Korábban több cikkben is foglalkoztunk azzal, milyen intézkedések erősíthetik 2025-ben a hazai lakáspiacot. Ezek némelyike inkább Budapesten, míg mások inkább vidéken lehetnek hatással a tranzakciószámokra és a lakásárakra, de kijelenthető, hogy ilyen átfogó állami intézkedéscsomag évek óta nem volt a hazai lakáspiacon, miközben piaci alapon is több dolog szól az élénkülés mellett.
13 dolog, ami élénkítheti a lakáspiacot
1. Az Airbnb feltételeinek szigorítása
A rövidtávú lakáskiadás budapesti korlátozása 2024 őszének egyik forró témája volt, ami elsőként a VI. kerületben merült fel, ahol egy szavazást követően végül a teljes tiltás mellett döntött a lakosság. Erre rácsatlakozva a kormány is korlátozások bevezetéséről döntött, amelyek egész Budapestet érintik:
2025-ben és 2026-ban nem adnak ki új Airbnb-engedélyt a fővárosban, és a meglévő egységeknél a szobánkénti éves 38 400 forintos adót 150 000 forintra emelik.
Az intézkedés Budapest belvárosában aktivizálhatja a tulajdonosok egy részét, ami ezekben a kerületekben több adásvételhez vezethet.
2. A lakásbérleti díjak és szerződési feltételek rendszerének felülvizsgálata
A kormány 2024 októberében bejelentett Új Gazdaságpolitikai Akciótervének 21 pontja között ez is szerepelt, de célzottan erre vonatkozó konkrétum még nem látott napvilágot. Noha a bérleti díjak jelentősen emelkedtek a 2021 eleji mélypont óta, annak szabályozását sokan kontraproduktívnak tartanák, így a legtöbb piaci szereplő ellenzi a korlátozást. Amennyiben 2025-ben konkrét bejelentések lesznek, az hatással lehet a bérleti piacra és így a befektetési célú vásárlásokra.
3. 150 ezer forintos kedvezményes adózású munkáltatói támogatás lakáscélra
A bérleti piacot is érinti viszont a kormány 2024 decemberében bejelentett új, a fiatalokat célzó havi 150 ezer forintos lakhatási támogatásról szóló döntése, miszerint 2025. január 1-jétől a munkáltatók kedvezményes adózás mellett béren kívüli juttatás formájában, havi 150 ezer forintig hozzájárulhatnak a 35 év alatti munkavállalóik lakhatási kiadásaihoz.
Ez bérleti díj és lakáshitel-törlesztés támogatását egyaránt jelentheti.
Nagy kérdés, hogy ezzel mennyi munkavállaló fog majd élni, de ha vonzónak találják a konstrukciót, az elsősorban a fiatalok körében kedvelt kerületekben élénkítheti a lakáspiacot.
4. Lakás- és kollégiumépítési tőkeprogram
Nagy Márton miniszter december 9-ei bejelentése szerint a kormány egy lakáskínálatot támogató programot is indít, az új tőkeprogram keretében öt év alatt 200 milliárd forintot biztosítanak ingatlanalapok számára kollégiumépítésre, bérlakásépítésre és új lakások építésére.
A 2025. március 1-jén induló programra meglévő és újonnan létrehozott ingatlanalapok is pályázhatnak, melynek során az állam a projektek 70%-áig biztosít forrást, a fennmaradó 30%-ot magánbefektetőknek kell biztosítaniuk. A befektetett tőkét 100%-ban Magyarországon kell felhasználni, ebből 80%-ot lakásfejlesztésre. A kormány célja az, hogy évente legalább 25 ezer új lakás épüljön Magyarországon.
Az intézkedés elsősorban az újlakáspiaci kínálatnak adhat lökést, miközben a bérlakásépítések az adott kerületekben lehetnek hatással a bérleti piac alakulására.
