A kereslet nő az új lakások iránt, de a kínálat ezt nem követi, ami tovább drágítja a lakásokat, ezért évente legalább 25 ezer új lakásnak kellene épülnie. Jelenleg 180 ezer budapesti lakásban élnek bérlők, ami a teljes fővárosi lakásállomány mintegy 20 százaléka, ami meglehetősen magas szám. Éppen ezért át kell nézni a teljes lakásbérleti piacot és kollégiumi férőhelyeket kell építeni. Többek között erről beszélt a nemzetgazdasági miniszter a Portfolio konferenciáján, valamint ismertette azt a 21 pontból álló intézkedési tervet, amelyből 10 pont a lakáspiaci kérdésekkel foglalkozik.
Korábban egyes pontokról kiemelten is kérdeztük már a szakma leginkább érintett szereplőit, elsősorban az Airbnb-re és a lakásfejlesztésekre vonatkozóan. Ezúttal viszont tételesen megyünk végig mind a 10+2 ponton, három szakértő megkérdezésével.
1. Az Airbnb feltételeinek szigorítása
A rövidtávú lakáskiadás korlátozása mintegy 2 hónappal ezelőtt a VI. kerületben merült fel, ahol egy szavazást követően végül a teljes tiltás mellett döntött a lakosság. Erre rácsatlakozva a kormány is korlátozások bevezetéséről döntött, amelyek Budapestet érintik:
2025-ben és 2026-ban nem adnak ki új Airbnb-engedélyt a fővárosban, és a meglévő egységeknél a szobánkénti éves 38 400 forintos adót 150 000 forintra emelik.
Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója, az IFK alelnöke szerint az új engedélyek 2 éves moratóriuma azt jelenti, hogy a meglévő Airbnb-lakások továbbra is a turisztikai piacon maradnak, így nem jelennek meg új kínálatként sem a használtlakás-piacon, sem a bérlakáspiacon (vagyis nem enyhítik a kínálati hiányt - a szerk.). Ugyanakkor az új építésű és használtlakás-piacon egyaránt elmaradnak majd ezek a befektetői célú vásárlások, amik így nagyobb teret adnak a végfelhasználói vevőknek, vagyis a saját célra vásárlóknak.
Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője hozzátette, hogy a terézvárosi teljes tiltás - még ha nem is azonnal - visszavetette a befektetői keresletet, és az adó megemelése is hozhat hasonló visszaesést, de a turisztikailag legfrekventáltabb városrészekben ez talán kevésbé lesz látványos.
Az intézkedés mindenképpen segíti a hosszútávú bérbeadásra kínált állomány bővülését, a befektetői kereslet visszafogásával pedig lokálisan árcsökkenésre lehet számítani, ami segíti a megfizethetőséget.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, az igazgatóság tagja úgy véli, a kormányzati döntés a 2025-2026-os moratóriumról biztonsági játéknak tűnik, mert a jelenlegi helyzetet konzerválja. Ez idő alatt vélhetően árgus szemekkel figyelik a döntéshozók a terézvárosi lakáspiac rezdüléseit, így bizonyos piaci forgatókönyvek esetén további szigorításokat sem lehet kizárni. Az biztos, hogy a jövő tavaszi befektetői pénzeső hatását abból a szempontból kezeli, hogy a lakáspiacon landoló befektetők számára az Airbnb-típusú ingatlanok eddigi vonzereje csökkenhet, így rövid távon az Airbnb-hatás átmenetileg akár ki is árazódhat a lakáspiacról. A kormányzati intézkedések másik eleme, vagyis
az éves adómérték négyszerezése valószínűleg nem fogja földhöz vágni az Airbnb-tulajdonosokat, mert az átalányadó mértéke eddig évente szobánként 38 400 forint volt, ami havi szinten egy hamburger árának felel meg.
