Az Európai Unió fővárosainak árszintjét tekintve Párizs vezető pozíciója 2023-ban is megingathatatlannak bizonyult. Párizsban 14 900 eurót (5,9 millió forint) kértek el átlagosan egy új lakás négyzetméteréért, míg a második legdrágább város München (10 900 euró / 4,3 millió forint). A Budapesten jellemző 3260 euró (1,3 millió forint) átlagos négyzetméterárnál Prágában (5153 euró / 2 millió forint) és Pozsonyban (3884 euró / 1,5 millió forint) is jóval drágábbak az új lakások, de Varsóban némileg alacsonyabb (3022 euró / 1,2 millió forint) az árszint.
Bár a KSH adatai alapján valóban 1,3 millió forint a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára, ezen értékek nem az adásvételkor, hanem a használatbavételi engedélykor kerülnek be a statisztikába. Éppen ezért az Eltinga Budapesti Lakáspiaci Riportjának aktuális kínálati adatai pontosabban mutatják a legfrissebb árakat, ami alapján már Budapesten is a pozsonyihoz hasonlóan, 1,5 millió forint körül vannak az új lakások négyzetméterárai.
Az új lakások helyi valutában számított árai 5 százalékot meghaladó mértékben Budapesten (+11,2%), Varsóban (+9,7%) és Oslóban (+7,2%) nőttek. Némileg eltérő kép rajzolódik ki, ha euróban vizsgáljuk az árak változását, de ebben a rangsorban is Budapest végzett az első helyen. Az Európai Unió fővárosai között a legnagyobb mértékben (-7,4%) Koppenhágában csökkentek az új lakások árai 2023-ban. London belvárosában ennél is nagyobb mértékben (-12,5%) csökkentek a lakásárak.
2022-ben az Egyesült Királyságban tapasztalt 18,8%-os, illetve a Dániában tapasztalt 9,7%-os árcsökkenést követően, bár jóval kisebb mértékben, de tovább csökkentek a két országban az új építésű lakások árai. A vizsgált országok közül 2023-ban legnagyobb mértékben (-10,7%) Olaszországban csökkent egy új lakás ára. Az utóbbi évekhez hasonlóan a vizsgált országok közül továbbra is Ausztriában voltak a legdrágábbak az új lakások, itt négyzetméterenként 4920 euró (1,95 millió forint) volt az átlagos fajlagos ár. Ausztriát követi Németország (4700 euró / 1,85 millió forint), Franciaország (4538 euró / 1,8 millió forint) és Hollandia (4266 euró / 1,7 millió forint).
„Összességében az utóbbi 4-5 évben igen jelentős és gyakran ellentétes irányú ármozgásokat láthattunk Európában. A kelet-közép-európai lakásárak dinamikus növekedésével csökkent az árszínvonalban tapasztalt korábbi jelentős különbség Európa fejlettebb régiói és a felzárkózó kelet-közép-európai országok között. Az átrendeződés hatására 2023-ra például Olaszországban az új lakások fajlagos átlagára (2118 euró / 850 ezer forint) mind a négy visegrádi ország fajlagos árszintje alá került, de Olaszországban már a használt lakások is olcsóbbak, mint a cseh, a szlovák és a lengyel használt lakások” – emelte ki Kohári Gábor MRICS, a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási szakértője.
Lakásépítések
A vizsgált 24 ország közül a 2022-es évhez hasonlóan 2023-ban is Magyarországon épült a negyedik legkevesebb lakás 1000 főre vetítve.
2023-ban 1000 főre vetítve az építési engedélyek száma is a negyedik legalacsonyabb volt (2,24), és jelentősen elmaradt 2022-es mért értékhez képest (3,62). Ezzel az európai országok rangsorában az építési engedélyek száma alapján elfoglalt 2022-es pozícióján Magyarország 2023-ban tovább rontott.
Európában drága lakást bérelni
A Deloitte Property Index a lakásbérleti díjak alakulását is megvizsgálta. Négyzetméterenként 30 eurót meghaladó fajlagos bérleti díjat Londonban, Dublinban, Párizsban és Barcelonában kellett fizetni 2023-ban.
A 11,3 eurós budapesti érték a vizsgált 59 európai nagyváros közül a 18. legalacsonyabb, és ez a régiós országok fővárosaiban tapasztalt bérleti díjaktól is elmarad.
