Egyesült Államok
Az USA 345 millió fővel a világ harmadik legnépesebb országa, melynek lakáspici folyamatai a világ más térségeire is hatással vannak.
A Reuters előrejelzése szerint a lakáspiac megfizethetősége tovább romolhat az Egyesült Államokban a következő évben, különösen az első lakásukat vásárlók számára.
A helyzetet a szűkös kínálat és a Fed várható kamatcsökkentései is befolyásolják, annak ellenére, hogy az átlagos lakásárak emelkedésének üteme lassulni fog.
A megfizethetőség már régóta komoly problémát jelent az amerikai lakáspiacon, főként a belépő szintű, családoknak megfelelő ingatlanok hiánya miatt. Ez a tendencia következetesen kiszorítja a potenciális első lakásvásárlókat a piacról. A Reuters november közepén végzett felmérése szerint
az elkövetkező hat hónapban várható enyhe kamatcsökkenés nem lesz elegendő ahhoz, hogy új vásárlókat vonzzon a piacra.
Az árak ugyanis még mindig több mint 50%-kal magasabbak a járvány előtti szintekhez képest. A megkérdezett szakértők véleménye jelentősen megváltozott az augusztusi felmérés óta. Míg akkor minden válaszadó a helyzet javulására számított, most a 19 résztvevő közül 10 már a megfizethetőség romlását vetíti előre.
John LaForge, a Wells Fargo befektetési intézet reáleszköz-stratégiáért felelős vezetője szerint az Egyesült Államokban és a fejlett nyugati országokban az idősebb generációk gyakran már a második, sőt harmadik lakásukat veszik, és ezzel kiszorítják a fiatalabb generációkat a piacról, akiknek egyszerűen nem volt elég idejük megtakarításokat gyűjteni.
Az Apollo Global Management friss kutatása szerint az amerikai lakásvásárlók átlagéletkora jelentősen emelkedett: az 1981-es 31 évről 2023-ra 49 évre nőtt.
A felmérés szerint az átlagos amerikai lakásárak emelkedése várhatóan lassulni fog.
Az idei 5,1%-ról jövőre 3,2%-ra, 2026-ban pedig 3,5%-ra mérséklődhet a növekedés üteme.
A drága lakások sokakat arra kényszerítenek, hogy továbbra is béreljenek. A felmérésben részt vevők többsége szerint az átlagos lakbérinfláció a következő évben nagyjából változatlan marad vagy csökken. Ugyanakkor a válaszadók közel kétharmada úgy véli, hogy az átlagos lakásárak gyorsabban emelkednek majd, mint az átlagos bérleti díjak.
Cristian deRitis, a Moody's Analytics helyettes vezető közgazdásza arra számít, hogy a lakásárak növekedése tovább lassul, mivel az alacsony megfizethetőség egyre több vevőt szorít ki a piacról. Az eladóknak módosítaniuk kell az áremelkedéssel kapcsolatos elvárásaikat, hogy eladhassák ingatlanjaikat.
A meglévő lakások eladásai várhatóan csak kismértékben emelkednek a következő negyedévekben, évi 4,0 millió darab körüli szinten stabilizálódva. Ez jóval elmarad a 2021-es 6,6 milliós csúcstól.
A jelzáloghitel-kamatok sem csökkennek jelentősen.
A 30 éves jelzáloghitel-kamatláb, amely 2023-ig átlagosan közel 7% volt, az előrejelzések szerint jövőre átlagosan 6,5% lesz, és csak 2026-ban csökken 6,3%-ra.
Grace Zwemmer, az Oxford Economics munkatársa úgy véli, hogy mivel az ingatlanárak várhatóan tovább emelkednek, a jelzáloghitel-kamatok pedig Trump megválasztása után kevésbé csökkennek, mint amire korábban számítottak, az első lakásukat vásárlók feltételei valószínűleg tovább romlanak.
Kína
A sokáig a világ legnépesebb országának számító Kínát 2022-ben megelőzte India, ahol idén már közel 1,45 milliárd, míg Kínában kevesebb mint 1,42 milliárd ember él.
A kínai ingatlanpiac elmúlt években tapasztalt turbulenciái után stabilizálódására számítanak az elemzők. A Reuters legfrissebb felmérése szerint
a kínai lakásárak csökkenése várhatóan lassulni fog az elkövetkező években, és 2026-ra stabilizálódhat a piac.