2. A lakásbérleti díjak és szerződési feltételek rendszerének felülvizsgálata
Erről az intézkedésről még nem hangzott el konkrétum, november 30-áig derülhetnek ki a részletek, de tény, hogy a bérleti díjak jelentősen emelkedtek a 2021 eleji mélypont óta, ugyanakkor annak szabályozását sokan kontraproduktívnak tartanák.
A bérleti díjakat nem szabad ársapka módszerrel szabályozni, mert az a feketegazdaság felé tereli a szereplőket és szűkíti a kínálatot.
A bérbe adott lakások számának növelésével kell kialakítani a moderált bérleti díjakat. A lakásbérbeadásra vonatkozó 1993-as lakástörvény már nagyon elavult, régóta időszerű, hogy a jogalkotó korszerű, a mai kor igényeinek megfelelő jogszabályt alkosson. Külön kell választani a legalsó társadalmi védőhálóként működő szociális bérlakásra vonatkozó szabályokat a piaci bérletre vonatkozó rendelkezésektől. A kulturált együttélés szabályait betartó, határidőben fizető bérlőknek magas szintű védelem kell, hogy járjon, ugyanakkor a piaci bérbeadóknak a nem fizető bérlőkkel szemben felmondási lehetőségre és gyors vitarendezési lehetőségre van szükségük. Fontos, hogy mindkét fél jogos érdeke figyelembe legyen véve - mondta el Kiss Gábor.
A konkrétumokon sok fog múlni, egy átlátható, kiszámítható és könnyen számonkérhető rendszer mindenképpen segíti a bérbeadókat és a bérlőket is, egy túlszabályozott rendszer viszont vélhetően kontraproduktív lenne - emelte ki Soóki-Tóth Gábor.
Nagy kérdés, hogy mihez nyúl ezen a területen a kormányzat: aktuális lehet az idén 31 éves lakástörvény és a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó jogszabályok felülvizsgálata, mert a bérbeadók a jogi kockázataikat beárazzák a bérleti díjakba. Szintén elképzelhető egy ársapka alkalmazása, de azt sem tartom kizártnak, hogy a bérlők számára is kinyíljon a beharangozott lakáscafeteria intézménye, és azon keresztül maximálnák a támogatható bérletidíj-szintet. Felsejlik a gondolat, hogy a rövid- és hosszútávú bérbeadás megregulázása a jövő évben aktuális befektetői rohamot tompítaná. Kormányzati szempontból ez azért lehet hasznos, mert a saját célra vásárló lakosságnak adott jövő évi támogatásokat a befektetői keresletrobbanás igen hamar elinflálhatja a lakáspiacon.
A korlátozásokban mértéktartartásra számítunk, mert a befektetők a lakásépítések felpörgésében is szerepet játszhatnak, amit a kormányzat kifejezetten célként fogalmazott meg
- világított rá Balogh László.
3. Kollégiumi férőhelyek bővítése
Ahogy a lakásbérleti díjaknál, úgy ennél a pontnál sem hangzottak még el konkrétumok, a részletek itt is november 30-áig derülhetnek ki.
A fiatalok lakhatásában nagyon fontos elem a jó minőségű kollégium. Jelenleg a férőhelyek száma és minősége is alacsony, így sok egyetemista lakásbérletben tudja csak megoldani a lakhatási igényét - hívta fel a figyelmet Kiss Gábor.
Soóki-Tóth Gábor hangsúlyozta, hogy a legtöbb egyetemi városban az igényekhez képest relatív alacsony a kollégiumi férőhelyek száma, ugyanakkor pont ezek a városok azok, ahol a helyi gazdaságfejlesztés miatt nagyon sokan keresnek bérlakást, azaz a gazdaság, a munkaerőpiac számára is egyre fontosabb tényező a bérlakáskínálat megléte, illetve ára.
A kollégiumbővítés enyhítene a bérlakáspiac egyensúlytalanságán, és támogatná az önálló jövedelemmel nem rendelkező fiatal réteg lakhatását is.
