A magyarországi lakásépítési volumen nemzetközi összehasonlításban szerénynek számít, a vizsgált országok közül csak Olaszországban volt alacsonyabb 2023-ban. A tízezer főre jutó lakásépítések száma Finnországban (73), Dániában (63) és Írországban (62) volt a legmagasabb.
Magyarországon tízezer főre vetítve 19 lakást építettek, és 22 lakás építését tervezték, Lengyelországban 60 és 66 volt ugyanez.
A kelet-közép-európai országok közül Lengyelországban kiemelkedő volt a népességarányos lakásépítés (60), és a vizsgált európai országok közül tízezer lakosra vetítve Írország (77) után itt adták ki a második legtöbb építési engedélyt (66).
Magyarországon belüli különbségek
Az új építésű lakások 2023-ban is elsősorban a budapesti agglomerációban, a nagyobb vidéki városokban és vonzáskörzetükben koncentrálódtak. Kiugró volt emellett a balatoni térség és az északnyugati határ menti települések népességarányos lakásépítése.
Magas volt a lakosságra vetített új lakások száma a főváros XIII. és IX. kerületében, átlag feletti a megyei jogú városok közül Érden, Nyíregyházán, Szombathelyen és Kecskeméten. A kisebb, nem megyei jogú városok közül magasan kiemelkedik több Balaton-parti település mutatója, pl. Siófoké, Balatonkeneséé és Balatonfűzfőé. Mellettük főleg agglomerációs településeken (Törökbálint, Biatorbágy, Diósd, Göd), továbbá a Győr-Moson-Sopron vármegyei Mosonmagyaróváron és a környékbeli kisebb településeken volt kiemelkedő az építések száma. Ugyanakkor
a magyarországi települések több mint 70 százalékában nem épült új lakás 2023-ban.
A lakásépítésekben is látszik a szezonalitás
A lakásépítésben erőteljes szezonalitás figyelhető meg: az építtetők többsége az év utolsó három hónapjában adta át az elkészült épületet. 2020 végén az épületenergetikai előírások várt szigorítása miatt még inkább felerősödött ez a tendencia, és különösen a családiház-építők törekedtek az év végéig lezárni a használatbavételt. Az ezt követő években a lakásépítések számának év végi ingadozása enyhült.
2023-ban az előző évinél közel tizedével kevesebb lakást vettek használatba, ami ötéves mélypontot jelent.
Az építési engedélyek számát nem annyira a szezonalitás, mint inkább a szabályozási környezetre való gyors reagálás alakította. 2020-ban a koronavírus-járvány okozta bizonytalanság és a 27%-ra emelkedő lakásáfa fékezte az építési kedvet. 2021-ben visszatért az 5%-os áfa, ami hozzájárult az építési engedélyek számának 2022 végéig megfigyelhető gyors emelkedéséhez. 2023-ban viszont 39%-kal visszaesett a kiadott engedélyek száma az előző évihez képest. Az építési kedv csökkenésében a lakásépítés jelentős drágulása és a lakáshitelek megemelkedett kamatterhei játszották a legnagyobb szerepet.
Kik építik a lakásokat?
A lakásépítések két fő építtetői csoportját a vállalkozások és a természetes személyek teszik ki. Az állami és az önkormányzati szerepvállalás a rendszerváltás óta alacsony súlyt képvisel a lakásépítésben. A lakáspiacot jelenleg meghatározó szereplők közül a vállalkozások aktivitása jellemzően érzékenyebb a gazdasági konjunktúra változására.
2023-ban az új lakások 64%-ának vállalkozások voltak az építtetői. Már harmadik éve, hogy a vállalkozói lakásépítések aránya elérte, illetve meghaladta az 59,6%-ot. Ehhez az 5%-os lakásáfán kívül az is hozzájárult, hogy
az épületenergetikai előírások várt szigorítása főként a saját használatra épülő családi házak építését fékezte.
Az alábbi ábrán jól látszik, hogyan nőtt meg bő egy évtized alatt a vállalkozások lakásépítéseken belüli részesedése. Míg a 2010-es évek elején az új lakóingatlanokat kétharmad részben természetes személyek építették, mostanra az arány megfordult, és a fejlesztési volumen több mint 60 százaléka mögött vállalkozások állnak.
Mennyi idő alatt készül el egy lakóépület?
A lakóépületek felépítése azokban az években húzódott a legtovább, amikor a felépített lakások száma a mélyponton volt. Egy átlagos építkezés 2012-ben tartott a leghosszabb ideig, ekkor 1010 naptári napot (2,8 évet) vett igénybe, míg 2023-ban ehhez 683 naptári nap (1,9 év) is elegendő volt.
2023-ban a családi házak kevesebb mint két év alatt elkészültek, átlagosan 678 napig épültek. A többszintes, többlakásos épületek felépüléséhez átlagosan 799 napra, a lakóparki épületekéhez 789 napra volt szükség.
Mekkora volt az áremelkedés?
Az sem mindegy természetesen, hogy egy lakóingatlan kivitelezése mennyi pénzből valósítható meg. 2015 óta több mint 120 százalékkal drágultak az építési költségek. Ezt kezdetben inkább a munkaerőköltség emelkedése, majd az utóbbi években nagyrészt az anyagköltségek drágulása hajtotta.
Az előző évi, rekordmértékű (21%) emelkedést követően azonban 2023-ban a lakásépítési költségek növekedési üteme 14%-ra lassult. A lassulás hátterében az építőanyagárak emelkedésének megtorpanása állt, a drágulás mértéke az előző évi 24%-ról 12%-ra csökkent. Ezzel szemben a munkaerőköltségek növekedési üteme az előző évi 16%-ról csaknem 18%-ra gyorsult, azaz ismét a 2020 előtti évek trendje látszik megjelenni.
Egy átlagos lakás egy négyzetméterének megépítése 2023-ban az előző évi 531 ezerről 596 ezer forintra emelkedett.
A kislakások fajlagos építési költsége az átlagnál magasabb volt (614 ezer Ft/m2), a leggazdaságosabban a 80–99 négyzetméteres lakásokat lehetett felépíteni (583 ezer Ft/m2), míg efölött a felhasznált magasabb minőségű anyagok és műszaki megoldások miatt ismét átlag fölé emelkedett a lakásépítés becsült fajlagos költsége. Mindez áfa és telekár nélkül, valamint az építkezés előkészítését és finanszírozását szolgáló költségek nélkül értendő.
Nem véletlen, hogy a fejlesztők által eladásra kínált lakások árcédulája ennél sokkal magasabb, különösen Budapesten, ahol a magas telekárak is tovább drágítják a projekteket. Arról, hogy jelenleg hol, milyen négyzetméterárakon lehet a fővárosban új lakáshoz jutni, az alábbi cikkekben írtunk:
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
