Egyre sürgetőbb probléma a cégek és szervezetek számára, hogy nincs egységes rendszer az ESG-szempontok alkalmazására vonatkozóan, noha a mindennapi működéskor erre már kiemelten figyelni kell. Mi nyújthatna hatékony megoldást erre?
Bár rendelkezésre állnak különböző minősítési rendszerek, mint a BREEAM, LEED vagy WELL, ezek gyakran nem harmonizálnak egymással. Ez a kisebb ingatlanfejlesztőknek és -tulajdonosoknak jelenti a legnagyobb problémát, akik sokszor nem rendelkeznek megfelelő ismeretekkel vagy erőforrásokkal ezen szabványok alkalmazásához, ami versenyhátrányhoz vezethet.
A megoldáshoz elengedhetetlen a magyar piacon egy egységes, könnyen alkalmazható átlátható ESG-keretrendszer kidolgozása.
A kialakításában kulcsfontosságú szerepet játszhatnak a kiterjedt tudásbázissal rendelkező szakmai szervezetek, mint az RICS és a Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete (HuGBC), valamint az állami támogatások és ösztönzőrendszerek. Az EU Taxonómia és az ESRS (Európai Fenntarthatósági Jelentési Szabványok) már jelenleg is nyújtanak iránymutatást, de
nemzeti szintű irányelvekre és további támogatásra is szükség van ahhoz, hogy az ESG valóban beépüljön a mindennapi gyakorlatba.
Az ESG-riportálás jelentősége túlmutat a megfelelőségen, hiszen általa könnyebb azonosítani azokat a területeket, amelyek fejlesztést igényelnek. Az adatelemzés különösen fontos szerepet játszik ebben, mivel az adatokat benchmarkok segítségével lehet értelmezni és összehasonlítani. A szakmai szervezetek segítségével hosszú távra is megalapozott döntéseket hozhatnak az ingatlanpiaci szereplők. A kettős lényegességi elemzések, amelyeket az EU is ösztönöz, szintén segítenek meghatározni, mely ESG-területek fontosak az üzleti tevékenység és a társadalmi hatások szempontjából.
A tudatosság növelése és az ESG-központú képzési programok bevezetése nélkülözhetetlenek ahhoz, hogy az ESG-teljesítményeket a piaci szereplők hatékonyan integrálják. Ezen kívül a technológiai megoldások, mint például az adatelemzés automatizálása, további segítséget nyújthatnak az ESG-riportálás és az ESG-szempontok hatékony alkalmazásában.
Az ESG-szempontok alkalmazásának, mérhetőségének és összehasonlíthatóságának egységesítése hosszú távon javítaná az átláthatóságot, erősítené a fenntarthatóságot és a társadalmi felelősségvállalást, így nemcsak üzleti előnyökkel járna, hanem társadalmi hasznot is hozna.
Az RICS magyarországi szervezetének elnökségi tagjaként részt vesz az ESG-értékelőrendszer kidolgozásában, mely az ingatlanpiaci szereplők számára készül. Hogy néz ki ez a gyakorlatban?
Ez a folyamat jelenleg is zajlik az RICS-en belül, és igazából két külön eszközön dolgozunk a felhasználói csoportoknak megfelelően. Egyrészt
az RICS Magyarország Értékbecslői Munkacsoport társult tagjai megállapodtak egy úgynevezett „ESG Értékbecslői Kérdőív” közös alkalmazásában
annak érdekében, hogy megfeleljenek az egyre bővülő EU-s és nemzeti jogszabályoknak, amelyek a fenntarthatósági szempontok figyelembevételét várják el ingatlanok vizsgálatakor. Ugyanakkor
terveink szerint még idén nyilvánosságra tudjuk hozni azt az egyszerű „ESG Bérlői Kérdőívet”, mely segítségével a bérlők, ügynökségek, illetve tulajdonosok egyszerűen megvizsgálhatják, hogy az ESG-releváns témák milyen módon és milyen mértékben vannak jelen az adott ingatlannál.
Ez az egyszerűen használható ESG-kérdőív – mely a gyakorlatban egy excel táblázat lesz - az ingatlanokhoz kapcsolódó főbb ESG-szempontokat tartalmazza. A kérdőív nem helyettesít egy mélyebb ESG-átvilágítást vagy elemzést, de nagy segítséget nyújthat azoknak, akik szeretnének megismerkedni a főbb ESG-kritériumokkal és azok kapcsolódásával az ingatlangazdasághoz. Nekünk, tanácsadóknak is jó kiindulási alap lesz ez a dokumentum, a Greenborsnál külön készülünk az így keletkezett információk integrálására mélyebb ESG-elemzések és értékelések készítéséhez. Ha így vesszük, az ESG-tanácsadók és az ingatlangazdaság szereplői közötti együttműködést is egyszerűbbé és hatékonyabbá teszi a táblázat használata.