Balogh László ezzel szemben úgy látja, ez főként budapesti probléma, mert a vidéki egyetemvárosan a hallgatók számára vetítve több a kollégiumi férőhely. Ha a budapesti egyetemisták és főiskolások súlya csökken a bérlakáspiaci keresletben, az mérsékelheti a bérleti díjak drágulási ütemét is.
4. Fiataloknak szóló lakásprogram kialakítása
Kiss Gábor szerint nagyon fontos felismerés a kormány részéről, hogy
a jelenlegi gyermekalapú támogatási rendszerbe nem tudnak a pályakezdő fiatalok bekapcsolódni, mert még a kezdőtőkére gyűjtenek a lakásvásárláshoz.
A fiatalok azzal a dilemmával küzdenek, hogy a mamahotelben maradnak és nem vállalnak gyerekeket, de így tudnak félre tenni vagy albérletbe költöznek, viszont nem tudnak saját lakásra spórolni. Ennek feloldásában segíthet a fiatalok lakbértámogatása vagy a lakáshitelhez szükséges önerő támogatása.
Balogh László is úgy véli, ez már régóta érlelődő probléma, mivel a 2015 óta végbement lakásárrobbanás legnagyobb vesztesei az első lakásvásárlás előtt álló fiatalok voltak, az ingatlantulajdonosok ugyanis együtt sírtak (2014-ig) és együtt nevettek (2015-től) a lakáspiac hullámaival. Azon fiatalok számára viszont, akik nem tudnak gyermekvállaláshoz kapcsolódó támogatásokat igénybe venni, már egy hitel segítségével történő első lakásvásárlás is szinte megugorhatatlan akadálynak tűnik. Egy budapesti garzonlakás 10 százalékos önereje is 4-5 millió forint, ami viszonylag kevés fiatal mellényzsebében lapul meg.
Nem lepődnék meg, ha valamilyen albérlettámogatás is megjelenne új támogatási formaként, amivel a lakáscélú előtakarékosság könnyebben válna teljesíthetővé.
5. Vidéki otthonfelújítási program elindítása
Jelenleg is van otthonfelújítási program, mely elsősorban az energetikai korszerűsítésre fókuszál. A most bejelentett támogatás a 2022-ben zárult 3+3 milliós felújítási támogatáshoz hasonlíthat, ahol 50% volt a támogatásintenzitás.
Annak fényében, hogy nem olyan rég zárult egy hasonló program és egy másik még jelenleg is fut, továbbá jelentős költségvetési forrásokat igényel, így nem látjuk, hogy ez egy széles programmá tudna fejlődni
- osztotta meg várakozását Kiss Gábor.
Az otthonfelújítás olyan jolly joker, amire megfelelő támogatás mellett a legtöbb ingatlantulajdonos szívesen költ, mivel a hazai ingatlanállomány meglehetősen rossz állapotban van.
Remélhetőleg ennek keretében az energiahatékonyságot javító korszerűsítések kiemelt szerepet kapnak
- tette hozzá Balogh László.
Egy átfogó otthonfelújítási programra azért is nagy szükség lenne, mert a kiadott energiatanúsítványok alapján a hazai lakásállomány kimondottan rossz állapotban van, ami környezeti és anyagi szempontból is nagy hátrányt jelent.
6. A SZÉP-kártyára érkező juttatások lakásfelújításra történő felhasználása
Kiss Gábor elmondta, hogy a felújítási költségekhez képest személyenként ez csekély összeg, ami nagy hatással nem bír, ugyanakkor jól érzékelhető az a kormányzati szándék, hogy minden apró lehetőséget meg kell ragadni és ezek összessége már elegendő egy kisléptékű magánberuházás elindításához.
