A kedvezőtlen kibocsátási adatokat alátámasztja az átadott lakások száma: az 1-3. negyedév során 8709 új lakás épült, amely 19%-kal maradt el az egy évvel korábbi adattól. A Magyar Nemzeti Bank novemberben közzétett előrejelzése szerint 15,7 ezer új lakás átadása tűnik reálisnak 2024 végére, amely 16%-os visszaesést jelent év-év viszonylatban.
Az átadott lakásokkal szemben kedvezőbb helyzet figyelhető meg a létesítendő lakások (új engedélyek) esetében. 2024. január-szeptember közötti időszakban a létesítendő lakások száma 2,3%-kal csökkent, a lakástípusok szerint azonban eltérő képpel szembesülhetünk: míg az egylakásos épületekben engedélyezett lakások száma 14%-kal nőtt, addig a három- és annál több lakásos épületekben 18%-kal kevesebb lakás építését kezdeményezték.
A pozitív irányú változás azonban már egyértelműen tetten érhető a 3. negyedéves – július-szeptemberi – adatokban. Ebben az időszakban 5579 új engedélyt adtak ki, amely 39%-os növekedést jelentet év-év összehasonlításban (egylakásos épületeknél: 36%, három és több lakásos esetében 41%).
A havi szintű bontás elemzésekor egyértelművé válik, hogy
elsősorban a szeptember jelentett trendfordulót, amikor a létesítendő lakások száma 125%-kal növekedett év/év összevetésben.
A háttér vizsgálata során két tényezőt érdemes kiemelni:
- Az adatokat jelentősen befolyásolta, hogy a Budapest 10. kerületében zajló ingatlanfejlesztési projektek során nagy számú, mintegy 1400 társasházi lakás építését engedélyezték. E beruházás nélkül vélhetően a három és többlakásos szegmensben ismét negatív változást mértünk volna.
- Az egylakásos lakóépületekre kiadott engedélyek száma június és július hónapokban egyaránt emelkedett, azonban augusztusi 5,4%-os év-év növekedési ütemet szeptemberben 82% követte. Egyelőre kérdéses, hogy hasonló mértékű adattal találkozunk-e az év hátralévő hónapjaiban is, vagy egyszeri, kiugró értékről van-e szó.
A jövőre vonatkozva szintén kedvező változást jelenthet, hogy az építőipari vállalkozások épületekre vonatkozó szerződéseinek szeptember végi szerződésállománya 1,5%-kal növekedett az egy évvel korábbi adathoz képest.
Az építőipari ágazat bizakodással fogadta a 2024. július 1-én indult új Otthonfelújítási Programot, amely mintegy 20 ezer családi ház energiahatékonysági felújítását tűzte ki célul. A pályázati szakasz július 1-én vette kezdetét. Bár a szakértők korábban a keretösszeg gyors kimerülését prognosztizálták, azonban a pályázati keretek komplexitása miatt a vártnál jóval lassabb ütemben történt meg az igénylések benyújtása. Ezáltal a program egyelőre nem volt képes befolyásolni az építőipar felújítási szegmensét.
A Trendmonitor fő index 2022 februárjában érte el csúcspontját (63 pont), majd a 2022 júniusától elindult csökkenő tendencia eredményeképpen 2023. áprilisban a mért legalacsonyabb szintre, 40 pontra esett vissza. 2023 második felében enyhe növekedés kezdődött, így az év végére elérte a 48 pontot.
A kedvező tendencia folytatódott 2024 elején, és februárban az index elérte az 52 pontot. Márciusban érzékelhető csökkenés történt (50 pont), elsősorban a lakásépítési ágazat teljesítményének visszaesése miatt. Áprilisban azonban jelentős, 3 egységnyi pozitív változást tapasztalhattunk (53 pont), mivel a lakossági és a magasépítési üzleti hangulat kedvező irányba mozdult el, illetve javult az épületek építésére vonatkozó termelési volumen.
Május és július közötti havi egy-egy pontos visszaesést figyelhettünk meg, majd augusztusban egy pont pozitív korrekció történt. Szeptemberben azonban már jelentős, két egységnyi növekedést figyelhettünk meg, ezáltal a fő index ismét elérte az áprilisban mért idei csúcsot jelentő 53 pontot. A kedvező fejleményhez ezúttal mindegyik alindex erősödése hozzájárult, kivételt a magasépítési üzleti bizalmi alindex jelentett, amelynek értéke nem változott augusztushoz képest.