5. Vidéki otthonfelújítási program
Részleges formában visszahozza a kormány a 2021-2022-ben már létező, több mint 300 ezer család által igénybe vett otthonfelújítási programot. A vidéki otthonfelújítási program 2025. január 1-jétől 2026 közepéig vehető igénybe az 5000 fő alatti településen élők számára,
a támogatás maximális összege 3 millió forint.
A támogatási összegen belül 50-50%-nak kell lennie a számlákkal igazolt anyagköltségnek és a munkadíjnak, és a beruházás előfinanszírozására legfeljebb 6 milliós kamattámogatott hitel vehető fel. Ha valaki igénybe vette már a 2021-2022-es otthonfelújítási támogatást, akkor a különbözetre lehet jogosult, de változatlanul szükséges hozzá egy 25 év alatti gyermek. Energetikai megkötés továbbra sincs, de változás, hogy néhány kivételtől eltekintve 5 évig a felújított ingatlanban kell élni.
Bár a 3 millió forintos összeg nem annyira nagy, a hitellel együtt már érdemi lökést adhat a kistelepüléseken lévő lakóingatlanok minőségi javulásához. Miután itt kritérium, hogy 5 évig az ingatlanban kell élni, ez nem fogja élénkíteni az érintett települések lakáspiacát, de az ingatlanok értékébe részlegesen beépülhet a felújítás ára.
6. SZÉP-kártya egyenleg fele lakásfelújításra
2025 elejétől lakásfelújításra is felhasználható a SZÉP-kártya keretének legfeljebb 50%-a. Mindezt meghatározott termékcsoportokra lehet felhasználni, többek között vasáru-, építőanyag-, festék-, üveg-kiskereskedelmi termékekre, és további, a felújításhoz kapcsolódó bizonyos árucikkekre. 2024 júliusában mintegy 2,8 millió SZÉP-kártyafelhasználó volt, az egy főre jutó átlagos egyenleg nagyjából 32 ezer forintot tett ki, így ez inkább csak kisebb felújításokra lesz elegendő, érdemi lakáspiaci változásokat nem várunk tőle.
7. Önkéntes nyugdíjpénztári pénzek adómentes felhasználása lakáscélra
Tavaly november 28-án hirdették ki azt a jogszabálymódosítást, amely lehetővé teszi az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások adómentes felhasználását lakáscélokra. Ez alapján 2025-ben legfeljebb három pénztári kifizetés formájában vehető igénybe a lehetőség a 2024. szeptember 30-ai önkéntes nyugdíjpénztári egyenleg erejéig, amit lakáscélú vagy szabad felhasználású jelzáloghitel és lakáscélú munkáltatói kölcsön törlesztésére, előtörlesztésére, lakáscélú hitel önrészének előteremtésére, lakás korszerűsítésére, bővítésére, felújítására, lakás vásárlására vagy építésére, építési telek megvásárlására lehet felhasználni. A kormány várakozásai alapján ennek hatására 2025-ben 300 milliárd forint jelenhet meg a lakáspiacon. Hogy ténylegesen mekkora összeg mozdul majd meg, egyelőre nagyon bizonytalan, de valamekkora hatása biztosan lesz a lakáspiacra nézve.
8. 5%-os lakáshitel-kamatplafon a fiatalok első, zöld lakásaira
A Magyar Bankszövetség tavaly novemberben tette közzé javaslatát az önkéntesen vállalt, 5% alatti kamatozású lakáshitelek 2025-ös bevezetésére vonatkozóan. A vállalást a Nemzetgazdasági Minisztérium is üdvözölte, melynek értelmében a 35 év alatti fiatalok első lakásukra vehetik igénybe a kedvezményes hitelt, ha az legalább A+ energetikai besorolású és legfeljebb 68 kWh/m2/év primer-energiaigényű lakás. Ez lényegében az új építésű lakások energetikai elvárása, van azonban több további kritérium is.
A lakás bruttó ára négyzetméterenként 1,2 millió forint alatt kell, hogy legyen, és a mérete maximum 60 négyzetméter lehet.