Balogh László szerint ezzel a lépéssel, azokra a munkavállalókra lő a kormányzat, akiknél a SZÉP kártyára érkező összegek rendszerint beragadnak. Eddig is próbálták már ezeket az összegeket mozgósítani azzal, hogy a befizetett összegek másfél-két éven belül lejárnak. Így akár 500-600 ezer forint is összegyűlhet, ha valaki nem nyúl hozzá, de
kérdés, hogy ez lakásfelújítási fronton mire elég.
Ha például beépített háztartási gépekre is fel lehet használni, az praktikus megoldás lehet. Egy biztos: hogyha valaki most kezdene el spórolni a szép-kártyás lakásfelújításra, akkor érdemes nekiállni főzni, és azt az ételt bevinni a munkahelyére. Időbe telhet ugyanis, amíg a havi 37 500 forintos keretösszegből egy lakásfelújítás szempontjából is látható összeg összegyűlik.
7. Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználása
Az önkéntes magánnyugdíj megtakarításokat rendszeresen fizetőknek az átlag megtakarítási vagyona 3 millió forint körül van, de a széles szórás miatt sokaknak csak 1 millió forint alatti ezen összeg. A sok kicsi sokra megy elv mentén a kisebb nagyobb lehetőségeket összetéve lehet egy felújítást vagy lakásvásárlást elkezdeni - mondta el Kiss Gábor.
Ezek az összegek is főként a lakásfelújításokban csapódhatnak le, ami élénkítheti az építőipart. A másik tipikus felhasználási terület pedig a hitel-előtörlesztés lehet - tette hozzá Balogh László.
8. A munkáltató által adható lakhatási támogatás adókedvezménye
Több más ponthoz hasonlóan itt sem hangzottak még el konkrétumok, a részletek itt is november 30-áig derülhetnek ki.
Ez a lehetőség már régóta hiányzott a piacról, nagyon jó, hogy bevezetik, mert érdemi támogatást ad a munkavállalóknak a lakhatási céljaik megvalósításában. A cégek szívesen támogatják a jól teljesítő alkalmazottakat, de eddig ez a bérkifizetéssel egyenlő adóteherrel járt, így nem volt érdemi lehetőség ennek alkalmazására.
Arra számítunk, hogy ezzel a lehetőséggel sok vállalat fog élni, és így jelentős hatást gyakorol majd a lakáspiacra
- hívta fel a figyelmet Kiss Gábor.
A 2018 végén megszűnt lakáscafeteria feltámasztása hiánypótló intézkedés volna. Ezzel az állam két legyet üthetne egy csapásra: jelentősen növelné a lakosság vásárlóerejét az ingatlanpiacon, főleg ha a lakbértámogatás is lehetővé válna. Ételre és lakhatásra mindenkinek költenie kell, és nem mindegy, hogy ezt adózott vagy akár adómentes jövedelemből teszi a munkavállaló. Utóbbi esetén minden bizonnyal nagyobb összegből gazdálkodhatnának a dolgozók. Az is biztos, hogy a támogatást nyújtó munkaadók versenyelőnybe kerülhetnek a jelenlegi munkaerőhiányos környezetben. Az pedig már csak hab a tortán, hogy mivel a támogatást a munkáltatók adják, így az államnak csak a kieső szja- és járulékbevételeket kell elszenvednie költségoldalon - hangsúlyozta Balogh László.
9. Az új lakóingatlanok 5 százalékos áfájának fenntartása 2026 végéig
Varga Mihály pénzügyminiszter ezt már bejelentette Facebook-oldalán idén tavasszal, így a piaci szereplők eszerint tervezték a következő évek munkáját. Ezt most megerősítették, így reméljük, hogy az eredeti bejelentésnek megfelelően ez azt jelenti, hogy 2026 év végéig megszerzett építési engedély birtokában 2030 év végéig átadott lakások 5% áfaösszeggel adóznak - emelte ki Kiss Gábor. Természetesen a piaci szereplők nagyon örülnek ennek, de mivel
2016 óta megy a lakásáfa kérdésnek a folyamatos tologatása, hosszabbítgatása, ezért ideje lenne kimondani, hogy a lakhatás áfatartalma örökre 5%.