Magasépítési ágazat üzleti bizalmi szintje
Az üzleti bizalmi alindex elsősorban az épületek építésével foglalkozó hazai vállalatok aktuális helyzetét és rövidtávú kilátásait összegzi. A magasabb pontszám elsősorban annak jelzése, hogy a vállalatok tevékenységét korlátozó tényezők kevésbé befolyásolják, illetve megfelelő mértékű rendelésállománnyal rendelkeznek.
Az alindex 2023 júniusában, néhány havi stagnálás után 48 pontnál érte el az utóbbi három év legalacsonyabb szintjét, majd kisebb ingadozások után decemberben hasonló értéken zárt (49 pont). Az alacsony értékek hátterében egyértelműen a jelentősen visszaesett rendelésállomány, illetve a vállalatok által jelzett kereslethiány állt.
2024 első hónapjában jelentősebb növekedés történt (52 pont), mivel az építőipari vállalkozások több szempontból kedvezőbben ítélték meg aktuális helyzetüket. A korábbi évekre jellemző hektikus, ellentétes irányú mozgás jellemezte a február-április közötti időszakot, majd az alindex májusban 52-ről 48 pontra esett vissza; a vállalkozások ebben az időszakban kevésbé voltak bizakodók, növekedett a kereslet-, illetve munkaerőhiányt megemlítő válaszadók aránya, illetve a többség az értékesítési áraik stagnálását prognosztizálta.
A májusi visszaesést azonban kimagasló, +7 pontos (!) szignifikáns javulás követte június folyamán, így az alindex elérte az 55 pontot, amelyet legutóbb csak a 2023. januári időszakban tapasztalhattunk. Az alindex-kalkuláció során felhasznált valamennyi mutató kedvező irányba változott. A júniusi nagymértékű fellendülés azonban kiugró értéknek bizonyult, mivel az alindex júliusban visszapattant a májusban mért 48 pontra. Augusztusban két egységnyi pozitív korrekció történt (50 pont), mivel a vállalkozások kedvezőbben ítélték meg aktuális helyzetüket és javult a rendelésállomány szintje.
Az alindex szeptemberben nem változott, hanem az 50 pontos szinten maradt. Bár a magasépítő vállalkozások szubjektív helyzetértékelése némiképp tovább javult, illetve a foglalkoztatottak számának rövidtávú növekedését jelezték, egyúttal azonban megjelent a munkaerőhiányhoz kapcsolódó aggodalom.
A lakosság várakozásai
Az építőipari beruházások megélénküléséhez fizetőképes, kiegyensúlyozott lakossági keresletre van szükség. Az alindex ezért a lakossági szegmens financiális jellegű, illetve a lakáscélú beruházásokra vonatkozó percepcióit összegzi.
Az alindex a kelet-európai konfliktus gazdasági következményeinek hatására 2022 márciusától jelentősen csökkent, mélypontját 2022. novemberben érte el (42 pont). A 2023 őszén elindult pozitív folyamat révén 2024 januárjában elérte az 56 pontot; a februári stagnálás után márciusban két egységnyi visszalépés történt (54 pont), amely átmeneti emelkedés után júniusban visszatért 54 pontra.
A nyári nyugalmi időszakot követően szeptemberben jelentős növekedés történt, az augusztusi 55-ről 58 pontra. A lakosság saját bevallású pénzügyi helyzetértékelése kedvező irányba változott, emellett növekedett az új lakást építését/vásárlását tervezők aránya. Vélhetően a lakossági percepció szeptemberi pozitív változása összefügg a fentiekben említett, az egylakásos lakóépületekre kiadott építési engedélyek számának, illetve a tervezett alapterület jelentős emelkedésével.
A lakásépítést meghatározó gazdasági környezet állapota
A keresleti alindex elsősorban a lakáscélú beruházások előfeltételeihez kapcsolódik. A lakosság hosszútávú percepciójához hasonlóan 2022 februárjában mutatta a legmagasabb értéket (69 pont), majd a jövedelmi viszonyok kedvezőtlen változásának és a lakáshitelpiac visszaesésének hatására csökkenő tendencia vette kezdetét, végül 2023 elejére rendkívül alacsony szinten, 30 pont alatt stabilizálódott.