A kedvezményes kamat a futamidő első 5 évében jár, és a konstrukció 2025. április 1. és 2025. október 31. között lesz elérhető. A szigorú követelmények miatt a feltételeknek viszonylag kevés lakás felel meg, így várakozások szerint legfeljebb néhány tízmilliárd forintnyi új banki kihelyezés várható ebben, tehát önmagában ez a program is csak kismértékű élénkülést hozhat az újlakáspiacon.
9. Az új lakóingatlanok 5 százalékos áfájának fenntartása 2026 végéig
Az új lakások 5 százalékos áfája egy visszatérő kérdés, ugyanis rendre bizonyos időintervallumra döntenek annak érvényességéről. Mivel a korábbi határidő ismét lejárt volna, ezért a kormány újra hosszabbított, most a 2026 év végéig megszerzett építési engedélyek birtokában a 2030 év végéig átadott lakásokra lesz érvényes, ugyanakkor piaci szereplők szerint ideje lenne, hogy a kedvezményes áfa ebben az esetben határozatlan időre szóljon. A hosszabbításra számított a szektor, így érdemben ez sem fogja befolyásolni az új lakások építésének számát, és a lakásárakra sem lesz jelentős hatása.
10. Munkáshitel
Bár ez nem közvetlenül a lakáspiacot érintő intézkedés, de a lakáshoz jutást és a lakáshitel-felvételt is támogathatja. A hitelre az jogosult, aki már betöltötte a 17. életévét, de még nem töltötte be a 26. életévét, legalább 3 hónapja folyamatosan tb-jogviszonnyal rendelkezik, heti munkaideje legalább húsz óra, és vállalja, hogy öt évig bejelentett magyarországi lakcímmel rendelkezik és dolgozik, valamint nem rendelkezik érvényes hallgatói, tanulói jogviszonnyal vagy diplomával.
Az ügyfél számára kamatmentes kölcsön összege nem haladhatja meg a 4 millió forintot, a futamidő legfeljebb 10 év.
A hitelfelvevő anya a törlesztés szüneteltetésére jogosult első és második gyereknél 2 évig, második gyermek érkezésekor a tartozás felét, harmadiknál az egészét elengedik, de a babaváró hitellel ellentétben a gyermekvállalás nem feltétele a futamidő végéig tartó kamatmentességnek. A munkáshitel esetében a kormány 500 milliárd forintnyi hitelkihelyezést vár a bankoktól, ami legalább 125 ezer hitelfelvevőt jelentene. Bizonytalan, hogy ennek mekkora része jelenhet meg a lakáspiacon, de a volumenből adódóan valamekkora mértékben itt is kell lakáspiaci hatásokkal számolni.
11. Aranyvízum program
Ez egy olyan korábbi kormányzati program, ami az EU-n kívüli vendégbefektetők által befolyásolhatja a lakáspiac alakulását. A vendégbefektetői kategória azt jelenti, hogy a Magyar Nemzeti Bank által nyilvántartásba vett ingatlanalap által kibocsátott, legalább 250 000 euró összegű befektetési jegy megszerzése, vagy a legalább 500 000 euró értékű, Magyarország területén található, az ingatlan-nyilvántartásban helyrajzi szám szerint nyilvántartott per-, teher- és igénymentes lakóingatlanban tulajdoni illetőség megszerzése lehetővé teszi a tartózkodási jogosultságot. Az intézkedés elsősorban a legmagasabb árkategóriájú ingatlanok piacán hozhat érdemi élénkülést.
12. Állampapírokból felszabaduló százmilliárdok
Ezzel a kérdéssel is sokat foglalkoztunk korábban, hiszen a csökkenő kamatok miatt a jelenleg állampapírban tartott száz-, vagy egyesek szerint ezermilliárdok egy része szintén a lakáspiacon landolhat. A Portfolio egy korábbi felmérése szerint az állampapírpénzek mintegy 20 százaléka érkezhet meg 2025-ben a lakáspiacra, ami érdemben növelheti a lakások iránti keresletet.
