével. Az E-ING rendszer használata nem lesz kötelező – legalábbis eleinte. Az átmeneti időszakban, vagyis
a 2025. január 15. napját követően indult eljárásokban meghozott „ötszázezredik végleges döntést” követő 10. napig papíralapú kérelmek is benyújthatók,
amelyekről a földhivatalok is hagyományos módon döntenek.
Mikorra várható az ötszázezredik döntés?
Az elmúlt években átlagosan 134 470 lakástranzakció volt országszerte. Végleges döntést igényel ugyanakkor az ajándékozás, a jelzálogjog bejegyzése, az összes termőfölddel kapcsolatos ügylet, a hagyatéki eljárásokkal kapcsolatos tulajdonosváltozások, de például a haszonélvezeti jog bejegyzése is.
"Arra számítunk, hogy már 2025 szeptemberében véget ér az átmeneti időszak és kötelezővé válik az E-ING rendszer használata. Természetesen nem kizárt, hogy a jogalkotó idővel további engedményeket tesz.” – mondta dr. Illés Géza Márton, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetője.
Új időszámítás kezdődik
Bizonyos településekért felelős földhivatalok már korábban csatlakoztak az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerhez, például a tulajdoni lapok lekérdezése is ezen keresztül történt. A régi és az új rendszer tavaly ősz óta egymással párhuzamosan futott, január 15-től viszont már minden földhivatal az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben jegyzi be a változásokat – tette hozzá Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Bár a nyilvántartás elektronikus, a papíralapú ügyintézésre még hónapokig lehetőség lesz a földhivatalokban. Január 15-től viszont megnyílik a teljesen elektronikus ügyintézés lehetősége is, amiben komoly szerepe és felelőssége lesz az ingatlan adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédeknek. A földhivatali dolgozók feladatainak egy részét ugyanis az ügyvédek veszik át.
Tényleg csak digitálisan tudnak majd aláírni az ügyfelek?
Az ügyvédek körében nagy felháborodást keltett, hogy az E-ING rendszerben csak akkor lehetett volna eljárni, ha az ügyfelek elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-szal, vagy DÁP eAláírással adnak meghatalmazást, illetve tesznek meg bizonyos nyilatkozatokat. Szerencsére végül úgy módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló kormányrendelet szövege, hogy amit korábban digitálisan kellett volna hitelesíteni, azt
- az ügyvéd az E-ING rendszerből előbb kinyomtatja,
- az ügyfél személyes jelenléttel az ügyvéd előtt aláírja,
- az ügyvéd beszkenneli, pontosabban „elektronikus okirattá” alakítja majd
- az okirat oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.
Az újfajta kinyomtatós eljárás jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet jogosult képviselője részére kötelező - természetes személyek esetén választható.
Drágább lesz hitelből lakást venni a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal
Tipikus esetben a vevő nem egyösszegben (köznapi nyelven készpénzben) rendezi az ingatlan több tízmilliós vételárát, hanem lakáshitelt vesz fel. Ilyenkor az eladó az adásvételi szerződésben még nem engedi meg, hogy a vevő tulajdonjogát a tulajdoni lapra bejegyezzék – az írásbeli hozzájárulás egy külön okiratba kerül, amit az eljáró ügyvéd letétbe vesz és őriz egészen a vételár teljes összegű megfizetésééig.
A korábbi jogszabály lehetőséget biztosított arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság az eljárást 6 hónapra felfüggessze, majd a fenti, úgynevezett tulajdonjogbejegyzési-engedélyt bevárva, ugyanabban az eljárásban döntsön a vevő kérelméről. Az új, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépésével párhuzamosan megszűnik az úgynevezett függőben tartás, helyette bevezetésre kerül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. A hatályba lépő szabályok értelmében először a biztosítéki jogot jegyzik be – ha pedig a vevő kifizette a vételárat, akkor a tulajdonjog bejegyzését egy külön eljárásban kell kérni.
