Bár a rövidtávú lakáskiadás szigorítása volt az egyik leglátványosabb eleme a programnak, a bejelentések között olyan elemek is szerepelnek, mint a bérleti díjak szabályozása, kollégiumépítések, 5 százalék alá csökkentett lakáshitelkamatok és évente legalább 25 ezer lakás felépítése.
Ahhoz például, hogy ez utóbbi teljesülni tudjon, sokkal nagyobb lakásépítési aktivitásra lenne szükség, ugyanis
az elmúlt 15 évben mindössze egyszer, 2020-ban épült fel ennél több lakás.
2009 óta Magyarországon éves átlagban kevesebb mint 16 ezer lakás épült, és a legutóbbi Lakáspiaci Hangulatfelmérésünkben megkérdezett 10 szakértő átlagosan idén is csak 16 ezer lakás átadását várja, míg jövőre legfeljebb 18 ezret.
Mit gondolnak a bejelentésekről a fejlesztők?
A hazai lakáspiac az elmúlt évtizedben jelentős átalakulásokon ment keresztül, számos tényező hatására. A kelet-európai régió most kezd felzárkózni a nyugat-európai árszintekhez, különösen Budapest esetében, ahol nemcsak az ingatlanárak, hanem a kínálat is növekszik. Bár a kínálat bővülésének üteme sok esetben külső ösztönzők hatására változik, az új ingatlanok megújulási aránya továbbra is az egyik legalacsonyabb Európában. Ezzel párhuzamosan a kereslet is folyamatosan nő, amit például egy kamatcsökkentés is markánsan fokozni tudna - világított rá Kiss Ákos, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója.
A piaci dinamikába való beavatkozás szükségessége akkor merül fel, amikor egy összetett, többlépcsős helyzet alakul ki. Évek óta megfigyelhető, hogy a felsőoktatási intézmények hallgatóinak lakhatási problémáit érdemes prioritásként kezelni.
A diákok számára a kollégiumok modernizálása és új épületek kivitelezése is kiemelt jelentőségű feladat, ezzel együtt a bérház, mint instrumentum is egy új befektetési termékké válhat.
Azt is érdemes figyelembe venni, hogy a jelenlegi lakáspiaci struktúra potenciálisan túlterhelődhet, ha a fiatalok számára elérhető ingatlanportfólió túlságosan korlátozott, hiszen ez megnehezíti az első lakás megszerzését, és így más szegmensek problémái is a figyelem középpontjába kerülhetnek - tette hozzá, kiemelve, hogy az intézkedéscsomag pontos részletei még nem ismertek, de
bízunk abban, hogy a beavatkozások kedvező hatással lesznek a piacra, és minden érintett - vevő, eladó, fejlesztő - számára pozitív eredményeket hoznak.
A szakma jelenleg kivár a kormány új gazdasági akcióterve, illetve a lakáspiacot érintő bejelentések kapcsán, ugyanis a tényleges hatások előrejelzése a részletszabályozások megismerését követően lesz lehetséges. A szakma az Ingatlanfejlesztői Kerekasztalon keresztül egyébként fel is ajánlotta az egyeztetési készségét a kormányzat felé, annak érdekében, hogy ezek a részletszabályok jól sikerüljenek - mondta el Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágának vezetője.
Annyi már eddig is bizonyos volt, hogy a piac élénkülni fog, mert a lejáró magas kamatozású állampapírokból jelentős pénz áramlik a lakáspiacra a jövő évben, ez eddig is érezhetően növelte a befektetői érdeklődést. Az új előírások ugyanakkor megerősítik a befektetők azon meggyőződését, miszerint valóban érdemes a felszabaduló tőkét a lakáspiac felé terelni. Tehát
az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos tudatosság jelentősen növekedhet a bejelentések hatására.
Ezen túl az egyes pontok változó mértékben mozgathatják a lakáspiacot, a már korábban bejelentett 5 százalékos kamatplafon miatt például azok, akik jelentős hitelt akarnak felvenni, valószínűleg inkább kivárnak. Ezt megerősítette a bankszektor, és mi is meg tudjuk erősíteni az ingatlanfejlesztői oldalon - emelte ki a szakember.
Ami a lakáspiac, illetve az építőipar élénkítését szolgáló kormányzati elképzeléseket illeti, véleményem szerint a leghatásosabb és legegyszerűbb eszköz az lenne, ha a rozsdaövezeti fejlesztésekhez hasonlóan az összes új építésű lakásra elérhető lenne az áfakedvezmény - hangsúlyozta Földi Tibor, a Cordia igazgatóságának elnöke.
A bejelentések hatásáról korábban ingatlanpiaci elemzőket és értékesítőket is megkérdeztünk, akiknek véleményét az alábbi cikkben foglaltuk össze:
Airbnb-korlátozások és az újlakáspiac
A jelenleg ismert elképzelések alapján
a rövidtávú lakáskiadással kapcsolatos intézkedéseknek várhatóan csak marginális hatása lesz az újlakáspiacra nézve.
