Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.
Az elmúlt évek folyamatos válságai erős nyomot hagytak a lakóingatlan-piacon: mind a lakástranzakciók, mind a hitelezés, mind pedig a lakóingatlan építések csökkentek. A gazdasági kilábalás eredményeként ugyanakkor 2024 eddig eltelt időszakában érzékelhető javulás volt megfigyelhető, különösen a keresleti oldalon. A lakáspiaci tranzakciók száma 2024 első háromnegyedévében közel 30 százalékkal nőtt az előző év azonos időszakához képest.
Ezzel párhuzamosan az új lakáshitel-szerződések havi összértéke 2024 második és harmadik negyedévében a 2023. év eleji mélypont közel háromszorosára emelkedett, amelyben jelentős szerepe volt a CSOK Plusz bevezetésének. A legfrissebb adatok azt mutatják, hogy havi szinten 100-120 milliárd forint között alakul az új hitelszerződések értéke a lakáspiacon.
Az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv alappillére a megfizethető lakhatás, ennek elérése és segítése érdekében a kormány 10 intézkedésről döntött, úgyis, mint az önkéntes pénztári pénzek adómentes felhasználása, Vidéki Otthonfelújítási Program, Munkáshitel, kedvezményes adózású munkáltatói támogatás lakáscélra, Szép-kártya egyenleg felhasználása lakáscélra, 5 százalékos lakáshitel-kamatplafon a fiatalok első, zöld lakására. Ezen intézkedések együttes hatása számottevő keresletet jelentenek az ingatlanpiacon és a hitelpiacon egyaránt. Emiatt további kormányzati beavatkozás a keresleti oldalon egyelőre nem indokolt.
Ugyanakkor a kínálat alkalmazkodása még várat magára. Az új lakásépítések száma markáns visszaesést mutatva az idei évben várhatóan nem éri el a 16 ezret sem, miközben az előző 3 évben 20 ezer körül alakult a mutató, míg 2020-ban meghaladta a 28 ezret is. Emiatt a tranzakciókban meghatározó szerepe van a használt lakásoknak, melyet az is visszaigazol, hogy az új lakáshitelezésen belül mindössze 15 százalék kötődik új lakóingatlanhoz. Ez a trend rávilágít az új építések alacsony arányának problémájára.
A kereslet relatíve gyorsabb javulása és a továbbra is gyenge új lakáskínálat közötti olló szétnyílása – az infláció látványos mérséklődése ellenére – a már meglévő lakások árainak további erőteljes emelkedéséhez vezetett: 2024 második negyedévében az országos lakásárindex 9,3 százalékot ért el és a piaci várakozások alapján a harmadik negyedévben ez tovább gyorsulhatott 12-13 százalék közé. Mára Budapesten, illetve Debrecenben közel 12 évi fizetésre van szükség egy 75 négyzetéteres lakás megvásárlásához, de a vármegyeszékhelyek többségénél is 9 évet meghaladó ez az adat.
A lakásárak látványos emelkedése magával húzta az albérletárak növekedését is, így csak 2024. III. negyedévében 10 százalék körüli emelkedéssel lehet számolni. A 20-30 éves fiatalok Budapesten ma jövedelmük 40-60%-át kénytelenek albérletre fordítani, amely messze meghaladja az OECD által még elfogadhatónak tartott 30%-os szintet. Az OECD szerint a 40%-ot meghaladó lakhatási költségarány már kritikusnak tekinthető, mivel ez hosszútávon a fiatalok gazdasági mozgásterét és életszínvonalát, a munkaalapú társadalmi mobilitás megvalósulását is veszélyezteti.
