Az év első felében kifejezetten gyengén teljesített a hazai ingatlanbefektetési piac:
alig 160 millió euró értékben történt tranzakció, ami egyértelmű negatív rekord.
A csőben ugyanakkor elég komoly tranzakciós volumen van, ami bizakodásra ad okot az év végét vagy a jövő év első felét illetően - mondta el Kibédi Varga Lóránt, a CBRE Hungary Managing Directora.
Magyarországon 2024 első félévében a befektetési volumen drámaian visszaesett a tavalyi év azonos időszakához képest, mindössze 160 millió euróra zsugorodva. Románia is lehagyott minket: Kelet-Közép-Európában a befektetések 15%-a (413 millió euró) hozzájuk kötődött, míg Magyarország mindössze 6%-kal kullog a mezőny végén.
A hazai piacon gyakorlatilag nincs új külföldi befektető, a jelenlévő magyar és nemzetközi szereplők is alig mutatnak aktivitást,
sőt, inkább a régióban keresnek hasonló vagy jobb megtérülést kínáló lehetőségeket - erősítette meg Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója.
Kiemelte, hogy a piac európai szinten stabilizálódik mind az aktivitási szintek, mind az árak tekintetében. A becslések szerint az európai ingatlanbefektetési volumen 2024 második negyedévében 44,5 milliárd eurót tett ki, ami 18%-os növekedés az előző negyedévhez képest. Az első félév befektetési volumene 74 milliárd euró volt, ami nagyjából megegyezik a 2023 első félévében tapasztalt szintekkel.
Mazsaroff Kata, a Colliers Magyarország ügyvezető igazgatója hozzátette, egyelőre mind a vevői, mind az eladói oldalnak nehézséget okoz az értékek és az árak megállapítása. Ez globális jelenség, mely természetesen az itthoni helyzetre is igaz.
Amíg érdemben nem emelkednek jelentősen Nyugat-Európában a tranzakciós volumenek, addig nálunk is korlátozott szinten marad az aktivitás.
Ilyen időkben jellemzően a befektetői kör összetétele és a keresett eszközök köre is változik. Az az atipikus befektetői kör, aki a csendes időkben mozgatja a volumeneket, ezt érdemben most nem tudja megtenni. Mindezek hozzájárultak a tranzakciós értékek 10 éve nem látott alacsony szintjéhez 2023-ban és bizonyára 2024-ben is - tette hozzá.
2024 első 9 hónapjában olyan alacsony szintre zuhant a befektetési volumen, mint 2008-ban – 300 millió euró alá. Az eladói árvárakozások és a vevői ajánlatok jelentős különbségét figyelhettük meg, elsődlegesen a vevők a magyar gazdaság sérülékenységéből, bizonytalan kilátásaiból fakadó óvatossága okán.
A lezárt tranzakcióknál szinte csak hazai vevők szerepeltek, a nyugat-európai befektetők jelenleg nem tanúsítanak élénk érdeklődést a magyar kereskedelmiingatlan-eszközök iránt.
Vagy azért, mert a piacot nem érzik kellően likvidnek, vagy mert a fennálló és várható politikai és gazdasági kockázatok tekintetében nem tudják azt a hozamszintet a tranzakció során elérni, amely véleményük szerint tartalmazná az általuk elvárt kockázati prémiumot. Ebből következően, a volumennövekedés, a befektetői bizalom visszaszerzése véleményem szerint kizárólag a gazdaság, ezen belül a gazdasági döntések hosszútávú, transzparens, kiszámítható jellegének növelése révén, EU-kompatibilis gazdaságpolitikával, stabilizált költségvetési folyamatokkal érhető el - emelte ki Furulyás Ferenc, az iO Partners Hungary ügyvezető igazgatója.
Mi jöhet a következő évben?
