Jövő márciusban indul az új lakásfejlesztési tőkeprogram, melynek keretében az állam 200 milliárd forintot biztosít ingatlanalapok számára kollégiumépítésre, bérlakásépítésre és újlakásépítésre. A támogatást öt éven keresztül lehet igénybe venni.
A minisztérium célja, hogy a keresleti programok mellett ezúttal kínálati programmal is erősítse az újlakásépítések növekedését.
A program állami szerepvállalása új távlatokat nyithat a lakás- és bérházfejlesztések terén. Ez az innovatív megközelítés lehetőséget adhat arra, hogy aktívan hozzájáruljanak az újlakáspiaci kínálat volumenéhez.
A lakásépítési program célkitűzéseivel egyetértünk, az eredeti szándékon túl jó lehetőséget kínálhat a gazdaság élénkítésére is
- reagált Kiss Ákos, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója, hozzátéve, hogy a részletszabályok ismerete nélkül azt mondhatjuk, hogy az új pénzügyi lehetőségek, innovatív megközelítések bizakodásra adhatnak okot, de a program megvalósítása közös erőfeszítést igényel a szereplőktől, amelyre minden érintett készen áll.
Reális cél évente 25 ezer új lakás?
A 200 milliárdos összeg nagyságrendileg 40 000 lakás megépítését segítheti 5 év alatt (évente 8000 lakás), és támogatja, hogy a fejlesztők nagyobb méretű projekteket indítsanak. A fejlesztőknek azonban a fizetőképes kereslet növekedését is figyelemmel kell kísérniük - mondta el Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum alapítója, a Biggeorge Holding tulajdonosa, a Biggeorge Property Nyrt. vezérigazgatója, hozzátéve, hogy amennyiben a gazdasági környezet, a fogyasztói bizalom és a kamatok szintje megfelelően alakul, akkor
a piac valamennyit önmagától is élénkül, így ezzel az intézkedéssel támogatva elérhető lehet az évi 25 ezer lakás a következő években.
Földi Tibor, a Cordia Igazgatóságának elnöke úgy látja, a szóban forgó összeg
a fejlesztők saját tőkéjével és a banki finanszírozással együtt összesen közel 1000 milliárd forint értékű fejlesztést tesz lehetővé.
Kiss Ákos szerint az elképzelések szerint a program a fejlesztések tőkeigényének akár 70%-át is biztosítaná, ami jelentős támogatást jelenthet a beruházóknak.
A célként kitűzött 25 ezer új lakás építése ambiciózus, de megvalósítható,
különösen, ha az iparág együttműködik a közös célok elérése érdekében - tette hozzá.
A 200 milliárd forint, azt alapul véve, hogy akár kétszer ennyi ingatlanfejlesztői, befektető forrást is mobilizálhat, az ÉVOSZ számításai szerint is mintegy 12–13 ezer új lakás megépítésére ad lehetőséget, beleszámítva a telkek árát és a társasházi közös tulajdonrészeket is. Tudni kell, hogy a négyzetméterárnak az építési, tervezési költsége csak a 60%-át jelenti átlagosan, a többi felmerülő költség másra megy, például telek, csatlakozó létesítmények, kötelező parkolók, stb. Ezzel önmagában nem, de a kormány további intézkedéseivel 2027 évre elérhető a 25 000 lakás/év. A legfontosabb az 5% alatti hitelkamat elérése lenne - osztotta meg várakozásait Koji László, az ÉVOSZ elnöke.
Ahogy a fenti ábrán is látszik, az 1993 előtti években a mérések kezdete óta soha nem fordult elő, hogy 25 ezernél kevesebb lakás épüljön Magyarországon, azóta viszont mindössze 12 olyan év volt, amikor meghaladta azt a használatbavételi engedélyek száma. Az ideivel együtt 1993 óta 20 olyan év volt, amikor kevesebb mint 25 ezer lakás épült.
Bírni fogja az építőipari kapacitás a növekedést?
A megkérdezett szakértők egyetértenek abban, hogy ez a volumen nem fog kapacitásgondokat okozni. Koji László szerint már jelenleg is van elegendő kapacitás és építőanyag 20 ezer új lakás megépítéséhez és Nagygyörgy Tibor is hasonlóan vélekedik, aki elmondta, hogy amennyiben az állami beruházások nem térnek vissza a korábbi szintre és nem történnek olyan jelentős hazai vagy nemzetközi piacbefolyásoló események, amelyek elszívják a keresletet, úgy nem szabadna, hogy gondot okozzon az építőipar számára ennek a mennyiségnek a biztosítása.
Földi Tibor kiemelte, hogy az építőiparban jelenleg számottevő visszaesés tapasztalható, így kapacitásoldalról szerinte sem várható, hogy korlátokba ütköznének a projektek, Kiss Ákos pedig azt hangsúlyozta, hogy az építőanyagárak ingadozása és az ellátási láncok kihívásai ellenére a program hosszú távon növekedést hozhat az építőipar számára is.
Az ÉVOSZ 2024 első felére vonatkozó felmérése szerint az üzleti életet akadályozó tényezők közül első helyre a megrendelések hiánya került. Az előző évi felméréshez képest tovább nőtt azok aránya, akik ezt megjelölték. Ezzel szemben a szakemberhiány már nem akkora probléma, mindössze a hatodik lett a listán, a beszerzési nehézségek és a nyersanyaghiány viszont már nem akadályozza a cégek tevékenységét.
Milyen hatással lehet a program az új lakások árára?