A jövő szempontjából elengedhetetlen, hogy a fiatal generáció számára megfizethető és fenntartható lakhatási lehetőségek jöjjenek létre, amelyek hozzájárulhatnak a gazdasági stabilitás és a társadalmi egyensúly megőrzéséhez, és amelyek nem akadályt illetve terhet, hanem egyfajta biztonsági hálót jelentenek a pályakezdők mögött. Ezért a kormány kiemelt célja, hogy évente legalább 25 ezer új lakás épüljön Magyarországon. A lakásépítési piac élénkítése és a lakhatási költségek fenntartható szintre csökkentése érdekében a kormány további lépések kíván tenni.
Ennek keretében a Kormány kiegészítve az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv intézkedéseit, új 200 milliárd forint keretösszegű Lakhatási Tőkeprogramot indít, mellyel a gazdasági aktivitás, valamint a hazai lakáskínálat növelését kívánja elérni pályázati formában. Ingatlanfejlesztés célú tőkeprogramot korábban már indított a Kormány, hiszen 2023-ban a Baross Gábor Tőkeprogram első pillére keretében 8 ingatlanalapba közel 150 milliárd forint került befektetésre. A programban teljes keretének közel 75 százalékából, 110 milliárd forintból, már megvalósultak a fejlesztések, többek között lakóingatlanok építésével.
A most bejelentett, célzott programban a hazai ingatlanalap-kezelők számára 2025. március 1. és december 31. között lesz lehetőség pályázni a felkínált forrásokra, amelyekből nyilvános és zártkörű ingatlanalapok befektetési jegyeit egyaránt megvásárolja az állam. Az alapkezelők már meglévő, illetve újonnan felállítandó alapokkal is pályázhatnak.
A programot a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) finanszírozza, a kapcsolódó pályázat kiírója és lebonyolítója az NTH Nemzeti Tőkeholding Zrt. A program keretében az MFB a pályázaton nyertes ingatlanalapok jegyzett tőkéjének maximum 70 százalékáig szerez részesedést azzal, hogy egy alapkezelő legfeljebb 30 milliárd forint összegű állami befektetésben részesülhet. Fontos kikötés, hogy a rendelkezésre bocsátott forrás 100%-ának megfelelő összeget magyarországi fejlesztésre kell fordítani, amelynek minimum 80%-át korszerű, energiahatékony:
- (i) lakás, vagy
- (ii) bérlakás, vagy
- (iii) kollégiumi épületek fejlesztése teheti ki.
Becsléseink szerint 5 év alatt a program keretében – két fejlesztési ciklussal számolva – 30ezer lakás is megépülhet, de a piaci várakozások még ennél is magasabb számokról szólnak.
A programmal kapcsolatos eddigi piaci reakciók alapján elmondható, hogy a kínálat érdemi növelésén keresztül hozzájárulhat a lakásár-emelkedési ütem mérséklődéséhez, feltételezve, hogy a fejlesztők között fokozott árverseny valósul meg. Piaci információk szerint várhatóan a keret 95 százalékából lakásfejlesztés fog megvalósulni, míg a fennmaradó mintegy 5 százalék kollégiumi beruházásokat finanszíroz majd. Az elkészült lakások 80-85 százaléka magánszemélyek tulajdonába kerülhet, míg 15-20 százaléka vállalkozások, illetve önkormányzatok bérlakásaként fog funkcionálni.
Az elkövetkező években – konzervatív becslések szerint is – 800-1000 milliárd forintnyi fejlesztést indíthat be a lakáspiacon az új Lakhatási Tőkeprogram. Ez a jelentős összeg képes megmozdítani az ingatlanpiacot, dinamizálni a lakóingatlanberuházásokat, amelynek hatására érdemben nőhet a családok számára elérhető lakáskínálat. Mindez az Új Gazdaságpolitikai Akciótervvel együttesen hozzájárul a megfizethető lakhatások, a magyar családok további megerősítéséhez.
A szerzők:
Gerlaki Bence gazdaságfejlesztési stratégiáért és kifektetésért, fogyasztóvédelemért, valamint kereskedelemért felelős helyettes államtitkár,
Bókay Márton nemzetközi pénzügyi kapcsolatokért felelős helyettes államtitkár.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