Milyen szempontok alapján mérhető meg ezzel, hogy mennyire ESG-kompatibilis egy ingatlan?
Az ESG-kérdőív alapján az ingatlan ESG-kompatibilitását több szempont figyelembevételével lehet mérni. A kérdőív különböző témakörökre fókuszál, mint például az épület energiafelhasználása, vízfelhasználása, hulladékkezelése, valamint az épület szociális és irányítási vonatkozásai. Az energiahatékonyság az egyik legfontosabb szempont, hiszen a kérdőív tartalmazza az energetikai besorolást, és az épület éves energiafogyasztására (például villamosenergia és gáz) vonatkozó adatokat kér, melyek alapján megállapítható az épület környezeti lábnyoma.
A kérdőív célja, hogy átfogó képet nyújtson az ingatlan fenntarthatóságáról és az ESG-szempontok betartásáról, ugyanakkor a kérdések jellegéből adódóan nem helyettesíti a mélyebb ESG-elemzést. Inkább egy egyszerű eszközként szolgál, amely lehetővé teszi a felhasználóknak, hogy felmérjék, az ESG-témák milyen mértékben érvényesülnek az adott ingatlannál.
Az adatok kitöltése után a válaszokból következtethetünk arra, hogy az adott ingatlan megfelel-e az ESG-követelményeknek, illetve, hol van szükség további fejlesztésekre.
A kérdőívben megadott adatok alapján az épület teljesítménye transzparens módon összehasonlítható más ingatlanokéval, illetve benchmarkokkal, így a piaci szereplők könnyebben meghatározhatják, hol állnak az ESG-kritériumoknak való megfelelésben, és milyen területeken kell javulniuk a fenntarthatóság érdekében.
Milyen jellegű adatokon alapul a rendszer működése?
Az egyszerű ESG-kérdőív adatainak forrásai sokrétűek lehetnek. Egyrészt az adatok származhatnak az épület üzemeltetéséből, amely során a működési gyakorlatokat és fenntarthatósági intézkedéseket értékelik. Ezen kívül fontos tényező a kiválasztott ingatlan elhelyezkedése, valamint annak egyéb felszereltségei és kialakítása is, hiszen ezek közvetlen hatással vannak a fenntarthatósági teljesítményre.
Különösen előnyös lehet, ha az épület rendelkezik egy nemzetközi zöldépület-minősítéssel. Egy ilyen tanúsítvány birtokában ugyanis biztosítható, hogy az ingatlan átesett egy átfogó, rendszerszintű értékelésen, amely magában foglalta azokat a szempontokat is, amelyek az ESG-kérdőívben szerepelnek. Persze az sem jelent hátrányt, ha az értékelt ingatlan még nem rendelkezik semmilyen minősítéssel; az ESG értékelőrendszer széles spektrumú adatforrásokra támaszkodik, így képes figyelembe venni a különböző környezeti, társadalmi és irányítási teljesítményeket.
Az adatgyűjtés elsődleges forrásai a cégek saját jelentései, amelyek részletes és átfogó információkat nyújtanak a fenntarthatósági teljesítményükről, beleértve a különféle ESG-szempontokat is.
Ezek az adatok kulcsfontosságúak ahhoz, hogy a vállalatok valós képet adhassanak környezeti és társadalmi hatásaikról, és lehetőséget biztosítanak a folyamatos fejlődés nyomon követésére is.
Mint említettem, táblázat segíti a majdani fenntarthatósági projektek tervezését és megvalósítását. Egy fenntarthatósági tanácsadó az adatok összegyűjtésére például kevesebb időt kell, hogy fordítson.
Hogyan férhetnek hozzá ehhez a rendszerhez az érintett piaci szereplők?