Az évek óta tartó ingatlanpiaci visszaesés megfordítására irányuló kormányzati intézkedések kezdenek eredményt hozni.
A megkérdezett szakértők szerint a lakásárak 2024-ben 6%-kal csökkenhetnek, ami jóval mérsékeltebb visszaesés az augusztusi előrejelzéshez képest. Bár októberben az új lakások árai 2015 óta a legnagyobb mértékben zuhantak éves szinten, a havi csökkenés üteme már lassult. Az elemzők 2025-re már csak 2%-os árcsökkenést várnak, 2026-ra pedig 1,6%-os növekedést prognosztizálnak. Ez jelentős javulás a korábbi várakozásokhoz képest.
Kína az utóbbi időben fokozta erőfeszítéseit a 2021-ben kezdődött ingatlanpiaci válság kezelésére. A szektor hanyatlása komoly hatással volt a helyi önkormányzatok finanszírozására és a gazdaság más területeire is, hiszen korábban az ország gazdasági tevékenységének negyedét adta ez az ágazat.
A kormányzat szeptember végén lazított az ingatlanszektorra vonatkozó szabályokon. Többek között 15%-ra csökkentették a minimális előleghányadot minden lakáskategória esetében, és enyhítettek a lakásvásárlási korlátozásokon. Novemberben pedig adókedvezményeket vezettek be a kereslet ösztönzésére.
A Reuters felmérése szerint az ingatlanértékesítés 2025-ben várhatóan 5%-kal csökken majd, ami kedvezőbb az előző prognózishoz képest. A beruházások terén ugyanakkor 8%-os visszaesésre számítanak, ami némileg rosszabb az augusztusi előrejelzésnél.
Wang Xingping, a Fitch Bohua vezető elemzője szerint a szeptember vége óta bevezetett monetáris, fiskális és ingatlanpiaci intézkedések együttes hatása már októberben érezhető volt a lakásértékesítések élénkülésében, azonban a további javuláshoz még mindig folyamatos erőfeszítésekre van szükség.
India
Az indiai ingatlanpiac kettészakadása várható a következő években: míg a tehetősek továbbra is lakásokat vásárolnak, addig az átlagemberek számára egyre elérhetetlenebbé válik a saját otthon.
A luxusingatlanok iránti kereslet rövid távon fenntartja az áremelkedést, de hosszabb távon ez nem lesz elegendő a piac egészséges működéséhez. Az indiai középosztály a növekvő infláció miatt kénytelen spórolni, miközben az ország leggazdagabb 1%-a, amely a vagyon 40%-át birtokolja, továbbra is aktívan vásárol ingatlanokat a jól fizető munkahelyekkel rendelkező városokban. A Reuters felmérése szerint
az indiai lakásárak a tavalyi 4,3%-os emelkedés után idén várhatóan 7,0%-kal, 2025-ben 6,5%-kal, 2026-ban pedig 7,5%-kal emelkednek majd.
Ez az előrejelzés nagyjából megegyezik a szeptemberi felmérés eredményeivel. Ajay Sharma, a Colliers International értékbecslési szolgáltatásokért felelős ügyvezető igazgatója szerint az egész áremelkedést a luxusszegmens hajtja és ez még egy ideig folytatódni fog, de senki sem beszél a kereslet strukturális problémáiról. Amint a felső réteg abbahagyja a vásárlást, az eladások masszív visszaesése következik be.
A bérleti díjak várhatóan még a lakásáraknál is gyorsabban, 7,5-10%-kal fognak emelkedni a következő évben. Sunita Mishra, a Housing.com és a PropTiger.com kutatásvezetője szerint a lakhatás megfizethetőségére nehezedő nyomás egyre több embert fog arra kényszeríteni, hogy a bérlést válassza, ami felfelé fogja hajtani a keresletet ebben a szegmensben.
Az ingatlanfejlesztők a luxuspiacra összpontosítanak, ami tovább súlyosbítja a megfizethető lakások hiányát.
Ez különösen a közepes és alacsonyabb jövedelmű első lakásvásárlókat érinti hátrányosan. A megkérdezett szakértők többsége szerint a megfizethetőség tovább fog romlani a következő évben. A helyzet javulásához jelentős kamatcsökkentésre lenne szükség, de a közgazdászok nem számítanak 50 bázispontnál nagyobb mértékű csökkentésre az Indiai Központi Bank részéről, és ez is legkorábban a jövő év elején várható.
Címlapkép forrása: Shutterstock
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