A lakáspiacnak szüksége van a hosszútávú kiszámítható gazdaságpolitikára - tette hozzá.
Ez Balogh László szerint sem jelent meglepetést, mert a pénzügyminiszter már 2024 tavaszán bejelentette. A jelenlegi gazdasági és lakáspiaci környezetben inkább az okozna meglepetést, hogyha 2030-nál hamarabb kivezetnék a kedvezményes lakásáfát, mivel akkor a lakásépítéssel foglalkozó beruházók és építőipari vállalkozások jelentős része átmenetileg kicsekkolna erről a piacról.
10. 5 százalékos lakáshitelkamat-plafon bevezetése
Kiss Gábor kiemelte, a lakáspiac jó működéséhez szükséges a vevői hitelek törlesztőrészletének megfizethető mértéke. Ebben játszik fontos szerepet a hitel kamatának alacsony mértéke.
A már javuló hitelezési piacot tovább tudja stabilizálni az 5%-os vevői kamat mértéke, de Ugyanez a kérdés a bankok oldaláról nézve jelentős terhet okoz,
mert önköltség alatt kell adniuk a terméküket. Jelenleg 6,5% alatt veszteséges, vagy profit nélküli a hitelezés, ami széles körben nem fenntartható. A szakértő arra számít, hogy a bankok és a kormány olyan egyezséget fog kötni, ami nem fedi le az összes lakáshitelügyletet, hanem csak a zöld, energiahatékony lakások számára lesz elérhető a kedvezőbb kamat, így szűkítve a veszteséges volument.
Balogh László szerint nagy csörte várható a bankok és a kormányzat között, mivel a pénzintézetek csak fiataloknak és olyan lakásokra szeretnék adni ezt a kedvezményt (legfeljebb 50 négyzetméteres, zöld energetikájú, legfeljebb 1 millió forintos négyzetméterárú ingatlanok), amik már 2021-ben elfogytak a piacról. A kormány pedig általánosságban terjesztené ki mindenre és mindenkire ezt a lehetőséget.
A konfliktus hátterében az áll, hogy a bankok által önkéntesen 5 százalékos kamattal folyósítandó hitel forrásköltsége jelenleg 6 százalék körüli, vagyis veszteséget realizálnának ezen a tevékenységen.
Az asztal másik oldalán pedig az NGM is elkezdte már csattogtatni a bankadó köré font ostort - fogalmazott Balogh László. Ugyanakkor ahogy már írtunk róla, időközben Nagy Márton miniszter utalt arra, hogy hajlanak a banki javaslatok elfogadására:
Soóki-Tóth Gábor a 4-10. pontokról megkeresésünkre úgy vélte: alapvetően ezek az intézkedések a vevő oldal fizetőképességét javítják, illetve a megtakarításokat csatornázzák be a gazdaságba, ami keresletnövelő hatású, ugyanakkor a kínálat rugalmatlansága miatt rövid távon ezek nyomán áremelkedés várható részben a lakáspiacon, részben a felújítási piacon, kivitelezők, építőanyagok esetében.
+1. Golden Visa program
Bár a 21 pont között az ezzel kapcsolatos kérdések nem szerepelnek, de ez is egy olyan korábbi kormányzati program, ami az EU-n kívüli vendégbefektetők által befolyásolhatja a lakáspiac alakulását, jóllehet nemrég a főváros az Európai Gazdasági Térségen (EGT) kívüli állampolgárok lakásvásárlásának lehetséges tiltásáról beszélt.
Jelenleg ez csak használt lakás és ingatlanbefektetési jegy vásárlását ösztönzi, mert ingatlanból csak tehermentes bejegyzett lakást lehet venni.