Az előttünk álló időszakot nézve reményt adhat, hogy néhány osztrák és német befektető ismét gondolkodik magyar befektetéseken, illetve a magyar nyilvános alapok is jelentős likviditással rendelkeznek,
melyet új akvizícióra fordíthatnak 2025-ben. Várható továbbá az alapkamatok csökkenésén keresztül finanszírozási költségek puhulása, mely jótékony hatással lehet a tranzakciós számra és szintre. Emellett számítunk még olyan komplexebb tőkepiaci megoldásokra is, melyek kereskedelmiingatlan-ügyleteket generálnak - osztotta meg várakozásait Mazsaroff Kata.
Számításaink szerint egymilliárd euró körül van azon ingatlanok összértéke, amelyekről ma tárgyalások folynak,
vagy amelyeket eladásra készítenek elő. Az, hogy ezek valóban üzletkötésbe fordulnak-e át, és hogy mikor, több tényezőtől is függ – részben nemzetközi, részben hazai vonatkozásban. A legnagyobb nemzetközi kérdés, hogy mikor történik meg a várva várt monetáris fordulat és indulnak el lefelé a kamatok mind a tengerentúlon, mind pedig az Európai Unióban. Ezzel sokat nem tudunk kezdeni, itt csak követjük az eseményeket. Ami viszont a hazai piacon elengedhetetlen a likviditás visszaállásához, az az, hogy találkozzanak, de legalábbis közeledjenek az árazási elképzelések a vevők és a potenciális eladók között - hangsúlyozta Kibédi Varga Lóránt.
Arra nem számítunk, hogy itthon a volument kényszereladások indítanák be, amire láttunk példát olyan, fejlettebb piacokon, ahol a banki finanszírozás sokkal kifeszítettebb.
Azt gondolom, vagy alacsony forgalom mellett döcög tovább a piac, hiszen nincs érdemi eladói nyomás, vagy történik egy-két tranzakció, ami beindíthatja a piacot – akár még meglepő árazás mellett is. Ami segíthet rendbe tenni az itthoni bizonytalan árazási várakozásokat, az a nyugaton meginduló befektetési forgalom. A klasszikusan benchmarknak tartott varsói vagy prágai piacon túl érdemes a másodlagos nyugat-európai városokat is figyelemmel követni, az ott elérhető hozamszintek továbbra is iránymutatók nekünk, hiszen hozzájuk képest biztosan alacsonyabb árazásban lehet és kell itthon gondolkodni. Ebben biztos, hogy segítséget jelent, ha a nagyobb likviditás megjelenik tőlünk nyugatra vagy pedig a régió nagyobb piacain. Összességében 2025-re vonatkozóan óvatosan optimista vagyok. Alacsonyabb kamatkörnyezet, erősebb gazdasági növekedés mellett optimistább ingatlanpiaci hangulatra számítunk, ez pedig reménnyel tölt el, hogy az idei évben tényleg elértük a mélypontot, és jövőre újra a fellendülés irányába mehet a piac - tette hozzá a szakember.
Furulyás Ferenc rávilágított, hogy a 2024-es év jelentős változást hozott nemzetközi téren az előző évhez képest. A gazdasági recessziótól való félelmek csökkentek, egyre többen bíznak az úgynevezett soft landing-ben, azaz a gazdasági növekedés 1-2%-os növekedésében, az inflációs félelmek mérséklődése és ennek köszönhetően a kamatlábak fokozatos, óvatos csökkenése mellett. Ez a közép-európai régióra is igaz, azzal a megjegyzéssel, hogy Magyarországon is sikerült az inflációt a korábbi, Európa-rekorder szintről jelentősen lejjebb hozni, ugyanakkor ennek hatására és a hagyományos exportpiacaink gyengélkedése miatt a gazdasági növekedésünk jelentősen lelassult, és a magyar gazdaság recesszióba fordult. Ennek lenyomatát a magyar kereskedelmiingatlan-piac is magán hordozza.