Ha valaki 2024 nyarán használt lakást vásárolt jelzáloghitel segítségével, akkor a földhivatal 6600 Ft igazgatási szolgáltatási díj ellenében bejegyezte a tulajdonjogát. Az eljárás díja 2024. július 29-én 10 600 Ft-ra nőtt.
2025. január 15-től a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog miatt pedig már kétszer is ki kell majd fizetni a 10 600 Ft-ot. Ez 221,21%-os növekedést jelent fél éven belül.
Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése nélkül várhatóan a bankok nem finanszírozzák a lakáshiteleket, így a plusz eljárást nem lehet majd megspórolni. A vevői jog legfeljebb öt évre jegyezhető be a tulajdoni lapra és az első hat hónapban teljes körű védelmet nyújt a végrehajtással szemben. A hat hónapos időszakot követően a jog elidegenítési és terhelési tilalomként funkcionál.
Az ingatlan.com szakértője azonban hozzátette, hogy mivel elektronikus lesz az ügyintézés, a kapcsolódó kiadások is csökkenhetnek. Az adott ügyben eljáró ügyvédeknek nem kell fizikailag a dokumentumokkal bajlódni: például földhivatalban személyesen iktatni az elkészült szerződéseket, ami időt és költséget takaríthat meg az eljáró ügyvédeknek így az ügyfeleiknek is.
Az ingatlan adásvételek bejegyzése sebessége rohamosan felgyorsulhat: 1-2 éven belül már nem lesznek ritkák azok az esetek, amikor az adásvétel bejegyzése a szerződés megkötését követően 1 órán belül megtörténhet.
Az e-ingatlannyilvántartási rendszer egyik újdonsága ugyanis az automatikus döntéshozatal lesz, amire az egyszerűbb ügyletek során nyílik lehetőség a későbbiekben.
Könnyebb lesz új lakást venni?
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete (Inytv. vhr.) bevezeti a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot is. A jog öt évig elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez, ami biztosítja, hogy az ingatlant az építkezés során ne lehessen újra eladni, vagy a vevő hozzájárulása nélkül megterhelni.
Az újfajta vevői jog hibája, hogy a jelenlegi formájában csak egy már meglévő helyrajzi számmal rendelkező ingatlant képes biztosítani. A társasházépítés során a lakások mind saját helyrajzi számot kapnak, a jogszabály pedig nem biztosítja a régi és az új helyrajzi számok közötti átjárhatóságot. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal szemben itt az sem biztosított, hogy a vevő a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog ranghelyén (visszamenőleges hatállyal) szerezzen tulajdonjogot - vagyis jelenlegi formájában kérdéses, hogy az újépítésű lakások banki hitelezésének felpezsdítésére a jelenlegi szabályozási környezet alkalmat ad-e
Ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult ügyvédek
Fontos megjegyezni, hogy az E-ING rendszer használatához az ügyvédeknek speciális jogosultságot kell szerezniük, csak az ilyen ügyvédek (kamarai jogtanácsosok) lesznek az ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosultak. Az új jogosítványt az kaphatja meg, aki teljesíti a kötelező képzéseket és egy vizsgát, valamint – kb. évente 70 000 Ft összegű - kiegészítő felelősségbiztosítást is köt.
Élénkülő lakáspiacon debütál a rendszer
Az ingatlan.com elemzése szerint az e-ingatlannyilvántartási rendszer egy élénkülő lakáspiacon debütálhat, mivel az idén várható 140-145 ezer adásvétel akár 10 százalékkal is meghaladhatja a 2024-es forgalmat. Balogh László úgy látja, hogy az elektronikus ingatlannyilvántartás bevezetése kinyitja a kaput az ingatlanpiac digitalizációja előtt, ami a digitális állampolgárság térnyerésével párhuzamosan transzparensebbé, biztonságosabbá és gyorsabbá teheti az ügyleteket a vevők és eladók számára az ingatlankereséstől kezdve az ingatlantulajdon tényleges megszerzéséig.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