Az RICS-en keresztül hamarosan elérhetővé válik egy egyszerű, Excel-alapú ESG-kérdőív (RICS ESG Tenancy Check List). Az RICS által biztosított eszköz támogatni fogja az ingatlanpiaci szereplőket, hogy proaktívan foglalkozzanak a fenntarthatósági kérdésekkel, és hogy folyamatosan javítsák teljesítményüket ezen a területen. A kérdőív használata nemcsak a jogszabályi megfeleléshez, hanem a vállalatok piaci versenyképességének növeléséhez is hozzájárul, hiszen a fenntarthatóság egyre fontosabb szerepet játszik az ingatlanpiacon.
Érdemes megjegyezni, hogy mindkét lista, tehát az ESG Értékbecslői Kérdőív, illetve az ESG Bérlői Kérdőív is az RICS által az év elején angol nyelven publikált, de hamarosan magyar nyelven is elérhető „ESG adatlista az ingatlan értékbecslésekhez” útmutatót veszi alapul, melynek fő eleme egy a piaci szereplők által azonosított és elfogadott, 12 tételből álló kulcs ESG-indikátor lista.
Tapasztalható-e már a piacon, hogy az ESG-kompatibilisnek értékelt ingatlanok valamilyen szempontból előnyt élveznek, hozamtöbbletet generálnak, esetleg magasabb bérleti díjon adják ki őket?
Az RICS egy korábbi fenntarthatósági jelentése szerint világszerte a válaszadók mintegy fele úgy véli, hogy
a zöld/fenntartható épületek bérleti díjai és értékesítési árai magasabbak a hasonló, nem zöld/fenntartható épületekhez képest,
továbbá a válaszadók több mint 30%-a szerint a nem zöld vagy nem fenntartható épületek még akkor is olcsóbbak, ha a náluk jobb épületek esetében nem figyelhető meg kifejezetten magasabb bérleti díj vagy árprémium.
Ez a trend a kevésbé fejlett piacokon is egyre inkább tetten érhető. Az utóbbi években megváltozott a magyarországi piaci szereplők ESG-követelményekkel kapcsolatos hozzáállása, különösen az új ESG-törvény 2023 decemberi életbe lépésével. Ez a jogszabály szigorúbb követelményeket és jelentési kötelezettségeket ír elő, számos magyar cég működését befolyásolva. A törvény előírásai alapján a vállalatoknak nemcsak a környezeti, hanem a társadalmi és irányítási szempontokat is figyelembe kell venniük, ami komoly kihívások elé állítja őket, de egyben lehetőséget is teremt a fenntarthatósági és társadalmi felelősségvállalás erősítésére.
Nyugat-Európában az ESG-kompatibilitás megkerülhetetlen kérdéssé vált, különösen a prémium ingatlanprojektek esetében. Ezeknél a projekteknél már nem engedhetik meg maguknak a szereplők, hogy ne vegyék figyelembe az ESG-értékelést és annak integrálását. Osztrák partnereinken keresztül betekintést nyerünk az ottani kereskedelmiingatlan-piacon alkalmazott EU-taxonómia-hitelesítési projektekbe, amelyek már jelentős számban vannak jelen az osztrák és német piacokon.
A hazai fejlesztők és ingatlantulajdonosok körében a változás nem egyenletes. Sokan költséges teherként tekintenek az ESG-követelményekre, nem pedig hosszú távú értéknövelő lehetőségként. A nagyobb, multinacionális cégek fokozatosan felismerik az ESG fontosságát a versenyképesség megőrzésében és a tőkebevonásban, amely gyakran a zöld minősítésektől függ. Ezzel szemben
a kisebb szereplők gyakran forráshiánnyal küzdenek, és kevésbé motiváltak az ESG-be való befektetésre, mivel a rövid távú költségek meghaladják a látható hasznot.
Összességében a magyar ingatlanpiac szereplőinek hozzáállása az ESG-szempontokhoz vegyes képet mutat: míg a vezető vállalatok és intézményi befektetők elkötelezettek a fenntarthatóság iránt, addig a kisebb, helyi szereplők gyakran csak minimális mértékben, vagy kényszerből integrálják a fenntarthatósági szempontokat működésükbe. Ahhoz, hogy a magyar ingatlanpiac valóban fenntarthatóvá váljon, a piaci szereplőknek, különösen a kisebbeknek, ösztönzést kell kapniuk a fenntarthatósági intézkedések bevezetésére és hosszú távú befektetéseik újragondolására. Persze az lenne a legjobb, ha ez belső motivációból történne és nem lenne szükség az állami szabályozás szigorítására.
Az interjú elkészítésében közreműködött Orcsik Anna, az RICS kelet-közép-európai vezetője.
Címlapkép forrása: Greenbors Consulting
A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.