Ezzel most az a baj, hogy a magas multiplikátor hatású, a költségvetési bevételekre és a GDP-re kedvezően ható újlakásépítést nem teszi lehetővé. Még nem ismert új részletszabályok érkeznek január 1. hatállyal, amelyek elképzelhető, hogy lehetőséget adnak fejlesztés alatt álló új lakás vásárlására is - fogalmazott Kiss Gábor.
Soóki-Tóth Gábor hozzátette, hogy a programban részt vevők számától függő eredmény várható, és elsősorban a "high-end" piacot mozgatja meg. Emellett
esély lehetne nagyobb bérlakás-portfoliók felépítésére, ha a kedvezményezett szereplők, alapok erre stratégiát építenek. Kérdés, hogy látnak-e ebben fantáziát.
Balogh László úgy véli, az átlag halandó ebből keveset fog érezni a lakáspiacon, de az biztos, hogy a 200 millió forintnál drágább ingatlanok piacát élénkíteni fogja a harmadik országból érkező külföldiek okozta keresletnövekedés. A legnagyobb valószínűséggel a budapesti lakáspiac lesz az intézkedés nyertese.
+2. Állampapírokból felszabaduló ezermilliárdok
Ezzel a kérdéssel is sokat foglalkoztunk korábban, hiszen a csökkenő kamatok miatt a jelenleg állampapírban tartott ezermilliárdok egy része szintén a lakáspiacon landolhat. A Portfolio egy korábbi felmérése szerint az állampapírpénzek mintegy 20 százaléka érkezhet meg jövőre a lakáspiacra.
Jelentős, 7000 milliárd forint összeg van a PMÁP államkötvényekben, melyek kamatfordulói 2025 február és április között esedékesek. Ennek a fontossága ott van, hogy eddig az inflációkövető számítás alapján több mint 18% volt az éves kamat, de a fordulónap után ez 5% körülire csökken.
Arra számítunk, hogy az állam a költségvetés finanszírozása érdekében kedvező alternatív állampapírral fog előállni,
ugyanakkor lesznek olyanok, akik az új ingatlanpiaci ciklusba be szeretnének kapcsolódni és lakásbefektetésbe forgatják át a pénzüket - osztotta meg várakozásait Kiss Gábor.
Soóki-Tóth Gábor szerint vélhetően nem a teljes összeg fog megjelenni az ingatlanpiacon, de mindenképpen rövid távú élénkülést fog hozni 2025 folyamán, elsősorban a keresleti oldalon. Problémának látom, hogy az építőipar hatékonyságát és a tömeges lakásépítést segítő intézkedések - akár a közműfejlesztés esetében, komplex terület-előkészítés pl. egykori vasúti területeken, alulhasznosított területek előkészítése lakásépítési célra vagy más célú ingatlanok átépítését segítő szabályozás, kedvezmények - nem történnek, így a keresleti oldal erősítésével szemben rugalmatlan marad a kínálat - fogalmazott a szakember.
Balogh László úgy látja, ez az egyszeri keresletrobbanás igen nagy valószínűséggel a lakásárakat is feljebb löki jövő tavasszal Budapesten, valamint a nagyvárosokban, és azon belül is főként az újszerű és új építésű ingatlanok piacán. A nagy kérdés az, hogy ez az egyszeri keresletnövekedés mennyire fog fenntartható élénkülési hullámot beindítani a lakáspiacon, és milyen gyorsan tud majd felzárkózni a saját célra vásárló vevők fizetőképessége az új árszintekhez.
Azáltal tehát, hogy a fokozatosan átalakuló piaci környezet mellett a kormányzat is aktívabb beavatkozást tervez a lakáspiacon, az előttünk álló időszakban nagyon rég nem látott, hirtelen változások jöhetnek. Az elmúlt hetekben belengetett intézkedések többsége körül azonban még nagy a bizonytalanság, így érdemes folyamatosan figyelni az ezekkel kapcsolatos híreket, hogy lakhatási kérdésekben a lehető legjobb döntést hozhassuk meg.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
