A kereskedelmiingatlan-piacon 2024 első félévében a hozamemelkedés megállt, de a várakozásoktól elmaradó GDP-növekedés még nem tudta érdemben támogatni a hazai kereskedelmiingatlan-piaci aktivitást. A piac ciklikus megítélése is ezt tükrözi,
az RICS júliusi felmérésében a megkérdezett piaci szakemberek közel kétharmada a mélypontra, míg további 19 százalék már fellendülési szakaszba tette a piac ciklikus pozícióját.
Előretekintve a GDP gyorsabb ütemű, szélesebb bázisú növekedése enyhítheti a ciklikus kockázatokat, azonban egyes szegmenseknek továbbra is strukturális változásokból eredő kihívásokkal kell megküzdeniük - ismertette a folyamatokat Nagy Tamás.
Emelkedő irodapiaci kihasználatlanság
A budapesti irodapiacon 2024. első félévben 0,6 százalékponttal 13,9 százalékra emelkedett az üresedés. Az elmúlt negyedévekben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett ez a következő negyedévekben a 15 százalékot is elérheti - hangsúlyozta a szakember.
Az épülő irodaterületek volumene 2024. első félévben emelkedett, ennek fő oka, hogy
több, a tulajdonos saját használatára épülő irodaház kivitelezése indult el az időszakban, köztük számos állami intézménynek épülő irodaházzal.
A 2024. második félévben átadni tervezett új területek előbérleti aránya az irodaszegmensben 77 százalék, amely magasabb a megelőző két év adatánál, és enyhítheti a kihasználatlansági ráták emelkedésének irányába ható nyomást. Ugyanakkor az iroda- és ipar-logisztika szegmensek első félévi nettó piaci felszívási adatai mellett, továbbra is fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata.
Hatalmas logisztikai fejlesztések vidéken
Az ipari-logisztikai piacon 0,1 százalékponttal 8,5 százalékra csökkent a kihasználatlansági ráta. Az elmúlt negyedévekben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett az irodapiachoz hasonlóan itt is a mutató további emelkedése várható. A 2024. második félévben átadni tervezett új területek előbérleti aránya az ipari-logisztikai szegmensben 64 százalék.
A legtöbb fejlesztés - a volumen mintegy 80 százaléka - most vidéken zajlik,
ami a következő évben akár 25 százalékkal is bővítheti az állomány, jóllehet a kivitelezésben már most látszanak csúszások.
Erősödő kiskereskedelem
A kiskereskedelem tekintetében élénkülés látható és a fogyasztói bizalom is javul, a bevásárlóközpontok kihasználtsága vidéken és Budapesten is javult, de a bérleti díjakban még stagnálás tapasztalható.
Várakozásaink szerint 2025-től megkezdődhet az elhalasztott beruházások részleges pótlása, valamint a külső keresleti folyamatok javulása,
így kiegyensúlyozottabb növekedés várható, kedvező hatást gyakorolva valamennyi kereskedelmiingatlan-szegmens keresletére - mondta el Nagy Tamás.
A külföldi vendégek erősítik a szállodaipart
A kereskedelmiingatlan-szegmensek közül a szállodaszektor teljesítménymutatói javultak, főként a külföldi vendégforgalomnak köszönhetően, de a reálbérek emelkedése mentén, éves összevetésben már a belföldi vendégéjszakák száma is emelkedett 2024. első félévben.
2024 második felében 1200 új szállodai szoba átadása várható Magyarországon.
Gyenge befektetési aktivitás
2024. első félévben a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma mintegy 180 millió eurót tett ki, ami 21 százalékkal elmarad a 2023. első félévi – már akkor is alacsony szinten tartózkodó – forgalomtól.
A megemelkedett hozamok, az euróban továbbra is magas finanszírozási költségek és mérsékelt bérleti kereslet további kivárásra ösztönzik a befektetőket, ami 2024 egészére is alacsony befektetési forgalmat vetít előre.
A hazai folyamatoktól eltérően a KKE régió átlagában már 35 százalékkal emelkedett a befektetési forgalom, és stagnált az elsődleges (legjobb elhelyezkedésű és minőségű ingatlanokra vonatkozó) irodahozam. Csehországban és Lengyelországban 2024 egészére is érdemi emelkedés várható a befektetési forgalomban, így a továbbra is magas, 79 százalékos hazai befektetői arányú, alacsony és csökkenő hazai befektetési forgalom esetleges fennmaradása kockázatot jelenthet a hazai piac megítélésére. Az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a KKE régióban átlagosan fél százalékkal, Budapesten 3,6 százalékkal csökkentek 2024 első féléve során, az elmúlt két évben kumuláltan pedig rendre 14 és 24 százalékos értékcsökkenés látszik. Ennek becslése az alacsony befektetési forgalom mellett ugyanakkor valamennyi piacon bizonytalan.
Élénkülő hitelezés
2024. első félévben a bankok az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest 37 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak,
és az időszaki folyósítások 80 százaléka építési célú hitelhez kapcsolódott. A szállodák és az egyéb ingatlanok kategória kivételével, valamennyi ingatlantípus esetében tetten érhető volt az új kibocsátási volumen emelkedése. A piac megítélését azonban továbbra is a kockázatkerülés jellemzi, az MNB Hitelezési felmérése alapján 2024 második negyedévében a bankok leginkább az irodaházak esetén szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 második félévére is további szigorítást helyeztek kilátásba a megváltozott kockázati toleranciára és az iparágra jellemző kihívásokra hivatkozva.
Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg- és szavatolótőke arányosan is kevesebb mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, és a nemteljesítő hitelek arányában sem mutatkozott érdemi romlás a portfólión belül. A potenciálisan emelkedő kereskedelmiingatlan-piaci kockázatok miatt 2023 októberében az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa a koronavírus-járvány kitörésekor határozatlan időre felfüggesztett rendszerkockázati tőkepuffert (SyRB) 2024 júliusától preventív céllal és felülvizsgált formában újraaktiválta - zárta gondolatait a szakember.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