Talán ennek a folyamatnak lesz a legnagyobb hatása 2025-ben a lakáspiacra nézve.
13. CSOK Plusz és Babaváró
A munkáshitel mellett a CSOK Plusz, a falusi CSOK és a babaváró együttesen is élénkülést hozhat a lakáspiacra, miután egyes esetekben kedvezőbb feltételek irányába módosulnak a programok. A CSOK Plusz-nál is lesznek változások, de talán ennél is fontosabb, hogy a Babavárónál 35 évre emelik az igénybevétel életkorhatárát. Miután a Babavárót eddig is sokan lakáscélokra költötték, a kibővített életkorhatárnak köszönhetően itt is lesznek érdemi hatások.
Mit okozhat mindez?
A fentiek hatására
a lakáspiaci szakértők mintegy 20 ezerrel több adásvételre számítanak idén,
ami 150 ezer körüli tranzakciószámot jelent. Ez 15-20 százalékos bővülés 2024-hez képest. Az elmúlt másfél évtizedben ritkán fordult elő, hogy egy év alatt ennél is több lakás cserélt volna gazdát Magyarországon, így, ha beigazolódnak a várakozások, nagyon aktív év elé nézünk.
A magasabb kereslet a támogatásokkal együtt a lakásárakban is látszani fog.
Szinte mindenki biztosra veszi, hogy 2025-ben is kétszámjegyű, azaz 10 százalék feletti nominális áremelkedést fogunk a lakáspiacon látni.
Ez a KSH számai szerint azt jelenti, hogy országos átlagban a lakóingatlanok ára elérheti a 40 millió forintot, de a dinamika főként a befektetők által kedvelt településeken - Budapest kiemelt kerületei és a munkaerőpiac szempontjából prosperáló megyeszékhelyek - lehet erős.
Hogy jön ki a 30 százalék?
Az adásvételek és a lakásárak együttes növekedésének köszönhetően a gazdát cserélő lakások összértéke akár 30 százalékkal is növekedhet idén 2024-hez képest, ami nagyobbrészt a több adásvétel, kisebb részben pedig a várható áremelkedés hatására következhet be.
Mi lesz ezután?
Sokan kíváncsiak arra, hogy az említett intézkedéseknek és piaci folyamatoknak milyen hatása lesz az előttünk álló évben a lakáspiacra, de ha már előrejelzést adunk, érdemes hosszabb távon is beszélni a piaci környezetről.
Mielőtt mindenki azt várná, hogy az idei nagy robbanás egy újabb évtizedes folyamat kezdete, ahol egy a 2014 utáni évekhez hasonló szárnyalás elé nézünk, fontos megjegyezni, hogy
az ország gazdasági teljesítménye közelében sincs a 2010-es évek második felét jellemző növekedésnek.
A tavaly decemberi GDP-adatok alapján az elmúlt kilenc negyedévből csupán háromszor tudott növekedni a gazdaság, és 2025-ben is 3 százalék alatti bővülést várnak az elemzők.
A gazdasági folyamatok tehát egyelőre nem indokolják a lakásárak tartós szárnyalását, miközben
az MNB számításai szerint enyhén túlértékelt a lakáspiac.
Míg 2014-ben a gödör alján álltunk, a lakásárak 30 százalékkal maradtak el a fundamentumok által indokolt szinttől, addig most 10 százalékkal afelett vagyunk.
A magyar lakáspiac 2025-ben tehát várhatóan további élénkülést mutat majd mind az adásvételek, mind a lakásárak terén, amit a kibővített állami intézkedések, valamint a kedvezőbb piaci körülmények támogathatnak, de hosszabb távon ez a fellendülés csak akkor fog tudni folytatódni, ha a gazdaság ismét tartós növekedési pályára áll.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