Ennek a típusú lakáskiadásnak ugyanis alapvetően lokálisan, jellemzően a főváros néhány belső kerületében van kiemelt szerepe. Ezeken a belvárosi területeken ugyanakkor elfogytak a fejlesztésre váró telkek, így itt jelenleg nem épülnek olyan új lakások, amelyek az Airbnb-kínálatot gyarapítanák - hangsúlyozta Földi Tibor.
Az Airbnb jelenleg főként a régi építésű házakban okoz együttélési gondot: az ott lakók jogosan tiltakozhatnak a nyugalmukat zavaró hangos turisták ellen. Ugyanakkor nagyon fontosnak tartom, hogy olyan szabályozás szülessen, ami nem befolyásolja majd hátrányosan a beutazó turizmusnak azt a szegmensét, amelyet épp az Airbnb-lakások szolgálnak ki - tette hozzá.
Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója, az IFK alelnöke szerint az Airbnb-moratórium és adóemelés támogatja a használt lakáspiaci elérést, de az új építésű piac szempontjából inkább semleges hatású.
A lakásbérletre vonatkozó előírások már régen elavultak, itt az ideje felülvizsgálni és egy olyan jogszabályt alkotni, ahol a bérlők és bérbeadók érdeke kiegyensúlyozottan figyelembe van véve,
amely alapján a normál használat és rendezett fizetés esetén a bérlő védelme megoldott, ugyanakkor ha konfliktus van, akkor gyors és hatékony vitarendezési szabályok álljanak rendelkezésre - emelte ki a szakember.
Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Zrt. tulajdonos-vezérigazgatója úgy véli az, hogy a már Airbnb-ként működő lakások engedélyeit meghosszabbítják, és az évente ilyen módon kiadható napok számát sem korlátozzák, vállalható és korrekt középutat jelent a szélsőséges megoldásokhoz képes (teljes tiltás vagy a jelenlegi rendszer korlátok nélküli fenntartása).
Tatár Tibor szerint az Airbnb-t érintő szabályozások esetén nem kell számítanunk számottevő piaci mozgásra, ahogy a kistelepüléseken tervezett 3+3 millió forint értékű otthonfelújítási program is elsősorban abban az esetben lehetne igazán látható és eredményes, ha célzottan, például energetikai fókusszal lehetne felhasználni. A kollégiumi férőhelyek növelését üdvözli a szakma, de fontos kiemelni, hogy
a kollégium az intézményi befektetők számára akkor válik értelmezhető ingatlanpiaci termékké, ha egy megbízható szerződéses partner (akár az állam, akár az egyetem állami garanciával) garantálja a jövedelmet.
Bérleti díjak szabályozása
A lakásbérleti díjak szabályozása kontraproduktív intézkedés lehet, mert ez a kínálatot csökkenti és a kreatív "szürke/fekete" kiadás felé tereli a szereplőket.
Sokkal kívánatosabb a kínálat bővítése, mely moderált piacot alakít ki - hangsúlyozta Kiss Gábor, hozzátéve, hogy a kollégiumi férőhelyek számának növelése mellett a meglévő férőhelyek minőségi felújítása is szükséges. A további intézkedések közül kiemelten fontos a munkáltatók által adható lakhatási támogatás adókedvezménye, mert a munkáltatóknál van érdemi forrás erre és ezt motivációs céllal szívesen használnák, ha nem kellene bérjövedelem szerinti teljes adóterhet fizetni utána. Ez az intézkedés hosszú távon adhat a lakáspiacnak megfelelő támaszt.
A lakbérszabályozást Nagygyörgy Tibor is kifejezetten rossz iránynak gondolja, amely szerinte is kontraproduktív lesz és fordított hatást fog kiváltani. Az államnak a minél nagyobb kínálat kialakulását kell elősegítenie, de rögzített, állami beavatkozással felkavart bérleti piacon a befektetők nem fognak befektetni, így nem lesznek vevői a fejlesztőknek és ezzel a kínálat növelése korlátos lesz. A kínálatösztönző lépések (pl. kedvezményes kamatozású hitel az intézményi bérlakásokra, telekkínálat növelése állami ingatlanok, illetve szabályozási kedvezmények révén) biztosíthatják, hogy a bérleti díjak csökkenjenek"- tette hozzá.
Tatár Tibor szerint a lakásbérleti díj indexálásának és a bérleti szerződés egyéb feltételeinek a szabályozása a bérlői és a bérbeadói oldal számára előnyös lehet, ugyanakkor kiemelt fontosságú lesz, hogy mindkét fél ugyanolyan mértékben védve legyen.
A piaci bérleti díjak korlátozása nagyon veszélyes gondolat és a lakáshiány fokozódásához vezethet a berlini példához hasonlóan.
Az önkéntes nyugdíjmegtakarítások kapcsán pedig kérdés, hogy mekkora összeg áramlik a piacra ezáltal. A kulcs tehát, ahogy általában, úgy ezúttal is a részletszabályozásban rejlik, amelyet fokozottan vár a szakma.
A kormány tervezett intézkedéseiről korábban az alábbi cikkekben írtunk:
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