Salamon Adorján elmondta, hogy befektetési szempontból az irodai szektor mélyponton van, az első félévben az összes tranzakció csupán 4%-át adta, és az elmúlt két évben is messze elmaradt az ötéves átlagtól. Számos megbízással rendelkeznek a tanácsadók a piacon, jelenleg több, mint egymilliárd euró összegű irodaállomány keresi új tulajdonosát, azonban a vevők és eladók között jelentős differencia mutatkozik az elvárt árazás tekintetében.
A limitált potenciális befektetői kör gyakran opportunista megközelítést alkalmaz, azonban az eladók nem érzik kényszerhelyzetben magukat, hogy ezt elfogadják.
Meglátásunk szerint most érjük/értük el a ciklus alját és – amennyiben további kamatvágások lesznek és javul a finanszírozási környezet – nagyobb aktivitást várhatunk az év második felétől.
Bár az ipari és kiskereskedelmi szektorok relatíve jobban teljesítenek, az elérhető projektek száma erősen korlátozott, így
irodaház-tranzakciók nélkül a korábbi évekhez hasonló - egymilliárd euró feletti - nagyságrendű volumen nehezen elképzelhető.
Amíg nem tér vissza a befektetői bizalom az irodafunkció iránt és/vagy nem kínál hozamprémiumot a magyar piac, ez nem fog változni. Tekintve azonban, hogy remélhetőleg elértük a mélypontot, innen csak felfelé vezet az út. A kamatlábak csökkenése javíthatja a befektetői hangulatot és mérsékelheti a finanszírozási költségeket. A monetáris enyhítés és a növekvő irodai jelenlét azt sugallja, hogy az irodapiac továbbra is számíthat keresletre és vonzóbbá teheti az irodabefektetéseket. Az ipari/logisztikai és kiskereskedelmi piac az ipari termelés és beruházási kedv javulásával, valamint a fogyasztás erősödésével növelhetné a befektetési piaci volument, azonban ezekre még várnunk kell - hangsúlyozta a szakember.
Ahogy a következő évekre tekintünk a magyar irodapiacon, több fontos tényezőre is oda kell figyelnünk. Az iroda-bérbeadási piacon a BRF adatokban továbbra is egészséges(nek tűnő) aktivitás látható.
Amennyiben fennmarad ez a kereslet és a kormányzati szektor (egy részének) a spekulatív állományból történő kiköltözésével megüresedő irodák is bérlőre, vagy új funkcióra találnak, egészséges verseny maradhat a jó adottságú irodaházak között. A kevésbé jó fekvésű és/vagy minőségű ingatlanok azonban komoly nyomást gyakorolhatnak a bérleti díjakra.
A befektetési piacon elképzelhető, hogy a következő 6-12 hónapban lehet még olcsóbban vásárolni, a piac esetleges fellendülése jelentős hozamokat hozhat azoknak, akik most lépnek.
Bár ez az időszak ígéretes lehetőségeket kínál, ébernek kell maradni a lehetséges jogszabályi változásokkal kapcsolatban. Az új szabályozások (pl. új építési törvény) különösen a fejlesztés előtt álló új projektek számára jelenthetnek kihívást. Ezek a változások növelhetik a költségeket, bonyolíthatják a tervezési folyamatokat, vagy új megfelelési követelményeket vezethetnek be, amelyek befolyásolhatják a jövőbeli projektek jövedelmezőségét és megvalósíthatóságát - tette hozzá Salamon Adorján.
A témáról a szeptember 25-i Property Investment Forum konferencián az alábbi szakértők, Dr. Ódor Dániel MRICS, Partner, Taylor Wessing moderálásában részletesen beszélnek:
Gereben Mátyás MRICS, országmenedzser, CPI Hungary
Kibédi Varga Lóránt MRICS, Managing Director, CBRE Hungary
Mazsaroff Kata, ügyvezető igazgató, Colliers Magyarország
Mikesy Álmos, elnök-vezérigazgató, Gránit Alapkezelő
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