A nagyobb verseny és kínálat nyomás alatt tartja majd az árak növekedését, de lokációnként és szegmensenként más mértékben. Az egyedi elhelyezkedésű projekteknek kevesebb versenytársa lehet a jövőben is, a külső kerületekben várható nagyobb árverseny. Jelentős keresletbefolyásoló hatású lehet a golden visa program, a kereslet és a kínálat egymáshoz viszonyított mennyisége dönt majd az árak kapcsán - mondta Nagygyörgy Tibor.
Földi Tibor is úgy látja, mivel az intézkedések nagy kínálati löketet adhatnak a piacnak, továbbá a fejlesztők közötti verseny is fokozódhat, a lakásárak emelkedési ütemének jelentős mérséklődése vetíthető előre.
Koji László konkrét számokat is megosztott, szerinte az új lakások árára az inflációnak és a hitelkamatoknak van a legnagyobb hatása. A kormányprogramok nem eredményezik az ár növekedését, sőt meghatározott nagyságrendben megjelennek az úgynevezett megfizethető, olcsóbb lakások. Ez Budapesten a várakozásai szerint 1 200 000 Ft/m2, vidéken 800 000 Ft/m2 árat jelenthet.
Mi fog ténylegesen megvalósulni?
A Biggeorge Property vezérigazgatója úgy véli,
a keretösszegből 80% felett sima lakásfejlesztések, 15%-ban bérlakások és 5%-ban kollégiumok valósulhatnak meg,
de a sima lakásfejlesztések során értékesített ingatlanok egy része is befektetőkhöz fog kerülni, akik bérbe adják majd a lakásokat és növelik a bérlakás kínálatot.
Várhatóan a projektek döntő része Földi Tibor szerint is lakásfejlesztés lesz, amelyek mellett kisebb részben épülhetnek bérlakások is, míg a kollégiumok részesedése 10 százaléknál nem valószínű, hogy magasabb lenne majd.
Ingatlanalapok és lakásfejlesztők
Arra a kérdésre, hogy vannak-e jelenleg olyan együttműködések ingatlanalapok és lakásfejlesztők között, amelyek mintául szolgálhatnak, illetve, hogy nézhet ki a pontos finanszírozási konstrukció az ingatlanlapok és a fejlesztők között Nagygyörgy Tibor kiemelte, hogy a legtöbb nagy fejlesztőnek van saját alapkezelője, így a projektek megvalósításához nem szükséges külső alapkezelővel megállapodniuk néhány kivételtől eltekintve.
Kiss Ákos szerint a klasszikus ingatlanalapok számára ez a program új lehetőségeket is kínál, mivel a fejlesztési fázis finanszírozására helyezi a hangsúlyt.
Az alapok részesedhetnek mind az eladási árakból, mind a hosszú távú bérleti bevételekből,
miközben az 5%-os áfakulcs lehetőségének a bevezetése a bérbeadásra, tovább növelheti a fejlesztők érdeklődését.
Mikor lehet érezhető hatása ennek a keresleti oldalon?
Körülbelül 1-1,5 év múlva már látható lesz a kínálat növekedése főleg a külsőbb kerületekben. A belső kerületekben a telekkínálat jelenti a szűk keresztmetszetet, de itt is várható élénkülés - vélekedik Nagygyörgy Tibor.
Kiss Ákos arra hívta fel a figyelmet, hogy a program várhatóan növelni fogja a megfizethetőbb lakások kínálatát, ami különösen fontos a fiatal családok és az első lakásvásárlók számára. Az első ilyen projektek megjelenése 1-2 éven belül várható. A lakásokat tervezetten, kizárólag természetes személyek számára értékesítik vagy adják bérbe, ami a lakáspiaci kereslet célzott elérését segítheti.
Ennél is közelebbi hatásokkal számol Földi Tibor, aki hozzátette, hogy mivel több fejlesztőnek vannak a tarsolyában előkészített, építési engedéllyel rendelkező, ezért gyorsan elindítható projektek, a keresleti oldal legkésőbb 2025 második félévében tapasztalni fogja majd a bővülő kínálatot - a vevők valósággal dúskálhatnak majd az ajánlatokban - tette hozzá.
Hasonló időtávval számol Koji László is, aki szerint akár már 2025 második felében is érezhető hatása lehet a programnak, mert az ingatlanfejlesztők előértékesítésben is szoktak gondolkodni, mielőtt a lakás elkészülne. A kész lakások azonban ebben a konstrukcióban 2026 vége előtt nem fognak megjelenni.
Mitől lehet még sikeresebb a program?
Kiss Ákos elmondta, a program sikere nagyban múlik az állam és a fejlesztők közötti hatékony együttműködésen, valamint a kockázatok és hozamok kiegyensúlyozott megosztásán. A részletek kidolgozása még folyamatban van, de az eddigi irányvonalak optimizmusra adnak okot. Koji László szerint pedig azt is tisztázni kellene, hogyan lehet bérlőből tulajdonossá válni, mert ezt még nem látjuk pontosan.
Milyen további intézkedésekkel készül a kormány?
A kormány 21 pontos gazdasági akcióterve több ponton is a lakhatás támogatását célozza, melyek kapcsán egyre több konkrétum lát napvilágot. Eddig összesen
a lakhatást és a hitelpiacot érintő NYOLC jelentősebb kormányzati intézkedésről beszélhetünk.
Az alábbi cikkünkben részletesen is összefoglaltuk az ezekkel kapcsolatos tudnivalókat:
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