Egyébként a budapestihez hasonló fajlagos bérleti díjakat a linzi, a grázi és az athéni lakáspiacon láthatunk.
Mennyi ideig kell dolgoznunk egy lakás megvásárlásához?
Annak megállapítására, hogy a lakásárak milyen mértékben terhelik meg egy-egy ország állampolgárait, a Deloitte Property Index megvizsgálta, hogy az átlagos bruttó fizetést alapul véve hány évet kellett dolgozni egy átlagos, 70 négyzetméteres új építésű lakás megvásárlásához.
A saját lakáshoz való hozzájutás feltételei az európai piacokon 2023-ban nem változtak jelentősen, Magyarország esetében például a 2023-as 10,2 év megegyezik a 2022-es értékkel.
A saját lakás Csehországban a legkevésbé megfizethető, ott 13,3 évig kellett dolgozni a saját lakásért.
Lengyelországban, Hollandiában, az Egyesült Királyságban és Szlovéniában az új lakás vásárlásához 6-8 éves bruttó fizetés szükséges, míg Romániában és Olaszországban már 5-6 év bruttó fizetésért hozzájuthatnak új otthonukhoz.
A legmegfizethetőbb piac a lakosság számára Dánia és Norvégia, ahol csupán 4,7 év, illetve 4,8 év bruttó fizetést kell a lakásvásárlásra fordítani.
Eltérő finanszírozási költségek
2023-ban az átlagos lakossági jelzáloghitelezési piaci kamatlábak jelentősen eltértek Európában. A lakossági jelzáloghitelezési piaci kamatláb Lengyelországban volt a legmagasabb 8,1%, míg Romániában 7,7% és Magyarországon 7,4%. Ugyanakkor Magyarországon a piaci kamatozású hiteleknél lényegesen kedvezőbb támogatott hitelek is elérhetőek voltak 2023-ban, amely nagyban hozzájárult a saját lakáshoz való hozzáférés javításához.
A legalacsonyabb kamatköltségek Belgiumban (3,33%), Horvátországban (3,26%) és Spanyolországban (3,45%) voltak.
Az Európai Unió legnagyobb gazdaságaiban, Németországban és Franciaországban ennél némileg magasabb, 4,06% és 3,63% volt a kamatköltség, míg a 2023-ban igen jelentős lakásárcsökkenést elszenvedő Olaszországban 4,72%, ami jóval magasabb, mint a hasonló gazdasági fejlettségű országokban tapasztalt átlagos hitelkamatok.
„A Deloitte Property Index 9. kiadványa szerint az Európai Unió legtöbb országában 2019-ben még 2,0% alatti jelzáloghitelezési kamatlábak voltak a jellemzők, Franciaországban például 1,20%, Németországban 1,6%, míg Olaszországban 1,70% volt az átlagos kamatláb. A finanszírozási költségek jelentős és tartós növekedése, valamint az energia drágulása és az energia elérhetőségével kapcsolatos bizonytalanság az európai lakáspiacon tartós nyomot hagyott, és összességében a 2024-re vonatkozó lakáspiaci kilátások továbbra sem túl kedvezők” – emelte ki a szakértő.
Bérbeadásra fejlesztett lakóingatlanok
Európában az utóbbi években tapasztalt emelkedő ingatlanárak és emelkedő hitelköltségek miatt a bérbeadásra fejlesztett lakóingatlanok aránya bővült. A bérlakások iránti kereslet az európai nagyvárosokban a legerőteljesebb, így az ingatlanfejlesztők a kényelmi és közösségi funkciók integrálásával leginkább a nagyvárosi fiatalokat célozzák.
„A nyugat-európai, továbbá a cseh és a lengyel új építésű bérlakások iránti befektetői érdeklődés továbbra is jelentős, és az utóbbi években az iroda és más kereskedelmi ingatlanszegmensekben tapasztalt nehézségekkel szemben - mint például a gyorsan változó ingatlanhasználói attitűdök és a befektetői kereslet ingadozása - a lakáspiac alapvetően ellenálló maradt, továbbá az ingatlanbefektetők számára a lakáspiaci hozamok hosszabb távon is stabilnak bizonyultak, és továbbra is vonzók. A magas szinten ragadt európai hitelkamatok miatt pedig a lakosság jelentős hányada részesíti előnyben az ingatlanbérlést az ingatlanvásárlással szemben” – vélekedett Kohári Gábor.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