Szintén a lakossági várakozásokhoz igazodva, 2023 őszén pozitív irányú folyamat vette kezdetét, ezáltal az alindex decemberben elérte a 39 pontot. 2024-ben folytatódott a kedvező dinamikus tendencia és májusban már 53 pontot regisztrálhattunk. A június stagnálás után júliusban elérte az 55 pontot, elsősorban a kihelyezett lakáshitelösszegek emelkedése folytán. Augusztusban egy pontos visszalépés történt (54 pont) szintén a lakáshitelösszegek – ezúttal negatív irányú – változása miatt. Szeptember folyamán egy pontos emelkedés történt, a lakossági megtakarítások és a reálbér kisebb mértékű emelkedése következtében.
A kínálati állapotot jelző alindex elsősorban az építkezésekre és az építőanyagokra vonatkozó árak változását foglalja magában. Az árszínvonal alacsony szintje nyomán a mutató 2023-ban folyamatosan emelkedett, majd 2024 januárjában átlépte a 80 pontot.
Február-március folyamán az épületekre vonatkozó termelési árindexek év-év összehasonlításban tovább csökkentek, az építőanyagok árszínvonala stagnált, így az alindexre jellemző kedvező tendencia folytatódott, és márciusban 90 ponton tetőzött.
A becsült termelői árak és az építőanyagok árszínvonala áprilistól kisebb mértékben emelkedtek, így az alindex értéke csökkenésnek indult, és júniusban 85 pontot mutatott, bár még ez a tartomány is kedvezőnek volt értékelhető.
Az utóbbi negyedév során a termelési árak ismét csökkentek, illetve a termékek árindexe szeptemberben jelentősen mérséklődött, ezáltal az alindex ismét elérte az eddigi legmagasabb szintet jelentő 90 pontot.
A lakásépítés aktuális és közelmúltbéli teljesítménye
Az alindex célja, hogy visszajelzést adjon a lakásépítések havi szintű volumenéről, elsősorban az épületek építésére vonatkozó termelési érték, a szerződésállomány, illetve az építőanyag-kereskedelmi szegmens forgalmának és készletállományának becsült mérőszámai alapján.
2024 első hónapjában pozitív változást mértünk mivel az alindex jelentős mértékben, 34-ről 37 pontra emelkedett. Az érték nem változott februárban, majd a márciusi visszaesés után áprilisban 39 pontra ugrott.
Az alindex a 2. negyedév utolsó hónapjában (június) korábban nem tapasztalt mélypontra zuhant (31 pont). Július és augusztus folyamán egy-egy pontos pozitív irányú korrekció történt, majd szeptemberben nagy mértékű, 4 egységnyi emelkedést regisztráltunk (37 pont). Az alindex részét képező valamennyi attribútum esetében kedvező változás történt: az előző hónaphoz viszonyítva egyaránt növekedett az épületek építésére vonatkozó kibocsátási érték és a hó végi szerződésállomány. Ugyancsak emelkedett a becsült építőanyag-kereskedelem forgalma és rendelésállománya.
Mi várható 2024 utolsó negyedévében?
A jelenleg ismert adatok alapján októberben az üzleti bizalmi alindex kisebb mértékben emelkedhet, és a kedvező ágazati adatok hatására elképzelhető, hogy tartós növekedési pályára áll. A lakossági bizalmi alindex várhatóan nem változik jelentősen, bár a 2025-re bejelentett kormányzati intézkedések (pl. munkáshitel, Vidéki Otthonfelújítási Program) kedvező hatást gyakorolhat a lakossági percepcióra.
Nehéz megjósolni, hogy a keresleti és kínálati, valamint a lakásépítési teljesítmény milyen irányban változik az év utolsó negyedévében, azonban a reményt keltő építőipari makroszintű adatok nyomán vélhetően további emelkedés várható.
Hasonlóan az ágazati előrejelzésekhez, jelentősebb változások vélhetően 2025-ben történnek majd.
Az Építőipari Barométer forrásai között az Újház Zrt. vállalati adatgyűjtései mellett megtalálhatjuk az ágazati statisztikákat rendszeresen publikáló intézmények – Központi Statisztikai Hivatal, Magyar Nemzeti Bank – adatsorait, illetve az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Igazgatóságának iparági és lakossági felmérésének szabadon hozzáférhető aggregált eredményeit.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
